已有3個(gè)回答

• 141****4666

  一、首先要明確：小房如何處理
  
  一般而言，小房有三種處理方式，分別為：賣(mài)小買(mǎi)大、留小買(mǎi)大、租小換大。
  
  1、賣(mài)小買(mǎi)大
  
  這種方式就分為兩種情況：先賣(mài)后買(mǎi)和先買(mǎi)后賣(mài)。對(duì)于流動(dòng)資金不足的購(gòu)房者，先賣(mài)后買(mǎi)可以留有足夠的資金，緩解經(jīng)濟(jì)壓力，另外，在大部分城市選擇先賣(mài)后買(mǎi)，貸款可以繼續(xù)享受首套房待遇，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
  
  先買(mǎi)后賣(mài)適合收入較穩(wěn)定，手頭有足夠的流動(dòng)資金的購(gòu)房者，不需要面對(duì)換房期間面臨的租房窘境。
  
  2、留小買(mǎi)大
  
  留舊買(mǎi)新適合不差錢(qián)、月收入較高的換房者，避免了賣(mài)房后居無(wú)定所的局面，也不用考慮房子置換期的租房問(wèn)題。這種方法比較考驗(yàn)換房人的還款能力。
  
  另外，如果首套房仍屬于貸款中，再次置業(yè)的貸款利率以及稅費(fèi)較之首套都會(huì)有所提升，兩套房的月供也是一筆不小的開(kāi)支。因此，對(duì)于生活質(zhì)量可能會(huì)有一定影響。
  
  3、租小換大
  
  這種方式就需要考慮小房的租金回報(bào)如何以及大房的**是否準(zhǔn)備充分，采取租小換大的方式可以一定程度上減輕月供負(fù)擔(dān)。但對(duì)**要求較高，只適用于**壓力小，月供償還能力較低的購(gòu)房者。
  
  二、其次，要準(zhǔn)備好“小換大”過(guò)程中所需的各種費(fèi)用
  
  這一步，采用留小買(mǎi)大、租小換大的購(gòu)房者就無(wú)需考慮了。因?yàn)檫@兩種方式不會(huì)涉及到賣(mài)房步驟，直接購(gòu)置二套房只需要考慮貸款額度及月供能力就好。
  
  如果采用賣(mài)小買(mǎi)大的方式，則還需考慮這些因素：
  
  首先是**款的問(wèn)題，如果先賣(mài)后買(mǎi)，可將賣(mài)小房所得用于買(mǎi)大房。如果先買(mǎi)后賣(mài)，則需提前準(zhǔn)備好買(mǎi)房所需的資金。另外，若是小房尚有貸款，需先還清房貸才能出售，可自籌資金還貸也可利用買(mǎi)方的**款還貸。
  
  其次，如果是貸款買(mǎi)大房的話，就需考慮貸款額度及**比例。因?yàn)楦鞯?、各銀行的政策不一，所以需根據(jù)具體政策來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)備。
  
  **后，一定要留足備用金。因?yàn)橘u(mài)小買(mǎi)大涉及到買(mǎi)和賣(mài)兩個(gè)過(guò)程，除購(gòu)房款之外，還涉及到中介費(fèi)、契稅、增值稅、個(gè)稅、裝修費(fèi)等其他款項(xiàng)。
  
  三、**后，選擇改善型住房與初次購(gòu)房有所不同，很多地方需要提前考慮清楚
  
  1、配套盡量一步到位
  
  打算買(mǎi)改善型住房的購(gòu)房者，此次換房之后，短時(shí)間內(nèi)都不會(huì)再考慮換房了。那么，為了自己和家人居住舒適、生活便利在生活配套方面一定要爭(zhēng)取一步到位，比如地段、交通、醫(yī)療、商業(yè)等等，特別是上有老下有小的家庭，更要多方考量、謹(jǐn)慎選擇。
  
  2、換新房，樓盤(pán)品質(zhì)尤為重要
  
  如果要置換的物業(yè)為新房，則需了解樓盤(pán)的整體規(guī)劃。比如容積率高低、建筑面積大小、配套是否成熟、小區(qū)規(guī)模大小、是否人車(chē)分流等等，此外還有：小區(qū)的主要購(gòu)買(mǎi)人群、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、是否品牌物業(yè)、戶型設(shè)計(jì)是否合理等等。
  
  因?yàn)楦纳菩椭脴I(yè)，本就是圖個(gè)舒適。所以房源質(zhì)量好不好、戶型合不合理，小區(qū)環(huán)境好不好、物業(yè)管理規(guī)不規(guī)范，配套完不完善等都直接關(guān)系到業(yè)主居住的舒適程度。

  查看全文↓ 2019-08-25 10:29:06
• 134****7797

  直接將小房子出售，購(gòu)買(mǎi)大房子即可
  買(mǎi)房需要考量：
  目的
  在購(gòu)房前，消費(fèi)者一定要考慮明白為什么買(mǎi)房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)狀況。
  位置
  房產(chǎn)是非常個(gè)性化的，位置永遠(yuǎn)是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素。因此，購(gòu)房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學(xué)，當(dāng)然要選擇學(xué)區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢(shì)，投資價(jià)值也相對(duì)較大。
  戶型
  一般來(lái)說(shuō)，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當(dāng)然要選擇大戶型。不過(guò)，小戶型住宅是**近住宅市場(chǎng)上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)、家庭人口不多的情況下，購(gòu)買(mǎi)小戶型住宅不失為一種明智的過(guò)渡性選擇。但在購(gòu)買(mǎi)小戶型住宅時(shí)應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營(yíng)造一個(gè)舒適的空間，是購(gòu)買(mǎi)小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個(gè)整體樓盤(pán)中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風(fēng)的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購(gòu)買(mǎi)時(shí)需注意這些問(wèn)題。
  開(kāi)發(fā)商
  在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開(kāi)發(fā)商，因?yàn)樗馁Y金實(shí)力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力都相對(duì)較強(qiáng)，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開(kāi)發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題，這樣會(huì)影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問(wèn)題。此外，在買(mǎi)房前，購(gòu)房者一定要先看開(kāi)發(fā)商的國(guó)有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過(guò)認(rèn)真考慮后再交付，并要求開(kāi)發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫(xiě)入合同條款。而消費(fèi)者簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，一定要認(rèn)真把握面積、價(jià)格、收費(fèi)方面的條款以及違約責(zé)任、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。
  價(jià)格
  很多人認(rèn)為價(jià)格是很重要的因素，但我認(rèn)為，在這幾個(gè)因素中，**不重要的就是價(jià)格。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，價(jià)格不會(huì)有大的下降或者上漲。當(dāng)購(gòu)房者確定了地段、購(gòu)買(mǎi)目的后，價(jià)格不會(huì)相差太大。

  查看全文↓ 2019-08-25 10:29:00
• 146****4781

  一、明確小房換大房后的實(shí)際需求
  
  換房時(shí)要清楚自己為什么要換房，是自住還是非自住，每一項(xiàng)需求都決定著你什么時(shí)候買(mǎi)房，怎么買(mǎi)房。
  
  1、單純想換大面積住房
  
  這種情況是屬于改善住房條件，通常應(yīng)優(yōu)先考慮交通、環(huán)境、配套、戶型、鄰居素質(zhì)、物業(yè)等關(guān)乎生活品質(zhì)的因素。
  
  2、考慮孩子讀書(shū)
  
  （1）小房換大房前，需確保該房有入讀指定**的指標(biāo)，建議到正規(guī)網(wǎng)站查看；（2）多留意相關(guān)**對(duì)入戶時(shí)間上的規(guī)定；
  
  （3）還應(yīng)明確掌握房屋的戶籍狀況、讀書(shū)的資質(zhì)要求等。
  
  3、和老人一起居住
  
  （1）房屋可以見(jiàn)到陽(yáng)光，采光條件好；
  
  （2）周邊環(huán)境好，附近有公園，方便鍛煉；
  
  （3）盡可能選擇低層或有電梯的樓層；
  
  （4）周邊醫(yī)療設(shè)施完善。
  
  二、做好小房換大房的資金預(yù)算方案
  
  1、首套房是否有貸款，貸款是否都已還清，如果已還清，可以直接用賣(mài)房所得房款支付要買(mǎi)的房子。
  
  2、首套房有貸款且貸款未還清，這種情況可以先用買(mǎi)家的**款來(lái)還清房貸，從銀行手中拿到房產(chǎn)證；也可以將按揭貸款直接轉(zhuǎn)給二手房買(mǎi)主，具體的可咨詢(xún)銀行。
  
  3、是否需要貸款來(lái)買(mǎi)房，是否具備貸款資格，選擇哪一種貸款方式，都需要結(jié)合自身實(shí)際情況來(lái)考慮。
  
  4、目前手頭是否有充足的資金直接買(mǎi)房，前提是有購(gòu)買(mǎi)二套房的資質(zhì)。
  
  5、此外，還要準(zhǔn)備足夠的現(xiàn)金，因?yàn)檫€有各種可能發(fā)生的中介費(fèi)，契稅，增值稅等等。還有，如果想要買(mǎi)房后做裝修的話，要準(zhǔn)備裝修款。
  
  三、小房換大房，選擇哪種換房方式？
  
  1、先賣(mài)后買(mǎi)
  
  （1）先賣(mài)后買(mǎi)適合手頭余款緊張、月收入穩(wěn)定者。對(duì)于手頭余款不是很寬裕的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，讓其直接買(mǎi)一套新房壓力很大；（2）如果市場(chǎng)處于下行階段，建議先賣(mài)房再買(mǎi)房。市場(chǎng)比較低迷，可以先考慮把房子賣(mài)掉，然后再找個(gè)合適的機(jī)會(huì)，買(mǎi)到預(yù)算的房子。這樣有利于規(guī)避周期風(fēng)險(xiǎn)，在這個(gè)過(guò)程中，周期比較靈活，在賣(mài)房的時(shí)候，更有利于主動(dòng)地位，會(huì)賣(mài)到有更合適的價(jià)格。
  
  優(yōu)點(diǎn)：如果賣(mài)了小房，購(gòu)房者的手頭資金十分充裕，同時(shí)在貸款時(shí)也享有首套房的待遇，利率明顯偏低，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)減輕不少，這無(wú)疑是為換房置業(yè)者量身定做的。
  
  缺點(diǎn)：但這種方式并不是百利無(wú)一害，也存在一些弊端。如購(gòu)買(mǎi)的新房，不能立即交房入住，這段時(shí)間居住就會(huì)有些不便，要再次面臨租房的窘境，同時(shí)房屋的租金也是一筆不小的費(fèi)用。
  
  2、先買(mǎi)后賣(mài)
  
  先買(mǎi)后賣(mài)是指先簽訂購(gòu)房合同，再進(jìn)行換房的其他流程操作。
  
  （1）當(dāng)市場(chǎng)上行的階段，采取先買(mǎi)后賣(mài)的方式。
  
  舉個(gè)例子：2015年5月，深圳的房子飛漲，有些小區(qū)甚至達(dá)到一平米漲2萬(wàn)的程度，如果把房子賣(mài)了之后，再買(mǎi)可能買(mǎi)不到理想的房子。在市場(chǎng)行情上漲時(shí)，買(mǎi)在前，賣(mài)在后，讓你妥妥的抓住低買(mǎi)高賣(mài)。
  
  （2）還有一種情況適合先買(mǎi)，就是要買(mǎi)的房子，可能是同小區(qū)的稀缺房源，競(jìng)爭(zhēng)比較大，等不到你賣(mài)房之后再來(lái)買(mǎi)它，這種情況下，可以先買(mǎi)后賣(mài)的方式；優(yōu)點(diǎn)：先買(mǎi)后賣(mài)還能夠讓你鎖定稀缺房源。黃金樓層，南北通透，太多人盯著的時(shí)候，甩出豪邁，買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，先下手為強(qiáng)。
  
  缺點(diǎn)：后期任何一個(gè)環(huán)節(jié)出差錯(cuò)，都可能導(dǎo)致違約，一不小心賠付幾十萬(wàn)，損失慘重。先買(mǎi)后賣(mài)，比較讓人著急的，就是簽了買(mǎi)房合同，房子卻賣(mài)不出去。

  查看全文↓ 2019-08-25 10:28:54

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 怎么置換房子?小房換大房怎么操作?
  答

  直接將小房子出售，購(gòu)買(mǎi)大房子即可買(mǎi)房需要考量：目的在購(gòu)房前，消費(fèi)者一定要考慮明白為什么買(mǎi)房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)狀況。位置房產(chǎn)是非常個(gè)性化的，位置永遠(yuǎn)是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素。因此，購(gòu)房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學(xué)，當(dāng)然要選擇學(xué)區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢(shì)，投資價(jià)值也相對(duì)較大。戶型一般來(lái)說(shuō)，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當(dāng)然要選擇大戶型。不過(guò)，小戶型住宅是**近住宅市場(chǎng)上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)、家庭人口不多的情況下，購(gòu)買(mǎi)小戶型住宅不失為一種明智的過(guò)渡性選擇。但在購(gòu)買(mǎi)小戶型住宅時(shí)應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營(yíng)造一個(gè)舒適的空間，是購(gòu)買(mǎi)小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個(gè)整體樓盤(pán)中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風(fēng)的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購(gòu)買(mǎi)時(shí)需注意這些問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開(kāi)發(fā)商，因?yàn)樗馁Y金實(shí)力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力都相對(duì)較強(qiáng)，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開(kāi)發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題，這樣會(huì)影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問(wèn)題。此外，在買(mǎi)房前，購(gòu)房者一定要先看開(kāi)發(fā)商的國(guó)有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過(guò)認(rèn)真考慮后再交付，并要求開(kāi)發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫(xiě)入合同條款。而消費(fèi)者簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，一定要認(rèn)真把握面積、價(jià)格、收費(fèi)方面的條款以及違約責(zé)任、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。價(jià)格很多人認(rèn)為價(jià)格是很重要的因素，但我認(rèn)為，在這幾個(gè)因素中，**不重要的就是價(jià)格。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，價(jià)格不會(huì)有大的下降或者上漲。當(dāng)購(gòu)房者確定了地段、購(gòu)買(mǎi)目的后，價(jià)格不會(huì)相差太大。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 小房換大房如何操作
  答

  小房換取平米數(shù)大一些的房子，可以先將小一點(diǎn)的房子賣(mài)掉，當(dāng)做**款，然后按照正常買(mǎi)新房的流程進(jìn)行換房?；蛘呷绻?jīng)濟(jì)條件允許的情況下，也可以先購(gòu)買(mǎi)大房，然后再將小房賣(mài)掉用于補(bǔ)貼差價(jià)。無(wú)論哪一種方式，主要是看購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。因?yàn)楝F(xiàn)在還很多城市涉及到有限購(gòu)的問(wèn)題，所以建議選擇先賣(mài)小房，再買(mǎi)大房。建議再換取平米數(shù)大一些的房產(chǎn)時(shí)，要先確定自己是否具備再次購(gòu)買(mǎi)房屋的資格，其次要將時(shí)間差掌握好，對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件不是很穩(wěn)定的人，建議先賣(mài)后買(mǎi)，中間一段時(shí)間可以通過(guò)租房的方式進(jìn)行過(guò)渡，此外在這段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)可能也有所波動(dòng)?；蛘呤且部梢詫烧咄瑫r(shí)進(jìn)行，找靠譜的中間商進(jìn)行賣(mài)房，用別人的**來(lái)付自己新房的**，然后再進(jìn)行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的一系列手續(xù)。

• 問(wèn) ?? 置換房子如何操作
  答

  　1、 置換交易是一種特殊形式的房屋買(mǎi)賣(mài)，其特殊性在于它可保證買(mǎi)賣(mài)行為的同時(shí)進(jìn)行，也就是說(shuō)房屋置換服務(wù)是買(mǎi)和賣(mài)的雙向服務(wù)，一次置換成功，相當(dāng)于兩次交易?！　?、房屋置換流程：這就需要找一家置換公司。一家置換公司應(yīng)該具備以下三個(gè)條件：　　1）大量的買(mǎi)賣(mài)雙方信息；　　2）利用網(wǎng)絡(luò)化計(jì)算機(jī)處理信息；　　3）完善、正規(guī)的交易操作規(guī)程。　　辦理房屋置換基本程序：　　1）咨詢(xún)，填寫(xiě)房屋出售登記表和需求登記表?！　?）準(zhǔn)備證件，等待上門(mén)勘察評(píng)估。　　3）領(lǐng)取評(píng)估報(bào)告，確定置換價(jià)格?！　?）簽訂上網(wǎng)協(xié)議書(shū)，計(jì)算機(jī)自動(dòng)配對(duì)?！　?）網(wǎng)上查找賣(mài)房信息，確定購(gòu)買(mǎi)意向?！　?）實(shí)地看房。簽訂房屋置換合同?！　?）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，繳納政府所規(guī)定費(fèi)用?！　?）騰空房屋。房屋交割驗(yàn)收?！　?）交納代理費(fèi)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??置換房產(chǎn)如何操作？置換房子戶口怎么辦？
  答

  辦理房屋置換，主要有下列六個(gè)基本程序：　　(一)置換登記：居民須攜帶原房屋的有效權(quán)證原件、業(yè)主的有效身份證原件和同住人同意置換的書(shū)面證明材料辦理置換登記手續(xù)?！　?二)價(jià)格評(píng)估：初評(píng)須上門(mén)實(shí)地詳細(xì)勘察，再經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)人員認(rèn)真計(jì)算，進(jìn)行復(fù)評(píng)，從而提出房屋的評(píng)估價(jià)格。　　(三)置換委托：確定置換意向后，可正式委托置換公司(也就是房屋中介公司)進(jìn)行房屋置換服務(wù)，簽訂房屋置換委托協(xié)議書(shū)。需要注意的是，一家真正的置換公司應(yīng)該具備以下三個(gè)條件方可進(jìn)行置換交易：大量的買(mǎi)賣(mài)雙方信息;利用網(wǎng)絡(luò)化計(jì)算機(jī)技術(shù)處理信息;完善、正規(guī)的交易操作流程?！　?四)簽訂合同：房屋委托后，由置換公司專(zhuān)門(mén)人員推薦房源或者尋找下家并陪同實(shí)地看房，直到居民滿意后，正式簽訂有關(guān)交易合同或確認(rèn)書(shū)。　　(五)辦理手續(xù)：在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認(rèn)書(shū)后，根據(jù)合同約定，房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費(fèi)等，并可以開(kāi)始辦理相關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過(guò)程?！　?六)交割物業(yè)：交割驗(yàn)收時(shí)，必須符合以下幾個(gè)條件：委托置換的房屋原有戶口全部遷出;室內(nèi)物件搬空，水、電、煤、通訊費(fèi)用等全部結(jié)清。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋如何置換?置換房產(chǎn)如何操作？
  答

  個(gè)人儲(chǔ)蓄拿出一部分資金，在房屋置換中有實(shí)物與實(shí)物間的交換，其實(shí)質(zhì)上是買(mǎi)和賣(mài)的雙向服務(wù)、銀行借貸一部分資金的”1+1+1+1”的方式、單位補(bǔ)貼一部分資金。在房屋置換服務(wù)中、”差價(jià)調(diào)房”等房屋流通形式，相當(dāng)于兩種交易概念，房屋置換可以解釋為買(mǎi)賣(mài)的雙向服務(wù)，同時(shí)？房屋置換在通俗含義上包括一般人們常講的”差價(jià)換房”。即房屋置換是”貨幣實(shí)物”和”實(shí)物實(shí)物”兩方面內(nèi)容的交換方式，房屋置換是改善住房條件的一種較好途徑，而且，提高了您改善住房條件的能力，再買(mǎi)進(jìn)一套您需求的住房，是不同房屋間價(jià)差交換或等價(jià)交換的房屋交易形。是目前比較受歡迎的住宅消費(fèi)服務(wù)方式，房屋置換不僅是一種貨幣和實(shí)物的交換方式，您的房屋的成功置換必須是您原有房屋有下家接受，您看中了另一套房屋，即賣(mài)掉您的住房。通過(guò)房屋置換可以減輕您的付款壓力。與房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不同的是，一次置換成功，房屋置換通過(guò)您原有房屋價(jià)值的一部分資金。

  全部3個(gè)回答>