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• 157****7395

  問(wèn)題提得好！
  在計(jì)算建筑密度時(shí)會(huì)遇到類(lèi)似問(wèn)題，所謂“基底面積”是否按地下室輪廓算呢？在《民用建筑設(shè)計(jì)通則》和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》等規(guī)范的條文說(shuō)明中并沒(méi)有詳細(xì)的說(shuō)明。
  實(shí)際操作中，本人都是以首層的建筑“外輪廓”面積為基準(zhǔn)，兼顧上層出挑情況來(lái)確定建筑占地面積的。之所以不說(shuō)首層建筑面積，是因?yàn)橛行┘芸詹糠?、外伸雨蓬等部位在?jì)算建筑面積時(shí)只計(jì)算50%甚至不算，但占地卻是100%。
  同樣，容積率計(jì)算時(shí)是否計(jì)算地下建筑面積在內(nèi)，各規(guī)范中都沒(méi)有明確規(guī)定。實(shí)際操作中，大多城市僅計(jì)算地上建筑面積，但依然有個(gè)別城市是計(jì)算包括地下面積在內(nèi)的“總”建筑面積（本人未遇到過(guò)，但聽(tīng)說(shuō)過(guò)）。
  設(shè)計(jì)中，有些問(wèn)題是約定俗成的，并非都有明確的條文，有條文也會(huì)有不同理解，還是要以實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為準(zhǔn)。以上回答已傾盡所知，謹(jǐn)供參考。

  查看全文↓ 2019-08-21 21:20:46
• 142****5138

  占地面積就指占用土地的面積，而建筑面積還要加上占用空間的面積,建筑面積一般都大于占地面積，這樣說(shuō)吧，一棟樓的占地面積只是指一層樓所占的面積 有些也算上綠化面積，而建筑面積包括可以用的所有面積 ，1樓到頂樓 還包括樓道等 ，在買(mǎi)房的時(shí)候算的建筑面積 中，高度1.2米以下的不算面積，1.8米以下的算半面積 ，陽(yáng)臺(tái)算半面積。
  用地面積，就是地塊的面積，一般用公頃標(biāo)識(shí)。
  建筑占地面積，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積。
  建筑面積，指住宅建筑外墻外圍線(xiàn)測(cè)定的各層平面面積之和。這個(gè)概念比較復(fù)雜，不同地區(qū)還有不同規(guī)定。
  至于說(shuō) 戶(hù)型建筑面積，是指住宅一戶(hù)的套內(nèi)面積/得房率得到的數(shù)值。即套內(nèi)面積+公攤面積。

  查看全文↓ 2019-08-21 21:20:43
• 133****1618

  容積率是建筑面積/占地面積，你這個(gè)的容積率是有點(diǎn)超高了，應(yīng)該是辦公樓吧?？茨惝?dāng)?shù)氐目匾?guī)怎么樣了，辦公樓的相對(duì)容積率控制會(huì)低一點(diǎn)。如果是居民樓，基本不可能出現(xiàn)這樣的容積率，這么高的容積率就算是辦公樓，地下車(chē)庫(kù)及人防等也是不符合要求的，又是一個(gè)中國(guó)特色的特辦典型了。

  查看全文↓ 2019-08-21 21:20:39
• 132****0529

  
  隨著人們生活水平提高，人們對(duì)居住品質(zhì)的要求也越來(lái)越高。對(duì)于購(gòu)房者而言，戶(hù)型、地段、配套、交通、價(jià)格等都是影響購(gòu)房的重要因素。城市很大，想要住得舒服、住得開(kāi)心，還不能小覷一個(gè)叫“容積率”的東東。
  
  
  
  我們常常會(huì)在售樓部聽(tīng)到銷(xiāo)售員推銷(xiāo)：“我們這個(gè)樓盤(pán)的環(huán)境很好，綠化多，‘容積率’很低，住起來(lái)很舒適?！本G化多環(huán)境舒適好理解，那么，容積率是什么？為什么說(shuō)容積率低就是住起來(lái)舒適？
  
  
  
  
  
  
  一、什么是容積率？
  
  
  
  
  容積率，就是是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
  
  　　
  
  
  二、容積率如何計(jì)算？
  
  
  　　
  
  容積率=地上建筑面積/規(guī)劃用地面積；不同功能性質(zhì)的建筑項(xiàng)目，有相應(yīng)不同高度的容積率折算率，工業(yè)建筑層高超過(guò)8米時(shí)，按該層建筑面積加倍計(jì)算容積率。
  
  　　
  
  舉個(gè)例子：一塊10萬(wàn)平方米的土地，如果開(kāi)發(fā)商蓋了8萬(wàn)平方米的房子（即建筑面積為8萬(wàn)平方米），那么，這塊地的容積率是0.8；如果蓋了10萬(wàn)平方米的房子，那么容積率就是1；蓋了15萬(wàn)平方米的房子，容積率就是1.5。
  
  
  
  
  三、容積率大好還是小好？
  
  
  　　
  
  規(guī)劃允許范圍內(nèi)，容積率越小，住戶(hù)的舒適度會(huì)越高。
  
  　　
  
  解讀：容積率越高，小區(qū)的建筑樓層就越高，容納的居民越多。同時(shí)，共用小區(qū)的公共設(shè)施、停車(chē)位等配套設(shè)施的居民就越多，小區(qū)會(huì)顯得越擁擠。反之，容積率越低，居住的舒適度就越高。
  
  　　
  
  
  四、容積率由誰(shuí)決定？有無(wú)上限？
  
  
  　　
  
  小區(qū)容積率均有上限，在土地出讓時(shí)均有硬性指標(biāo)的規(guī)定。
  
  　　
  
  解讀：換句話(huà)說(shuō)，一個(gè)小區(qū)容積率是多少，在土地出讓的時(shí)候就規(guī)定好了的，根據(jù)2012年3月1日起實(shí)施的由住建部發(fā)布的《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定，未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。
  
  　　
  
  補(bǔ)充：《寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（甬政發(fā)[2014]74號(hào)）指出，建筑容量應(yīng)兼顧社區(qū)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，與用地性質(zhì)、功能相適應(yīng)，且滿(mǎn)足交通、安全、人防、環(huán)衛(wèi)等相關(guān)配套要求。新建、擴(kuò)建、改建的居住用地建設(shè)項(xiàng)目，建筑容量的參考值為：一般區(qū)域，基準(zhǔn)容積率區(qū)間為1.0-2.5，建筑密度≤35%；歷史文化街區(qū)及歷史風(fēng)貌區(qū)，基準(zhǔn)容積率要求≤1.2；城市濱水基準(zhǔn)容積區(qū)間為1.0-2.2，建筑密度≤30%；新城建設(shè)區(qū)，基準(zhǔn)容積率區(qū)間≤1.5-2.5，建筑密度≤30%。
  
  　　
  
  
  五、地上建筑是否都計(jì)入容積率？
  
  
  　　
  
  地上建筑面積一般不等于計(jì)容建筑面積，如架空層、住戶(hù)陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等都有相應(yīng)的計(jì)容規(guī)則要求，具體可查詢(xún)《寧波市建筑工程容積率計(jì)算規(guī)定》。
  
  　　
  
  舉個(gè)例子：
  
  1．建設(shè)項(xiàng)目的配套停車(chē)庫(kù)設(shè)置在地上二層（含二層）以下的，不計(jì)入容積率；
  
  2．物業(yè)用房計(jì)入容積率；
  
  3．社區(qū)辦公用房計(jì)入容積率?！　?br/>
  　　
  
  補(bǔ)充：小區(qū)公共用房的權(quán)屬歸誰(shuí)？~~~~~~
  
  
  
  總體上來(lái)說(shuō)，小區(qū)公共用房一般可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是物業(yè)用房，一類(lèi)是社區(qū)用房。
  
  
  
  物業(yè)用房指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)的，用作物業(yè)管理辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第３８條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！?br/>
  
  
  但第二類(lèi)的社區(qū)用房就比較復(fù)雜了。不少社區(qū)用房雖然位于小區(qū)的建筑紅線(xiàn)之內(nèi)，但它們是國(guó)有資產(chǎn)，不屬業(yè)主所有。

  查看全文↓ 2019-08-21 21:20:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何計(jì)算占地面積?容積率應(yīng)該怎么算出來(lái)？建筑面積/占地面積？
  答

  占地面積有幾種計(jì)算方式：1、建筑占地的地下(埋在地中)看不見(jiàn)部份，2，豎直墻的外圍地面肉眼看見(jiàn)部份，3，整個(gè)建筑物豎直向地面投影范圍部份。到目前為止，到底采用那種方案較為實(shí)用，較為真實(shí)地在實(shí)際中運(yùn)用，在學(xué)術(shù)界引起爭(zhēng)議，在民間也引岀不少答案，變成持久性爭(zhēng)議的話(huà)題。一般來(lái)說(shuō)，采用整個(gè)建筑物豎直向地面投影范圍部份的計(jì)算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度，一些規(guī)劃師還是按照首層建筑占地面積來(lái)計(jì)算，這樣飄窗凸窗等可以不計(jì)入占地面積。建筑占地面積就是指建筑物水平方向的投影面積，之所以不說(shuō)首層建筑面積，是因?yàn)橛行┘芸詹糠?、外伸雨蓬等部位在?jì)算建筑面積時(shí)只計(jì)算50%甚至不算，但占地卻是100%建筑面積亦稱(chēng)建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線(xiàn)測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。

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• 問(wèn) 如何計(jì)算建筑占地面積?如何計(jì)算建筑面積和占地面積？
  答

  1、建筑面積:建筑面積是指建筑物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)和生活使用的凈面積。輔助面積是指建筑物各層平面中為輔助生產(chǎn)或輔助生活所占的凈面積，例如居住建筑物中的樓梯、走道、廁所、廚房所占的面積。使用面積和輔助面積的總和稱(chēng)為“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面中墻、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積。2、占地面積:對(duì)于建筑物而言，占地面積是指建筑占地面積物所占有或使用的土地水平投影面積，計(jì)算一般按底層建筑面積。通常用于計(jì)劃地塊的建筑密度，計(jì)算公式是：建筑密度=占地面積/土地面積?？梢灾傅绞值目瞻椎仄さ钠矫酌娣e，即地塊總面積。在**初進(jìn)行報(bào)批立項(xiàng)時(shí)，會(huì)經(jīng)常用到“占地面積”這個(gè)詞，就是這個(gè)意思。用地面積乘以容積率等于建筑面積。3、占地面積計(jì)算：對(duì)于建筑物而言計(jì)算公式是：建筑密度=基底面積/用地面積。對(duì)于平地而言占地面積用地面積乘以容積率等于計(jì)容建筑面積。4、建筑面積計(jì)算：

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• 問(wèn) 占地面積如何計(jì)算?怎樣計(jì)算占地面積？建筑面積？
  答

  占地面積就指占用土地的面積，而建筑面積還要加上占用空間的面積,建筑面積一般都大于占地面積，這樣說(shuō)吧，一棟樓的占地面積只是指一層樓所占的面積 有些也算上綠化面積，而建筑面積包括可以用的所有面積 ，1樓到頂樓 還包括樓道等 ，在買(mǎi)房的時(shí)候算的建筑面積 中，高度1.2米以下的不算面積，1.8米以下的算半面積 ，陽(yáng)臺(tái)算半面積。用地面積，就是地塊的面積，一般用公頃標(biāo)識(shí)。建筑占地面積，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積。建筑面積，指住宅建筑外墻外圍線(xiàn)測(cè)定的各層平面面積之和。這個(gè)概念比較復(fù)雜，不同地區(qū)還有不同規(guī)定。至于說(shuō) 戶(hù)型建筑面積，是指住宅一戶(hù)的套內(nèi)面積/得房率得到的數(shù)值。即套內(nèi)面積+公攤面積。

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• 問(wèn) 占地面積怎么計(jì)算?用地面積、占地面積、建筑面積怎么計(jì)算
  答

  1、一個(gè)樓盤(pán)的用地面積是指經(jīng)土地和規(guī)劃許可并經(jīng)過(guò)紅線(xiàn)圈定的可用于房屋建筑以及各類(lèi)配套、道路、綠化等在內(nèi)的全部用地面積。2、占地面積是指建筑占地面積物所占有或使用的土地水平投影面積，計(jì)算一般按底層建筑面積。通常用于計(jì)劃地塊的建筑密度，計(jì)算公式是：建筑密度=占地面積/土地面積。3、建筑面積是指建筑物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。戶(hù)型的建筑面積計(jì)算公式是：建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積=使用面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積=結(jié)構(gòu)面積+輔助面積+套內(nèi)使用面積。

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• 問(wèn) 如何計(jì)算建筑占地面積?占地面積怎么算呢？
  答

  建筑占地面積就是建筑物本身外圍的面積加上附屬物的占地面積，還有綠化面積以及硬化的道路面積，

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