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• 155****7576

  建筑面積的計(jì)算
  （一）計(jì)算全部建筑面積的范圍
  1、房屋按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算，多層房屋的建筑面積按各層建筑面積之和計(jì)算。
  2、假層、閣（暗）樓和斜面結(jié)構(gòu)屋面其室內(nèi)凈高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面積計(jì)算。
  3、房屋天面上層高在2.20m以上（含2.20m）的樓梯間、電梯機(jī)房、按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
  4、底層、夾層、地下室中以及獨(dú)立建造的自行車房、汽車庫，層高在2.20m以上（2.20m）的，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
  5、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。不作為外墻僅為裝飾的，按結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
  6、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。
  7、有頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。
  8、挑樓、全封閉的陽臺和挑廊，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
  9、復(fù)式、躍層建筑中的挑空層部分，不論層高多少，均按一層計(jì)算建筑面積。樓梯井不作為挑空層認(rèn)定。
  （二）計(jì)算一半建筑面積的范圍
  1、敞開式陽臺和挑廊，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
  2、房屋中挑陽臺，其周邊設(shè)置欄桿等圍護(hù)結(jié)構(gòu)、無雨罩的，以敞開式陽臺認(rèn)定，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
  3、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。
  4、挑陽臺的底層投影部分，設(shè)有類似于樓上陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平面積的一半計(jì)算。
  （三）不計(jì)算建筑面積的范圍
  1、在房屋屋頂周邊設(shè)置欄桿等圍護(hù)結(jié)構(gòu)形成的曬臺、露臺等，不計(jì)算建筑面積。
  2、房屋中與室內(nèi)不相通的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。
  3、假層、閣（暗）樓和斜面結(jié)構(gòu)屋內(nèi)凈高在2.00m以下（不含2.00m）的部分不計(jì)算建筑面積。
  4、挑樓、挑廊、挑陽臺的底層投影部分不計(jì)算建筑面積。
  公攤面積的計(jì)算
  （一）公用共有部分建筑的組成：
  1、房屋中的電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室（配電間）設(shè)備間、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整幢建筑或某一層建筑及某一部位建筑服務(wù)的公共用房、管理用房和公用通道等的建筑面積。
  2、套（單元）及自有部位與公用共有部分之間的分隔以用外墻（包括山墻）墻體水平投影面積析一半。
  公用共有建筑面積不包括建設(shè)成本已攤?cè)敕績r(jià)中的小區(qū)配套建筑物的建筑面積。
  （二）公用共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br/>1、住宅樓公用共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br/>住宅樓的公用共有建筑面積，根據(jù)《規(guī)范》附錄B2.2.b項(xiàng)：“無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂钡囊?guī)定，按樓梯單元，以該單元相關(guān)房屋的自有建筑面積按比例分?jǐn)偅蟮酶魈追课莘謹(jǐn)偹玫墓霉灿薪ㄖ娣e。
  2、商住樓公用共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br/>根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能 ，先按各自的建筑面積將全幢的公用共有建筑面積分為應(yīng)由住宅分?jǐn)偟拿娣e和應(yīng)由商業(yè)等用房分?jǐn)偟拿娣e兩部分；然后住宅和商業(yè)等部分將分?jǐn)偟降拿娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?br/>住宅部分：各樓梯單元將分?jǐn)偟降拇惫霉灿薪ㄖ娣e，按住宅樓公用共有建筑面積分?jǐn)偡椒ǚ謹(jǐn)偟綐翘輪卧鲬簦由献≌旧戆礃翘輪卧謹(jǐn)偟墓霉灿薪ㄖ娣e，得到各套就分?jǐn)偟墓霉灿薪ㄖ娣e。
  商業(yè)等部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫霉灿薪ㄖ娣e，按各自有部位的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮髯杂胁课?，即為整幢服?wù)的公用共有建筑面積按某層分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，得到時(shí)各自有部位分?jǐn)偟玫降墓霉灿薪ㄖ娣e。
  3、多功能綜合樓公用共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br/>多功能綜合樓公用共有建筑面積按照各自的使用功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?br/>4、特殊部位建筑面積的處理方法
  （1）下部若干層為非住宅，上部為住宅或非住宅，設(shè)計(jì)上專為通往上部各層服務(wù)的室外或室內(nèi)樓梯、走廊，斜道等的建筑面積單列計(jì)算，不計(jì)入公用共有建筑面積分?jǐn)?，其建設(shè)費(fèi)用攤?cè)胨趯釉靸r(jià)。
  但當(dāng)還設(shè)有專為上部各層服務(wù)的電梯間、前室，電梯間、前室的建筑面積上部各層分?jǐn)偂?br/>（2）底層公用通道的建筑面積單列計(jì)算，不計(jì)入公用共有建筑面積，其建設(shè)費(fèi)用攤?cè)肟傇靸r(jià)。
  （三）公用共有建筑面積的計(jì)算及分?jǐn)?br/>整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)（或各自有部位）建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租等部位的建筑面積，即為整幢建筑物的公用共有建筑面積。
  1、公用共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
  公用共有建筑面積
  公用共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=-------------------------------
  套內(nèi)（或自有部位）建筑面積之和
  2、公用共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算
  各套的套內(nèi)（或自有部位）的建筑面積乘以公用共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到產(chǎn)權(quán)人應(yīng)分?jǐn)偟墓霉灿薪ㄖ娣e，即：
  分?jǐn)偟墓霉灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)（或自有部位）建筑面積×公用共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
  房產(chǎn)建筑面積測量的精度要求
  《規(guī)范》對房屋測量的精度要求分為三個(gè)等級，根據(jù)寧波市的實(shí)際情況，決定分為二個(gè)等級中誤差執(zhí)行：
  1、對新建商品記的測量（含此前未測量的）精度要求采用第二等級中誤差，計(jì)算公式為
  S 開平方×0.02+0.001S,式中“S”為房產(chǎn)面積m2。
  2、對其它房產(chǎn)測量精度要求采用第三等級中誤差，計(jì)算公式為S開平方× 0.04+0.003S, 式中“S”為房產(chǎn)面積m2。

  查看全文↓ 2019-08-20 23:35:23
• 147****4038

  實(shí)際建筑面積=109.87*80%=87.896，外墻從軸線起向外算一半的公攤（一般算100厚，再加上20厚的粉刷層），樓梯間也是從隔墻軸線算，一半算你家的，你量的面積應(yīng)該是量你家外墻、與鄰居家的分戶墻、與樓梯電梯等的隔墻，都以軸線算起，往內(nèi)算你們家的實(shí)際建筑面積。也就是87.896，產(chǎn)證上的建筑面積包含入戶大堂，樓梯，電梯，外墻粉刷層，屋頂水箱間（這一個(gè)算全體公攤）等所有公攤。

  查看全文↓ 2019-08-20 23:35:08
• 147****5389

  當(dāng)購房逐漸成為大部分人的人生必經(jīng)之事后，購房者對房地產(chǎn)市場上的種種行為的不滿和投訴也是越來越多。購房者之所以意見特別大的原因之一就是在買房過程中，有許多事情是他們弄不清楚，把握不了的。房屋的公攤面積就是其中**不透明的一項(xiàng)，很多購房者根本搞不清什么是公攤面積？
  　　公攤面積
  　　所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
  　　公攤系數(shù)
  　　公攤系數(shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要注意的是它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。
  　　注：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積
  　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體（柱）面積+陽臺面積
  　　
  　　不可計(jì)入的公攤面積有哪些
  　　大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;
  　　每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。
  　　公攤面積怎么計(jì)算
  　　倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;
  　　售房單位自營、自用的房屋;
  　　為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。
  　　不可計(jì)入的公攤面積有哪些
  　　分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
  　　公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和
  　　公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
  　　注意事項(xiàng)
  　　高層樓房的分?jǐn)偯娣e要大于多層的分?jǐn)偯娣e。一般來說，高層的分?jǐn)傁禂?shù)在0.18～0.26之間，多層的分?jǐn)傁禂?shù)在0.11～0.16之間。這位專業(yè)人士也強(qiáng)調(diào)，每個(gè)樓盤，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來定，沒有限定的范圍，因此房屋的公攤面積要以實(shí)地測量為準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2019-08-20 23:34:58
• 145****8410

  公攤面積，建筑內(nèi)的樓電梯間、消防通道、為本樓服務(wù)的配電房、水泵房等附屬設(shè)施用房、外墻水平投影面積的一半，這些全部計(jì)算為公攤面積。

  查看全文↓ 2019-08-20 23:34:50

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• 問 公攤面積外墻怎么算
  答

  建筑中心線以外的部分屬于外墻公攤面積。

  全部3個(gè)回答>
• 問 外墻算公攤面積嗎
  答

  兩戶人家中間的隔墻為內(nèi)墻，其占用的面積以中心點(diǎn)為界，兩戶人家各攤一半，計(jì)入住房面積中。而外墻不能全部由一家來負(fù)擔(dān)，所以外墻的一半歸公攤，一般歸住家。所謂外墻水平投影，對于一般住宅來講，就是外墻在地面上占用的面積。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??外墻算是公攤面積嗎？怎么算？
  答

  房子的套內(nèi)是外墻的厚度的一半和你與鄰居的隔墻厚度的一半都算在內(nèi)的，其余的一半厚度外墻算入整棟樓的公攤面積然后把總的分?jǐn)偯娣e按總的套內(nèi)面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算出分?jǐn)傁禂?shù)，用你的套內(nèi)面積乘公攤系數(shù)就是你家 的公攤面積，除一半外墻還有公用的樓梯間，電梯間，樓頂水箱間等都是計(jì)入公攤的

  全部4個(gè)回答>
• 問 外墻算公攤面積嗎？建筑面積包括公攤面積嗎？
  答

  （一）公攤面積如何分?jǐn)偢鶕?jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間包括：倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房；其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。（二）如何計(jì)算公攤面積分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。1、套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：(1)套（單元）內(nèi)的使用面積，包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；(2)套內(nèi)墻體面積；(3)陽臺建筑面積。套內(nèi)建筑面積=(1)+(2)+(3)=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。2、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，即為建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。（三）自行車庫算公攤面積嗎獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為住戶服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。其中，地下室作為公用分?jǐn)偟拿娣e的前提是，該地下室是用來放置為整幢樓服務(wù)的設(shè)備的。但可以肯定的是如果自行車庫為公共場所，則可以作為公攤面積，反之則不能。（四）易被忽視的“大公攤”目前，絕大部分新住宅在開始做建筑設(shè)計(jì)之前都會(huì)明確告訴設(shè)計(jì)師，未來客戶需要的建筑面積范圍和配比。之后設(shè)計(jì)師嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)展商認(rèn)為平安無事，等所有圖紙報(bào)批完成，開工建設(shè)后，到房產(chǎn)交易中心做面積預(yù)測時(shí)，一下子發(fā)現(xiàn)實(shí)際銷售的建筑面積都超出了原先設(shè)定面積。于是發(fā)展商變得每天提心吊膽，擔(dān)心他的房子不能不能賣得掉……以上情景在發(fā)展商的開發(fā)過程中比比皆是。到底誰出了問題？答案是“大公攤”的毛病。原來，建筑師在幫新住宅測算所謂“建筑面積”時(shí)，絕大部分只分?jǐn)偭恕靶」珨偂?，也就是?dāng)屋公攤面積，而忘了“大公攤”。實(shí)際上，“大公攤”在公共分?jǐn)偯娣e中的比重很大。如果建筑設(shè)計(jì)中攤了“小公攤”面積，那實(shí)際銷售面積會(huì)再增加3%～8%的面積。有時(shí)，在一些總體和單價(jià)控制很敏感的項(xiàng)目中，5%的單位面積超出很可能使一個(gè)樓盤面臨險(xiǎn)境。要避免這種尷尬的局面，發(fā)展商必須事先心中有數(shù)，有兩個(gè)方式：一個(gè)是給設(shè)計(jì)院面積指標(biāo)時(shí)預(yù)先縮小，留有余地；二是在拿到設(shè)計(jì)師的計(jì)算結(jié)果時(shí)，問清公攤內(nèi)容，適當(dāng)按比例加大建筑面積預(yù)估值。（五）應(yīng)對公攤面積的陷阱針對房屋買賣過程中容易出現(xiàn)的種種問題，有律師建議消費(fèi)者在簽訂面積條款時(shí)要寫細(xì)，使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積，具體的長度尺寸表示出來 ，不要標(biāo)平方米，而要標(biāo)多少厘米長，這樣自己以后有可能檢測出來復(fù)核一下。具體到復(fù)核方式，消費(fèi)者有權(quán)從商店里購買一個(gè)皮尺，對自家房屋的公攤面積進(jìn)行測量、復(fù)核；或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質(zhì)的機(jī)會(huì)，對有爭議的面積部分進(jìn)行檢測。假設(shè)有一個(gè)盡寸是虛假的，消費(fèi)者就有權(quán)推定所有的尺寸都是虛假的，因此，在這種情況下，如果開發(fā)房不能證明自己沒有過錯(cuò)，那么就推定開發(fā)商有過錯(cuò)，消費(fèi)者就有權(quán)拒付公攤面積的全部價(jià)款。在主張對面積進(jìn)行復(fù)核的同時(shí)，一定要在合同中寫清楚違約責(zé)任，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。在現(xiàn)行的合同條款中違約責(zé)任太少，讓欺詐這一方肆無忌憚。必須寫清楚，假設(shè)面積尺寸差一厘米，就有可能每一厘米賠給你一千塊錢，這樣作假的人才不敢作假。（六）垃圾面積經(jīng)常出現(xiàn)的地方走廊：套內(nèi)設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)倪^道，可能會(huì)達(dá)5至10平方米。而且，按現(xiàn)在設(shè)計(jì)的過道寬度，除了走路，基本上沒有什么用途。曾有一個(gè)著名樓盤的某套戶型，次臥的面積是7平方米，而到達(dá)該臥室的過道面積達(dá)到了6.4平方米！進(jìn)深：增加樓型的進(jìn)深是在嚴(yán)格的規(guī)劃控制下有效地增加一個(gè)樓盤銷售面積的常用辦法。因?yàn)檫M(jìn)深每增加一米，該戶型面積就會(huì)增加大約8～10平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用，就無可厚非。但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面積，因?yàn)檫@樣會(huì)造成客廳和餐廳面寬和進(jìn)深比例的失調(diào)。陽臺：現(xiàn)在的戶型設(shè)計(jì)，每戶大約有面積不小的陽臺。好的設(shè)計(jì)將陽臺功能細(xì)分成陽光室、觀景平臺、服務(wù)陽光等等，不好的設(shè)計(jì)中，陽臺是增加進(jìn)深的辦法之一，而且不太引人注意。衛(wèi)生間：新設(shè)計(jì)的樓盤中，大都有兩個(gè)以上的衛(wèi)生間，一般次衛(wèi)在4至6平方米之間，主衛(wèi)則不一定，小的6至8平方米，大的達(dá)到了20平方米。但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，衛(wèi)生間在3至6平方米之間的好用程度并不與面積成正比，而與設(shè)計(jì)的關(guān)系非常大，尤其是管道井、通風(fēng)井、入口開門位置等關(guān)系極大。如果設(shè)計(jì)不當(dāng)，這里也會(huì)出現(xiàn)幾平方米的垃圾面積。

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• 問 外墻算是公攤面積嗎？公攤面積和建筑面積的計(jì)算問題？
  答

  實(shí)際建筑面積=109.87*80%=87.896，外墻從軸線起向外算一半的公攤（一般算100厚，再加上20厚的粉刷層），樓梯間也是從隔墻軸線算，一半算你家的，你量的面積應(yīng)該是量你家外墻、與鄰居家的分戶墻、與樓梯電梯等的隔墻，都以軸線算起，往內(nèi)算你們家的實(shí)際建筑面積。也就是87.896，產(chǎn)證上的建筑面積包含入戶大堂，樓梯，電梯，外墻粉刷層，屋頂水箱間（這一個(gè)算全體公攤）等所有公攤。

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