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• 158****2912

  要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅
  
  一 取得土地環(huán)節(jié)
  
  開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
  
  1、契稅
  
  應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）
  
  2、印花稅
  
  應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率
  
  印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?
  
  二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)
  
  取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
  
  1、土地使用稅
  
  應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額
  
  2、印花稅
  
  常見的合同如下：
  
  印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?

  查看全文↓ 2019-08-16 04:37:48
• 135****5202

  一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
  
  一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
  
  小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  查看全文↓ 2019-08-16 04:37:41
• 146****4567

  一、房地產(chǎn)企業(yè)申報不動產(chǎn)銷售時如何抵減已預(yù)繳的增值稅稅款不同項目間預(yù)繳稅款能否互相抵減？
  
  
  
  答：1、在申報時，當(dāng)月已預(yù)繳的增值稅稅款可以抵減當(dāng)期應(yīng)繳稅款，不足抵減的，納稅人應(yīng)補繳差額部分，抵減后仍有余額的，作為多繳稅款，抵減下期應(yīng)繳稅款。預(yù)繳稅款和納稅申報兩線并行
  
  2、房地產(chǎn)企業(yè)不同項目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報時抵減當(dāng)期應(yīng)繳稅款。
  
  
  
  二、由于自來水廠只能開具3%的專用發(fā)票，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)售自來水是否可以按照3%簡易征收，開具3%征收率的增值稅專用發(fā)票？
  
  
  
  答：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年54號公告，房地產(chǎn)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)（即商品和服務(wù)名稱為“物業(yè)管理服務(wù)”）的過程中，同時代收住戶的自來水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
  
  
  
  三、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一般納稅人，其開發(fā)的項目采用簡易計稅方法，但同時有代理服務(wù)、轉(zhuǎn)售水電費等業(yè)務(wù)，那么其購入的辦公用固定資產(chǎn)進項稅額是否可用于代理服務(wù)、轉(zhuǎn)售水電費等進項扣除？
  
  
  
  答：根據(jù)試點實施辦法（36號文附件一）第二十七條，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。因此，企業(yè)購入固定資產(chǎn)兼用于簡易計稅方法和一般計稅方法的，固定資產(chǎn)的進項稅額可以全額抵扣。
  
  固定資產(chǎn)的范圍為使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。
  
  
  
  四、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一般納稅人，其開發(fā)的項目采用簡易計稅方法，則取得的增值稅專用發(fā)票是否一定要認(rèn)證后申報抵扣再做進項轉(zhuǎn)出如果不認(rèn)證是否有“滯留票”風(fēng)險？
  
  
  
  答：目前并無明確規(guī)定納稅人取得的增值稅專用發(fā)票必須進行認(rèn)證，但從發(fā)票管理角度出發(fā)，建議納稅人對取得的增值稅專用發(fā)票進行認(rèn)證，認(rèn)證后的專用發(fā)票可不申報抵扣，即不在申報表中填列。另外，根據(jù)總局15號公告，如納稅人將該自建的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變用途，用于允許抵扣進項稅額項目的，可按規(guī)定公式計算可抵扣進項稅額，屆時，如企業(yè)未將建設(shè)時取得的增值稅專用發(fā)票進行認(rèn)證的，則不允許計算進項抵扣稅額。
  
  
  
  五、房地產(chǎn)公司A向廣告公司B免費提供場地，供B公司開展活動，雙方約定B公司收取的活動收入扣減物料成本、人工成本等成本后的余額按一定比例分給A公司，則A公司收到該收益分成款后要繳納增值稅嗎如果要繳納增值稅則按什么項目繳納？
  
  
  
  答：對該經(jīng)營行為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。
  
  
  
  六、房地產(chǎn)企業(yè)或物業(yè)公司將地面露天車位長期租給業(yè)主，租賃期限為20年，一次性收取租金，則該事項應(yīng)按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅還是按不動產(chǎn)租賃繳納增值稅？
  
  
  
  答：根據(jù)《合同法》，租賃期限不得超過二十年。因此，企業(yè)將車位租給車主20年的合同，可認(rèn)定為不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，按不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。
  
  
  
  七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時是否可開具發(fā)票，如何開票，開票是否標(biāo)志納稅義務(wù)已發(fā)生，應(yīng)如何申報納稅，是否有清算事項，清算時點如何確定？
  
  
  
  答：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，可根據(jù)總局2016年53號公告開具編碼為“602”的不征稅發(fā)票；
  
  2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，納稅義務(wù)發(fā)生時間按以下方式確認(rèn)：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的納稅義務(wù)時間確認(rèn)問題，凡是購房合同沒有明確采用直接收款方式的，一律按預(yù)收款方式認(rèn)定，實際收到預(yù)收款時開具編碼為“602”、稅率為“不征稅”的普通發(fā)票，按規(guī)定預(yù)繳稅款，以納稅人辦理產(chǎn)權(quán)登記的時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間；先開具適用稅率增值稅發(fā)票的，以發(fā)票開具時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間。如合同已經(jīng)明確采用直接收款方式的，無論是否在約定時間收到款項，均按合同約定的收付款時間確認(rèn)為納稅義務(wù)發(fā)生時間，不預(yù)繳稅款。
  
  3、房地產(chǎn)申報時，應(yīng)將當(dāng)期確認(rèn)納稅義務(wù)的銷售行為按適用的稅率（征收率）申報應(yīng)納稅款，將當(dāng)期收到的預(yù)收款按預(yù)征率申報預(yù)繳稅款。
  
  4、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知》（財稅〔2005〕165號）第六條，一般納稅人注銷或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，其存貨不作進項稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。因此，在一般納稅人注銷前，不存在清算問題。
  
  

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相關(guān)問題

• 問 營改增后房屋中介公司交什么稅?營改增后，房產(chǎn)中介公司如何報稅？
  答

  　主要是這么幾種稅：增值稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加，另外還有可能隨征企業(yè)所得稅（預(yù)征）等。至于規(guī)費等則是由相關(guān)職能部門收取，不在稅局收取之列。

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)交哪些稅？營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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• 問 新房有營業(yè)稅嗎? “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)要交營業(yè)稅嗎？
  答

  因為房產(chǎn)稅是企業(yè)擁有并使用房產(chǎn)營業(yè)，按規(guī)定要交的房產(chǎn)持有稅。而營業(yè)稅與企業(yè)所得稅，是企業(yè)開業(yè)經(jīng)營與營業(yè)所得，必須向國家交納的經(jīng)營及所得稅，兩者是不同的，都要交，不應(yīng)交完了房產(chǎn)稅，就不交營業(yè)稅與所得稅。所以交完了房產(chǎn)稅，還要交營業(yè)稅與所得稅。希望對您有所幫助！

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• 問 營改增后房產(chǎn)稅怎么交?
  答

  房地產(chǎn)“營改增”市場上各種消息我們無法判別，亦無需判別，反正“天要下雨、娘要嫁人”！那么我們該如何做好應(yīng)對呢？第一式：涉稅風(fēng)險排查和應(yīng)對改革前夕改革之前，稅務(wù)機關(guān)需要做好各項的準(zhǔn)備工作，比如說過往欠稅清理、納稅戶過渡交接等工作，所以可以預(yù)期地方稅務(wù)機關(guān)可能采取的全面稅務(wù)稽查、納稅評估等專項工作。為了解決在營業(yè)稅制下，客戶現(xiàn)存的、已經(jīng)發(fā)生業(yè)務(wù)中內(nèi)含的各類涉稅風(fēng)險，我們建議企業(yè)應(yīng)該對過往3年公司涉稅風(fēng)險進行排查。排查思路1.以土地增值稅為主線。土地增值稅我們預(yù)期取消的可能性很小，那么在“營改增”過渡期中，**難銜接的必然是土地增值稅相關(guān)問題，這也是稅務(wù)機關(guān)高度關(guān)注的問題。2.以企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅為輔，很多房地產(chǎn)同行可能有疑問，這不是營改增嗎，為什么這些稅種排查反而放在營業(yè)稅之前呢？其實道理很簡單，這些稅種之前在我們征管過程中，其實并不太重視，尤其是個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅，這些相對于房地產(chǎn)公司來說的小稅種。但正是如此如果全面排查，往往會發(fā)現(xiàn)更多的稅務(wù)問題，所以稅務(wù)機關(guān)當(dāng)然是會對此盡職盡責(zé)的。3.營業(yè)稅建議以分析測算為主，排查重要風(fēng)險。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅?營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  一、房地產(chǎn)開發(fā)商都需要繳納哪些稅1.契稅建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。2.營業(yè)稅自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計繳營業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動產(chǎn)的5％稅率計繳營業(yè)稅。3.城市維護建設(shè)稅和教育費附加在繳納營業(yè)稅的同時，應(yīng)以實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護稅和3％的教育費附加。城市建設(shè)維護稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。4.城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額計繳。年應(yīng)納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。5.房產(chǎn)稅

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