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• 156****0015

  房產(chǎn)評(píng)估全稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。在房屋交易中，房產(chǎn)評(píng)估有非常重要的作用。大家一定要提前準(zhǔn)備，熟悉相關(guān)流程和方法，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。那么，我們?nèi)绾芜M(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)評(píng)估的方法有哪些呢？下面小編整理了一些有關(guān)房產(chǎn)評(píng)估的材料。
  
  一、需要做房產(chǎn)評(píng)估的情形
  
  ①二手房?jī)r(jià)格明顯過低
  
  購買二手房需要繳納一定的稅費(fèi)，稅費(fèi)與房產(chǎn)價(jià)格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為房屋價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
  
  ②買賣雙方認(rèn)為有必要
  
  一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒有概念，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。
  
  ③申請(qǐng)抵押貸款
  
  向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值，需對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
  
  ④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛

  查看全文↓ 2019-08-02 05:00:46
• 138****5308

  目前我國對(duì)房屋、建筑物的評(píng)估常采用重置成本法。
  首先，應(yīng)依據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)年份的同類房屋、建筑物的預(yù)算定額或每平方米造價(jià)，加上不同年份的增調(diào)系數(shù)及其他應(yīng)計(jì)費(fèi)用，確定現(xiàn)階段每平方米的重置完全價(jià)位，則：
  重置完全價(jià)值=建筑面積×每平方米重置完全價(jià)值 （1）
  在評(píng)估中，將上題的公式（1）演變成：
  重估價(jià)值=建筑面積×每平方米重置完全價(jià)值K1×K2 （2）
  但公式（2）仍有不完備之處，經(jīng)改進(jìn)為：
  重估價(jià)值=（重置完全價(jià)值 殘值）×成新率-損壞折減價(jià)值 裝修增值 殘值 （3）
  在實(shí)際評(píng)估中，如使用公式（3）時(shí)，可以公式（2）作為參考、對(duì)照，務(wù)使評(píng)估盡量考慮周密，做到盡可能的公平、合理。

  查看全文↓ 2019-08-02 05:00:42
• 148****7579

  2016年1月，小張以100萬元價(jià)格購入市區(qū)（非北京、上海、廣州、深圳）**一套門面房，面積120平方米，當(dāng)時(shí)繳納契稅3萬元。2019年1月，小張將該套房產(chǎn)贈(zèng)送給曾經(jīng)幫助自己的大劉（贈(zèng)與時(shí)市場(chǎng)價(jià)格121萬元，當(dāng)時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)），贈(zèng)與過程中，除稅費(fèi)外未發(fā)生其他費(fèi)用。2019年12月該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為140萬元，大劉將該房產(chǎn)以152.5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給老李，其中發(fā)生可扣除的各項(xiàng)行政收費(fèi)約6萬元。
  
  該省2019年自1月1日起，實(shí)行“六稅二費(fèi)”減半征收的小微優(yōu)惠，契稅稅率為3%。
  
  問：大劉受贈(zèng)行為和轉(zhuǎn)讓行為雙方該如何納稅？
  
  
  
  贈(zèng)與行為涉稅
  
  
  問題1
  
  贈(zèng)與人：無償贈(zèng)與非住房需要繳納哪些稅費(fèi)？
  
  
  
  個(gè)人無償贈(zèng)送非住房可能會(huì)涉及增值稅及附加、印花稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。
  
  
  
  
  
  增值稅及附加：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件”）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的外，視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。因此，個(gè)人贈(zèng)與非住房，應(yīng)當(dāng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，繳納增值稅。
  
  對(duì)于贈(zèng)與人無償贈(zèng)送非住房，是否需要繳納增值稅及附加稅費(fèi)，需要依據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件3：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，判定贈(zèng)與是否符合離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)等免征增值稅情形。對(duì)于案例三中，小張僅僅是因?yàn)樵?jīng)接受過大劉的幫助，贈(zèng)與的又是非住房，無需判定購買時(shí)間是否滿2年，不具備免征增值稅情形，因此需要視同銷售納稅。
  
  《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)公告印發(fā)）規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得除住房以外的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。小張的視同銷售，應(yīng)當(dāng)按照該房產(chǎn)贈(zèng)與時(shí)的公允價(jià)值減除其購置原價(jià)后的余額作為銷售額計(jì)稅，計(jì)算如下：
  
  應(yīng)納增值稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%=【（1210000-1000000）/1.05】）*5%=10000元
  
  
  
  應(yīng)征附征稅費(fèi)，因差額征稅中差額大于10萬元，因此不能按照財(cái)稅〔2016〕12號(hào)文規(guī)定，免征教育費(fèi)附加和地方教育附加：
  
  城建稅=10000*7%*50%=350元
  
  教育費(fèi)附加=10000*3%*50%=150元
  
  地方教育附加=10000*2%*50%=100元
  
  
  
  
  
  印花稅：《印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，應(yīng)依法繳納印花稅。應(yīng)稅憑證中，包括單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。案例中小張將非住房無償贈(zèng)與大劉，雙方都需要按照贈(zèng)與房產(chǎn)的原價(jià)繳納印花稅：
  
  1000000*0.05%*50%=250元。
  
  
  
  土地增值稅：小張將非住房贈(zèng)與大劉，需要申報(bào)繳納土地增值稅。
  
  《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的，需要繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。
  
  《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
  
  財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中，進(jìn)一步明確，細(xì)則中所稱的“贈(zèng)與”是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，或是通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)、國家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。案例中，小張將非住房贈(zèng)與大劉，不符合其中不征土地增值稅的“贈(zèng)與”范圍，需要申報(bào)繳納土地增值稅。
  
  小張贈(zèng)與大劉非住房的土地增值稅額的計(jì)算，關(guān)鍵在與如何確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項(xiàng)目金額。
  
  由于贈(zèng)與本身沒有成交價(jià)格，因此“由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入”。《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“財(cái)稅〔2016〕43號(hào)”）規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。小張贈(zèng)與房產(chǎn)其土地增值稅轉(zhuǎn)讓價(jià)格為：121-1=120萬元。
  
  《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，包括舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
  
  《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅(2006)21號(hào)）進(jìn)一步規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。
  
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。
  
  小張贈(zèng)與的非住房，可以請(qǐng)專業(yè)人員評(píng)估其“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”，不能取得時(shí)，就應(yīng)當(dāng)按照購房發(fā)票所載的金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。小張的房產(chǎn)購于2016年，到贈(zèng)與時(shí)，其從“從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止”共3整年，每年加計(jì)5%共加計(jì)15%。

  查看全文↓ 2019-08-02 05:00:38

相關(guān)問題

• 問 房屋建筑物耐用年限怎么規(guī)定的
  答

  使用年限如下：臨時(shí)性結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)使用年限為5年，易于替換的結(jié)構(gòu)構(gòu)件，設(shè)計(jì)使用年限為25年，普通房屋和構(gòu)筑物，設(shè)計(jì)使用年限為50年，紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)使用年限為100年。若建設(shè)單位提出更高要求，也可按建設(shè)單位的要求確定。國家頒布的《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）規(guī)定：3.1.5 住宅結(jié)構(gòu)在規(guī)定的設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)必須具有足夠的可靠性。3.3.1 住宅的設(shè)計(jì)使用年限一般為50年。當(dāng)住宅達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限并需要繼續(xù)使用時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)論作相應(yīng)處理。重大災(zāi)害(如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、地震等)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)安全和使用安全造成嚴(yán)重影響或潛在危害。遭遇重大災(zāi)害后的住宅需要繼續(xù)使用時(shí)，也應(yīng)進(jìn)行鑒定，并做相應(yīng)處理。6.1.1 住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于50年，其安全等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)。6.1.4 住宅結(jié)構(gòu)應(yīng)能承受在正常建造和正常使用過程中可能發(fā)生的各種作用和環(huán)境影響。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)，住宅結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)構(gòu)件必須滿足安全性、適用性和耐久性要求。6.1.6 鄰近住宅的永久性邊坡的設(shè)計(jì)使用年限，不應(yīng)低于受其影響的住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限。建筑結(jié)構(gòu)的“設(shè)計(jì)使用年限”，明確了設(shè)計(jì)使用年限是設(shè)計(jì)規(guī)定的一個(gè)時(shí)期，在這一規(guī)定時(shí)期內(nèi)，只需進(jìn)行正常的維護(hù)而不需進(jìn)行大修就能按預(yù)期目的使用，完成預(yù)定的功能，即房屋建筑在正常設(shè)計(jì)、正常施工、正常使用和維護(hù)下所應(yīng)達(dá)到的使用年限，如達(dá)不到這個(gè)年限則意味著在設(shè)計(jì)、施工、使用與維護(hù)的某一環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了非正常情況，應(yīng)查找原因。所謂“正常維護(hù)”包括必要的檢測(cè)、防護(hù)及維修。設(shè)計(jì)使用年限是房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程“合理使用年限”的具體化。當(dāng)結(jié)構(gòu)的使用年限超過設(shè)計(jì)使用年限后，并不是就不能使用了，而是結(jié)構(gòu)失效概率可能較設(shè)計(jì)預(yù)期值增大。對(duì)于商品房，開發(fā)商設(shè)計(jì)使用年限的取值：一般不考慮土地使用年限而直接按規(guī)范**低要求確定，統(tǒng)一為50年。亦有少數(shù)較負(fù)責(zé)的開發(fā)商要求設(shè)計(jì)院將設(shè)計(jì)使用年限取值與土地使用一致即70年。

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• 問 房屋建筑物稅法折舊年限怎么看
  答

  一、一般是不可以：因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定的房屋建筑**低折舊年限為20年，若低于這個(gè)年限（以下情形除外），每期需做納稅調(diào)整，煩不勝煩。二、特殊情形可以：多是指符合稅法規(guī)定的“加速折舊”條件，如確有證據(jù)證明使用年限為10年的合理性（像磷礦廠可以借口常年受酸堿腐蝕、震動(dòng)，書面申請(qǐng)加速折舊）。少數(shù)情況是，房屋產(chǎn)權(quán)或者租賃合同剩余年限只有10年，這時(shí)候“有可能”申請(qǐng)按照剩余年限折舊，但是批準(zhǔn)權(quán)限還在國稅局。

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• 問 ??房屋建筑物房產(chǎn)稅是多少啊？
  答

  根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×〔1－(10%－30%〕×1.2%。2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×〔1－(10%－30%)〕×1.2%。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。3.對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。上述規(guī)定自2006年1月1日起執(zhí)行，《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十一條，為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅的規(guī)定廢止。但個(gè)人所有的地下建筑用于居住的，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條，個(gè)人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，對(duì)此類地下建筑免征房產(chǎn)稅。

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• 問 房屋建筑物原值是什么？請(qǐng)問有人了解不，求介紹，謝謝！
  答

  對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。土地成本計(jì)入房產(chǎn)原值屬于存貨核算 如為自用按照固定資產(chǎn)準(zhǔn)則核算既然稅收上承認(rèn)會(huì)計(jì)制度，適用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)應(yīng)當(dāng)允許其剝離

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• 問 房屋建筑物稅法折舊是什么意思？有哪位網(wǎng)友知道，說說唄。
  答

  房屋建筑物《稅法》規(guī)定折舊年限是20年。1、房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。2、城市房地產(chǎn)稅:是對(duì)屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房?jī)r(jià)、地價(jià)或租價(jià)的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。

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