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• 152****0721

  土地出讓就是各個(gè)地方的級別政府因?yàn)橥恋氐氖褂脵?quán)利所需要收到一次性收到的出讓價(jià)款，也是每個(gè)地方的政府部門收入資金的一個(gè)重要來源。而在房地產(chǎn)主要開發(fā)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)活動(dòng)中，憑借著因?yàn)殚_發(fā)商在爭取拿地時(shí)候是有需要繳納土地的出讓金，比如說是二類經(jīng)濟(jì)適用房或者是已經(jīng)購買的公房，但是要在上市前所需要繳納（補(bǔ)交）土地的適用金。
  首先現(xiàn)在要了解什么是土地出讓金，土地出讓金的全名是國有土地的使用權(quán)出讓金。
  （1）由于各個(gè)級別層的政府土地相關(guān)部門的使用權(quán)讓出去給其他人使用，也要按照規(guī)定提出向接受讓出去的一方用來收取土地，價(jià)格是按照收取土地的規(guī)則向受讓人收取的土地全部計(jì)算的；
  （2）當(dāng)土地的可使用期期滿，土地的使用者是需要向相關(guān)的土地管理部門續(xù)期土地出讓價(jià)款的；
  （3）按照規(guī)定是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要對已經(jīng)購買的公房市民在上市前是需要補(bǔ)交土地的給出相應(yīng)的出讓金額的。
  那么土地出讓金是怎么計(jì)算的呢，首先開發(fā)商的拿地過程中是需要去繳納土地出讓金，按照規(guī)定某個(gè)某個(gè)地方的政府出讓是有一定的年限，而這些建筑物的使用期限包括：住宅用地為七十年，工業(yè)用地為50年，商業(yè)用地為40年，然后再把以上提及到的土地使用權(quán)再分給開發(fā)商，然后再由開發(fā)商再一次性把在一定的期限內(nèi)繳納完全部需要繳納的土地出讓金。然后是關(guān)于土地出讓的方式是，對于在住宅方面，住宅方面包括住宅的項(xiàng)目，以及采用招標(biāo)和拍賣，掛牌，協(xié)議等出讓的方式

  查看全文↓ 2019-07-27 14:50:59
• 138****9247

  這個(gè)是要計(jì)算的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價(jià)格-批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價(jià)格。
  原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時(shí)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。

  查看全文↓ 2019-07-27 14:50:38
• 158****1078

  工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地土地出讓金的規(guī)定
  按商業(yè)用地的市場價(jià)格與工業(yè)用地的差價(jià)補(bǔ)交出讓金，同時(shí)還要考慮政策因素、規(guī)劃因素等諸多條件，原則上由政府收回再公開處置。
  土地改變用途為經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式重新出讓。主要法律法規(guī)政策依據(jù)：
  １、如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了，這是一個(gè)基本的原則。但是，在實(shí)際當(dāng)中，不同的地方對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同。
  ２、比如規(guī)定對這類土地必須進(jìn)入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場評估價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場價(jià)”如何實(shí)現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體。
  ３、地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如“必須招拍掛”等等。值得注意的是，“必須招拍掛”個(gè)人認(rèn)為需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式。
  ４、如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷（一定年期），因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場公開交易。
  ５、《國務(wù)院廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》第四點(diǎn)中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。
  工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地土地出讓金如何計(jì)算
  出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂或重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金，但法律、法規(guī)、規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。
  原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時(shí)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。
  調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場價(jià)格水平，按下式確定：
  應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價(jià)格－批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價(jià)格

  查看全文↓ 2019-07-27 14:50:28
• 157****2852

  按商業(yè)用地的市場價(jià)格與工業(yè)用地的差價(jià)補(bǔ)交出讓金，同時(shí)還要考慮政策因素、規(guī)劃因素等諸多條件，原則上由政府收回再公開處置。
  　　“工業(yè)用地”改為“商業(yè)用地”的步驟：
  　　1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見。
  　　2、如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一個(gè)問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢?到時(shí)候又是很多家公司競爭怎么辦?學(xué)學(xué)人家高手吧，碧桂園能做的到的(書上可沒寫教你如何拿地哦)!如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了，這是一個(gè)基本的原則(如果不想交差價(jià)，那就另當(dāng)別論了)。
  　　但是，在實(shí)際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進(jìn)入市場公開交易(招拍掛)，又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場評估價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場價(jià)”如何實(shí)現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如“必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則;但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場公開交易。
  　　司法解釋：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》(國辦發(fā)[2003]70號)第四點(diǎn)中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！?br/>　　3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)。
  　　司法解釋：《城鎮(zhèn)國有土地使用地價(jià)是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權(quán)，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。鐘還認(rèn)為，協(xié)議出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，政府在土地收購儲(chǔ)備時(shí)應(yīng)避免強(qiáng)收強(qiáng)賣。

  查看全文↓ 2019-07-27 14:50:17

相關(guān)問題

• 問 ??商業(yè)用地變更為商住用地怎樣補(bǔ)交出讓金
  答

  關(guān)于法律依據(jù)你去搜下補(bǔ)繳土地出讓金，應(yīng)該就有，但是如果土地性質(zhì)變了，你規(guī)劃條件就變了，容積率肯定得增加，增加的話就按照核定增加面積*現(xiàn)在評估時(shí)點(diǎn)的原規(guī)劃、新嘩姬糕肯蕹廄革詢宮墨規(guī)劃條件下的樓面單價(jià)、和原成交價(jià)格按評估時(shí)點(diǎn)進(jìn)行期日修正后的價(jià)格，三者取高值補(bǔ)交。這是大原則，具體的操作方式，各個(gè)地方還不一樣的

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• 問 ??商業(yè)用地變更為商住用地怎樣補(bǔ)交出讓金？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)；土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部價(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。其次，土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L短；另一方面，不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。

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• 問 商住用地,商服用地,商業(yè)居住用地各是什么意思
  答

  商住大意是指寫字樓.商服估計(jì)是物業(yè)的用地.商居就是可以住,也可以辦公的.公建是指公共部分的建筑物的面積.基本上是這個(gè)意思.有些公建是不要錢的.如廣場,免費(fèi)停車場,等等.

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• 問 商業(yè)用地土地出讓金怎么繳納？
  答

  １、土地出讓金＝（現(xiàn)市場價(jià)－購買價(jià)）＊70％，已購房改房家庭取得契稅完稅憑證或房屋權(quán)證滿五年后，可以按市場價(jià)出售所購住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70％補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。２、交易的時(shí)候在規(guī)定發(fā)布之日以前，按出售價(jià)格的10％上交，在規(guī)定發(fā)布之日以后的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70％補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。出售價(jià)格低于市有關(guān)部門公布的同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價(jià)格（以下簡稱指導(dǎo)價(jià)格）的，應(yīng)按指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算價(jià)差。3、買賣雙方對指導(dǎo)價(jià)格有異議的，可委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估，所需評估費(fèi)用由委托方承擔(dān)。購房人按市場價(jià)購買已購經(jīng)濟(jì)適用住房后，取得商品房產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)人也可以按原購房價(jià)格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價(jià)差的70％補(bǔ)交土地收益后取得商品房產(chǎn)權(quán)。

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• 問 商業(yè)用地土地出讓金怎么繳納
  答

  土地出讓金繳納給國土資源部門。法律規(guī)定提出過具體要求，主要是必須足額繳納，不得低于法定標(biāo)準(zhǔn)，詳見《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。一、征地和拆遷補(bǔ)償支出：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。二、土地開發(fā)支出：包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等。三、支農(nóng)支出：包括計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。四、城市建設(shè)支出：包括完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。五、其他支出：包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、計(jì)提國有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等。

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