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• 133****4972

  預(yù)售許可證是房產(chǎn)買賣中不可或缺的證件之一，如果開發(fā)商沒有獲得預(yù)售許可證，則不允許對房產(chǎn)項目進(jìn)行銷售。不過，即使已經(jīng)有明確規(guī)定禁止這種行為，仍有部門開發(fā)商在未領(lǐng)取預(yù)售證的情況下賣房。
  
  
  
  未領(lǐng)預(yù)售許可證就賣房 還強(qiáng)制客戶買理財
  
  南京江北的國熙臺由央企中建東孚拿地開發(fā)，于6月25日公開售樓處，預(yù)計7月初開盤，該項目共推出4棟樓274套房源，戶型面積為92—166平米。不過，該項目雖然還沒有確定開盤時間和價格，前來看房的人已是絡(luò)繹不絕。然而，想要買下國熙臺項目中的房子并不是那么簡單的，因為他們有一些“特殊規(guī)定”。
  
  如果想要參與國熙臺項目的開盤搖號，購房者必須拿著本人身份證在現(xiàn)場辦理“恒享錢包”借記卡，然后再用POS機(jī)把20萬現(xiàn)金轉(zhuǎn)入這張卡，成為國熙臺的VIP客戶后才可享有開盤搖號的資格。另外，若開盤前將錢款取出，不但沒有理財收益，還將被視為放棄選房資格。

  查看全文↓ 2019-07-20 11:16:03
• 155****2200

  一、房產(chǎn)開發(fā)的商品房銷售前，開發(fā)企業(yè)必須要先取得《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》才可以對外銷售的。
  
  二、依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》
  
  第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
  
  (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
  
  (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
  
  (三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
  
  第六條 商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
  
  未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
  
  未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
  
  第七條 開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:
  
  (一)商品房預(yù)售許可申請表;
  
  (二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;
  
  (三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

  查看全文↓ 2019-07-20 11:15:58
• 153****4113

  注意弄清“現(xiàn)房”的概念?？梢宰∪说姆孔樱灰欢ň褪恰艾F(xiàn)房”。有的小區(qū)，人家住了三年了，還是“期房”呢。
  只有該樓盤辦理了房地產(chǎn)初始登記，開發(fā)商就此拿到了產(chǎn)權(quán)證時，這樓盤才能稱作為“現(xiàn)房”了。到那時，與購房人訂立的房屋出售合同里，不再提及預(yù)售證了，而是開發(fā)商的房產(chǎn)證編號，作為可依法出售的依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-07-20 11:15:50
• 152****5440

  
  買房是人生中一件大事，沒有《商品房預(yù)售許可證》的房子到底能不能買?在現(xiàn)實中，其實存在大量的購買無《商品房預(yù)售許可證》期房的購房者。但是，由于沒有商品房預(yù)售許可證的房子存在巨大的風(fēng)險，小編并不建議大家購買。具體有哪些風(fēng)險呢？
  
  
  
  如果預(yù)售證只是延期，那么對未來生活沒有太大影響。
  
  
  
  如果是房企辦理不下來預(yù)售證的情況，購房者將面臨無法簽訂正規(guī)《商品房買賣合同》，也無法進(jìn)行網(wǎng)簽、備案，如果房屋發(fā)生任何問題或糾紛，購買行為將不受法律保護(hù)，甚至?xí)霈F(xiàn)無法交房的情況，購房者將承受較大的損失。
  
  
  
  
  1、合同無效，產(chǎn)生糾紛不受法律保護(hù)
  
  
  建設(shè)部明文規(guī)定：期房在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，不可以銷售房屋以及以任何方式向客戶收取任意房類的錢款。
  
  
  
  購買未取得《商品房預(yù)售許可證》的房子，如果房屋發(fā)生任何問題或糾紛，也將不受法律保護(hù)，合同是無效的。
  
  
  
  2、不能辦理貸款
  
  
  開發(fā)商證件不全，在房產(chǎn)部門辦理不了網(wǎng)簽備案，銀行也不會給辦理貸款。換言之，只能一次性付款，到時候如果真的出現(xiàn)爛尾，那購房者的損失就更大了。
  
  
  
  
  
  
  
  3、無法驗收、無法辦證的風(fēng)險
  
  
  如果預(yù)售證沒拿到，說明前邊幾個證很可能出現(xiàn)問題，比如前期土地使用權(quán)不合法、不符合規(guī)劃或?qū)徟掷m(xù)不齊全等因素，即使能完成工程，也無法正常驗收，房管局也不會給購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。這其中包括以下幾點風(fēng)險：
  
  
  
  （一）土地性質(zhì)不合法的風(fēng)險
  
  
  
  在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。
  
  
  
  （二）土地使用權(quán)不合法的風(fēng)險
  
  
  
  在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進(jìn)行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權(quán)出讓金，獲得國有土地使用權(quán)證書后，才能辦理商品房銷售許可證進(jìn)行銷售。
  
  
  
  (三)工程建設(shè)手續(xù)不合法的風(fēng)險
  
  
  
  有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當(dāng)然賣房也是非法的。如果不能補(bǔ)辦工程建設(shè)手續(xù)，則面臨的后果是**嚴(yán)重的，即有被拆除的風(fēng)險。
  
  
  
  如僅僅是建設(shè)手續(xù)的問題，有時交了罰款后也能補(bǔ)辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴(yán)重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關(guān)主管部門的執(zhí)法力度也有關(guān)系。這種情況，購房者**應(yīng)小心，一般不要購買。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-07-20 11:15:47
• 151****8931

  大庇天下寒士俱歡顏
  
  大家好
  
  歡迎來到買房知識科普
  
  我是杜必文
  
  買房路上
  
  有我陪伴你
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  2016年8月，西安市民陳女士一次性支付166萬余元通過內(nèi)部認(rèn)購的方式購買了紫杉莊園房屋一套。兩年后，在房價飛漲的背景下，開發(fā)商西安聞天科技實業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱聞天公司）以當(dāng)時沒有預(yù)售許可證為由，將12名業(yè)主分別起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購合同無效。
  
  
  
  記者了解到，今年4月，另一位被訴業(yè)主李女士與開發(fā)商確認(rèn)合同無效糾紛一案已在長安區(qū)法院開庭審理，法院6月8日下達(dá)一審判決書，判決雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效。
  
  
  
  購房者當(dāng)天支付120萬全款
  
  
  
  紫杉莊園項目又名瀾香山項目，由聞天公司開發(fā)建設(shè)。2016年4月25日，李女士與聞天公司簽訂《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》一份，認(rèn)購聞天公司開發(fā)建設(shè)的位于長安區(qū)興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項目商品房。
  
  
  
  雙方在認(rèn)購合同中約定的內(nèi)容包括：認(rèn)購房源銷售面積約200平方米，認(rèn)購房源銷售總價172萬元；乙方李女士選擇總房價款100%付款比例，根據(jù)付款比例，開發(fā)商給予總房價款7折優(yōu)惠，優(yōu)惠后總價120.4萬元；李女士應(yīng)于2016年4月25日一次性向甲方聞天公司支付該認(rèn)購房源100%房價款。
  
  
  
  合同還約定，合同簽訂后，甲方須為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時，且不得與第三方簽訂該房屋的《商品房內(nèi)部認(rèn)購合同》或《商品房買賣合同》，并承諾在乙方攜本合同與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本合同約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。
  
  
  
  合同簽訂當(dāng)天，李女士即繳納120.4萬元購房款，聞天公司出具了收據(jù)。
  
  
  
  兩年后購房者被訴，開發(fā)商稱未取得預(yù)售證
  
  
  
  與李女士一樣的購房者有12人，買的都是聯(lián)排別墅。在此前的采訪中，一位購房者說，按規(guī)定，他們等待開發(fā)商通知，在約定的時間內(nèi)辦理購房相關(guān)手續(xù)，并正式簽訂《商品房買賣合同》。但此后，購房者多次前往售樓部，“詢問正式購房合同簽訂事宜，他們都一拖再拖?！?br/>
  
  
  據(jù)購房者說，今年2月初，他們不僅沒等來辦理購房手續(xù)的通知，反而相繼收到了開發(fā)商發(fā)來的《關(guān)于處理紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同的告知函》，稱雙方當(dāng)初所簽認(rèn)購合同依法應(yīng)為無效，要求購房者在收到函件三日內(nèi)到公司處理相關(guān)事宜。隨函而來的還有一份民事起訴狀。
  
  
  
  聞天公司的訴訟請求是確認(rèn)雙方簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效，訴訟費用全部由被告即購房者承擔(dān)。理由是在簽訂合同時，雙方均明知聞天公司開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項目沒有預(yù)售許可證，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同，無效合同自始不發(fā)生法律效力。
  
  
  
  長安區(qū)房管局
  
  曾處罰開發(fā)商無證銷售
  
  
  
  長安區(qū)法院認(rèn)定，2016年8月3日，長安區(qū)房管局對涉案項目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該項目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無證銷售，于同年8月9日作出處理決定，責(zé)令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動；立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營整改，并對違規(guī)銷售的房屋逐一清退；盡快辦理相關(guān)建審手續(xù)。后聞天公司仍未辦理商品房預(yù)售許可證。2018年3月1日，長安區(qū)住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下擅自違規(guī)銷售之行為，對聞天公司予以行政處罰，即責(zé)令停止銷售活動，補(bǔ)辦許可證，并處罰款72萬余元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。
  
  庭審中，被告李女士認(rèn)可雙方當(dāng)事人所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》系事實上的房屋買賣合同。庭審后，法院向被告方釋明合同無效之后果，被告方堅持合同有效，堅持要求原告交房。法院另査明，涉案項目現(xiàn)已取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》。
  
  
  
  
  
  爭議焦點為認(rèn)購合同性質(zhì)
  
  一審判決合同無效
  
  
  
  長安區(qū)法院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！钡谖鍡l規(guī)定，“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?br/>
  
  
  法院認(rèn)為本案爭議焦點應(yīng)為原、被告雙方所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》的性質(zhì)，如涉案合同系商品房預(yù)售合同，則應(yīng)適用《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定確認(rèn)該合同為無效合同。法院認(rèn)為涉案合同應(yīng)為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應(yīng)為無效合同。另外，判決中還稱，法院已向被告李女士釋明合同無效的后果，因法庭辯論已經(jīng)終結(jié)，且李女士仍堅持其答辯意見，“故其可另案起訴，本案不予受理?！?br/>
  
  
  6月8日，長安區(qū)法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效。
  
  
  
  
  
  看了這事件之后，很多人可能會憤憤不平，咒罵開發(fā)商無良，法院判決不利于維護(hù)誠信。但作為“買房知識科普”微信公眾號的粉絲，我們要從一開始，就杜絕這樣的事情的發(fā)生，沒有完善的五證的房子我們是不會去觸碰的，下邊再跟大家來分析下這老生常談的五證。
  
  
  
  五證很重要！五證不齊全也就意味你的房子有可能辦不了房產(chǎn)證，意味著開發(fā)商可能跑路，意味著開發(fā)商可能收回你的房子，五證分別是《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》
  
  
  
  國有土地使用權(quán)證
  
  
  
  一個小區(qū)的誕生，第一步就是土地招拍掛。所謂招拍掛，就是招標(biāo)、拍賣、掛牌。
  
  
  
  按照我國的土地制度，土地所有權(quán)屬于國家或者（村）集體。村里的土地，可以通過征地轉(zhuǎn)化為國有土地。所有的樓盤都必須用國有土地進(jìn)行建設(shè)，否則房子就只能賣給各村村民。收購?fù)恋氐闹黧w一般是政府，這個程序也叫拆遷。
  
  
  
  銷售土地的也必須是政府，這個程序就是出讓。所謂開發(fā)商，就是買地的企業(yè)，必須具備相應(yīng)的資質(zhì)。如果政府不收錢，白給土地，就叫劃撥。所以大家翻開自己的房產(chǎn)證，那些通過單位分來的房子，土地性質(zhì)一欄，就是寫著劃撥。房子買賣交易過一次之后，過戶時交了土地出讓金，這里就會寫著出讓了。出讓的土地有使用權(quán)年限，住宅是70年，商用、辦公、工業(yè)是40年或50年。使用權(quán)年限從哪天到哪天，寫得清清楚楚。開發(fā)商通過土地招拍掛制度從政府手里買下一宗土地，就會與政府簽訂一份《國有土地使用權(quán)出讓合同》，土地出讓合同雖然不是五證之一，但是內(nèi)容很豐富。它和《國有土地使用權(quán)證》的關(guān)系，就相當(dāng)于我們的購房合同和房產(chǎn)證的關(guān)系。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-20 11:15:41

相關(guān)問題

• 問 ??現(xiàn)房還需要辦理預(yù)售許可證嗎？
  答

  不需要。1.建設(shè)部令第131號《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。2.按照以上規(guī)定，在房屋未建好之前出售才需要辦理《商品房預(yù)售許可證》，現(xiàn)房的銷售是不需要再補(bǔ)辦《商品房預(yù)售許可證》的。

  全部3個回答>
• 問 請問現(xiàn)房還需要預(yù)售證嗎
  答

  要，因為還是一手房，辦預(yù)售某些部門才能走流程

  全部3個回答>
• 問 現(xiàn)房已有4證能購買嗎? 現(xiàn)房還需要辦理預(yù)售許可證嗎？
  答

  不需要。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》：第六條 商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。按照以上規(guī)定，在房屋未建好之前出售才需要辦理《商品房預(yù)售許可證》，現(xiàn)房的銷售是不需要再補(bǔ)辦《商品房預(yù)售許可證》的。

  全部5個回答>
• 問 賣房預(yù)售證有哪些
  答

  房屋預(yù)售許可證，應(yīng)向政府房地產(chǎn)管理部門辦理，即住建局辦理?！　∫?、需提供的資料：　　（一）商品房預(yù)售許可申請表；　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；　?。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；　?。ㄋ模┩度腴_發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；　?。ㄎ澹┕こ淌┕ず贤瓣P(guān)于施工進(jìn)度的說明；　?。┥唐贩款A(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。　　二、辦理的程序：　?。ㄒ唬┦芾?。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料?！　。ǘ徍恕７康禺a(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。 　　開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)?！　。ㄈ┰S可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》?！　〗?jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)?！　∩唐贩款A(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。　?。ㄋ模┕尽７康禺a(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱?！　　吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》：第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　　（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；　?。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　∩唐贩款A(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！　∩唐贩款A(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

  全部5個回答>
• 問 賣房預(yù)售證有哪些？
  答

  房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃 委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)

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