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• 152****4917

  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定："下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)骸?六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。"
  根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。
  因此，在以前的法律實(shí)務(wù)中，人們通常都認(rèn)為該條規(guī)定的所謂"不得轉(zhuǎn)讓"屬于法律禁止性規(guī)范，不得違反，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)`反該規(guī)定進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。在這一思想指導(dǎo)下，這類(lèi)糾紛起訴到人民法院，基本上都判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  眾所周知，與《城市房地產(chǎn)管理法》相比，《合同法》的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像《經(jīng)濟(jì)合同法》那樣，動(dòng)輒令合同無(wú)效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣(mài)他人之物，也不再是硬性地令合同無(wú)效，而是由出賣(mài)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任(第150條)，或者是合同效力待定(第51 條)，甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任(107條等)。
  合同法釋【1999】19號(hào)第4條(第四條合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。)的規(guī)定表明了這一點(diǎn)。
  上海市高級(jí)人民法院在2005年12月 16日下發(fā)的《關(guān)于審理"二手房"買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》的通知第4個(gè)問(wèn)題中問(wèn)：一方尚未取得房屋所有權(quán)證，即與他人訂立轉(zhuǎn)讓合同。
  該轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定?答：高院在今年6月16日《民事法律適用問(wèn)答》(2005年第1期)對(duì)此作了闡述，明確不能僅因出賣(mài)方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

  查看全文↓ 2019-07-12 14:22:00
• 153****3986

  首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀(guān)點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。
  其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán)，出賣(mài)沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。但無(wú)權(quán)處分行為在無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。

  查看全文↓ 2019-07-12 14:21:54
• 138****7750

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非必然無(wú)效。
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀(guān)點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。
  
  其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán)，出賣(mài)沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。但無(wú)權(quán)處分行為在無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。
  
  依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。
  
  法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非必然無(wú)效。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-12 14:21:49
• 137****7226

  沒(méi)有房產(chǎn)證，協(xié)議具有合同效力，只是不能過(guò)戶(hù)。
  合同有效的條件是：
  （1）當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。
  （2）當(dāng)事人意思表示真實(shí)。
  （3）不違反法律或社會(huì)公共利益。
  （4）合同標(biāo)的須確定和可能。

  查看全文↓ 2019-07-12 14:21:44
• 138****1550

  　?。ㄒ唬┪慈〉脵?quán)屬證房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力：
  　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋不得轉(zhuǎn)讓……”。本條系國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，能否以該條認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？ 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條是防止房地產(chǎn)不辦理權(quán)屬證書(shū)就私自交易，從而損害國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管理以及非法逃避稅收。雖屬于禁止性規(guī)定，但第三十八條規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑H指不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，而不是一概地否定買(mǎi)賣(mài)合同效力。如果依據(jù)該規(guī)定認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，在雙方簽訂合同之后，即使賣(mài)方辦理權(quán)屬登記，取得房屋權(quán)屬證書(shū)，雙方買(mǎi)賣(mài)合同依然無(wú)效。如果雙方辦理過(guò)戶(hù)，依據(jù)合同法規(guī)定則要求恢復(fù)原狀，不僅有違契約自由原則，另一方面也會(huì)抑制市場(chǎng)交易機(jī)會(huì)，降低交易效率。
  　　法律上的“禁止”和“不得”有區(qū)別，涉及到價(jià)值考量問(wèn)題。為了防止損害國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管理以及非法逃避稅收行為的發(fā)生，有必要否定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，但在判斷合同是否因違反規(guī)定而無(wú)效時(shí)，重要的參考因素達(dá)到禁止規(guī)定所追求的目的。如果單純地通過(guò)對(duì)一方當(dāng)事人作出處罰，即可以實(shí)現(xiàn)該規(guī)范目的，那么就沒(méi)必要非得要讓合同無(wú)效，這對(duì)于保護(hù)合同相對(duì)人、保護(hù)交易安全無(wú)疑是有好處的。從第三十八條規(guī)定目的之實(shí)現(xiàn)的角度來(lái)看，既然無(wú)權(quán)屬證書(shū)的房屋不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，那么行政管理的目的就達(dá)到了。至于買(mǎi)賣(mài)合同的效力，則屬于合同法規(guī)制范圍，依據(jù)合同自由原則，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。
  　?。ǘ?shí)際權(quán)利人在未取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)的無(wú)權(quán)有效：
  　　依據(jù)《合同法>第五十一條的規(guī)定“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分杈的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！北景冈诤炗啞斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，嚴(yán)格意義上講房屋的所有權(quán)人屬于世紀(jì)景公司，盡管原告戴某已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但未實(shí)際取得房屋權(quán)屬證書(shū)，故戴某還不是法律意義上的所有權(quán)人，因此戴某出賣(mài)房屋，不免有無(wú)權(quán)處分之嫌。對(duì)于此類(lèi)二手房買(mǎi)賣(mài)，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)表達(dá)不同意見(jiàn)，可以認(rèn)為構(gòu)成追認(rèn)。權(quán)利人事后對(duì)合同不予追認(rèn)，合同是否就絕對(duì)無(wú)效呢？依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條第二款規(guī)定，“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！北景复髂撑c開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并交納32萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金，可以認(rèn)定雙方簽訂的為《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，以取得所有權(quán)為目的的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，戴某與開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并支付認(rèn)購(gòu)金。雙方形成了事實(shí)上的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，戴某對(duì)開(kāi)發(fā)商享有交付房屋并轉(zhuǎn)移登記的請(qǐng)求權(quán)，屬于可期待利益。戴某與柳某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，戴某在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)時(shí)是否取得房屋所有權(quán)，主要影響合同是否能夠繼續(xù)履行，即戴某是否能向買(mǎi)受入交付房屋及辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，而不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。因此，不應(yīng)僅以戴某在簽訂合同時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  　?。ㄈ┓课莓a(chǎn)權(quán)性質(zhì)未確定不能影響合同效力：
  　　依據(jù)合同法原理，合同標(biāo)的具有可能性、確定性、合法性、妥當(dāng)性。原告以房屋是經(jīng)濟(jì)適用房為由請(qǐng)求判令合同無(wú)效，即以合同標(biāo)的不合法為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效。經(jīng)一審法院詢(xún)問(wèn)世紀(jì)景公司，該公司答復(fù)：戴某認(rèn)購(gòu)的房屋屬回遷安置房屋，是按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋，辦審批表的是經(jīng)濟(jì)適用住房，戴某認(rèn)購(gòu)的房屋沒(méi)有辦理審批表；具體該房屋是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該由建委界定，現(xiàn)在還沒(méi)辦產(chǎn)權(quán)證。涉案房屋**終被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)適用房，在本案這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)未定階段也不宜認(rèn)定合同無(wú)效。判斷合同是否因違反強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效時(shí)，如果能夠達(dá)到禁止規(guī)定所追求的目的，那么就沒(méi)必要使該合同無(wú)效。如果**終涉案房屋確定為經(jīng)濟(jì)適用房，違反國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的上市限制規(guī)定，一方面戴某可以再次提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效。另一方面，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記主義，即使戴某不申請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效，雙方不法交易目的同樣不能實(shí)現(xiàn)。無(wú)論是從維護(hù)交易安全、尊重當(dāng)事人意思自治，還是從實(shí)現(xiàn)個(gè)案正義的角度，認(rèn)定合同效力應(yīng)以合同有效為原則，盡量促成合同的繼續(xù)履行，實(shí)現(xiàn)合同的目的，這樣才能更好地保護(hù)雙方的利益。

  查看全文↓ 2019-07-12 14:21:41

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  答

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• 問(wèn) 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同有哪些范文?
  答

  無(wú)房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權(quán)，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。房屋買(mǎi)賣(mài)合同（一） 賣(mài)方（甲方）：__________________ 身份證號(hào)碼：____________________ 地址：__________________________ 電話(huà)：__________________________ 買(mǎi)方（乙方）：__________________ 身份證號(hào)碼：____________________ 地址：__________________________ 電話(huà)：__________________________ 根據(jù)國(guó)家《合同法》及有關(guān)法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)下述房產(chǎn)，達(dá)成如下協(xié)議： 一、房屋基本情況 本合同房屋座落地址________鎮(zhèn)林蔭路________號(hào)，建筑面積________平方米，結(jié)構(gòu)磚砭，層次一、二層沿街，間數(shù)：________樓共________間，新舊程度________成，戶(hù)內(nèi)配置；電氣、給排水到戶(hù)，裝潢。 二、甲方通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)性質(zhì)為商業(yè)、住宅房。但是還未擁有房產(chǎn)證?，F(xiàn)同意將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)給乙方。房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證見(jiàn)附件一。 三、價(jià)格與費(fèi)用 經(jīng)約定，上述房產(chǎn)總價(jià)格（大寫(xiě)）：________________（￥________元） 此價(jià)格未包括二手房交易的各種費(fèi)用，具體另附件二約定，乙方________萬(wàn)**房款后，甲方開(kāi)始辦理有關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)。過(guò)戶(hù)之后，余款由乙方采用二手房按揭貸款的形式支付完畢。 四、付款及交房約定 雙方同意按下述方式交接： 1．在房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證已經(jīng)辦至乙方名義下的前提下，乙方在________年________月-________月之前，付清全部房款（包括二手房按揭貸款形式）。 2．甲方在乙方付清全部房款（含貸款）后，將付清之次日起的租賃收益歸乙方所有，其計(jì)算為將租金按日平均計(jì)算。并將上述租賃收益與房款一并結(jié)算扣減。 五、上述房產(chǎn)的建筑面積按房產(chǎn)證發(fā)證單位核算的面積為準(zhǔn)，如發(fā)證面積與本合同面積有誤差，本合同約定的銷(xiāo)售價(jià)格不變。 六、其他約定 1．由甲方負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證及土地證的過(guò)戶(hù)登記至乙方的手續(xù)，各自承擔(dān)的費(fèi)用按附件約定。 2．乙方支付本合同房款所需的貸款由乙方自行出面辦理，甲方協(xié)助提供所需的各種文件及證書(shū)。 3．甲方保證上述房屋的現(xiàn)有所有承租人已經(jīng)放棄同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，保證上述房屋的所有抵押權(quán)人已經(jīng)同意甲方出賣(mài)上述房屋； 4．甲方承諾在乙方支付________萬(wàn)元的**款后的________日內(nèi)，立即解除上述房屋（包括土地使用權(quán)）上設(shè)置的任何抵押和任何權(quán)利限制。 5．根據(jù)甲方與現(xiàn)有承租人簽訂的合同（見(jiàn)附件三），上述房屋的租賃期到________年________月到期。依據(jù)此，乙方承諾原甲方的出租合同至________年________月到期之前不予變更。 七、保修責(zé)任 商品房的保修責(zé)任由建設(shè)部規(guī)定的法定責(zé)任單位負(fù)責(zé)，本房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位是嘉善縣地方房產(chǎn)公司。自本合同生效之日起，由乙方自行聯(lián)系處理有關(guān)保修的一切事宜，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任，但是甲方保證提供相應(yīng)的用于證明開(kāi)發(fā)單位和保修義務(wù)人的文書(shū)。 八、違約責(zé)任 本合同生效后，甲乙雙方任何一方無(wú)正當(dāng)理由要求中止合同的，或者違反自己一方的義務(wù)和承諾的，或者延遲履行義務(wù)達(dá)________天的，均由責(zé)任方承擔(dān)違約責(zé)任，并按實(shí)際付款的20%支付違約金。 九、本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議的，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)議不成，甲乙雙方同意由仲裁機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)解決。 十、為確保各方履行本合同，甲方商請(qǐng)________為其保證人，乙方商請(qǐng)_________________為其保證人（身份證號(hào)碼為_(kāi)______）。保證范圍為被保證人在本合同中的所有義務(wù)和責(zé)任，保證方式為連帶責(zé)任保證。 十一、本合同經(jīng)各方簽章后生效，本合同一式六份，甲乙雙方及其保證人各一份，其余用于辦理變更登記等手續(xù)。 附件（略） 甲方（簽字）：_____________ 甲方保證人：（簽章）_______ _______年_______月_______日 乙方：（簽字）_____________ 乙方保證人：（簽章）_______ _______年_______月_______日 鑒證人（簽字）：___________ _______年_______月_______日房屋買(mǎi)賣(mài)合同(樣式) 合同當(dāng)事人： 賣(mài)方（甲方）： 身份證號(hào)碼： 地址：××鎮(zhèn)××路××號(hào) 電 話(huà)： 買(mǎi)方（乙方）： 身份證號(hào)碼： 地址：××鎮(zhèn)××幢××單元×××室 電 話(huà)： 根據(jù)國(guó)家《合同法》及有關(guān)法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)下述房產(chǎn)，達(dá)成如下協(xié)議： 一、房屋基本情況 本合同房屋座落地址××鎮(zhèn)林蔭路 號(hào)，建筑面積 平方米，結(jié)構(gòu)磚砭，層次一、二層沿街，間數(shù)： 樓 底共 間，新舊程度 成，戶(hù)內(nèi)配置；電氣、給排水到戶(hù)，裝潢。 二、甲方通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)性質(zhì)為商業(yè)、住宅房。因?yàn)檫€沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，買(mǎi)房已經(jīng)熟知此事，后期不可以此作為糾紛事由?，F(xiàn)同意將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)給乙方。房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證見(jiàn)附件一。 三、價(jià)格與費(fèi)用 經(jīng)約定，上述房產(chǎn)總價(jià)格（大寫(xiě)）： （￥ 元） 此價(jià)格未包括二手房交易的各種費(fèi)用，具體另附件二約定，乙方 萬(wàn)**房款后，甲方開(kāi)始辦理有關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)。過(guò)戶(hù)之后，余款由乙方采用二手房按揭貸款的形式支付完畢。 四、付款及交房約定： 雙方同意按下述方式交接： 1．在房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證已經(jīng)辦至乙方名義下的前提下，乙方在 年 月- 月之前，付清全部房款（包括二手房按揭貸款形式）。 2．甲方在乙方付清全部房款（含貸款）后，將付清之次日起的租賃收益歸乙方所有，其計(jì)算為將租金按日平均計(jì)算。并將上述租賃收益與房款一并結(jié)算扣減。 五、上述房產(chǎn)的建筑面積按房產(chǎn)證發(fā)證單位核算的面積為準(zhǔn)，如發(fā)證面積與本合同面積有誤差，本合同約定的銷(xiāo)售價(jià)格不變。 六、其他約定： 1．由甲方負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證及土地證的過(guò)戶(hù)登記至乙方的手續(xù)，各自承擔(dān)的費(fèi)用按附件約定。 2．乙方支付本合同房款所需的貸款由乙方自行出面辦理，甲方協(xié)助提供所需的各種文件及證書(shū)。 3、甲方保證上述房屋的現(xiàn)有所有承租人已經(jīng)放棄同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，保證上述房屋的所有抵押權(quán)人已經(jīng)同意甲方出賣(mài)上述房屋； 4、甲方承諾在乙方支付 萬(wàn)元的**款后的 日內(nèi)，立即解除上述房屋（包括土地使用權(quán)）上設(shè)置的任何抵押和任何權(quán)利限制。 5、根據(jù)甲方與現(xiàn)有承租人簽訂的合同（見(jiàn)附件三），上述房屋的租賃期到 年 月到期。依據(jù)此，乙方承諾原甲方的出租合同至 年 月到期之前不予變更。 七、保修責(zé)任： 商品房的保修責(zé)任由建設(shè)部規(guī)定的法定責(zé)任單位負(fù)責(zé)，本房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位是嘉善縣地方房產(chǎn)公司。自本合同生效之日起，由乙方自行聯(lián)系處理有關(guān)保修的一切事宜，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任，但是甲方保證提供相應(yīng)的用于證明開(kāi)發(fā)單位和保修義務(wù)人的文書(shū)。 八、違約責(zé)任： 本合同生效后，甲乙雙方任何一方無(wú)正當(dāng)理由要求中止合同的，或者違反自己一方的義務(wù)和承諾的，或者延遲履行義務(wù)達(dá) 天的，均由責(zé)任方承擔(dān)違約責(zé)任，并按實(shí)際付款的20%支付違約金。 九、本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議的，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)議不成，甲乙雙方同意由仲裁機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)解決。 十、為確保各方履行本合同，甲方商請(qǐng) 為其保證人，乙方商請(qǐng) 為其保證人（身份證號(hào)碼為 ）。保證范圍為被保證人在本合同中的所有義務(wù)和責(zé)任，保證方式為連帶責(zé)任保證。 十一、本合同經(jīng)各方簽章后生效，本合同一式六份，甲乙雙方及其保證人各一份，其余用于辦理變更登記等手續(xù)。 附件（略）。 甲方（簽字）： 乙方：（簽字） 甲方保證人（簽章） 乙方保證人（簽章） 年 月 日 年 月 日 鑒證人（簽字）： 年 月 日

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• 問(wèn) 簽無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同有風(fēng)險(xiǎn)嗎?
  答

  只有購(gòu)房合同，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)有風(fēng)險(xiǎn)的?！　?、根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)要以登記為準(zhǔn)。如果你購(gòu)買(mǎi)了沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的房屋，就無(wú)法立即過(guò)戶(hù)到你的名下，如出現(xiàn)出賣(mài)方有將該房屋出賣(mài)給第三方并辦理了過(guò)戶(hù)的情況，則你將得不到該房屋，有可能會(huì)給你帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失?！　?、如果該房屋是由于不合法的原因或其它原因而不能取得產(chǎn)權(quán)證的，將給你以后領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)生重大法律障礙，甚至造成重大經(jīng)濟(jì)損失（如違章建筑被依法拆除）?！　?、而且，如果對(duì)方只有購(gòu)房合同的，以此并不能證明其確實(shí)擁有該房屋所有權(quán)、有權(quán)出售該房屋。

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• 問(wèn) ??無(wú)產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎?無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同怎么寫(xiě)?
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的原則上，就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)達(dá)成以下協(xié)議書(shū)條款：甲方： 身份證號(hào)碼： 乙方： 身份證號(hào)碼： 一、甲方同意出售甲方所有的位于 戶(hù)的房產(chǎn)給乙方。該房屋戶(hù)型為二室二廳一衛(wèi)一廚，建筑面積 平方米，房屋用途為住房，權(quán)屬為私產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為_(kāi)___________________。未曾裝修。本房產(chǎn)因暫無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證，其平方面積按套計(jì)算，將來(lái)《房地產(chǎn)權(quán)證》證載面積中存在誤差，若開(kāi)發(fā)商不予追究，甲乙互不追究，其成交價(jià)不變。若開(kāi)發(fā)商就實(shí)際面積提出補(bǔ)退，房屋實(shí)際面積大于購(gòu)房合同面積，由乙方按購(gòu)房合同原價(jià)支付，房屋實(shí)際面積小于購(gòu)房合同面積，開(kāi)發(fā)商退款經(jīng)甲方退于乙方。二、甲乙雙方議定上述房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣 整(大寫(xiě): 整)，按套計(jì)算，包括公共維修金、房屋現(xiàn)有設(shè)施等所有費(fèi)用，甲方不得再以任何形式追加。三、甲方須提供該房集資建房協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票原件等相關(guān)所有證明文件，出示本人（ ）與共有權(quán)人（ ）身份證并提供復(fù)印件各壹份。四、甲方承諾保證：甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓前無(wú)其他拖欠費(fèi)用及法律上的障礙，該房屋所有權(quán)為合法取得，即權(quán)力無(wú)瑕疵。甲方保證其丈夫、兒女和其他享有繼承權(quán)的人對(duì)該房屋不主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利。甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，否則一切后果由甲方自行承擔(dān)。五、由甲乙雙方協(xié)商同意于 年 月 日由乙方向甲方一次性付清，不得拖延。乙方向甲方 銀行賬戶(hù)（戶(hù)名： 賬號(hào)尾號(hào)： ）轉(zhuǎn)賬 元整（大寫(xiě)： 元整），銀行轉(zhuǎn)賬憑證即為交易憑據(jù)，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)即時(shí)起歸乙方行使，其建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并并入乙方使用，甲方與此房屋再無(wú)任何關(guān)系，甲方親屬也不再享有任何與此房屋相關(guān)的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)。甲方應(yīng)于當(dāng)日將該房屋房產(chǎn)實(shí)物全部鑰匙及所有購(gòu)房資料原件、合同文書(shū)等權(quán)力憑證及房屋相關(guān)的資料和物品等正式交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書(shū)約定，甲方完成房屋交付。六、由于現(xiàn)實(shí)原因，本小區(qū)房產(chǎn)暫未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，乙方對(duì)此情況了解且自愿購(gòu)買(mǎi)該房，經(jīng)雙方協(xié)商，在政策容許的情況下，由開(kāi)發(fā)商（林業(yè)局）為職工辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)甲方應(yīng)直接以乙方名義報(bào)送相關(guān)資料，甲方負(fù)責(zé)配合乙方提交辦理內(nèi)部房屋轉(zhuǎn)讓所需的相關(guān)資料。在為乙方辦理房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中，需繳納的一切費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)，若仍需甲方到場(chǎng)配合辦理，甲方必須在限定時(shí)間范圍內(nèi)到場(chǎng)配合辦理，不得延誤。若政策不容許以乙方名義直接辦理，只能暫以甲方名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，房地產(chǎn)權(quán)證辦理過(guò)程中，需繳納的一切費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)。七、若不能直接以乙方的名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)所有人署名雖為甲方，但實(shí)際所有權(quán)歸乙方，房產(chǎn)證、土地證也交由乙方留存。待房屋容許過(guò)戶(hù)的第一時(shí)間或乙方要求過(guò)戶(hù)的第一時(shí)間，甲方積極配合乙方將房屋所有人更改為乙方及其共有人，過(guò)戶(hù)所需購(gòu)房稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。八、協(xié)議生效后，甲乙雙方均不得反悔，甲方不許再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏靡匀魏涡问交蚪杩趯⒎康禺a(chǎn)權(quán)證寫(xiě)成第三人或私自轉(zhuǎn)讓第三方。九、未盡事宜，甲乙雙方友好協(xié)商解決。十、違約責(zé)任。本協(xié)議一經(jīng)雙方簽字即成立并生效，任一方違約，需向守約方支付違約金，違約金為房款的20% 。十一、本合同按照《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的內(nèi)容履行，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。十二、本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，協(xié)議不成，任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院起訴。十三、本“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)”永久有效。十四、本協(xié)議全文共叁頁(yè)，為兩頁(yè)紙正反兩面打印。甲 方： 乙 方： （摁手?。? （摁手?。┥矸葑C號(hào)： 身份證號(hào)： 聯(lián)系電話(huà)： 聯(lián)系電話(huà)： 地址： 地址： 日期： 日期：

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• 問(wèn) 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？
  答

  經(jīng)常有人拿著房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)，要求與對(duì)方解除合同，理由是簽訂合同時(shí)賣(mài)方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同一定無(wú)效嗎?并非如此。 　　首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀(guān)點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。 　　其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán)，出賣(mài)沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。但無(wú)權(quán)處分行為在無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非必然無(wú)效。 　　再次，有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定在賣(mài)方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買(mǎi)賣(mài)合同，這樣的合同也并非一定無(wú)效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件 “賣(mài)方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣(mài)方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無(wú)效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無(wú)效合同了。 　　**后，只有符合一定條件的合同才是無(wú)效合同。比如說(shuō)：雙方都知道賣(mài)方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋的合同;買(mǎi)方或者賣(mài)方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三者利益;等等。 　　合同應(yīng)當(dāng)遵守。現(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠(chéng)實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無(wú)效屬于絕對(duì)、當(dāng)然、自始無(wú)效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無(wú)效事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失。

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