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• 133****7127

  “以租代征”是近年來凸現(xiàn)的一種違法用地新形式，這種行為危害極大，既干擾了建設(shè)用地管理秩序，又影響了國家“保增長、保紅線”政策的落實(shí)。在“以租代征”的背后，究竟有哪些推手在推波助瀾？我們有必要針對“以租代征”現(xiàn)象進(jìn)行認(rèn)真分析解決。
  一、“以租代征” 概述
  “以租代征”是指違反土地利用規(guī)劃和土地利用計(jì)劃管制，規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)用和征地依法審批、規(guī)避依法繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、規(guī)避依法繳納征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，以出租(承租)、承包等方式，用農(nóng)民集體土地搞項(xiàng)目建設(shè)。
  （一）“以租代征”的表現(xiàn)形式
  1、用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地；
  2、基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；
  3、基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；
  4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；
  5、村自行出租自己的承包地；
  6、村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。
  （二）“以租代征”相關(guān)主體錯(cuò)誤觀念
  1、農(nóng)民：“與其土地被國家征收獲得較少補(bǔ)償，不如自己開發(fā)多賺租金?！?
  “如果征地辦廠，即使一畝給上幾萬元補(bǔ)償，不到10年就用完了。租地既不失地，又不用種地，每年還能領(lǐng)國家的糧食直補(bǔ)?！眹彝恋囟讲毂本┚值囊豁?xiàng)問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，73%的農(nóng)民愿意或比較愿意以“以租代征”形式出讓土地。

  查看全文↓ 2019-07-10 11:03:20
• 151****0264

  商業(yè)用地可以住啊。在土地使用權(quán)年限上，住宅是70年，商業(yè)是40年，商住綜合是50年。只是一般來講，在商業(yè)房里住不大劃算哦，其費(fèi)用成本要高些，比如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)什么的都是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來收。你要去看這個(gè)樓盤的規(guī)劃許可證上注明的用途是什么。你可以調(diào)查一下那塊地周邊是不是做生意的人多，住的需求比較大，一般的房屋租賃價(jià)格是多少，以此來判斷房屋出租的潛力大不大，如果出租的市場很好，投資回報(bào)率比較高（年回報(bào)率至少6%-8%），你可以投資。開發(fā)商的情況可到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局查詢。
  

  查看全文↓ 2019-07-10 11:03:14
• 154****4593

  《中華人民共和國物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”可見對于住宅用地，土地使用權(quán)到期土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)自動(dòng)延期，這種延期屬于無償辦理，可以重復(fù)延續(xù);
  而非住宅用地使用權(quán)到期應(yīng)當(dāng)重新辦理用地手續(xù)，其中屬于出讓土地的，因重新繳納出讓金，屬于設(shè)定使用期限的劃撥用地，需要根據(jù)法定條件重新申請辦理劃撥手續(xù)或出讓手續(xù)，這種情形下因土地使用人屬于規(guī)定，應(yīng)當(dāng)采取協(xié)議出讓的方式供地，而是否能夠劃撥土地，則需要審查是否符合法定條件;
  對于沒有設(shè)置使用權(quán)期限的劃撥土地，就不用擔(dān)心期限的問題了。

  查看全文↓ 2019-07-10 11:03:08

相關(guān)問題

• 問 ?? 商業(yè)用地如何轉(zhuǎn)為教育用地？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  能夠改變用途，改變土地用途需要行政部門許可。租賃合同有效，商人對土地有個(gè)收益權(quán)（根據(jù)w權(quán)法135到后面幾條）電工上。商業(yè)用途土地不能擅自改變用途，若是得到批準(zhǔn)就可以。若是得到審批了，獲得許可情況下。商業(yè)用地改成房子后，租給他人20年是有效的。商業(yè)用地使用年限： 根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第15號(hào)）中華人民共和國物權(quán)法的規(guī)定第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年； (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。第一百四十九條　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。　　非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 合同法：第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

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• 問 ??農(nóng)村商業(yè)用地怎樣辦理？怎么規(guī)定的呢？
  答

  按照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，通常情況下，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)商業(yè)設(shè)施，要辦理以下審批手續(xù)。第一，征收審批手續(xù)。如果是本村集體經(jīng)濟(jì)組織或本村村民使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，可不辦理土地征收手續(xù)（即土地所有權(quán)仍然為集體所有）。如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的主體使用該村集體土地，除依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等合法形式取得的集體土地使用權(quán)的情況外，都要辦理土地征收為國有的手續(xù)。第二，轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。如果土地為農(nóng)用地，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，需要辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)，即將農(nóng)用地變成建設(shè)用地。第三，供地審批手續(xù)。商業(yè)設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，需要辦理土地供應(yīng)手續(xù)，即由土地管理部門為其辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。從來信提供的情況看，本村要利用原鐵廠土地進(jìn)行商業(yè)設(shè)施建設(shè)，如果該宗土地本來就已經(jīng)屬于集體建設(shè)用地，那么，只要按照《土地管理法》第59條、60條、61條等相關(guān)規(guī)定，到土地管理部門辦理供地審批手續(xù)即可。

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• 問 商業(yè)用地能建住宅嗎？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  可以，只要規(guī)劃局批準(zhǔn)你按住宅那樣建設(shè)，房產(chǎn)登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產(chǎn)證是商業(yè)房產(chǎn)，不是住宅，交易按商業(yè)房產(chǎn)繳納稅費(fèi)，而且到期需要按商業(yè)用地再補(bǔ)繳地價(jià)，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動(dòng)延期?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后的續(xù)期，依照法律 規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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• 問 住宅用地可以建商業(yè)嗎？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  首先確定用地性質(zhì)，**好拿著東西去和政府溝通， 住宅下面當(dāng)然可以有商業(yè)，不過那個(gè)是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積是有要求的，你說的商業(yè)建筑 如果是大型商業(yè)，或者是商業(yè)綜合體那就不清楚了，要和規(guī)劃局溝通。

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• 問 商業(yè)用地可以建設(shè)公寓嗎？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  可以，只要規(guī)劃局批準(zhǔn)你按住宅那樣建設(shè)，房產(chǎn)登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產(chǎn)證是商業(yè)房產(chǎn)，不是住宅，交易按商業(yè)房產(chǎn)繳納稅費(fèi)，而且到期需要按商業(yè)用地再補(bǔ)繳地價(jià)，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動(dòng)延期。《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后的續(xù)期，依照法律 規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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