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• 143****4426

  　1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見。
  　　2、如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。但有一個問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢?到時候又是很多家公司競爭怎么辦?學(xué)學(xué)人家高手吧，碧桂園能做的到的(書上可沒寫教你如何拿地哦)!如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價格補交差價就可以了，這是一個基本的原則(如果不想交差價，那就另當(dāng)別論了)。
  　　但是，在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進入市場公開交易(招拍掛)，又如只要按經(jīng)認可的市場評估價格補交清出讓金即可進入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實際上可以理解為“應(yīng)補交的市場價”如何實現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如“必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則;但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進入有形市場公開交易。
  　　司法解釋：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》(國辦發(fā)[2003]70號)第四點中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。”
  　　3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲。
  　　司法解釋：《城鎮(zhèn)國有土地使用地價是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權(quán)，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。鐘還認為，協(xié)議出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護，政府在土地收購儲備時應(yīng)避免強收強賣。

  查看全文↓ 2019-07-10 10:58:03
• 132****9905

  改變土地用途一般是原劃撥的工業(yè)用地變性為商業(yè)用地，需要征得土地部門同意，并重新簽訂土地出讓合同（要履行土地招拍掛或協(xié)議出讓程序）繳納土地出讓金。
  協(xié)議出讓**低價的確定可按以下公式計算：協(xié)議出讓**低價=新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)÷60％；
  毛地和熟地具備建設(shè)條件的土地，其協(xié)議出讓**低價的確定可以以基準(zhǔn)地價和生地出讓**低價加上相應(yīng)的土地開發(fā)費等綜合考慮。
  具體請看《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》。

  查看全文↓ 2019-07-10 10:57:57
• 156****7824

  　1、改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體
  　　規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
  　　2、如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，
  　　按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)
  　　通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進行，工
  　　業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。
  　　3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在
  　　區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購
  　　儲備機構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲。

  查看全文↓ 2019-07-10 10:57:49

相關(guān)問題

• 問 ??商業(yè)用地改住宅怎樣補交出讓金
  答

  對于依法經(jīng)土地出讓方和規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)同意改變土地使用條件的，適用《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）的有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應(yīng)補繳的土地出讓價款。”

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• 問 ??商業(yè)用地變更為商住用地怎樣補交出讓金？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)；土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。其次，土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L短；另一方面，不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。

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• 問 ??商業(yè)用地變更為商住用地怎樣補交出讓金
  答

  關(guān)于法律依據(jù)你去搜下補繳土地出讓金，應(yīng)該就有，但是如果土地性質(zhì)變了，你規(guī)劃條件就變了，容積率肯定得增加，增加的話就按照核定增加面積*現(xiàn)在評估時點的原規(guī)劃、新嘩姬糕肯蕹廄革詢宮墨規(guī)劃條件下的樓面單價、和原成交價格按評估時點進行期日修正后的價格，三者取高值補交。這是大原則，具體的操作方式，各個地方還不一樣的

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• 問 ??劃撥的房子，不補交出讓金可以交易嗎
  答

  劃撥土地交易過戶需要繳納一定的費用，在領(lǐng)取房產(chǎn)證以后辦理土地證，如果土地是劃撥的，還要繳納土地轉(zhuǎn)讓金（當(dāng)?shù)卣_定的地價的3％），若土地是轉(zhuǎn)讓的，就不須繳納，剩余都是零星費用。但劃撥土地交易繳納土地金的規(guī)定從法律上來說已登記卡為準(zhǔn)。一般來說國土局會要求您補交土地出讓金而不會強制注銷您的土地證，但是在未補交土地出讓金的情況下土地證沒有合法性，不可以抵押、轉(zhuǎn)讓。

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• 問 劃撥的房子，不補交出讓金可以交易嗎
  答

  你的房子已經(jīng)取得合法產(chǎn)權(quán)，自當(dāng)受法律保護。拆遷補償實質(zhì)也是補償個人的房屋財產(chǎn)損失。土地只是房屋的載體，房子都要拆了，還交什么土地出讓金啊？你要求拆遷方賠償你個人的房產(chǎn)就行了，至于是出讓地還是劃撥地你別管他，反正你要新房子，拆遷方還能把賠你的房子建在空中不成?

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