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• 131****3088

  商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內建筑面積(即套內建筑面積)與分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。
  套內建筑面積的計算方法：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。(1)套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算，其他建筑
  
  ，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。(2)套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內墻體面積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
  
  商品房分攤的公用建筑面積計算公式：
  公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。
  公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積÷各套套內建筑面積之和。
  分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)。
  

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• 131****7529

  商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。
  按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
  按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
  合同未作約定的，按以下原則處理：
  （一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據(jù)實結算房價款；
  （二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
  產(chǎn)權登記面積－合同約定面積
  面積誤差比＝×100％
  合同約定面積
  因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。
  第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積， 并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

  查看全文↓ 2019-07-05 09:18:42
• 138****6641

  一、計算建筑面積的范圍
  1、單層建筑物不論其高度均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。
  2、多層建筑物的建筑面積按以建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。
  3、層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。
  4、用深基礎做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
  5、坡地建筑物利用吊腳做架空層加以得用且層高超過2.2米的，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
  6、穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影計算建筑面積。
  7、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。
  8、舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。
  9、建筑物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。
  10、與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。
  11、有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平設影面積的一半計算建筑面積。
  12、突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
  13、突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
  14、封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
  15、建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

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• 137****7546

  一，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。這是由開發(fā)商委托的，有資質的，專門的測繪機構來完成的。
  商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積
  1、套內建筑面積的計算方法：
  ①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。
  ②套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：
  (1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。
  (2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
  2、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：
  (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；
  (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
  3、下列空間不得計入公用建筑面積：
  (1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。
  (2)作為人防工程的地下室。

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• 145****6188

  房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。
  　　房地產(chǎn)權證書的房屋面積是按建筑面積計算的，要包括公攤面積(陽臺、樓梯間、走道、管道間……)，陽臺一般是按一半的面積來計算的。樓梯間的公共面積都要公攤的，目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數(shù)。住宅樓公攤系數(shù)計算方法為:需要公攤的共有建筑面積總和除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分攤系數(shù)，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產(chǎn)權部門測繪隊實地測量。
  

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• 問 ?? 開發(fā)商如何偷面積？怎么計算的呢？
  答

  開發(fā)商的文字游戲，陽臺只要不是全封閉都是半面積。在開發(fā)商報規(guī)劃的時候陽臺是沒封的，等到外立面完工的時候封的陽臺，

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• 問 ??開發(fā)商面積怎么算出來？怎么計算的呢？
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  一、商品房的銷售面積如何計算：　　商品房的銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積　　二、套內建筑面積的計算方法：　　套內建筑面積：套內使用面積十套內墻體面積十陽臺建筑面積　?、偬變仁褂妹娣e：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ9686）規(guī)定的方法計算；其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算；　?、谔變葔w面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：a.共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積；b.非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

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• 問 ??開發(fā)商樓面價格怎么計算？怎么計算的呢？
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  樓面地價的具體計算公式為：樓面地價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。也可以這樣理解：樓面地價是指單位建筑面積所分攤的平均的土地價格，簡單地可以理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價**真實地反映了建筑單價中所包含的單位土地成本價格。 樓面地價的計算公式如下： 樓面地價 ＝ 土地價格 / 規(guī)劃建筑面積 ＝ 土地單價 / 容積率

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• 問 ?? 建筑商如何與開發(fā)商計算投影面積？怎么計算的呢？
  答

  一、成套房屋的套內建筑面積 成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。 1、套內的使用面積 套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算： a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。 b.套內內部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。 2、套內墻體面積 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。 3、套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 附：房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。 獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 關于此問題，我要先向您解釋一下以下幾個概念：建筑面積，公共分攤面積和實得建筑面積。 平時廣告、售樓書中的樓價，均指每平方米“建筑面積”的價格，而“建筑面積” 是包括了公共分攤面積和實得建筑面積的。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 在計算方法上，房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．2米以上（2．2米）的永久性建筑。

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  首先，你自己或者找個內行對這家網(wǎng)吧的資產(chǎn)和盈利能力進行評估測算，做到心中有數(shù)。二、在另兩個合伙人同意轉讓股份的前提下，跟轉讓人商議轉讓價，只要雙方滿意就行了。三、簽訂股份轉讓協(xié)議，**好到公正處公正。四、與外的合伙人就企業(yè)經(jīng)營管理和利潤分配等事宜交換意見，并形成文字約定。

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