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• 153****9315

  一、明確估價基本事項包括:
  （1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。
  （2）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。
  （3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。
  （4）明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。
  （5）明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。
  （6）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。
  二、擬定估價作業(yè)方案 主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便于控制進度及協(xié)調(diào)合作。
  三、搜集估價所需資料 由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：
  （1）產(chǎn)權(quán)資料
  （2）房屋建筑資料
  （3）市場交易資料
  （4）土地資料
  （5）法律和規(guī)劃資料。
  四、實地查勘估價對象 實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認。

  查看全文↓ 2019-07-04 11:02:36
• 158****3806

  什么情況需要房產(chǎn)評估？
  
  1、房價明顯過低時需進行二手房評估價
  
  買賣雙方可能會為了少繳稅費，會向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產(chǎn)管理部門認為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房產(chǎn)進行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
  
  2、買賣雙方認為有必要時需進行二手房評估
  
  交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行二手房評估。
  
  3、辦理房產(chǎn)保險時需要二手房評估
  
  辦理房地產(chǎn)保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
  
  4、申請抵押貸款需做二手房評估
  
  在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險。所以銀行會為了確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房產(chǎn)進行二手房評估。
  
  5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要做二手房評估
  
  二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行二手房評估。
  
  哪些因素影響評估價格？
  
  二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響為關(guān)鍵。
  
  第一因素：位置、地段。
  
  第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。
  
  第三因素：戶型朝向。
  
  第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。
  
  第五因素：也是較關(guān)鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。
  
  房產(chǎn)評估流程是什么？
  
  如果發(fā)生了上述情形之一，房屋的所有權(quán)人或者其他人決定對房產(chǎn)進行評估，應該怎么做呢？
  
  相關(guān)人員尋找一家合法的評估機構(gòu)，其程序一般包括以下9個步驟：接受估價委托；明確估價基本事項；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法進行計算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告。

  查看全文↓ 2019-07-04 11:02:31
• 156****5979

  一、明確估價基本事項
  包括:
  　?。?）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。
  　?。?）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。
  　?。?）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。
  　?。?）明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。
  　?。?）明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。
  　?。?）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。
  二、擬定估價作業(yè)方案
  　　主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便于控制進度及協(xié)調(diào)合作。
  三、搜集估價所需資料
  　　由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：
  　?。?）產(chǎn)權(quán)資料
  　　（2）房屋建筑資料
  　?。?）市場交易資料
  　?。?）土地資料
  　?。?）法律和規(guī)劃資料。
  四、實地查勘估價對象
  　　實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認。
  

  查看全文↓ 2019-07-04 11:02:24
• 142****9427

  一、需要做房產(chǎn)評估的情形
  
  ①二手房價格明顯過低
  
  購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。當房地產(chǎn)管理部門認為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
  
  ②買賣雙方認為有必要
  
  一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
  
  ③申請抵押貸款
  
  向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。
  
  ④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛
  
  當交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。
  
  ⑤辦理房地產(chǎn)保險
  
  房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。
  
  二、如何進行房屋評估
  
  ①首先，委托方應到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。
  
  ②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。
  
  ③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
  
  ④資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。
  
  ⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。
  
  　三、房產(chǎn)評估方法
  
  ①成本法
  
  成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  
  ②重置成本法
  
  它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  
  ③市場比較法
  
  挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。
  
  ④剩余法
  
  房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  
  四、影響房產(chǎn)評估的因素
  
  ①房屋所處的位置
  
  房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。
  
  ②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施
  
  修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。
  
  ③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)
  
  同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。
  
  ④房屋內(nèi)部裝修程度
  
  房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

  查看全文↓ 2019-07-04 11:02:18

相關(guān)問題

• 問 ??怎么評估房產(chǎn)?房地產(chǎn)評估的流程是怎樣的?
  答

  1、接受估價委托；2、明確估價基本事項；3、擬定估價作業(yè)方案；4、搜集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法進行計算；7、確定估價結(jié)果；8、撰寫估價報告；9、估價資料歸檔。

  全部4個回答>
• 問 ??如何評估房產(chǎn)?房地產(chǎn)評估的流程是怎樣的?
  答

  一、明確估價基本事項包括:(1)明確估價對象的實體狀況，如對土地，應明確房地產(chǎn)估價程序流程房地產(chǎn)估價流程，首先明確估價基本事項，擬定估價作業(yè)方案，搜集估價所需資料，實地查勘估價對象這四大步驟，在估價過程中，要對估價的對象有充分的了解。一、明確估價基本事項它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等;對房屋，應明確它的坐落位置(門牌號碼)、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。(2)明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完quan產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完quan產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。(3)明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。(4)明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。(5)明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。(6)明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。二、擬定估價作業(yè)方案主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便于控制進度及協(xié)調(diào)合作。三、搜集估價所需資料由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：(1)產(chǎn)權(quán)資料(2)房屋建筑資料(3)市場交易資料(4)土地資料(5)法律和規(guī)劃資料。四、實地查勘估價對象實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認。五、綜合分析和估算確定估價方法，根據(jù)收集信息資料，綜合分析和估算，**終估算出房地產(chǎn)價格。六、撰寫估價報告估價報告書是根據(jù)估價報告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長短篇幅不限的報告書形式。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項：1．此項評估項目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負責承接評估人員的姓名。2．估價對象的詳細地址、評估日期、報告編號等。3．估價對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等．4．估價對象具備的條件分析。5．評估依據(jù)。6．評估結(jié)果。7.附有關(guān)文件及資料。七、資料留底存檔將客戶提供估價憑證及現(xiàn)場勘查收集信息資料、報告底稿留底存檔。八、提交估價報告完成估價報告書，**后要將估價報告書交付給委托估價者，至此完成了對委托估價者的估價服務。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費標準收取估價服務費。九、資料檔案存檔

  全部3個回答>
• 問 是房地產(chǎn)評估專業(yè)畢業(yè)！以后怎么從事房地產(chǎn)評估工作？
  答

  房地產(chǎn)評估公司

  全部2個回答>
• 問 什么是房地產(chǎn)評估？
  答

  該辦公樓為單位自己建造還是購買的?如自己建造，入賬成本400萬元包括起土地成本沒有?如果包括，這扣除成本為400*(1 5%)=420萬元(交5%的營業(yè)稅)，增值率=(2000-420)/420=376%，應納土地增值稅=(2000-420)*35%=553萬元。

  全部8個回答>
• 問 什么是房地產(chǎn)評估？
  答

  房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復雜性，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。