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• 146****9091

  實(shí)踐中，在房地產(chǎn)銷售的一級(jí)市場同樣問題嚴(yán)重，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同之前，往往通過簽訂認(rèn)購書、意向書、預(yù)訂合同等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同，購房者在交付定金后，如因種種原因未能與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，開發(fā)商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同的情況作具體分析： 一、一般來說，購房者在簽訂認(rèn)購書給付定金的時(shí)候，與開發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，則購房定金通常應(yīng)當(dāng)返還購房者。 定金有立約定金（訂約定金）、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在**高人民法院擔(dān)保法司法解釋施行之前，我國法律規(guī)定的主要是指違約定金。而擔(dān)保法解釋承認(rèn)了除違約定金以外的其它類型定金的效力，其中第一百一十五條就是對(duì)立約定金的明確規(guī)定。立約定金也可以被稱為是主合同的訂立而簽訂的從合同，特點(diǎn)在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認(rèn)購書、意向書一類協(xié)議中設(shè)定立約定金的，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)產(chǎn)生，在其所擔(dān)保的立約行為沒有發(fā)生時(shí)，違反承諾的一方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)受到定金處罰。因此，我們認(rèn)為，在實(shí)踐中不能把認(rèn)購書、意向書中約定的定金性質(zhì)都認(rèn)為立約定金，否則對(duì)購房者極為不利。如：因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。 二、嚴(yán)格以認(rèn)購書約定的條件為準(zhǔn)，可區(qū)別于以下幾種情況。 首先，如果認(rèn)購書并沒有明確約定房屋的價(jià)格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，而開發(fā)商與購房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購房者。其次，如果開發(fā)商在簽訂主合同時(shí)，提出與認(rèn)購書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任，依照擔(dān)保法的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金；再次，如果開發(fā)商和購房者雙方就認(rèn)購書約定的條件之事項(xiàng)未能達(dá)成一致，導(dǎo)致不能簽訂主合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房者定金。另外，如果認(rèn)購書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-07-02 10:11:09
• 141****0416

  常見的買房協(xié)議：
  1、定金協(xié)議
  定金協(xié)議主要確定定金的額度及支付方式，定金協(xié)議一旦簽訂，便具有法律效力，任何一方違約，都需要承擔(dān)法律責(zé)任。定金協(xié)議主要包括：房屋情況概括，房屋交易情況，定金的額度及支付方式，其他的約定等。shzyqiyu88
  2、房屋購買合同
  房屋購買合同，主要涵蓋房屋權(quán)屬，成交方式，成交價(jià)格，產(chǎn)權(quán)狀況，房屋交付，違約責(zé)任，稅費(fèi)相關(guān)規(guī)定，權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，爭議解決等方面。
  3、補(bǔ)充協(xié)議
  補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)。因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同項(xiàng)目的具體情況來約定的，所以，在某種程度上，補(bǔ)充協(xié)議比購房合同還重要。
  

  查看全文↓ 2019-07-02 10:11:01
• 132****8304

  一、簽訂購房合同應(yīng)注意什么
  1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
  2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如XX市XX區(qū)XX街XX號(hào)XX花園XX號(hào)樓XX層XX房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。
  3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

  查看全文↓ 2019-07-02 10:10:56
• 158****1997

  針對(duì)這一條款，房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任"這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購房人一般很容易或不知其到底是何含義。 我國(民法通則)第一百五十三條規(guī)定："本法所稱的"不可抗力"是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。
  "依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)"不可抗力"的約定應(yīng)該說是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。
  這樣的約定顯然是賣方對(duì)自己的免責(zé)范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
  因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。

  查看全文↓ 2019-07-02 10:10:50
• 134****0795

  
  1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求房產(chǎn)公司返還購房款并支付相應(yīng)利息、賠償損失。
  
  2.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，買受人可根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條的規(guī)定，以違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由，向法院申請(qǐng)確認(rèn)該合同無效，并要求房產(chǎn)公司返還購房款并支付相應(yīng)利息、賠償損失。
  
  3.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，買受人可根據(jù)我國合同法的規(guī)定，向法院申請(qǐng)確認(rèn)該合同無效或撤銷該合同，并要求房產(chǎn)公司返還購房款并支付相應(yīng)利息、賠償損失。
  
  4.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房子的事實(shí)，買受人可根據(jù)我國合同法的規(guī)定，向法院申請(qǐng)確認(rèn)該合同無效或撤銷該合同，并要求房產(chǎn)公司返還購房款并支付相應(yīng)利息、賠償損失。

  查看全文↓ 2019-07-02 10:10:44

相關(guān)問題

• 問 簽購房合同 定金怎么支付
  答

  簽訂購房合同時(shí)怎樣約定定金1、在交付定金時(shí)，對(duì)定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，既可以訂立定金合同來約定，也可在購房合同中設(shè)立定金條款來約定。2、為避免不必要的麻煩，購房者好是在簽定購房合同后再交付定金。如果房地產(chǎn)商堅(jiān)持要求先付定金后簽合同的，而購房者又決意購買并有足夠支付能力的，先付定金也無妨。否則購房者就該掂量掂量。3、購房者在支付定金時(shí)應(yīng)懂得，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，購房定金數(shù)額不得超過房價(jià)款的20%，超出部分不受定金罰則的約束，只能作為預(yù)付款。4、約定的定金不宜過多，尤其是在簽訂認(rèn)購書時(shí)就交付的定金，即使是在簽訂購房合同時(shí)，定金不要超過總房款的20%。后還要提醒購房者，法律上定金與訂金有著嚴(yán)格的區(qū)別，定金具有擔(dān)保性質(zhì)。簽訂定金協(xié)議并交付定金具有合同共性以外的特征：1、保證性。認(rèn)購書和定金都是為了保證購房合同的簽訂而簽訂的。2、實(shí)踐性。定金協(xié)議是實(shí)踐合同，它是以定金的交付為該合同的成立要件。3、要式性。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定(《擔(dān)保法》第90條)?？戳艘陨蟽?nèi)容，你對(duì)簽訂購房合同時(shí)怎樣約定定金是否清楚了，買房前要仔細(xì)了解定金、定金等相關(guān)知識(shí)，不要被開發(fā)商忽悠了哦。

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• 問 ??購房**款怎么支付？是怎么收費(fèi)的呢？
  答

  **款是房屋購買時(shí)的第一筆預(yù)付款，一般情況下數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價(jià)的百分之三十以上，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，**款應(yīng)即時(shí)返還或抵充房價(jià)。并非在下決定買房的一刻就要簽訂買賣合同以及付首期款的。消費(fèi)者看中商品房某棟某單元決定購買，一般是先交定金，簽訂“認(rèn)購書”，詳述認(rèn)購樓宇的位置、房號(hào)，預(yù)售建筑面積、套內(nèi)面積以及約定樓價(jià)、付款方式等。認(rèn)購書也是合同，對(duì)于所約定的內(nèi)容對(duì)雙方就有約束力的。所以這期間開發(fā)商不得將你認(rèn)購的單位再拿出來賣給他人。在認(rèn)購書簽訂后的兩到三天內(nèi)，開發(fā)商或其委托律師會(huì)對(duì)你按照付款方式進(jìn)行銀行資信查詢，其間會(huì)有銷售員或律師通知需繳納的首期款、契稅、專項(xiàng)維修金和簽約費(fèi)用，并告知簽約資料以及預(yù)約簽約時(shí)間。一般來說，在認(rèn)購書上通常約定，簽認(rèn)購書后7天內(nèi)支付首期房款和簽訂正式的《商品房買賣合同》，此前繳納的定金也會(huì)轉(zhuǎn)為房款的一部分。

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• 問 ?? 購房買方都需支付哪些費(fèi)用？是怎么收費(fèi)的呢？
  答

  購買一手房需要繳納的稅費(fèi)： 1.契稅：如果是購買商品住宅，則按照房屋實(shí)際成交金額的0.75%計(jì)算繳納；而高檔（如花園住宅）住宅則按照成交金額的1.5%繳納；非住宅類房屋，按照房屋成交金額的3%繳納。 2.交易手續(xù)費(fèi)：從2002年3月1日起，購買新建商品住房的買房者，不再承擔(dān)交易手續(xù)費(fèi)，而是由開發(fā)商承擔(dān)，交易手續(xù)費(fèi)為每建筑平方米3元。具體操作是，如果購 房者去辦理產(chǎn)權(quán)證，首先由購房者代繳交易手續(xù)費(fèi)，然后向開發(fā)商報(bào)銷。購買的是非 居住類商品房，由買賣雙方按照房屋成交價(jià)格的0.08%繳納。 3.產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人購買商品住房登記費(fèi)為每件100元； 4.合同印花稅：按照房屋總成交金額的0.3‰繳納。 5.印花貼稅：每件5元。 6.勘丈費(fèi)：按照0.30元/建筑平方米繳納。 7.個(gè)人買房抵押登記費(fèi)：申請(qǐng)公積金貸款，購房者按每件100元交費(fèi)；申請(qǐng)組合貸款，由購房者按每件200元支付房地產(chǎn)其他權(quán)利登記的費(fèi)用。 8.文件登記費(fèi)：簽訂商品房預(yù)售合同應(yīng)到房地產(chǎn)交易管理部門登記備案，并按每件100元支付房地產(chǎn)權(quán)利的文件登記備案費(fèi)用。 9.地籍圖復(fù)制費(fèi)：個(gè)人購買新建住宅，在辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)證時(shí)，《房地產(chǎn)權(quán)證》需附地籍圖（藍(lán)曬圖），無論是一幅或多幅粘貼，均按每證25元支付地籍圖復(fù)制費(fèi)。

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• 問 ?? 購房合同去哪里更名？是怎么收費(fèi)的呢？
  答

  這里涉及了好幾個(gè)問題：第一，改名要不要錢？售樓員只是代理商來的，不是開發(fā)商，你**好能找到開發(fā)商的辦證員工問**好，當(dāng)然這個(gè)要不要錢都是開發(fā)商說了算，正常來說都是要的，因?yàn)殚_發(fā)商要改很多資料，多少可以談的，你接受就是合理第二，你現(xiàn)在還能不能改名？這個(gè)也是得問開發(fā)商好點(diǎn)，正常來說，是以是否已經(jīng)在網(wǎng)上做了備案，如果沒有的話就可以改。第三，如果一定要改名費(fèi)，那怎樣可以省這筆錢呢？你是想賣房，現(xiàn)在賣房都是實(shí)收，又不用你交稅，所以你直接把房產(chǎn)證辦出來好了，你可以跟開發(fā)商申請(qǐng)自己辦證，如果加快的話，一個(gè)月就可以出房產(chǎn)證，到時(shí)你想怎樣都行，追問：你說改名費(fèi)用多少可以談的，開發(fā)商能給便宜嗎？誰有錢不賺？ 追答：其實(shí)有些開發(fā)商規(guī)定在什么時(shí)候改名不用錢的，比如網(wǎng)簽之前，但是代理公司就告訴你不管什么時(shí)候改名都要簽的，我讓你自己找開發(fā)商也就是因?yàn)檫@個(gè)，如果開發(fā)商說一定要1萬塊，哪你就沒辦法啦，代理公司說的價(jià)錢有水分的可能性很大。還有就是開發(fā)商的辦事人員，如果你能跟她們點(diǎn)好處，或許可以告訴你可以怎樣省錢。生活在中國這個(gè)國度，就是要靈活才行

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• 問 ??二手房購房定金怎么付？是怎么收費(fèi)的呢？
  答

  根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，定金的數(shù)額不能超越主合同標(biāo)額的20%，超越的部分無效。買二手房，定金需要和房東具體商量，一般來說定金**高不能超過房產(chǎn)交易價(jià)的20%。二手房買賣交易的流程大體如下：第一買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》。第二賣方處理好房屋未能滿足交易過戶條件的相關(guān)事宜。第三買方如果是按揭貸款購房的，找銀行申請(qǐng)貸款，并取得銀行的書面答復(fù); 買方如果是一次性付款的，就可以省略此步驟。第四雙方按房管局的要求帶備房產(chǎn)證、身份證等原件，前往房地產(chǎn)交易中心所辦理交易申請(qǐng)。如果房管局要求需要先繳納稅費(fèi)的因準(zhǔn)備好應(yīng)納稅款遞件。第五成功遞件并取得房產(chǎn)交易所收件回執(zhí)后，買方付按約定首期房款給賣方。第六過戶手續(xù)辦妥后，買方支付房款余款，賣方當(dāng)日將房屋交付給買方。第七賣方應(yīng)協(xié)助買方完成其他相關(guān)事宜的過戶手續(xù)，比如物業(yè)交割、水電的交割等等。法律依據(jù)：《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條【定金的數(shù)額】定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

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