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• 134****8430

  實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但是不管主體是誰，在你購買之前都一定要弄清楚主體有沒有取得合法開發(fā)土地的資格。
  2、 看是否取得了國有土地使用證？
  購房者在購買之前需要確定該房屋是否應該取得了國有土地使用證，按照有關規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由市土地整理儲備征為國有土地，實現(xiàn)土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由相關部門核發(fā)國有土地使用證。
  3、 看是否有房地產(chǎn)市場整頓風險？
  按照現(xiàn)今的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣?，F(xiàn)在，以新農(nóng)村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法，但是小產(chǎn)權房一直不被國家所認可，所以有著隨時會被整頓的風險，要多多關注政策的變動。
  4、 看是否符合城市規(guī)劃？
  城中村的改造項目是必須要符合城市總體規(guī)劃的，小產(chǎn)權房本就不允許被售賣，如果要是不符合城市的規(guī)劃，就會有拆遷的可能性，所以只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋權證書才可能取得一定的保障。
  5、 看是否取得了建筑工程施工許可證？
  城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收，要取得建筑工程施工許可證，這樣房屋的質量才能夠被保障，如果沒有取得該證件，那么購買的時候就要多加小心。
  6、 看是否有商品房銷（預）售許可證？
  據(jù)規(guī)定，城中村改造項目應符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售，同時這也是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。

  查看全文↓ 2019-06-29 15:40:59
• 147****9375

  
  2.審查對方時，應當審查其對方的購房合同（注意合同應當有備案章或證明）、全款購房發(fā)票、契稅繳納憑據(jù)、房產(chǎn)證、土地證原件等；如果對方是自然人的，還應當審核其身份證；如果對方是法人的，還應當審核其營業(yè)執(zhí)照和法定代表人的身份證明?？此麄兊倪@些身份證明與房屋證明材料是否一致。如果是授權委托人的，應當審查委托人和受托人的身份證明原件以及授權委托書（經(jīng)公證的**好）。
  
  另外，還可以要求提供繳納物業(yè)費、能源費等的憑據(jù)，并到大廈物業(yè)管理單位進行核實。
  
  3.如果是寫字樓租賃，且你自己拿不準，不妨找個有房地產(chǎn)經(jīng)驗的律師幫你把關。必要的，還可以想辦法到房屋產(chǎn)權登記部門進行查詢
  

  查看全文↓ 2019-06-29 15:40:18
• 154****0060

  其實寫字樓應該優(yōu)先選擇無梁無柱的寫字樓。這樣空間利用率更大。而有梁有柱的內部結構，往往在設計及使用上都會造成一定的浪費。新南亞第壹國際寫字樓便是現(xiàn)房寫字樓，內部無梁無柱?？呻S意設計改造。無論購買同層打通還是購買上下兩層打通，都可以獲得更高的利用率。
  

  查看全文↓ 2019-06-29 15:40:09
• 138****3535

  當然要交公共維修基金的,只不過有的時候是體現(xiàn)在物業(yè)管理費的!呵呵,你只要注意你買的實際面積、要負擔的費用和物業(yè)的職責,別的都是小問題!
  

  查看全文↓ 2019-06-29 15:40:03
• 153****2324

  　　1、要投資甲級寫字樓，即便其售價昂貴。有人可能會認為，乙級寫字樓的售價低，雖然其租金低些，但總投入還少呢!這些投資者一定要注意這樣一個事實，當甲級寫字樓租價在不斷上漲時，乙級寫字樓的租價是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價上也低不了多少。
  　　2、與投資住宅一樣，也要注意對物業(yè)選擇的問題。今年，北京寫字樓市場的供應量會不斷擴大，平均投資回報率也就不會像今天那樣高，但并不排除個別物業(yè)的高回報率。因此，你要有一雙“慧眼“。
  　　3、要瞄準客戶群來投資。如果投資，要選擇那些里面**小的租客也需要大約500-1000平方米建筑面積的寫字樓(一般寫字樓的使用率為70%左右)。這表明，入駐這個物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會有較為穩(wěn)定的回報。當然，這同時也說明你要有很高的支付能力。
  　　4、投資那些可以切成很小塊面積進行出售的物業(yè)時，你就要當心，雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業(yè)的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當經(jīng)濟不好的時候，小業(yè)主的競相壓價，對客戶進行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到你今后的收益。北京不是沒有這樣的例子。
  　　5、對于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進行立項的。如果是按商用房來立項的，其投資回報率不僅會低于寫字樓，可能還會低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費、高貸款利率所造成的。
  　　6、投資寫字樓必須防貶值風險。貶值風險主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現(xiàn)，從而對現(xiàn)有寫字樓市場構成沖擊。

  查看全文↓ 2019-06-29 15:39:56

相關問題

• 問 ?? 寫字樓如何買？誰知道呢？
  答

  1.了解規(guī)劃、預防貶值風險預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內會涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會對現(xiàn)有寫字樓市場構成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關注相關房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟狀況以及產(chǎn)業(yè)結構狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。2.目標精準，防止租賃艱難在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。3.選對時機，規(guī)避不正當競爭專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機，恰當?shù)臅r機應該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經(jīng)進駐了一部分公司，投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經(jīng)濟情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。4.量體裁衣，謹防壓力過大由于購買寫字間的資金相對較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產(chǎn)稅等各項稅費，因此需要很高的**能力和強有力的還款能力。另外，寫字樓的變現(xiàn)周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的損失。

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• 問 買寫字樓要注意什么
  答

  一、注重品質企業(yè)比較看重辦公樓的品質高低，因為其在一定程度上代表著公司的對外形象。品質體現(xiàn)在各個方面，如大堂的品位、電梯質量與配置狀況等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察和實地感受。1、大堂要氣派明亮大堂是寫字樓的交通樞紐中心，是人們進入辦公區(qū)的必經(jīng)之地，也是寫字樓使用率**高的地方。大堂是展示樓盤硬件裝修和軟件服務的一個縮影，可以說是臉面。2、電梯要快捷高速電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫字樓的運營。電梯的多寡一直市衡量寫字樓檔次的**直觀標準。目前新興的高層項目除了對電梯數(shù)量的要求以外，還要求速度更快，有的項目采用自動樓梯等候系統(tǒng)，等候時間不會超過16秒。二、地段要選好不管是買住宅、商鋪，還是買寫字樓，地段都是非常重要的。地段好，就意味著周邊的交通、商業(yè)等各方面的配套比較齊全。企業(yè)會考慮其員工在這附近上下班、衣食住行等，是否方便。三、物業(yè)服務要細致入微物業(yè)服務能不能達到國際標準，是部分人選址甲級寫字樓的主要原因之一。也是中國頂級寫字樓與國際頂級寫字樓的差距所在，為訪客提供糕點茶水、服務人員全程英語引導解說等人性化服務還很少見。盡管目前大部分寫字樓的物業(yè)服務還處于基礎階段，但是可以看到很多在售項目已經(jīng)意識到現(xiàn)在物業(yè)管理的差距問題，并且在不斷改進，有的直接引進酒店式管理模式，而非采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理?？梢哉f，物業(yè)管理的水平好壞直接影響項目價值。四、綜合配套要健全兩大需求：生活需求以及辦公需求，方便會客和業(yè)務往來，方便員工工作日期間的生活。寫字樓在前期選址時候，一般都回選定城市的中心商務區(qū)，而＊＊修小戶型公寓也多半在商業(yè)繁華地帶開花。五、產(chǎn)權要清晰如果購買的寫字樓是期樓，事先一定要打聽是否有預售證；如果是現(xiàn)樓，一定要留意是否已完成了規(guī)劃驗收、消防驗收和質量驗收，關于產(chǎn)權的問題，千萬不能馬虎。六、買二手寫字樓要“傍”品牌如果是二手樓，**好選擇一些入住率高、知名度高的樓盤，而且已有一些知名企業(yè)、單位進駐的項目。還要關注該寫字樓近幾年的成交情況，單位轉手的頻率等等。

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• 問 寫字樓可以買嗎? 購買寫字樓要注意什么?
  答

  其實寫字樓應該優(yōu)先選擇無梁無柱的寫字樓。這樣空間利用率更大。而有梁有柱的內部結構，往往在設計及使用上都會造成一定的浪費。新南亞第壹國際寫字樓便是現(xiàn)房寫字樓，內部無梁無柱?？呻S意設計改造。無論購買同層打通還是購買上下兩層打通，都可以獲得更高的利用率。

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• 問 ??如何買寫字樓？買寫字樓要注意的問題?
  答

  1、稅費問題購買寫字樓索要繳納的稅費跟購買房屋不一樣，新建寫字樓交易涉及到，契稅等。二手寫字樓交易時所需繳納的稅費更多，賣家需繳納：增值稅、土地稅、個人所得稅、印花稅。買家需繳納：契稅、印花稅。除了以上稅費外，還要支付一定的交易手續(xù)費。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個人所得稅），就要根據(jù)賣家取得這房子多長時間來決定。2、注意寫字樓的地塊用途和容積用于修建房屋的土地在審批的時候就規(guī)定了土地的用途，有些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤 ，在建設過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進行設計和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有經(jīng)驗，又準備購買寫字樓的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個交易及持有的環(huán)節(jié)，再進入二手市場。3、銀行貸款的差別購買寫字樓的時候如果要申請銀行貸款，要注意銀行對寫字樓的貸款和房屋貸款的規(guī)定也是不一樣的，**、年限、利率都有差異，寫字樓就算是初購，也只能申請到高五成10年貸款，稅率需按基準利率上浮10％，而且不能用公積金貸款。如果購買的寫字樓屬于二手寫字樓，需查清該物業(yè)是否被抵押、質押或者為其他公司擔保，還需要了解該公司法人變更或股權變更過程中，會不會影響產(chǎn)權的歸屬和完整。如果產(chǎn)權屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質為無限責任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務的財產(chǎn)出現(xiàn)。5、寫字樓所處的環(huán)境在選擇寫字樓的時候跟選擇房屋一樣都是要對周邊環(huán)境地段進行判斷，只是兩者的用途不同，所要求的地段環(huán)境也就不同了。用于商業(yè)使用的寫字樓對于交通要求一定要非常的便捷。寫字樓的高度應該跟周邊其他的樓棟高度大體相當，通常比別的樓高的太多或太矮太多的樓都是不恰當?shù)臉潜P。在買賣寫字樓的時候需要注意的無非就是交易過程中存在的一些隱患以及如何選擇寫字樓的問題了，如果有的企業(yè)老板比較在乎寫字樓的裝修，那也可以請專業(yè)的裝修公司根據(jù)自己的喜歡來設計，寫字樓一般都是公司和企業(yè)使用的，一些做生意經(jīng)營者比較在意的細節(jié)還是要注意到。

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• 問 ??寫字樓開什么公司？誰知道呢？
  答

  寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱,嚴格地講,寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。 　　寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理。”從這個意義上講，寫字樓是指國家機關、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟實體和非營利性的管理機構，是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。

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