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• 141****5945

  房屋預(yù)售也稱(chēng)商品房預(yù)售，樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買(mǎi)賣(mài)已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
  1.已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。
  2.持有建設(shè)工程許可證。
  3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。
  4.同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
  5.已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
  (一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
  (二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
  (三) 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
  (四) 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:31:25
• 151****0791

  （一） 商品房預(yù)售登記備案的目的：
  在我國(guó)商品房預(yù)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)房商與預(yù)購(gòu)人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購(gòu)房屋的購(gòu)房者就享有了房屋購(gòu)買(mǎi)的債權(quán)，但實(shí)際上房屋仍由開(kāi)發(fā)商占有。開(kāi)發(fā)商雖然負(fù)有在約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商很有可能將房屋賣(mài)給第三人，即出現(xiàn)一房多賣(mài)的情況。
  為保護(hù)購(gòu)房人的利益，保證商品房交易安全，維護(hù)商品房交易秩序，《**高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無(wú)效；如后一合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！?br/>由此不難發(fā)現(xiàn)，雖有法律對(duì)于開(kāi)放商違約時(shí)給與了購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)上的救濟(jì)，但開(kāi)發(fā)商的處分行為并未得到充分控制，購(gòu)房者的交易目的并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。商品房登記預(yù)告的出現(xiàn)彌補(bǔ)了預(yù)售備案制度的不足。
  二、 什么是商品房登記預(yù)告？
  （一）預(yù)告登記制度具有如下特點(diǎn)：
  1、根據(jù)物權(quán)法定原則，預(yù)告登記制度作為我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度中的重要制度之一，其性質(zhì)與法律效力均有明確規(guī)定；而我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度并沒(méi)有明文規(guī)定。
  2、預(yù)告登記制度是對(duì)權(quán)利人享有的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，使其具有物權(quán)效力，具有合理性；而商品房預(yù)售登記備案制度是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，使其具有物權(quán)效力存在理論上的障礙。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:31:19
• 141****9765

  期房備案登記的概念
  1. 習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。即消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)不具備即買(mǎi)即可入住的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱(chēng)為期房。
  2. 而確認(rèn)這種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的一個(gè)重要手段就是期房備案，即在房屋所在的房產(chǎn)管理部門(mén)就買(mǎi)賣(mài)行為的標(biāo)的物--期房進(jìn)行備案登記，以確認(rèn)該標(biāo)的物的權(quán)屬，同一標(biāo)的物只能進(jìn)行一次備案登記，這樣就避免了開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)的欺詐行為，能比較有效的保障購(gòu)房者的權(quán)益，當(dāng)然，不排除在個(gè)別地方出現(xiàn)官商勾結(jié)的情況，將已經(jīng)備案的商品房賣(mài)給多人的情況，如果確實(shí)發(fā)生了這種情況，購(gòu)房者可以依法追究開(kāi)發(fā)商和政府主管部門(mén)的法律責(zé)任。期房備案登記界定的是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:31:13
• 137****9444

  商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的尚未竣工的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，買(mǎi)受人交付定金或購(gòu)房款，并在未來(lái)確定的日期將房屋交付給購(gòu)房者并轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，購(gòu)房者支付全部款項(xiàng)的一種房屋買(mǎi)賣(mài)行為。
  那么預(yù)售商品房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同所確定的房屋尚不存在，此時(shí)不能辦理房屋權(quán)屬證明，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商僅僅是基于簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
  因此，購(gòu)房者在支付購(gòu)房款后承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，法律對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)范，如商品房預(yù)售許可制度、商品房預(yù)售合同登記備案制度。
  商品房預(yù)售合同登記備案可以很好的維護(hù)購(gòu)房者的利益，主要是在備案后，如果購(gòu)房者尚未全部交付購(gòu)房款，那么購(gòu)房者取得了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)特定商品房的權(quán)利；
  如果購(gòu)房者已經(jīng)付清了房款的，那么房屋竣工后，開(kāi)發(fā)商只能將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，而不能轉(zhuǎn)移其他人。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:31:08
• 153****7843

  已備案，是買(mǎi)了商品房，付款以后，因?yàn)樽C件或者時(shí)間安排什么的不合適，還沒(méi)有來(lái)得及辦理正式產(chǎn)權(quán)，就可以先辦理房管局的簡(jiǎn)單備案登記，手續(xù)和時(shí)間要求相對(duì)簡(jiǎn)單，可以防止賣(mài)房者再賣(mài)給其他人、惡意抵押。商品房取得預(yù)售許可證上市買(mǎi)賣(mài)后，每套房子只有一個(gè)唯一編號(hào)，而后在房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行預(yù)登記，你買(mǎi)房后，簽訂合同，這套房子的合同就在房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，如果你不想買(mǎi)了，你就不能更名給別人，只能當(dāng)2手房買(mǎi)賣(mài)呢。
  “預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記”指購(gòu)房人簽了預(yù)售合同買(mǎi)期房，暫時(shí)不能辦產(chǎn)證
  (產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記），為了保障購(gòu)房人權(quán)益，在房地產(chǎn)登記部門(mén)先做合同的“預(yù)告登記”。意義：告訴別人，這房子，某人已經(jīng)先買(mǎi)下了。今后該房屋如果發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或異議（例如一房?jī)少u(mài)），房地產(chǎn)登記部門(mén)將以誰(shuí)先登記歸誰(shuí)的原則處理。登記申請(qǐng)人是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人。
  “預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”是指購(gòu)房人以預(yù)購(gòu)的商品房期房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)房貸款。同樣，由于是處于期房階段，它暫時(shí)還不能辦“其他權(quán)利登記”，所以，就先辦該登記。意義：預(yù)先申明，該房屋已經(jīng)先抵押給我
  （銀行）了，別人不能再主張抵押權(quán)了，防止購(gòu)房人再將該房抵押給別人。 登記申請(qǐng)人是金融機(jī)構(gòu)（銀行）和購(gòu)房人。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:31:01

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??商品房現(xiàn)房備案嗎？有誰(shuí)知道呢
  答

  備案這個(gè)還是不是很確定的，你只要把房產(chǎn)證拿到手里，寫(xiě)上你的名字就好了。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ?? 備案的商品房如何退房流程？誰(shuí)知道呢？
  答

  已備案的退房到房管局申請(qǐng)合同撤銷(xiāo)就可以了，應(yīng)該不需要交其他費(fèi)用，至于合同的文本費(fèi)用嘛那要看和開(kāi)發(fā)商的約定了。**多20元左右。但是退房問(wèn)題牽扯到內(nèi)部合同的約定，如何約定貸款不成的情況?？礂l款，若是沒(méi)有這方面的約定，應(yīng)該退回全部所繳款。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??誰(shuí)知道商品房合同備案怎么查詢(xún)？
  答

  這個(gè)時(shí)候，我們已經(jīng)對(duì)該房源擁有了所有權(quán)。因?yàn)樯唐贩亢贤瑐浒感畔⒉](méi)有實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，，我們?cè)诓樵?xún)合同備案信息時(shí)，只能上所在城市住建委或房管局官方網(wǎng)站上。我們以北京市商品房為例，來(lái)帶大家了解下商品房合同備案如何查詢(xún)。第一步、進(jìn)入北京市住建委網(wǎng)站（www.bjjs.gov.cn），點(diǎn)擊右側(cè)“查詢(xún)中心”。第二部、進(jìn)入查詢(xún)中心頁(yè)面后，點(diǎn)擊導(dǎo)航區(qū)域的“查詢(xún)中心”，然后找到頁(yè)面中的“查詢(xún)服務(wù)”，如下圖在這里可以查到所有已網(wǎng)簽的商品房合同，包括期房、現(xiàn)房和存量房合同，購(gòu)房者需要輸入合同號(hào)（已網(wǎng)簽的購(gòu)房合同上面有）、密碼（開(kāi)發(fā)商或中介提供）、買(mǎi)房名稱(chēng)（姓名或機(jī)構(gòu)）即可查詢(xún)。備注：各地網(wǎng)站有所不同，但只要找準(zhǔn)查詢(xún)?nèi)肟诩纯伞?/p> 全部4個(gè)回答>

• 問(wèn) ??什么是商品房預(yù)售回購(gòu)？誰(shuí)知道呢？
  答

  1、實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%；2、開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期；3、開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)形式、如戶(hù)型、空間尺寸、朝向等；4、開(kāi)發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋；5、發(fā)生重大自然或人為災(zāi)害時(shí)，由政府組織科學(xué)論證，確定是否由政府回購(gòu)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 誰(shuí)知道商品房和公寓的區(qū)別
  答

  分析如下：1、公寓樓為集合式住宅的一種，中國(guó)大陸稱(chēng)為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱(chēng)為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。一般分為住宅公寓、服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。2、商品房是指專(zhuān)供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。在法律上住宅是說(shuō)供一家人日常起居的，外人不得隨意進(jìn)入的封閉空間。區(qū)別如下：1、限購(gòu)與否：公寓不限購(gòu)不限貸，投資自住都可以；商品房則受到限購(gòu)限貸政策的影響。2、使用年限：公寓使用年限按照用地類(lèi)別為40—50年；商品房使用年限一般為70年。3、水電費(fèi):公寓水電費(fèi)按商用標(biāo)準(zhǔn)，商品房水電費(fèi)按民用標(biāo)準(zhǔn)。4、配套設(shè)施：公寓有24小時(shí)**電梯和24小時(shí)熱水標(biāo)準(zhǔn)，且大多公寓不允許使用明火；商品房則沒(méi)有那么完善的配套。5、貸款利率：公寓按照商用貸款利率，**5成；商品房按照按揭貸款利率，**三成（首套）。

  全部3個(gè)回答>