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• 138****6919

  　小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  　　目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
  　　和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房價(jià)格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。

  查看全文↓ 2019-06-25 08:48:41
• 156****8280

  “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  《土地管理?xiàng)l例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品房;同時(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
  由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，但相關(guān)人士認(rèn)為，如果購買人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時(shí)，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購買人主張自己權(quán)益時(shí)法律不予支持，購買人**多可向出售人主張購房款。不過購買人的購買行為是為了居住，還可以考慮。

  查看全文↓ 2019-06-25 08:48:34
• 132****5390

  人們說的小產(chǎn)權(quán)也就是集體土地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房就是在集體土地上修建的房屋，土地使用權(quán)共分為兩種，一種是國有土地使用權(quán)，也就是歸國家所有的，此類土地使用權(quán)類型又分為劃拔和出讓，劃撥土地使用權(quán)是沒有設(shè)定使用年限的，出讓土地使用權(quán)分為很多種，土地使用年期根據(jù)土地用途而定，你說的七十年的土地使用權(quán)，就是住宅用地的**高使用年期，五十年作為商品住房出售的話我認(rèn)為很有可能是綜合用地，但是這些用途在幾年前已經(jīng)禁止了，還有一種可能也是住宅用地，只是沒有將土地使用年期是知道住宅用地的**高使用年期，也有可能是在競得土地是只剩余五十年的土地使用年限，還有一種就是集體土地使用權(quán)，就是歸農(nóng)村集體所有的。
  想要看出大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)，很簡單，只要看一看土地使用證上寫的是集體土地使用權(quán)還是國有土地使用權(quán)就行了。

  查看全文↓ 2019-06-25 08:48:29
• 156****7147

  　　小產(chǎn)權(quán)房
  　　根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。
  　　大產(chǎn)權(quán)
  　　小產(chǎn)權(quán)房
  　　國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價(jià)購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場價(jià)也就是住宅市場的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價(jià)購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。 　　在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。
  
  　　小產(chǎn)權(quán)房
  　　第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。 　　
  　　第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。 　
  　　第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

  查看全文↓ 2019-06-25 08:48:23
• 153****5794

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  
  第一，法律風(fēng)險(xiǎn)
  　　前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

  查看全文↓ 2019-06-25 08:48:14

相關(guān)問題

• 問 ?? 為什么要拆小產(chǎn)權(quán)房？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，但是在拆遷時(shí)也需要支付拆遷補(bǔ)償款。拆遷補(bǔ)償額不應(yīng)當(dāng)?shù)陀诜课莸闹亟ǔ杀?。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

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• 問 ?? 買了小產(chǎn)權(quán)房有什么證？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  買賣小產(chǎn)權(quán)不需要那么麻煩，只需要雙方貨錢雙清就行。畢竟小產(chǎn)權(quán)房買賣不受法律保護(hù)，即時(shí)律師在場，公證員在場，都是無效的，何況公證員也不會以公證身份幫你公證的。

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• 問 ?? 什么叫商品房70年產(chǎn)權(quán)？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  根據(jù)國家現(xiàn)在的規(guī)定，房子70年到期后自動續(xù)約。土地的所有權(quán)是國家的，我們只是有使用權(quán)，70年就是指的土地的使用權(quán)年限，到期的只是土地租用時(shí)間， 不是房產(chǎn)， 到時(shí)候可以繼續(xù)繳納土地出讓金即可重新取得房屋土地使用權(quán)。土地如果到期，所有人具有優(yōu)先向國家申請延續(xù)土地使用權(quán)的權(quán)利，如果國家沒有拆遷計(jì)劃，則該土地可以由原所有人按照現(xiàn)行（到期日）的土地價(jià)格，交納土地出讓金以繼續(xù)使用土地。

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• 問 什么叫小產(chǎn)權(quán)房呢，怎么定義？
  答

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！　膬r(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)?！　π‘a(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種?！　〉谝环N解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的?！　〉诙N解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。　　第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)?！　〉谝环N和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證?！　膬r(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%至60%?！　淖》啃螒B(tài)看，一樣是普通住宅?！　馁I賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅?！　氖褂贸杀究?，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。　　從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高。　　小產(chǎn)權(quán)的房子是集體產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)是集體所有，購買者只有使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓，不能做貸款，不享受國家大產(chǎn)權(quán)房子的待遇!如果考慮買小產(chǎn)權(quán)房子的話請慎重考慮!

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• 問 ?? 買小產(chǎn)權(quán)房需要什么手續(xù)？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  1、大的方向是國家要利用小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行保障房試點(diǎn)，為今后處理小產(chǎn)權(quán)房積累經(jīng)驗(yàn)；2、小產(chǎn)權(quán)房土地是集體所有的，是開發(fā)商建設(shè)的，業(yè)主購買的，從交易關(guān)系上看是明晰的，問題主要在土地沒有證、房產(chǎn)沒有證，本來是給農(nóng)民用的地賣給城市居民了；3、要分清一個(gè)問題，如果房子建在農(nóng)村集體建設(shè)用地或者宅基地上面還好，如果是建在農(nóng)村農(nóng)用地上面的就麻煩了，尤其是基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)就更麻煩，早晚會被拆除！因?yàn)楝F(xiàn)在正是堅(jiān)決清理違規(guī)用地的時(shí)期；

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