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• 141****3608

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！　膬r(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。
  　　小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
  　　對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種?！　〉谝环N解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。
  　　第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。
  按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房?！　〉谌N解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  　　第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。
  而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證?！　膬r(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%至60%?！　淖》啃螒B(tài)看，一樣是普通住宅。　　從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅?！　氖褂贸杀究矗飿I(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜?！　奈飿I(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)的房子是集體產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)是集體所有，購(gòu)買者只有使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓，不能做貸款，不享受國(guó)家大產(chǎn)權(quán)房子的待遇!
  如果考慮買小產(chǎn)權(quán)房子的話請(qǐng)慎重考慮!

  查看全文↓ 2013-05-03 15:00:05
• 148****8432

  小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。2012年2月，國(guó)土部發(fā)言人表示將于2012年試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房;3月份，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史對(duì)清理原則進(jìn)行了解釋。

  查看全文↓ 2013-05-03 14:59:20

相關(guān)問題

• 問 多少算小產(chǎn)權(quán)房呢？小產(chǎn)權(quán)房怎么定義呢？
  答

  根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購(gòu)買公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。概念分類　　小產(chǎn)權(quán)房　　第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。 　　第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。 　　第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

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• 問 什么叫小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房是否可以交易呢？
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。2012年2月，國(guó)土部發(fā)言人表示將于2012年試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房；3月份，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史對(duì)清理原則進(jìn)行了解釋。 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房不能遷入戶口，不能上市交易，拆遷不能按照商品房獲得補(bǔ)償，有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問 什么叫小產(chǎn)權(quán)房?
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。“廉價(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。

• 問 什么叫小產(chǎn)權(quán)房
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，屬于宅基地房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，而不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，不會(huì)在國(guó)土房管局當(dāng)中備案。小產(chǎn)權(quán)房也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，將房屋賣給城市居民的行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，因此，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓或出售給非本集體成員的第三人，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力一般認(rèn)定無效，但也區(qū)分不同情況，具體如下:①發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，合同認(rèn)定有效。②取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，可以認(rèn)定合同有效。③未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，合同尚未實(shí)際履行或購(gòu)房者尚未實(shí)際居住使用的，該合同應(yīng)作無效處理。

• 問 什么叫小產(chǎn)權(quán)房
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是指在鄉(xiāng)村集體土地上建造的房子，未交納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部分頒布，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒布。小產(chǎn)權(quán)房和商品房有什么不同①小產(chǎn)權(quán)房并沒有土地出讓金這一塊，而且沒有開發(fā)商，所以一般小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格要比一般的商品房低許多。②由于小產(chǎn)權(quán)房不能取得國(guó)家直接頒布的產(chǎn)權(quán)證，所以以為購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，依據(jù)國(guó)家法令，只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，便是合法建筑，我國(guó)法令允許在村莊團(tuán)體土地上進(jìn)行住所的建造。③現(xiàn)在有部分小產(chǎn)權(quán)房在銷售上和法令相沖突而已，依據(jù)我國(guó)法令，村集體土地使用權(quán)是不能出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建造，鄉(xiāng)村宅基地屬集體，鄉(xiāng)民對(duì)宅基地也僅僅具有使用權(quán)，如果將房子賣給城鎮(zhèn)居民是不得法令的認(rèn)可的。