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• 147****1263

  　1、許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種"內(nèi)部認購"的方式銷售商品房。內(nèi)部認購的**重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照"開盤價"而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的"低開高走"的營銷原則，內(nèi)部認購價應(yīng)該是該商品房銷售過程中的"**低時段價"，購房者應(yīng)給予謹慎的關(guān)注。
  　　2、房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴格地限制和控制內(nèi)部認購的銷售量和時間。聰明的購房者如在作好預(yù)先準備的前提下果斷出手，這樣一套房計算下來可能會有數(shù)以幾萬計的"便宜"。
  　　3、內(nèi)部認購的操作流程一般是賣VIP卡,收取若干訂金,采取交3千抵一萬等優(yōu)惠.然后積累人氣,看到一個項目采用不定優(yōu)惠的方法,即從交訂金之日起到開盤,一天抵100元的方法, 優(yōu)惠遞減，先買卡的客戶會有比較強烈的優(yōu)越感和尊貴感，一開始項目人氣不是很高的時候，也容易讓客戶感到緊迫，促使下定。優(yōu)勢：可以前期可以吸引大批客戶跟進拿號，蓄水。劣勢：開發(fā)商的開盤期控制有風險，太短，客源不充分；太長，客戶信心動搖，同時公司成本增加。

  查看全文↓ 2019-06-25 08:40:01
• 136****4459

  當我們跟隨看房團去售樓處時，經(jīng)常被一堆專業(yè)名詞給弄混淆了，如果你稍微不注意，還有可能被繞進去了。本文就教你看懂開發(fā)商那些**常用的“專業(yè)名詞”。
  一、預(yù)售
  大家對預(yù)售都很清楚，開發(fā)商挖個坑，蓋個售樓處，修個樣板間就可以開張了。不過正式預(yù)售前，開發(fā)商必須先拿到預(yù)售許可證。至于許可證的真?zhèn)?，則可以去當?shù)刈〗ㄎW(wǎng)站查詢。
  二、什么是認籌？
  認籌是一種營銷手段，它是開發(fā)商在拿到預(yù)售證后開盤之前的一種蓄客行為，這種方式一方面能提前收取一部分資金供自己使用，更重要的是能夠試探市場，然后根據(jù)認籌結(jié)果（認籌人數(shù)）決定是否正常開盤和開盤價。
  而對于購房者來說，唯一的好處就是排名靠前的人可選擇度更大。如果一個項目熱度很高，那么排名靠后的認籌幾乎沒有任何價值了，只是提供了一筆短期流動資金給了開發(fā)商。
  關(guān)于認籌的流程一般是這樣的：購房者繳納一定數(shù)額的認籌金獲得認籌資格，項目開盤后購房者如果買房，則認籌金可以享受認籌階段的優(yōu)惠活動，如果沒有達成交易，則認籌金返還。
  三、內(nèi)部認購
  內(nèi)部認購是相對于公開認購而言的，一般在預(yù)售證下來之前進行。這種認購帶有一定的風險，因為開發(fā)商沒有預(yù)售資格，提前內(nèi)部認購有可能是因為缺資金了。對于熱門項目而言，內(nèi)部認購一般普通購房者很難參與，由于價格相對于公開預(yù)售更低，一般會由實力購房者和關(guān)系戶先行認購。普通購房者只能在公開認購階段參與，想買到完美的房子也很難。
  需要特別注意的，認購和認籌是有一點區(qū)別的。
  認購一般是指確定目標房源，然后交定金，只等開盤簽合同了；而認籌則基本上為了享受一定的優(yōu)惠，不跟具體房源掛鉤，比如常見的“2萬抵5萬”。
  四、關(guān)于現(xiàn)房和期房
  現(xiàn)房是指合同簽完了就能收房；期房是指開發(fā)商拿到預(yù)售證開始銷售的房子，這些房子現(xiàn)在還沒完工或者現(xiàn)在還無法交付。
  現(xiàn)房的好處是“所見即所得”，迅速入住不耽誤事；缺點可能就是價格貴點，可選房源一般都不太好，好的房源可能在預(yù)售階段都已經(jīng)被挑走了。
  期房的好處是預(yù)售價格更低，可選房源多；缺點是爛尾風險、規(guī)劃變更風險、配套變更風險。

  查看全文↓ 2019-06-25 08:39:56
• 138****3226

  買房是否合適需要根據(jù)自身的需求來進行選擇。 同時買房需要考量： 目的 在購房前，消費者一定要考慮明白為什么買房，是自注改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；
  如果是改善住房條件

  查看全文↓ 2019-06-25 08:39:49

相關(guān)問題

• 問 ??哪些國家機關(guān)有內(nèi)部認購房？房子內(nèi)部認購是否合法？
  答

  一般開發(fā)商所指的這種內(nèi)部認購就是預(yù)售許可證沒有辦理之前的一種認購，這時交錢可以先把你喜歡的房子定下來，而且這錢應(yīng)當是可以退的。等預(yù)售許可和面積審核下來后，再簽定正式的房屋買賣合同就可以了。內(nèi)部認購是沒有法律保護的,現(xiàn)在的房子是要封頂才能賣的!房地產(chǎn)老總都不能訂購,雖然訂購即使不成功錢還是可以退還的!購買手續(xù)不全的房屋是存在風險的。但正象你說的那樣，如果不在此時認購，又擔心將來購買不到自己喜歡的房子。風險主要有：1、開發(fā)商將房屋抵押貸款，同時又拿著購房人的**款消失；2、當房屋正式預(yù)售時，若不想購買，有些費用不退；3、正式簽合同時，因為已交付的相關(guān)款項，無法為自己爭取**大的利益等。為避免風險，個人意見如下：1、了解開發(fā)商資信，即以往開發(fā)樓盤的信譽度；2、簽訂認購合同書中，盡量爭取多寫些內(nèi)容，**好能將將來要簽訂的合同的內(nèi)容都寫進來，至少應(yīng)明確房價、面積、正式簽合同的時間等，同時要注意預(yù)付款與“定”金的區(qū)別，預(yù)付款一般情況下是可退的，而“定”金是合同擔保的一種方式，當一方不簽定合同時，該筆款項需雙倍返還（出售方違約）或不予退還（購買方違約）。因此，請你結(jié)合自己的實際情況慎重考慮。

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• 問 ??哪些國家機關(guān)有內(nèi)部認購房？樓盤內(nèi)部認購目的有哪些? 內(nèi)部認購有什么作用？
  答

  內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。關(guān)于內(nèi)部認購的認識，褒貶不一，多數(shù)購房者都認為這是一種行業(yè)欺騙，而業(yè)內(nèi)的看房則比較廣義，內(nèi)部認購其實就是開發(fā)商一種自我推銷，促成銷售的手段。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。內(nèi)部認購的存在，部分減輕了房地產(chǎn)商的資金壓力，也降低了他們的融資成本。但是，這種非公開化的操作模式，助長了炒樓熱的不斷升溫，增加了房價的不穩(wěn)定因素，必然受到政府主管部門的禁止。另一方面，內(nèi)部認購的存在，也為整個房地產(chǎn)市場的信息公開帶來困難，有些樓盤在開盤前就已經(jīng)認購，房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房產(chǎn)信息自然也就失實，供需信息的不準確會誤導(dǎo)消費者的消費行為，讓消費者不能做出正確的判斷，影響了整個市場的公平性。 同時，預(yù)售制度的不規(guī)范也為國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控帶來困難，有些房地產(chǎn)商樓盤沒有建成就已經(jīng)申請預(yù)售上市，而有些房地產(chǎn)商申請了預(yù)售好久還沒開盤上市，由于對房屋預(yù)售沒有一個統(tǒng)一的標準，國家建設(shè)部發(fā)布的空置率自然也就嚴重與事實不符。相關(guān)閱讀：內(nèi)部認購房屋不合法 購銷雙方都要擔風險房地產(chǎn)知識解答：樓盤項目內(nèi)部認購的操作流程和方法購房常見的內(nèi)部認購協(xié)議書具體該怎么寫房地產(chǎn)知識解答：剖析內(nèi)部認購的戰(zhàn)略功能

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• 問 目前國家機關(guān)單位還可以福利分房嗎？
  答

  這種事不可行的，開發(fā)商這樣無非是想在年前把手上的樓盤都套現(xiàn)，明年開盤行情好的話，他們會打廣告說房子已經(jīng)基本賣完，然后捂盤高價開盤！只要百姓一看到這個小區(qū)銷售情況這么好，馬上又會跟風的來買，**后導(dǎo)致房價節(jié)節(jié)高升。 這個時候開發(fā)商就會以提價的借口要求你們以開盤價來購買，如果不買，他們**多就返還你的定金，至于索賠，你想都不用想，因為沒有簽認購書，一張收據(jù)什么都不能表明。 這些都不算什么，關(guān)鍵是開發(fā)商已經(jīng)用了這些定金，接了承建商的工程款，還了銀行的土地抵押貸款?？帐痔装桌前岬觅嵙司团芰恕? 如果有的開發(fā)商無良一點，簡直就可以攜款潛逃，然后公司挨查封。不管怎么樣**終受苦的還是我們這些人。

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• 問 內(nèi)部認購是什么意思？內(nèi)部認購是什么意思
  答

  一、什么是購房認購書《房屋認購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非**終達到簽約?！斗课菡J購協(xié)議書》中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金《房屋認購協(xié)議書》與《商品房買賣合同》不同?！斗课菡J購協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。二、簽購房認購書時應(yīng)注意些什么問題在簽訂認購書之前，購房者應(yīng)認真、仔細地審閱認購書，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。購房者還應(yīng)問清楚房屋建筑施工的進展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況后，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同，有條件的還應(yīng)實地考察一下。在此基礎(chǔ)上，購房者可簽訂認購書并交納定金或預(yù)付款。一般而言，認購書主要包括如下條款：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（包括房屋地址、戶型、建筑面積等）；單價及價款計算；簽署正式合同的時限約定。對于購房者來說，為了避免糾紛的發(fā)生，以下方面的內(nèi)容**好在簽訂認購書時加以明確：（一）有的銷售方會口頭同意一旦購房者不買房時房產(chǎn)商將返還購房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時卻全部否定。所以購房者應(yīng)當將相關(guān)內(nèi)容以書面形式明確約定；（二）**好將購房者因為在簽訂正式合同時，對于合同的某些條款無法與房產(chǎn)商達到一致時的處理方式也以書面的形式加以約定；

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• 問 買房內(nèi)部認購是什么意思?為什么要內(nèi)部認購? 
  答

  樓盤正式開盤前的內(nèi)部認購意思1.許多樓盤房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得商品房預(yù)售許可證等其他有關(guān)證件之前，以在圍內(nèi)推出一種內(nèi)部認購的方式銷售商品房。2.內(nèi)部認購是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠和開盤價而言的，如果按照當前房地產(chǎn)發(fā)展商情況來說，內(nèi)部認購是通行的低開高的營銷原則，內(nèi)部認購應(yīng)該是商品房銷售過程中的**低時段價，購房者在認購前應(yīng)該給予謹慎的關(guān)注。3.房地產(chǎn)開發(fā)商為了保證盡可能多的贏利，開發(fā)商會嚴格地限制以及控制內(nèi)部認購的時間和銷售量。購房者在作好準備的前提下應(yīng)該果斷出手，這樣的一套房計算下來可能會便宜數(shù)幾萬。樓盤正式開盤前的內(nèi)部認購的原因1.一般情況下，樓盤正式開盤時，房地產(chǎn)開發(fā)商為了創(chuàng)造一種旺銷氛圍，保持樓盤物有所值的美好形象，往往做出一些優(yōu)惠，其優(yōu)惠的可信度較高并且值得關(guān)注。2.當然，無論是內(nèi)部認購還是開盤價都會隨著當前市場的變化，以及該樓盤項目的銷售情況而變化，不可能存在直線上升的趨勢，樓盤認購者應(yīng)該做通盤考慮。3.很多房地產(chǎn)的廣告花樣很多，其中有的規(guī)定購房者在某一時段購房是可以享受一定購房優(yōu)惠，其中一些內(nèi)部認購有的不過是商家吸引客戶注意力的促銷手段而已。4.樓盤內(nèi)部認購的存在，這樣可以減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力，這樣也降低了開發(fā)商的融資成本。但是，這樣非公開化認購的操作模式，助長了現(xiàn)在炒樓熱的不斷升溫，還增加了中國房價的不穩(wěn)定因素，必然受到很多當?shù)卣鞴懿块T的禁止?？偠灾?，樓盤正式開盤之前的內(nèi)部認購就是降低價錢讓更多人來購買房屋，樓盤正式開盤之前的內(nèi)部認購只不過是一種樓盤開發(fā)商的促銷手段，這樣可以幫樓盤開發(fā)商更快去買完所有房屋。以上就是我對樓盤開盤之前的內(nèi)部認購知識的整理，希望以上內(nèi)容可以幫到即將購買新房的你。

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