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• 158****0234

  一、政策依據(jù)
  現(xiàn)有依據(jù)是國辦發(fā)〔2008〕111號(hào)文件。也就是國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)人力資源社會(huì)保障部、發(fā)展改革委、教育部、工業(yè)和信息化部、財(cái)政部、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作的指導(dǎo)意見》其中：“二、完善扶持政策，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境...（四）放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。...按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時(shí)商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所”。
  二、相關(guān)法律、法規(guī)
  必須明確說明，“住改商”并不是無條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時(shí)不能隨意而為，需要滿足兩個(gè)條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個(gè)條件必須是同時(shí)具備的，缺一不可。經(jīng)歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關(guān)法律、法規(guī)：
  1、《中華人民共和國物業(yè)管理法》第五十條 “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)”。
  2、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  　　3、《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。
  4、中華人民共和國建設(shè)部令 第110 號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條
  　　裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：
  　?。ㄒ唬┐罱ńㄖ?、構(gòu)筑物；
  　?。ǘ└淖冏≌饬⒚?，在非承重外墻上開門、窗；
  　?。ㄈ┎鸶墓┡艿篮驮O(shè)施；
  　?。ㄋ模┎鸶娜?xì)夤艿篮驮O(shè)施。
  　　本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。
  5、《國家工商總局關(guān)于住所(經(jīng)營場(chǎng)所)登記管理有關(guān)問題的通知》
  一、企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶在設(shè)立(開業(yè))或住所(經(jīng)營場(chǎng)所)變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
  (一)《住所(經(jīng)營場(chǎng)所)登記表》；
  (二)住所(經(jīng)營場(chǎng)所)所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件。
  二、企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶在設(shè)立(開業(yè))或住所(經(jīng)營場(chǎng)所)變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，股東(出資人)或企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶應(yīng)當(dāng)在《住所(經(jīng)營場(chǎng)所)登記表》上承諾，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并已經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  三、企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶在設(shè)立(開業(yè))登記時(shí)，股東(出資人)應(yīng)當(dāng)在《住所(經(jīng)營場(chǎng)所)登記表》上蓋章(法人股東)或簽字(自然人股東、個(gè)體i商戶)；住所(經(jīng)營場(chǎng)所)變更登記時(shí)，企業(yè)(公司)應(yīng)當(dāng)在《住所(經(jīng)營場(chǎng)所)登記表》上蓋章、個(gè)體工商戶應(yīng)當(dāng)在《住所(經(jīng)營場(chǎng)所)登記表》上蓋章或簽字。
  四、企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶已向登記機(jī)關(guān)承諾遵守有關(guān)房屋管理的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定和經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，而實(shí)際上并未遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定和經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的，屬于提交虛假材料的行為。

  查看全文↓ 2019-06-24 21:34:12
• 158****9403

  小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)嗎？如果有就在業(yè)主委員會(huì)蓋個(gè)章，也就是同意民宅商用，這樣就可以啦。如果沒有業(yè)主委員會(huì)，那就要到小區(qū)所在的街道辦事處申請(qǐng)辦理。。
  生意場(chǎng)搬到住宅區(qū)，也許是方便了小部分人的工作，但對(duì)于更多在此生活居住的住戶來說卻是一種嚴(yán)重的干擾。犧牲大部分人的利益來保障小部分人利益的做法，有悖于公共政策制定的利益導(dǎo)向。
  再者保持居住區(qū)的相對(duì)集中和完整，這不僅是自古以來人類社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，也是現(xiàn)代城市規(guī)劃理念所倡導(dǎo)的原則。居住、商業(yè)混雜，既不利于形成產(chǎn)業(yè)集聚和規(guī)模效應(yīng)，又減損了居住區(qū)的宜居程度。

  查看全文↓ 2019-06-24 21:34:05
• 137****4889

  民用住宅是不可以轉(zhuǎn)成商業(yè)用房的，除非遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  樓房外墻屬于共用部分，全體業(yè)主對(duì)整棟樓外墻享有共有權(quán)，依照我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
  住房性質(zhì)改變的條件和司法解釋
  
  1、“有利害關(guān)系的業(yè)主”的認(rèn)定及將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提
  
  物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  
  2009年**高人民法院通過的《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條對(duì)“有利害關(guān)系的業(yè)主”進(jìn)行了解釋，即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。
  
  2、業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的權(quán)利
  
  根據(jù)物權(quán)法及《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性或利用上的獨(dú)立性或能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的房屋、車位、攤位等特定空間，而建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分則包括除屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共的或明示屬于個(gè)人的綠地以外的道路、綠地，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分等公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等。
  
  根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有所有權(quán)，有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但對(duì)于建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時(shí)，即使業(yè)主對(duì)其專有部分行使權(quán)利，也不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
  
  物權(quán)法第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn);上述相關(guān)司法解釋也規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害，消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀或者賠償損失的。

  查看全文↓ 2019-06-24 21:33:49

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• 問 住宅改商用房有哪些法律依據(jù)
  答

  住宅改商用，屬于土地性質(zhì)的問題，咨詢國土局。

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• 問 ??住宅房可以改商用嗎？住宅改商用房有哪些法律依據(jù)？
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  《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”本條是關(guān)于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：　　1、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關(guān)法律、法規(guī)或小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主不能將住宅改為商業(yè)用房的，則業(yè)主絕不可以改變房屋用途。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，根據(jù)民法通則規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對(duì)其房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分，但由于建筑物構(gòu)造上的一體性，業(yè)主在行使權(quán)利時(shí)不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。　　2、住改商不是絕對(duì)的，在遵守法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的前提下，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，可以住改商?！　、僮「纳滩坏眠`反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的禁止性規(guī)定。如不得從事法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營行為，《娛樂場(chǎng)所管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“娛樂場(chǎng)所不得設(shè)在下列地點(diǎn)：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護(hù)單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和**、醫(yī)院、機(jī)關(guān)周圍”；《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場(chǎng)所管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：“居民住宅樓（院）內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場(chǎng)所?！睒I(yè)主在住改商過程中進(jìn)行的裝修行為也不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為?！钡诹鶙l規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施?！薄　、谧「纳瘫仨毥?jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?*高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第八條規(guī)定：“因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’?！?因此，“有利害關(guān)系的業(yè)主”是指正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主。這里，有利害關(guān)系的業(yè)主并不是一個(gè)固定的范圍，不同的經(jīng)營行為涉及到的業(yè)主的范圍是不同的，如一樓開便利店只影響到左鄰右舍及其正對(duì)樓上業(yè)主的權(quán)益，而開飯店由于會(huì)產(chǎn)生油煙則影響的業(yè)主就會(huì)比較多，因此，只要該業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境受到影響，其就是有利害關(guān)系的業(yè)主?！段餀?quán)法》賦予有利害關(guān)系的業(yè)主以事前否決權(quán)，即如果有利害關(guān)系的業(yè)主其中之一不同意住改商的，業(yè)主則不可以住改商。　?、蹣I(yè)主將住宅用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，其對(duì)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的全面了解是完成這一義務(wù)的前提，因此，業(yè)主應(yīng)將其房屋使用情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　?、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系業(yè)主的監(jiān)督權(quán)?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及其他有危及房屋安全行為的；” 《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第九條規(guī)定：“業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。業(yè)主實(shí)施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理?！钡谑畻l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動(dòng)，嚴(yán)重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。”

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• 問 ??住宅怎么變商業(yè)用房？住宅改商用房有哪些法律依據(jù)？
  答

  民用住宅是不可以轉(zhuǎn)成商業(yè)用房的，除非遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。樓房外墻屬于共用部分，全體業(yè)主對(duì)整棟樓外墻享有共有權(quán)，依照我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。住房性質(zhì)改變的條件和司法解釋1、“有利害關(guān)系的業(yè)主”的認(rèn)定及將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2009年**高人民法院通過的《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條對(duì)“有利害關(guān)系的業(yè)主”進(jìn)行了解釋，即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。2、業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的權(quán)利根據(jù)物權(quán)法及《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性或利用上的獨(dú)立性或能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的房屋、車位、攤位等特定空間，而建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分則包括除屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共的或明示屬于個(gè)人的綠地以外的道路、綠地，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分等公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有所有權(quán)，有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但對(duì)于建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時(shí)，即使業(yè)主對(duì)其專有部分行使權(quán)利，也不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物權(quán)法第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn);上述相關(guān)司法解釋也規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害，消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀或者賠償損失的。

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• 問 ??住宅改商用手續(xù)好辦嗎？住宅改經(jīng)營性用房對(duì)業(yè)主有什么影響？
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  住改商產(chǎn)生的問題。將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營的房屋，住宅的性質(zhì)、用途由居住變?yōu)樯逃谩＿@一改變帶來許多弊端，危害性大，主要表現(xiàn)有：（1）干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和，引發(fā)社會(huì)矛盾，這是當(dāng)前物業(yè)小區(qū)主要矛盾之一；（2）造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張；（3）容易產(chǎn)生安全隱患，例如，來往小區(qū)人員過多，造成樓板的承重力過大，外來人員流動(dòng)快且雜，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多；（4）使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。本來某個(gè)地區(qū)的住宅原規(guī)劃是用來居住的，但由于將住宅大量改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，結(jié)果造成該地區(qū)交通擁堵、人滿為患；（5）造成國家稅費(fèi)的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對(duì)業(yè)主是否可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房做了規(guī)定，例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。隨著這方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷積累和完善，國家有關(guān)部門還將對(duì)這一問題做出具體的規(guī)定。另外，作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問題做出規(guī)定。利害居民的考量。住房是否能改成經(jīng)營性用房其主要的作用的是考慮到相關(guān)居民的公共利益，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣和提倡創(chuàng)業(yè)也并不是“住改商”放行的充分理由,在給創(chuàng)業(yè)居民提供便利的同時(shí),也不能犧牲鄰里安寧。盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況不佳,政策傾向于改善營商環(huán)境,促進(jìn)居民創(chuàng)業(yè)的動(dòng)機(jī)充沛,但以往“住改商”問題遺留的城市管理難題,種種利益沖突和矛盾,同樣是真實(shí)存在的社會(huì)問題,迄今仍然造成困擾。如果只看到放行“住改商”帶來的顯性營商成本下降,看不到就此帶來的矛盾沖突等隱性社會(huì)成本上升,同樣會(huì)造成難以消除的負(fù)面效果，這也不是中央政策的應(yīng)有之意，我們?cè)诳吹揭恍┓伞⒎ㄒ?guī)、政策的具體條款是不能只看其表，而要結(jié)合立法宗旨和立法目的綜合考量，否則法律之間的打架或者相互抵觸是在所難免。把問題的焦點(diǎn)交給相關(guān)利益的居民是法律一個(gè)不壞的選擇，應(yīng)為這本是一個(gè)公共利益問題，法律很難界定，但是在實(shí)際操作中一些部門又把另一主體---居民自治組織居委會(huì)—拉入此利益博弈的網(wǎng)絡(luò)和關(guān)系鏈中。居民委員會(huì)的介入。國家工商行政管理總局關(guān)于住所(經(jīng)營場(chǎng)所)登記有關(guān)問題的通知（工商企字[2007]236號(hào)）中規(guī)定“企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶在設(shè)立(開業(yè))或住所(經(jīng)營場(chǎng)所)變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：一是《住所(經(jīng)營場(chǎng)所)登記表》；二是住所(經(jīng)營場(chǎng)所)所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件?！边@條規(guī)定詳細(xì)規(guī)定了改為經(jīng)營性用房的程序，使其具有可操作性，也將物權(quán)法賦予公民改變房屋性質(zhì)的權(quán)利交由所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具具有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件，既維護(hù)了想改變住宅性質(zhì)的居民權(quán)利，又對(duì)周邊的居民賦予一定的同意權(quán)和否決權(quán)，起到了平衡具有利害關(guān)系雙方權(quán)利的作用。但是對(duì)于具有多大范圍的居民享有同意權(quán)和否決權(quán)那？這一問題在實(shí)際操作中沒有具體的規(guī)定，居委會(huì)明智的選擇是在出具相關(guān)證明之前在可能影響居民利益的范圍張貼證明或者聲明的告示，如果在規(guī)定的期限內(nèi)沒有人提出反對(duì)的意見，視為同意。權(quán)力的排序問題。就以上的討論而論,這是兩種權(quán)利的排序問題,是優(yōu)先保障公民使用和處置物權(quán)的權(quán)利,還是優(yōu)先尊重公民不受住宅性質(zhì)改換造成生活困擾的權(quán)利。在不同的利害相權(quán)方式下,會(huì)輸出不同的結(jié)果。不過,作為對(duì)一項(xiàng)公共政策的評(píng)價(jià)來說,不得不承認(rèn),一刀切政策是**為粗枝大葉的管理模式。因?yàn)槠鋵?duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系缺乏考慮,除了便利政府管理,根本不能體現(xiàn)應(yīng)有的利益權(quán)衡。這就使一刀切的“住改商”政策,有進(jìn)一步商榷完善的必要。靈活有效的政策,當(dāng)然是較為理想的。在相關(guān)法律法規(guī)的約束之下有條件地放行,也就成為“住改商”政策的上佳出路。然而,慮及種種現(xiàn)實(shí),這種政策也有多重顧慮:行政管理是否有能力走出一放就亂、一抓就死的一刀切模式？所謂有條件放行,會(huì)不會(huì)給早已不受約束的行政權(quán)力再添尋租空間？《物權(quán)法》規(guī)定,“住改商”要業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,依目前基層自治組織的運(yùn)作狀況,能否有效履行這種職責(zé)？“住改商”帶來的公共設(shè)施使用費(fèi)用上升,又如何細(xì)化分?jǐn)偠恢劣跇?gòu)成公益侵犯？

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• 問 住宅改商用房有哪些法律政策依據(jù)? 
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  你好，如果是將小區(qū)住房改為商用，須經(jīng)小區(qū)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。由工商局出具《同意將住宅改為商用的證明》，需居民委員會(huì)蓋章。法律依據(jù)-根據(jù)**高人民法院的相關(guān)司法解釋：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

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