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• 141****7778

  1、產(chǎn)權(quán)。大概有三類二手房是不能出售的，應杜絕買賣。第一、純粹不能買賣的（無證、法院查封、拆遷范圍、已抵押、與**教學區(qū)不能分割），其中法院查封的房子糾紛危害**大，因為被查封的房產(chǎn)大多數(shù)是經(jīng)濟糾紛，如果客戶將一大筆**款付給房主，房主用此款償還銀行貸款或用于其他，這時房子被查封而不能過戶，房主又沒錢還給買方，買房就有可能面臨巨大風險；第二、夫妻雙方僅一方同意出售或離異后產(chǎn)權(quán)判決不清晰；第三、同一居所人員未能具結(jié)（如繼承房屋的所有繼承人、子女的父母是產(chǎn)權(quán)人，子女未經(jīng)過父母同意就出售房屋）。
  
  2、重要約定。在二手房買賣過程中，應特別注意對關(guān)鍵性條款一定要有書面簽約，不能口頭約定。友邦置業(yè)提醒大家容易產(chǎn)生糾紛的是物業(yè)費結(jié)算問題，合同中必須有尾款的約定，物業(yè)交接前一定要到物業(yè)管理處、國網(wǎng)、自來水、燃氣公司等清算費用，方可交接。
  
  3、戶口。戶口問題也是容易產(chǎn)生糾紛的，在合同中一定要有戶口的約定且一定要有賣方遷出戶口的具體期限并明確指出原房主遷出的義務，可以在付款方式中保留部分房款特別注明等戶口遷出后再支付，或約定一個違約的標準，如晚遷出一天支付一定數(shù)額的違約金。
  
  4、票據(jù)保存。簽定買賣合同只是二手房交易的一個開始，后面很有可能引發(fā)各種糾紛，在合同執(zhí)行過程中各種票據(jù)，

  查看全文↓ 2019-06-23 21:59:23
• 143****2833

  可以進行買賣。如果是國有劃撥土地建設的房屋,在房屋出售時,土地的收益應當予以繳納。
  在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現(xiàn)。
  1、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認無誤即可。
  2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。
  3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
  4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房

  查看全文↓ 2019-06-23 21:59:14
• 142****6625

  　 二手房合同怎么簽 才不被房產(chǎn)中介騙
  　　 通過房產(chǎn)中介來購買二手房的市民，出于相信中介的專業(yè)、認為正規(guī)中介不會騙人、大中介服務好等方面的原因；加上購房者因時間匆忙、法律知識不足、疏忽大意等原因，無法對合同提出有利條款來保護自己或是輕易相信中介口頭承諾的情況下；簽約時就使用了由中介方提供的格式合同，而在匆忙中簽下合同。待到發(fā)生糾紛時，才發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)上當受騙，合同中有許多的不明確條款、霸王條款、陷阱條款，已侵犯了自己的權(quán)益。
  如何有效防范這種情況的發(fā)生，本人針對福州房產(chǎn)中介常用的蒙騙手段，結(jié)合自己的簽約經(jīng)驗，提出以下簽約策略，供福州的購房者在與房產(chǎn)中介簽約時借鑒。
  一、不要輕易帶定金去簽約 在未見到合同文本及對合同主要條款未詳盡了解并和房東充分溝通的情況下，房產(chǎn)中介催你帶上定金去簽約時，不要帶上定金。以防中介利用時間緊迫、房東還有急事、別人也要購買這套房子等借口，并在簽約現(xiàn)場制造緊張的氣氛，促使你在緊張、慌亂中簽下合同，交了定金。待你發(fā)現(xiàn)房子信息有誤或是因其他事情改變主意時，因為交了定金沒了回旋的余地，而只能是吃啞巴虧。
  二、定金抵作房款或**款 由中介直接向購房者收取的什么購房意向金、履約保證金、購房訂金等名稱不一的收錢項目，并由中介出具收款收據(jù)給購房者的款項千萬不要給中介，不管她是多么正規(guī)、大牌、知名的中介，切記。因為這筆款項如果是購房定金，那應該由售房的房東收取，而不是中介，如果房東同意由中介收取，應讓房東在收款收據(jù)上簽字確認。
  因為按照房產(chǎn)中介的行規(guī)是購房者所付的定金由中介收取并由其掌控用途，而一般定金的金額都遠超中介所收的中介費，已提前拿到錢的中介能否認真辦事，誰也說不準了，只能說是憑良心辦事，因為這時購房者手上已沒有什么有力的方法能夠制約中介了。因此購房者**好能與房東協(xié)商達成一致，把定金抵作購房的房款或是**款，不能交由中介處置，這樣可以有效防止房產(chǎn)中介卷款逃跑、中介倒閉要不到錢的事情發(fā)生，而中介的中介費可以等到房東交房之后給付，這樣能有效防止中介的貓膩。
  三、談妥成交價不要當即簽約 因為許多房源不是某家中介獨家代理，即便中介說已與房東談妥了成交價格，中介公司的經(jīng)紀人也可能還未見到房東的產(chǎn)權(quán)、土地、他項等權(quán)證，更別說購房者你了，所以不要當即簽約。此時而應要求房東提供相關(guān)權(quán)證及身份證件的原件，以便讓你對中介提供的信息進行核對，如有出入應讓中介解釋并請教專業(yè)人士。同時要求中介查檔核實該房產(chǎn)是否符合進入二手房交易的條件，并要求中介方擔保該條件的真實性。
  四、不要單人前往簽約 條件允許的購房者**好能夠聘請專業(yè)的房產(chǎn)律師同往簽約，這樣更能確保自己的權(quán)益不受侵犯?；蛘咭部裳埵煜は嚓P(guān)法規(guī)、政策的朋友同往簽約，以便在簽約過程中碰到疑難問題時能夠提供建議，能有效避免中介的欺詐簽約行為。因是中介促成交易，此前購房者與房東的接觸見面機會不多，應乘此時間與房東充分溝通，并與房東協(xié)商合同履行的相關(guān)細節(jié)。若是一人前往簽約，極有可能顧此失彼。
  五、不要晚上及休息時間簽約 購房者要盡量避免在中午、晚上及休假日的時候去簽約，特別是晚上時間去簽合同。因為在這些時段簽約，購房者要么時間有限、要么精力疲憊，還有此時碰到疑難問題也無法向政府相關(guān)職能部門進行查詢、求證或投訴。不良中介卻可乘此良機大做文章，或是提供虛假信息、或是設置陷阱，誘騙購房者糊涂簽約。
  六、不要相信中介空頭承諾 在簽約過程在，中介方往往會向購房者表示土地證絕對能辦、這套房子絕對可以落戶、他們的專業(yè)服務人員有辦過類似事務沒問題如此之類的空頭承諾。不要輕易相信中介的空頭承諾，應把其承諾的事項逐一寫入合同條款，并要約定其要承擔的違約責任，免得發(fā)生糾紛時口說無憑。
  七、充分利用補充協(xié)議 購房者可以就格式合同中未規(guī)定事項，自己的特殊要求事項與對方協(xié)商，訂立補充協(xié)議。擬定補充協(xié)議條款時不要怕麻煩、嫌啰嗦，要能準確表述出自己的要求才行。對于中介的口頭承諾，而在格式合同中未能體現(xiàn)的事項，也應寫入補充協(xié)議。補充協(xié)議條款的**后要寫上：本補充協(xié)議的條款若與格式合同的條款規(guī)定不一致的，以補充協(xié)議條款的規(guī)定為準。
  八、如何約定中介服務與責任 通閱由中介提供的格式合同，購房者都不難發(fā)現(xiàn)：合同中關(guān)于由中介提供的服務內(nèi)容的規(guī)定要么不明確，要么不詳盡；同時收費的名目繁多，卻不見有相應收費項目的服務內(nèi)容，或就以收費名稱來替代服務內(nèi)容的規(guī)定。關(guān)于中介方違約責任、違約造成的損失賠償?shù)囊?guī)定更是難得一見，其實合同中服務內(nèi)容的欠缺就已注定了購房者難以追究中介方的違約責任。
  

  查看全文↓ 2019-06-23 21:59:07
• 154****2118

  和中介簽主要注意:
  1.注意房屋內(nèi)部實際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環(huán)境。合同約定的只是房屋本身基本情況，一旦簽約，周邊狀況出現(xiàn)的問題導致購房者權(quán)益受損很難得到法律保護。
  2.注意賣房者是否為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，是否擁有完全、合法的處分權(quán)。這個是主要也是**容易出問題的地方.應該在合同中約定中介保證房產(chǎn)的權(quán)屬問題,并由中介承擔責任.
  3.注意房屋是否受到權(quán)利限制：是否設有抵押？是否已被
  查封？是否已被出租？房屋用途是否受到限制，民用還是商用？
  4.注意該房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是否清楚。產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)有糾紛、無產(chǎn)權(quán)證的房屋不應購買。
  5.注意在買賣合同中對付款金額、付款時間、交房程序等作出明確、可操作性的約定。
  6.意在合同中明確約定交房時的房屋狀態(tài)以及水、電、煤、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的結(jié)算辦法，避免因水電煤結(jié)算糾紛影響交房。
  要強調(diào)的是特別注意中介代簽的問題,還有對房屋過戶時間的約定.
  建議您還是找個律師幫忙去談談,這么大的事,別因小失大.

  查看全文↓ 2019-06-23 21:58:54

相關(guān)問題

• 問 尚景天峰產(chǎn)權(quán)多少年？簽二手房合同需明確產(chǎn)權(quán)三類的房子不能出售
  答

  "與前幾年隨處可見的售樓廣告不同，作為中國三、四線城市之一的湖北省仙桃市，在今年春節(jié)期間，地產(chǎn)戶外廣告明顯減少，與之對應的是，拔地而起的在建樓盤及空置房卻在不斷增多。本地的業(yè)內(nèi)人士告訴，住宅均價僅3000元/平方米左右的湖北省仙桃市，100多家地產(chǎn)開發(fā)商老板的虧損比例達到了20%至30%，一成以上的開發(fā) 商已經(jīng)破產(chǎn)。一家當?shù)亻_發(fā)商的責任人在接受采訪時稱，盡管中央多次發(fā)文，論述樓市巨量庫存的嚴峻性，并建議開發(fā)商降低價格，但實際情況 是，其旗下樓盤3000元/平方米的價格已經(jīng)接近成本價，再往下降價就是虧本甩賣，“現(xiàn)在每天銀行都在吃利息，現(xiàn)在這個價格也基本沒有什么利潤空間了”。房市量價持續(xù)低位徘徊老家三、四線城市房價便宜卻無人問津，一、二線城市房價貴卻“高攀不起”。據(jù)**新公開數(shù)據(jù)顯示，2016年首月仙桃市新房成交量共計僅839套，在年前返鄉(xiāng)置業(yè)潮的時間檔口，商品房住宅成交量并未像預期一樣出現(xiàn)銷售高峰，反而一直呈現(xiàn)逐月遞減的態(tài)勢。與不佳的銷量相對應的是，仙桃市的房價也一直在低位徘徊。一位項目工作人員告訴，今年春節(jié)期間當?shù)氐氖鄯烤鶅r為3000元/米左右，基 本與去年持平。具體來看，老城區(qū)配套設施不夠健全的樓盤銷售情況不佳，新增銷量主要來源于新城區(qū)基本配套設施完善的樓盤。一對在新城區(qū)已經(jīng)購房的80后夫妻表示，相較父輩們買房的實用性，自己更看重小區(qū)的環(huán)境好壞如是否有花園，停車位等具體的配套設施是否完善。另一位朱先生則表示，自己早在2013年就已經(jīng)賣掉老家的房子，在他看來，為了追求更好的教育、醫(yī)療、交通等資源，稍有實力人都在省城購買房子，這部分人未來也有可能拋售掉自己在老家的房子。而在仙桃市購買新房的人群主要來自于周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，以及在外地務工的仙桃本地人，但根據(jù)**新回鄉(xiāng)置家的數(shù)據(jù)顯示，這部分人群出現(xiàn)了未升反降的情況，這說明在外地工作的人群置業(yè)目標也開始了有所轉(zhuǎn)移。而一些已經(jīng)在一、二線城市購房的當?shù)鼐用駝t表示，現(xiàn)在的購房者較以前更加理性，在三、四線城市，買房只是剛需，并不是一種投資渠道，再加上現(xiàn)在年輕人大部分都在一、二線或沿海發(fā)達城市工作，在老家三、四線城市購房欲望并不是很強烈。近三成開發(fā)商虧損在房價持續(xù)在低位徘徊以及樓市成交量不升反降的情況下，開發(fā)商的日子并不好過。一個可以佐證的例子是，不少開發(fā)商減少了對外投放廣告的力度，開始收縮資金鏈準備過冬，甚至有開發(fā)商老板也親自上陣，在自己的各種社交工具上打上“買房有獎”等促銷字眼。某位在當?shù)嘏琶壳暗姆康禺a(chǎn)開發(fā)商在接受《證券日報》采訪時表示，現(xiàn)在三、四線城市開發(fā)商的日子都不好過，自己所知道的地產(chǎn)老板因虧錢跳樓，樓盤因為資金鏈短缺而造成爛尾的事例不在少數(shù)?！霸斐蛇@種情況的原因主要是當前商品房數(shù)量供大于求”，上述開發(fā)商表示，目前整個仙桃市區(qū)共有大大小小的開發(fā)商100多家，但好多樓盤都在虧著賣，“從整個仙桃市來看，至少有10%的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)了，而虧本的比例則在20%到30%之間”。據(jù)其分析，之所以出現(xiàn)上述情況主要有兩個方面的原因，第一土地供應量嚴重過剩，再加上各種小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，導致整個房地產(chǎn)市場嚴重供大于求；第二各種稅 收成本不斷上漲，按照其旗下樓盤3000元/平方米左右的均價來看，其中有差不多1600元是上交給政府，雖然中央政府不斷發(fā)文表示樓市庫存嚴重，呼吁開 發(fā)商降價，目前的情況是，“開發(fā)商已站在了高成本之上，降價空間十分有限”。另有當?shù)亻_發(fā)商表示，按照其個人判斷，目前來看房地產(chǎn)開發(fā)在三、四線城市幾乎不能做。有房地產(chǎn)從業(yè)人員則稱，目前大型房地產(chǎn)商幾乎暫停了在三、四線城市 的大規(guī)模開發(fā)，也從一個側(cè)面印證了當?shù)厥袌龅牟痪皻?，“不排除有些還未飽和的三、四線城市房價可能會漲，但大部分地區(qū)仍將下跌”。"

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• 問 上海華唐苑產(chǎn)權(quán)多少年？簽二手房合同需明確產(chǎn)權(quán)三類的房子不能出售
  答

  從石家莊市房產(chǎn)交易中心獲悉，自即日起，購房人可通過石家莊住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站（www.sjzfgj.gov.cn）實現(xiàn)商品房預售（現(xiàn)售）合同查詢。 據(jù)介紹，石家莊市房產(chǎn)交易中心積極落實“雙創(chuàng)雙服”，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”提供新服務，實現(xiàn)讓信息多跑路，讓群眾少跑路，不跑路。自即日起，購房人可通過石家莊住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站（www.sjzfgj.gov.cn）實現(xiàn)商品房預售（現(xiàn)售）合同查詢。購房人在“網(wǎng)上辦公/綜合查詢”欄目中只需輸入購房合同號、購房人身份證號和合同查詢密碼，就可查詢到所購商品房的開發(fā)商名稱、房屋坐落、面積和房屋狀態(tài)。其中房屋狀態(tài)包括三種，分別是已簽約、已備案和已出證。已簽約是指已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了商品房預售（現(xiàn)售）合同；已備案是指合同簽訂后，開發(fā)商已經(jīng)在石家莊市房產(chǎn)交易中心進行合同備案；已出證是指該合同已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證。同時購房人還可通過手機網(wǎng)站（網(wǎng)址www.sjzfgj.gov.cn/mobile）進行合同備案查詢。通過此項服務，購房人可實時掌握所購房屋的業(yè)務辦理進展情況；本地、外地銀行及公積金中心也可以校驗貸款人提供的購房合同的真實性。 石家莊市房產(chǎn)交易中心提醒購房者，要注意合同查詢密碼是購房人與開發(fā)商進行商品房合同網(wǎng)簽時設定的，購房人需記下此密碼，如果沒有密碼可及時向開發(fā)商詢問。

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• 問 請問二手房 哪種產(chǎn)權(quán)的房子不能買？
  答

  1、輻射禁區(qū)樓房周邊如果有配電室，電磁輻射超標確實會影響身體健康，建議大家選購二手房時要遠離配電房、變電所、變壓站這些安全隱患。2、加油站附近加油站附近千萬不要住，因為油里面含有大量的有害物體，比如鉛等，對健康危害極大；另外加油站旁邊的車輛停泊和啟動噪音非常大。3、處于危險地形的房屋如沿海地區(qū)，或者陡峭的山壁旁邊，太靠近水邊或海邊等，這些都叫危險地形，挑選二手房時切勿貪圖四周優(yōu)雅的環(huán)境，卻忽略了自身的安全。4、有嚴重污染的工廠或工業(yè)區(qū)重工業(yè)園區(qū)往往會產(chǎn)生化學物質(zhì)排放，長期處于這種環(huán)境之下，可能會對居住者產(chǎn)生不良的影響。

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• 問 ??二手房 哪種產(chǎn)權(quán)的房子不能買？如果想買二手房，哪些產(chǎn)權(quán)的房屋不能交易？
  答

  購買二手房需要注意的問題：一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。二、要審查房屋權(quán)屬，確認房主真實身份。三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。四級、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動。六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。購買二手房手續(xù)：1.買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。2.簽訂二手房買賣合同。3.找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。4.貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。5.按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。6.將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。7.憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費，拿契稅完稅證。8.憑完稅契證到土管部門辦理國土證。

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• 問 ??二手房 哪種產(chǎn)權(quán)的房子不能買？個人產(chǎn)權(quán)的二手房可以買賣嗎？
  答

  個人產(chǎn)權(quán)的二手房可以買賣。二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身二手房交易流程份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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