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• 151****6469

  農(nóng)村房屋買賣是一個比較復(fù)雜的問題，由于法律上并沒有非常明確的規(guī)定，各地在認定農(nóng)村房屋買賣合同效力問題上有不同的判例。購買農(nóng)村房屋時，須謹慎考慮，此外還要考慮各地往常判例如何。如有必要，可咨詢當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)律師，以更清楚地了解當(dāng)?shù)氐那闆r以及農(nóng)村房屋買賣的前景。
  眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對農(nóng)村宅基地僅有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，這是集體土地所有制所決定的。因為法律規(guī)定，嚴禁買賣農(nóng)村宅基地。而對于其上的農(nóng)村房屋是否可以買賣并沒有明確規(guī)定。根據(jù)司法實踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：
  1、如果農(nóng)村房屋的受讓對象是同一集體經(jīng)濟組織的成員;
  2、受讓人沒有其他房產(chǎn);
  3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn);
  4、房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請并經(jīng)集體經(jīng)濟組織批準(zhǔn)同意。
  除此之外的其它情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因為不是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，是不允許購買農(nóng)村房屋的。
  購買農(nóng)村房屋時，必須滿足上述購買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項：
  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其它共有人同意。
  3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
  4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。
  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-06-20 16:56:05
• 137****8220

  、村民在自己的宅基地上改建房屋，首先必須具有《集體建設(shè)用地使用證》。如果該宅基地屬于城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，則需要規(guī)劃部門出具改建房屋選址意見和《規(guī)劃許可證》；如果屬于城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍之外，則需要經(jīng)過土地管理部門對改建房屋的面積變動進行審批，然后方可改建。
  2、首先帶著身份證、戶口、原房照和土地證，去當(dāng)?shù)氐耐恋夭块T辦理土地審批手續(xù)——一般是土地所、住建所辦理相關(guān)登記，同時申請D級危房鑒定(這個鑒定時間較長，具體需攜帶資料請咨詢以上兩個部門)，批準(zhǔn)后才能進行房屋重建。
  3、批準(zhǔn)后再到規(guī)劃部門辦理建筑許可證，等房屋建成完工了，再帶著這些手續(xù)去當(dāng)?shù)胤抗芩k理房屋所有權(quán)證就可以了。
  3、現(xiàn)在很多省份都有農(nóng)村危房改造工程，建議你先去村委會問一下。如果有，那抓緊填寫危房翻新維修報告，經(jīng)村級評議、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級審核、縣級批準(zhǔn)，市級備案，可以申請維修補助

  查看全文↓ 2019-06-20 16:55:49
• 154****4858

  1、不能有違規(guī)私建部分
  不管是單間還是四合院，出售之前都要到當(dāng)?shù)胤课轀y繪部門進行測繪。測繪時，要與房產(chǎn)證后測繪頁相符，如有外墻擴建、增加層數(shù)等不符情況，須恢復(fù)原狀才能進行交易過戶。
  2、確定房屋產(chǎn)權(quán)
  平房分為大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)兩種。大產(chǎn)權(quán)房（紅色房產(chǎn)證）才能上市交易，小產(chǎn)權(quán)房（綠色房產(chǎn)證）只能租賃，不能上市交易。
  3、四合院必須要有土地證
  不管是賣其中一間房還是賣一套房，你都必須擁有次快土地的產(chǎn)權(quán)，這樣買方才能辦理落戶。
  出賣平房需要做好房源檢核與房屋測繪
  房源核驗與測繪可以同時進行，平房房源核驗和一般的商品房核驗相同。
  1、平房房源核驗
  賣房者需要委托中介進行房源核驗，核驗時，需要賣房者提供房產(chǎn)證原件、身份證原件正反面照片、存量房房源核驗委托書、存量房房源核驗申請表。
  房源核驗大約10個工作日即可出結(jié)果。而且只能委托一家中介機構(gòu)，如果您想更換中介，需要先撤銷核驗申請再重新申請核驗。
  2、房屋測繪
  房屋測繪頁是網(wǎng)簽的必要資料，如果你房屋的測繪頁丟失，只能重新進行測繪。賣房者需要在進行測繪之前，需要準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、土地證原件，然后攜帶這些資料到當(dāng)?shù)胤课轀y繪所申請測繪。
  房屋測繪費用（以北京為例）：想要5個工作日出結(jié)果需要交2000元測繪費，想要20個工作日出結(jié)果需要交1000元測繪費，想要40個工作日出結(jié)果要交500元測繪費。
  農(nóng)村房屋買賣條件
  農(nóng)村多數(shù)是平房，但農(nóng)村房產(chǎn)是平房中的小產(chǎn)權(quán)房，不能隨便進行交易。若想交易農(nóng)村房屋，需要滿足以下身份核驗：
  1、購房者主體資格合法
  農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。
  2、售房者的主體資格合格
  賣房人必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效；
  3、購房者應(yīng)當(dāng)符合申請宅基地的條件
  農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。
  4、買賣經(jīng)過村民委員會同意
  這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實質(zhì)性處分。 根據(jù)您的實際情況，作為具有城鎮(zhèn)戶口的居民，在購房者主體資格上不合法，因而您是無法購買農(nóng)村房屋的，即便您購買了，也無法律效力，一旦售房人反悔起訴收回房屋，法院也會判決您將房屋返還。

  查看全文↓ 2019-06-20 16:55:37
• 143****4092

  1、我國的土地性質(zhì)有2種：國有土地和集體土地。國有土地上的房屋一般是商品房，集體土地上房屋一般為非商品房；
  2、商品房又分商業(yè)用房、工業(yè)建設(shè)用房和民用生活用房即居住用房；
  3、房屋的性質(zhì)與是翻建、改建、新建等無關(guān)，主要看土地性質(zhì)，但土地使用權(quán)為70年，不等于該土地上的房屋的產(chǎn)權(quán)就是70年。
  看你提問的題目得知，如果是農(nóng)村房屋的話，一般是集體土地上的房屋，買賣只允許本集體經(jīng)濟組織成員（本村村民）之間轉(zhuǎn)讓。
  建議你要謹慎！給房本是什么性質(zhì)的房本呢沒有說明：是房屋證明還是產(chǎn)證呢？是集體產(chǎn)證還是商品房產(chǎn)證呢？如果是集體產(chǎn)證是不能上市交易的！如果不是居住用房性質(zhì)，那就更復(fù)雜了

  查看全文↓ 2019-06-20 16:55:22

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村舊房改造的房子能買嗎？農(nóng)村舊房改造后能轉(zhuǎn)讓嗎？
  答

  新農(nóng)村改建房我暫時還沒聽說過，只知道有些村里自己起的房子有些是可以買賣的，那些我叫它自建房。首先要看那間房子的產(chǎn)權(quán)是集體證還是私人所有，集體證只能去所在村委做份公證，證明這房子給誰什么時候買下來的，現(xiàn)在誰所有，但不建議這么做。房產(chǎn)證是國有土地的話要查清楚，業(yè)主產(chǎn)權(quán)清不清淅才買賣會比較好！你看下有沒幫助！

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• 問 ??農(nóng)村舊房改造需滿足哪些條件?村舊房改造的房子能買嗎?
  答

  1、村民在自己的宅基地上改建房屋，首先必須具有《集體建設(shè)用地使用證》。如果該宅基地屬于城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，則需要規(guī)劃部門出具改建房屋選址意見和《規(guī)劃許可證》；如果屬于城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍之外，則需要經(jīng)過土地管理部門對改建房屋的面積變動進行審批，然后方可改建。2、首先帶著身份證、戶口、原房照和土地證，去當(dāng)?shù)氐耐恋夭块T辦理土地審批手續(xù)——一般是土地所、住建所辦理相關(guān)登記，同時申請D級危房鑒定(這個鑒定時間較長，具體需攜帶資料請咨詢以上兩個部門)，批準(zhǔn)后才能進行房屋重建。3、批準(zhǔn)后再到規(guī)劃部門辦理建筑許可證，等房屋建成完工了，再帶著這些手續(xù)去當(dāng)?shù)胤抗芩k理房屋所有權(quán)證就可以了。3、現(xiàn)在很多省份都有農(nóng)村危房改造工程，建議你先去村委會問一下。如果有，那抓緊填寫危房翻新維修報告，經(jīng)村級評議、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級審核、縣級批準(zhǔn)，市級備案，可以申請維修補助。

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• 問 農(nóng)村舊房改造的房子可以買嗎
  答

  1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中已明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

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• 問 農(nóng)村舊房改造的房子能買嗎?存在哪些風(fēng)險?
  答

  1、我國的土地性質(zhì)有2種：國有土地和集體土地。國有土地上的房屋一般是商品房，集體土地上房屋一般為非商品房；2、商品房又分商業(yè)用房、工業(yè)建設(shè)用房和民用生活用房即居住用房；3、房屋的性質(zhì)與是翻建、改建、新建等無關(guān)，主要看土地性質(zhì)，但土地使用權(quán)為70年，不等于該土地上的房屋的產(chǎn)權(quán)就是70年?？茨闾釂柕念}目得知，如果是農(nóng)村房屋的話，一般是集體土地上的房屋，買賣只允許本集體經(jīng)濟組織成員（本村村民）之間轉(zhuǎn)讓。建議你要謹慎！給房本是什么性質(zhì)的房本呢沒有說明：是房屋證明還是產(chǎn)證呢？是集體產(chǎn)證還是商品房產(chǎn)證呢？如果是集體產(chǎn)證是不能上市交易的！如果不是居住用房性質(zhì)，那就更復(fù)雜了！

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• 問 農(nóng)村舊房改造怎么樣的？ 農(nóng)村舊房改造需要辦理哪些手續(xù)？
  答

  在宅基地修建的房屋屬于自建房。自建房(農(nóng)民房)是泛指擁有自有土地的單位和個人，自己組織并通過雇傭他人施工，而建造的房屋和建筑。一、農(nóng)村居民建房手續(xù)（一）農(nóng)民建房應(yīng)當(dāng)遵循的原則農(nóng)村居民建房應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，能夠利用劣地的不得占用好地，能夠占用荒地的不得占用耕地，使用國有土地的必須辦理出讓手續(xù)。（二）農(nóng)民建房申請宅基地的審批程序1、農(nóng)村村民建住宅，首先向集體經(jīng)濟組織提出申請；2、村集體經(jīng)濟組織對申請建房戶在醒目的地方進行張榜公示(15個工作日以上)；3、國土資源管理所及鎮(zhèn)社會事務(wù)辦公室到實地對申請人是否符合條件，擬用地是否符合規(guī)劃等進行初審；4、公布期滿無異議后，將符合“一戶一基”條件的用地戶按規(guī)定報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后，報縣人民政府審批(占用農(nóng)用地的按規(guī)定報市政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù))。5、宅基地批準(zhǔn)后，國土資源所及鎮(zhèn)社會事務(wù)辦公室到實地批放宅基地，并發(fā)放選址意見書，規(guī)劃許可證，施工許可證(“一書兩證”)。6、村民住宅建成后，國土資源所到實地檢查是否按批準(zhǔn)面積和要求使用土地，對符合要求的建房戶核發(fā)集體土地使用證書。7、村民憑土地使用證及規(guī)劃許可證申請辦理房屋所有權(quán)證

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