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• 137****1125

  房產抵押已經成為現(xiàn)代經濟交往中一個很普遍的形式，那么房產抵押需要注意哪些事項?首先需要注意，不是所有房產都可以抵押的。根據(jù)法律約定，以下房產不能抵押：
  1、存在權屬爭議的;
  2、根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權的;
  3、存在權利限制的房產，例如用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產、私人建房等;
  4、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;
  5、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產;
  6、以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限;
  7、違章建筑物或臨時建筑物;
  8、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;共有房地產，未經其他共有人書面同意的。另外，辦理房產抵押登記應當攜帶所需的全部資料，包括房地產抵押登記申請書、抵押當事人的身份證明或法人身份證明、抵押合同、國有土地使用證、房屋所有權證或房地產證、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料、可以證明抵押房地產價值的資料、登記機關認為必要的其他文件。

  查看全文↓ 2019-06-18 11:03:12
• 143****8563

  簽訂房產抵押貸款合同注意事項
  一、明確抵押合同是主合同（借款合同）的從合同，主合同無效時，抵押合同也無效。目前我國法律是禁止企業(yè)間進行借款的，而對個人之間借款沒有此規(guī)定，故在簽訂抵押合同時要特別注意主合同的有效性。
  二、當事人應當以書面形式訂立抵押合同。
  三、抵押合同中不能約定“在債務履行期屆滿，抵押權人沒有清償債務能力時，就將抵押物的所有權轉移給債權人所有”。此約定沒有法律效力。
  四、用必須辦理抵押登記的財產比如房產、土地、汽車等作抵押物的，應向有關部門申請抵押登記，不辦理抵押登記手續(xù)的，抵押合同不生效；用其他財產作抵押物的，可以自愿向公證部門申請抵押登記，并且只有辦理了抵押物登記手續(xù)的，才有對抗第三人（抵押合同以外的人）的效力。
  五、注意辦理抵押物登記的法定部門。僅僅以土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門；以城市房地產或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；以車輛、船舶抵押的，為運輸工具的登記部門；以企業(yè)設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。
  六、抵押財產的名稱、數(shù)額、質量狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬在房產管理局印發(fā)的《房地產抵押合同》中，針對抵押財產的名稱、數(shù)額、質量狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬，可以在抵押房地產清單中寫明；如果有多套房產，可以在下面逐個填寫。有關房地產價值在抵押合同第三條中進行確認填寫，其房地產價值可以依據(jù)經過國家認證和房產主管部門承認的評估公司出具的評估報告中評估價值，或是經過雙方協(xié)商確定的《價值協(xié)議書》中價值。

  查看全文↓ 2019-06-18 11:03:05
• 143****3108

  房地產抵押登記的程序
  1、受理申請。
  房地產抵押登記應當由房屋所有權人和抵押權人共同申請?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》規(guī)定：以共有的房地產抵押，抵押人應當事先征得其他共有的人的書面同意，即由共有人(包括所有權人為自然人時配偶間的共有)出具同意書。但是從實際工作中來看，如共有人不到場，登記機關很難確定這類同意書的真實性。因而，在很多城市，實際的做法是要求共有人共同申請登記，這是一種較好的方法。
  2、登記時當事人要提交的要件。
  按提保法的規(guī)定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提供的文件(或復印件)為兩項：一是主合同和抵押合同，二是抵押物的所有權或者使用權證書。在《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定中，應提供的文件中冊去了主合同，但增加了“可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料”以及可以證明抵押房地產價值的資料”。在其后頒發(fā)的《城市房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定：應提供的文件為房屋權屬證書和設定抵押權的合同書及相關的證明文件。2000年，建設部在《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》中規(guī)定：對房地產抵押登記的必要收件是房地產抵押合同、房屋權屬證書和土地使用權證書或用地證明 。
  房地產抵押登記的材料
  一、所需提交的證件：
  1、抵押權人：
  (1)營業(yè)執(zhí)照、法人代表、受委托人身份證復印件各一份;
  (2)委托書一份;
  (3)抵押、借款合同各一份;
  (4)評估報告書一份;
  a、如我所評估另加評估費收據(jù)復印件一份;
  b、其它單位評估需抵押權人出示的評估報告書內容與該房產真實相符的證明書一份，或由我單位派人到實地核實;
  (5)如房產證與土地證地址不符、需到所在地居委會或村委會核實后出示證明;
  (6)多人抵押要分清產權;
  (7)委托人(銀行信貸經辦人)要在所有復印件上核準后簽字;
  2、抵押人：
  (1)抵押人身份證復印件一份，如遺失需出具有關證明;
  (2)房產證產權人身份證號與身份證號不相符者，需出示相關證明;
  (3)如不能親自到我所辦理有關手續(xù)而授權委托者需注意以下事項：
  a、內陸人士需公證書或律師見證書;
  b、港、澳人士需持我國司法部門認可授權的港、澳律師見證書;
  c、臺灣同胞需到海協(xié)會出示的見證書;
  d、外藉人士請到該國中國大使館或領事館出示證明;
  (4)公司、企業(yè)要營業(yè)執(zhí)照和法人代表身份證復印件各一份;
  (5)公司、企業(yè)做抵押如有上級部門需上級部門同意;
  (6)有限公司、合營公司等加收公司章程復印件和董事會決議，決議需半數(shù)以上董事或股東同意方可，并各附各董事、股東身份證復印件一份。(如無固定董事或股東，例：換屆改選等，需公司出示現(xiàn)任董事或股東身份證明);
  3、備注：
  (1)以上沒有注明復印件的需提交原件;
  (2)有關事業(yè)單位、社會團體、公眾事業(yè)等不準抵押;
  (3)抵押審批書填一式兩份;
  (4)以上證件如有過期者不可辦理;
  (5)抵押期限不得超過營業(yè)執(zhí)照期限;
  (6)抵押金額不得超過評估金額;
  房地產抵押登記的注意事項
  1、房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同;
  2、房地產抵押之后，須到房地產管理部門進行抵押登記;
  3、房地產抵押之后，抵押人對房地產的處分權將在一定程度上受到抵押權人的限制;
  4、房地產被抵押后，當?shù)盅簷嗳说膫鶛嗟貌坏角鍍敃r，他擁有優(yōu)先得到清償?shù)臋嗬?
  5、以共有房地產抵押時，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意;
  6、以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。
  

  查看全文↓ 2019-06-18 11:02:47

相關問題

• 問 ??購房合同及房產抵押登記哪個有效？房產抵押登記的注意什么事項？
  答

  房產抵押已經成為現(xiàn)代經濟交往中一個很普遍的形式，那么房產抵押需要注意哪些事項?首先需要注意，不是所有房產都可以抵押的。根據(jù)法律約定，以下房產不能抵押：1、存在權屬爭議的;2、根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權的;3、存在權利限制的房產，例如用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產、私人建房等;4、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;5、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產;6、以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限;7、違章建筑物或臨時建筑物;8、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;共有房地產，未經其他共有人書面同意的。另外，辦理房產抵押登記應當攜帶所需的全部資料，包括房地產抵押登記申請書、抵押當事人的身份證明或法人身份證明、抵押合同、國有土地使用證、房屋所有權證或房地產證、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料、可以證明抵押房地產價值的資料、登記機關認為必要的其他文件。

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• 問 購房合同及房產抵押登記哪個有效
  答

  根據(jù)《合同法》、《擔保法》、《物權法》等法律的規(guī)定,用購房合同來作為抵押,起不到法律保護作用。借款雙方要簽訂借款協(xié)議,明確借款的數(shù)額、利息、時間、擔保物,各自的權利、義務及違約責任。同時,需要注意的是,根據(jù)擔保物的不同還必須到相關部門辦理登記。比如說,如果用房產擔保,就要到房產管理部門辦理抵押登記;如果用股權擔保,就要到工商(市場監(jiān)督)部門辦理股權質押登記,否則無法真正保障債權人的利益。

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• 問 ??購房合同及房產抵押登記哪個有效？貸款買房的購房合同原件是抵押給銀行嗎？
  答

  按揭購房合同一般是一式4份，在合同**后一頁寫的，房產局1份，賣方1份，買方1份，銀行1份公積金要的是合同原件，也就是說他需要你的合同，有些公積金走的是擔保公司，擔保公司要的也是合同原件，也就是說上述4份中的買方1份和銀行1份申辦按揭貸款流程1、選擇房產購房者如想獲得樓盤按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容，進一步確認發(fā)展商開發(fā)建設的房產是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得2、向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》3、簽訂購房合同銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律文件，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》4、簽訂樓盤按揭合同購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權利義務5、辦理抵押登記、保險購房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)，對期房，在竣工后應辦理變更抵押登記6、開立專門還款賬戶購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，并簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款7、銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。并辦理相關手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開設的銀行監(jiān)管賬戶，作為購房者的購房款

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• 問 ??購房合同及房產抵押登記哪個有效？購房合同和房產證上的簽字必須一樣？
  答

  一般房產證上的戶主就是購房合同上的簽字人。如果要另加他人，要看具體情況：如果加上配偶的名字，可以。在辦理房產證時，夫妻雙方簽字確認即可；如果是加上他人的名字，不可以。因為房屋買賣合同已經報房管部門備案，不能隨便更改。等房產證辦好后，可以以買賣或者贈與的形式辦理變更手續(xù)（要按照規(guī)定交稅）。附《中華人民共和國城市房地產管理法》有關權屬登記規(guī)定。第五十九條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。第六十一條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。第六十二條 經省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

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• 問 購房合同及房產抵押登記哪個有效？購房合同和房產證上的簽字是不是要一樣？
  答

  房合同、購房發(fā)票、房產證名字必須是統(tǒng)一的。如果是貸款的話，銀行借款合同上的抵押人也要統(tǒng)一，否則不予辦理，房產證上的名字是跟合同上的名字一致的。房產證辦理手續(xù)：1、買賣雙方進行房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。2、買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會給買方發(fā)放房產賣契，原則上房屋產權證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產權登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。3、辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產交易所發(fā)給的房產賣契，在三個月內到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復印件、身份證復印件、《房屋所有權轉移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。4、經房地產管理部門審查驗證后，買方可領取房地產權證。

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