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• 157****8356

  在二手房交易的過程中，有一項手續(xù)是必不可少的，就是評估手續(xù)?？此坪芎唵蔚囊粋€手續(xù)，實則在整個二手房交易的過程中起著至關(guān)重要的作用。那么影響評估價高低的因素是什么呢？
  在二手房交易的過程中，有一項手續(xù)是必不可少的，就是評估手續(xù)。看似很簡單的一個手續(xù)，實則在整個二手房交易的過程中起著至關(guān)重要的作用。那么影響評估價高低的因素是什么呢？
  一、二手房交易評估價高低有什么影響？
  首先，二手房評估價的高低**直接影響的就是貸款額度的高低。很明顯，評估價越高，可貸額度就越高。一般可貸額度不會超過評估價的七成。
  其次，為了避免買賣雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價值的不了解產(chǎn)生分期，影響交易的正常進行，二手房的交易價格一般會以評估價格作為參考。因此評估價還會影響到交易價格。
  第三，一些城市的二手房交易稅費會在評估價的基礎(chǔ)上收取，也就是說，評估價越高，繳納的稅費也就越高。反之，評估價越低，需繳納的稅費也就越低。
  **后，評估價的高低對于解決房產(chǎn)糾紛也能起到很好的作用。
  一般二手房交易是很容易出現(xiàn)房產(chǎn)分歧的，比如在簽訂買賣合同后，買賣雙方因價格方面的分歧而再次產(chǎn)生糾紛時，一方或雙方仲裁機構(gòu)，法院可以委托專業(yè)的評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的房產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供一些參考依據(jù)。
  二、影響二手房交易評估價高低的因素有什么？
  在了解了評估價高低對二手房交易的影響有多深遠之后，我們就有必要了解一下影響評估價高低的因素是什么了。
  首先，二手房本身的房屋情況，包括房齡、地段、房屋面積、樓層高低、朝向、周邊配套等都是影響二手房評估價**直接的因素。
  其中房齡、房屋面積和評估價的高低是成正比關(guān)系的；樓層的高低不管實在視線、噪音或者空氣質(zhì)量等方面都會影響生活的舒適程度等等。另外房屋保養(yǎng)情況，比如房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等問題也會影響評估價的高低。
  其次，是來自市場方面的因素。一般情況下，如果某個區(qū)域的房價持續(xù)上漲或者下降，銀行會根據(jù)該行情，調(diào)整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協(xié)調(diào)的目的。
  而二手房市場的需求不同也直接影響房屋價格，根據(jù)該房屋的實際用途不同，可能同一套房子評估出來的價格也完全不同，甚至?xí)休^大的差異。
  三、二手房交易有什么注意事項？
  總的來說，二手房交易其實就是建立在評估價的基礎(chǔ)上的。需要注意的是，而在實際操作過程中很多人往往因為對二手房的具體評估一句不太了解，只能聽中介的評估結(jié)果，所以在進行二手房交易的過程中，切記要找一個比較可靠的中介公司。
  在現(xiàn)實生活中，二手房交易用我們通俗點的話來說，就是“水挺深的”。因此小編在這里要提醒有需要的小伙伴們，一切都要謹慎處理，事關(guān)買房無小事。

  查看全文↓ 2019-06-16 23:13:37
• 151****2223

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。
  
  二手房的價格到底如何評估呢?
  
  房地產(chǎn)評估機構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。
  
  市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。
  
  修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。
  
  房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。
  
  首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。
  
  第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到500元至2000元。
  
  第三因素，房屋朝向。北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  
  第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-16 23:13:13
• 141****6277

  買二手房的購房者往往對一個問題表示不解，比如總價100萬的房子按照首套**3成，怎么**就不一定是30萬了呢？
  
  實際上，二手房為首套**，**的比例往往要比規(guī)定的**低**比例高很多，所以造成了不僅僅是3成的現(xiàn)象。究其原因主要是銀行對房屋的評估價達不到購房者實際的購買價，今天我們就好好說說評估價的那些事兒。
  
  一、什么是二手房的評估價？
  
  即二手房的房屋評估值，是二手房交易過程中必須要經(jīng)過的一個環(huán)節(jié)。
  
  由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據(jù)房屋原購買價格、房屋現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
  
  簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據(jù)房屋評估報告，才能按規(guī)定的房價百分比，提供給購房者貸款。
  
  二、二手房的評估價一般能到市場價的多少？
  
  一般為市場價的80%-90%。采用貸款方式購房會用到評估價，一般有商業(yè)貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。
  
  商業(yè)貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。
  
  就評估流程的時效性來講，商業(yè)貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業(yè)銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評估即可。
  
  三、評估價與房貸關(guān)系
  
  二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
  
  舉個例子：
  
  小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那么貸款額度**高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其**款則為：100萬-63萬=37萬。
  
  四、是不是評估價越高就越好呢？
  
  評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的**款就可以少一點。
  
  評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例，評估價越高，繳納的稅費也越多。
  
  簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點現(xiàn)金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的**款可以少一點。
  
  評估價過高或者過低，都不好，因為對于買房人來說，意味著要么是多繳納稅費，要么就是多繳納**款。所以，評估價適中比較好。
  
  所以呢，在買房的時候，同一地段，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率。

  查看全文↓ 2019-06-16 23:13:05
• 148****7036

  二手房交易流程
  (1)買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  (2)簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  (3)辦理過戶
  買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  (5)繳納稅費
  稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
  買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項，不然很容易被騙。在買房前請詳讀以上買二手房注意事項。

  查看全文↓ 2019-06-16 23:12:59
• 155****6170

  二手房評估是二手房賣房的重要環(huán)節(jié)。目前，各大房地產(chǎn)網(wǎng)站及經(jīng)紀公司網(wǎng)站推出二手房評估系統(tǒng)，然后有細心的網(wǎng)友卻發(fā)現(xiàn)，即使同一套房子，使用不同的網(wǎng)上評估系統(tǒng)卻可以得出相差幾十萬的房屋價格，那么二手房評估應(yīng)該使用哪個評估系統(tǒng)及方法？
  
  目前，市場中的各類房價評估系統(tǒng)基本采用的都是“比較法”計算模型，即用戶將房源信息錄入系統(tǒng)后，評估系統(tǒng)會自動尋找與這套房子類型相似的“靶子”房源進行對比。中介公司由于掌握著實際成交價格，所以選取的“靶子”房源為實際成交的二手房。因為不具備交易功能，各家門戶網(wǎng)站選擇的“靶子”，大多借助用戶在網(wǎng)上打出的房源報價。
  
  “在二手房成交價普遍低于報價的前提下，很多網(wǎng)站評估系統(tǒng)在計算價格時都會失準?！睆氖略u估模型開發(fā)多年的軟件工程師透露，“即便是在房源方面占得先機的中介公司，其價格評估也未必‘百發(fā)百中’。如去年全市月均成交二手房1.2萬套，即便是大型中介公司，**多也只能占據(jù)30%左右的市場份額。而全市在售的二手房小區(qū)接近數(shù)千個，評估系統(tǒng)無法掌握全市各地區(qū)的交易數(shù)據(jù)，只能依靠個案彌補，評估價格自然難保準確。
  
  可信評估價格源自“官方”
  
  在傳統(tǒng)評估過程中，影響一套房子價格評估的因素有幾十種，而不限于用戶網(wǎng)上錄入的那10多種。如果不能提供科學(xué)準確數(shù)據(jù)支撐，網(wǎng)上評估系統(tǒng)更多的是想通過這項服務(wù)，吸引用戶將手中房子掛牌，促成交易。
  
  “相比之下，傳統(tǒng)意義的房產(chǎn)評估，才是二手房交易各方的不二選擇，具有法律依據(jù)?！狈康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)人士說，由專業(yè)評估機構(gòu)出具的評估報告，可以作為申請抵押貸款、出具資產(chǎn)證明等的依據(jù)。
  
  目前，各方認可的傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估主要采用三種方式綜合計算房屋價值，“收入法”利用房屋市場租金倒推出房價；“成本法”側(cè)重于開發(fā)商普遍采用的重置成本，將土地、建安成本等要素納入評估范圍；還有一類是中介普遍采用的“比較法”，即根據(jù)周邊成交樣本價格修正房屋的評估價格。**后，評估人員會采用“就低不就高”的原則，將通過上述三種方式計算出的較低數(shù)值，確定為一套房子的實際評估價格。購房人據(jù)此申請貸款，可以降低金融機構(gòu)的風(fēng)險，而其他各類“評估價格”均不具備這樣的效力，只能用作決策參考

  查看全文↓ 2019-06-16 23:12:52

相關(guān)問題

• 問 ??房屋評估哪家好？二手房評估價重要嗎？怎么做好房屋評估價格？
  答

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。二手房的價格到底如何評估呢?房地產(chǎn)評估機構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到500元至2000元。

  全部4個回答>
• 問 房屋評估哪家好？二手房評估價重要嗎？怎么做好房屋評估價格？
  答

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。二手房的價格到底如何評估呢?房地產(chǎn)評估機構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到500元至2000元。第三因素，房屋朝向。北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

  全部4個回答>
• 問 房屋評估哪家好？二手房評估價格是高好還是低好？
  答

  那就看你那里用評估價值了。到房產(chǎn)局交稅，那么評估價值越低越好，這樣就可以少交稅。要是到銀行抵押貸款，那么評估價值越高越好，因為這樣才可以帶到更多的錢。銀行貸款評估是因為銀行要根據(jù)評估公司評估出來的房屋價值進行貸款，一般按照評估價值的6-8折進行貸款。假如評估價值100萬元，那么銀行貸款可以貸60-80萬元。具體貸款額度由銀行決定。

  全部4個回答>
• 問 二手房房屋評估價格是什么意思?能把評估價做高嗎？
  答

  二手房貸款的評估總價做得越高，能獲得的貸款就會越高，**就相應(yīng)的會**低。貸款購買二手房，總價-貸款=**，那么總價不變的情況下，要想**低，就只有多貸款，而二手房貸款購買，銀行貸款的發(fā)放是以評估值作為參考，那么就出現(xiàn)了**低的幾種情況：1、房子總價明顯低于市場價，假設(shè)評估價和市場價一致，一套價值50萬的房產(chǎn)只賣40萬，那么銀行就只貸到35萬，**只需5萬。2、高評高貸，一些評估機構(gòu)從業(yè)人員和銀行工作人員里應(yīng)外合，將評估價值虛高，本來只值40萬的房產(chǎn)，評估到50萬，這樣也造成低**的現(xiàn)象不管采取什么方式方法，這樣的低**或者0**的形為都是一種欺騙形為，一旦借款人還款出現(xiàn)問題，極易造成國有資產(chǎn)的流失，在此也呼吁相關(guān)從業(yè)人員恪守職業(yè)道德。

  全部3個回答>
• 問 二手房評估價怎么計算
  答

  二手房評估價一般是通過市場或者是通過成本進行評估，會有相應(yīng)的評估方案，銀行在對二手房進行評估的時候會挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的進行對比，來得出比較客觀的價格和價值，除此之外通過成本的方法進行評估，有相應(yīng)的評估公式，房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊。我們購買房屋的時候，也要考慮好之后房屋的價值，地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高，所以在購買之后，升值的概率也會比較高，所以別看現(xiàn)在購買房屋時的價格要略微高一些，但是在之后會比較保值，良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍右矔黾臃课莸膬r值，除了在居住的過程當(dāng)中舒適度會比較高之外，也方便之后的二手房出售。