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• 136****7573

  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：
  1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;
  2.第二種按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
  一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);
  二、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);第
  三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第
  四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)使用的房產(chǎn);
  五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-06-16 19:14:10
• 145****8265

  計(jì)稅方式1.按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的（土地價(jià)值進(jìn)入房產(chǎn)價(jià)值的按總價(jià)征收的，土地按照無(wú)形資產(chǎn)入賬的不用計(jì)入征收總價(jià)中），年稅率為1.2%；
  2.按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。但對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,
  可見(jiàn)房產(chǎn)稅和土地價(jià)值沒(méi)有關(guān)系但是一下兩種情況除外
  一、對(duì)企業(yè)無(wú)償劃撥并單獨(dú)計(jì)價(jià)的土地價(jià)值不計(jì)入房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
  二、有償征用的土地應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-06-16 19:14:06
• 133****5319

  自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)算關(guān)鍵是房產(chǎn)原值的確定。如果建筑物分地上與地下兩部分，土地出讓金如何在地上建筑物與地下建筑物之間劃分，怎樣確定兩者的房產(chǎn)原值，稅法規(guī)定的不甚明確。
  
  
  
  有些建筑物使用一段時(shí)間以后，如遇到土地規(guī)劃的調(diào)整，那么土地出讓金如何在兩者之間的劃分？本文以土地規(guī)劃調(diào)整后，補(bǔ)繳的土地出讓金在建筑物地上與地下部分的計(jì)稅原值如何劃分為例，解析土地出讓金的劃分方法不同，企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅也不同。
  
  案例：某企業(yè)2013年支付土地價(jià)款5000萬(wàn)元，拍得土地使用權(quán)面積14000平方米，規(guī)劃容積率2.5，支付45000萬(wàn)元建安費(fèi)用，建成商業(yè)房產(chǎn)地上7層，建筑面積共35000平方米（計(jì)容面積），配套地下一層建筑面積10000平方米（不計(jì)容面積）。2015年1月1日投入使用，樓上7層全部出租，地下室自用。隨著城市的發(fā)展，2018年初經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，將原建成的地下室5000平方米調(diào)整為商業(yè)用途，剩余的5000平方米仍為配套。整個(gè)項(xiàng)目容積率調(diào)整為2.857，補(bǔ)繳土地出讓金1500萬(wàn)元，發(fā)生改建費(fèi)用500萬(wàn)元。假設(shè)忽略改建時(shí)間，當(dāng)?shù)匾?guī)定原值扣除比例為30%，自用的地下建筑以房屋原價(jià)的80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。那么，該地下室在2015年～2018年每年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅分別為多少？
  
  一、房產(chǎn)價(jià)值的計(jì)價(jià)
  
  要確定地下部分的房產(chǎn)稅，主要就是確定地下室的房產(chǎn)原值。自建房產(chǎn)原值主要由建安成本與土地使用權(quán)取得成本組成。
  
  1.建安成本的分?jǐn)傁鄬?duì)簡(jiǎn)單，地上建筑和地下建筑能分清的按照各自的建安成本各自歸集，不可區(qū)分的建安成本按地上地下建筑面積比例分?jǐn)偂?br/>
  2.土地出讓金一律按照建筑面積分?jǐn)傦@然不合理。根據(jù)規(guī)劃要求，建筑面積分為計(jì)容建筑面積與不計(jì)容建筑面積，計(jì)容建筑面積的建筑物能頒發(fā)注明土地使用權(quán)面積與建筑面積的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不計(jì)容建筑面積一般情況是不頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。整個(gè)項(xiàng)目土地出讓金是按照計(jì)容建筑面積來(lái)計(jì)算（土地使用權(quán)面積×容積率），那么，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的建筑物分?jǐn)偼恋爻鲎尳?，沒(méi)有分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的建筑物不分?jǐn)偼恋爻鲎尳鹗潜容^合理的。
  
  二、房產(chǎn)稅的計(jì)算
  
  按照上述對(duì)不同成本項(xiàng)目計(jì)入房產(chǎn)原值的方法，計(jì)算上述案例中2015年～2018年的房產(chǎn)稅如下：
  
  1.規(guī)劃調(diào)整前房產(chǎn)稅的計(jì)算
  
  2015年～2017年每年房產(chǎn)稅的計(jì)算過(guò)程都相同。
  
  每年地上部分確定的房產(chǎn)原值＝5000＋45000÷（35000＋10000）×35000＝5000＋35000＝40000（萬(wàn)元）。
  
  由于該房產(chǎn)用于出租，應(yīng)按照每年取得租金的12%繳納房產(chǎn)稅。
  
  地下室確定的房產(chǎn)原值＝45000÷（35000＋10000）×5000＝10000（萬(wàn)元）。
  
  根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財(cái)稅〔2005〕181號(hào))規(guī)定，與地上房屋相連的地下建筑與地上建筑視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
  
  2015年～2017每年繳納房產(chǎn)稅＝10000×（1－30%）×1.2%＝84（萬(wàn)元）。
  
  2.規(guī)劃調(diào)整后房產(chǎn)稅的計(jì)算
  
  因改建地下室增加建安費(fèi)用500萬(wàn)元全部用于改變商業(yè)用途部分，地下室應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ杀緸?0500萬(wàn)元（10000＋500）。規(guī)劃調(diào)整后，土地出讓金如何在地上地下之間進(jìn)行分?jǐn)傆幸韵聝煞N計(jì)算方式：
  
  （1）對(duì)補(bǔ)繳的土地出讓金全部歸入地下5000平方米部分，原土地出讓金5000萬(wàn)元部分仍全部計(jì)入地上部分，則地上部分的房產(chǎn)原值與規(guī)劃調(diào)整前一致為40000萬(wàn)元。

  查看全文↓ 2019-06-16 19:14:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房產(chǎn)稅包括土地嗎? 房產(chǎn)稅計(jì)征中包括土地價(jià)款嗎
  答

  應(yīng)該包含，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）文件的規(guī)定：三、關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題　　對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

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• 問(wèn) 土地如何計(jì)算房產(chǎn)稅
  答

  兩種方法：　　（一）從價(jià)計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：　　應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)原值× （1一減除比率）× 1.2%　?。ǘ淖庥?jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：　　應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)租金收入×12％　　要按照上述公式計(jì)算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，首先您需要準(zhǔn)確確定房產(chǎn)的原值和房產(chǎn)租金收入，也就是稅收上所說(shuō)的計(jì)稅依據(jù)：　　* 計(jì)稅依據(jù)　　（一）以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)：　　對(duì)于經(jīng)營(yíng)自用的房屋，是以房產(chǎn)的原值一次性減除10%至30%后的余值來(lái)作為計(jì)稅依據(jù)的。（減除的比例將由各省在10%--30%的幅度內(nèi)確定。）如果沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，將由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。　　1．投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)　　以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅?！　?．融資租賃房屋　　融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購(gòu)進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)，借款利息等， 與一般房產(chǎn)稅的計(jì)算有兩個(gè)方面，一方面是對(duì)房產(chǎn)的計(jì)稅余值征稅，另一方面是對(duì)出租房屋的租金收入進(jìn)行征稅，因而從應(yīng)納稅額的計(jì)算來(lái)說(shuō)也有兩種方法：　?。ㄒ唬膬r(jià)計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：　　應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)原值× （1一減除比率）× 1.2%　?。ǘ淖庥?jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：　　應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)租金收入×12％　　要按照上述公式計(jì)算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，首先您需要準(zhǔn)確確定房產(chǎn)的原值和房產(chǎn)租金收入，也就是稅收上所說(shuō)的計(jì)稅依據(jù)：　　* 計(jì)稅依據(jù)　?。ㄒ唬┮苑慨a(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)：　　對(duì)于經(jīng)營(yíng)自用的房屋，是以房產(chǎn)的原值一次性減除10%至30%后的余值來(lái)作為計(jì)稅依據(jù)的。（減除的比例將由各省在10%--30%的幅度內(nèi)確定。）如果沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，將由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定?！　?．投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)　　以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅?！　?．融資租賃房屋　　融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購(gòu)進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)，借款利息等， 與一般房屋出租的租金內(nèi)涵不同，且租賃期滿(mǎn)后，當(dāng)承擔(dān)方償還**后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方，這實(shí)際上是一種變相的分期付款購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。

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• 問(wèn) 土地如何計(jì)算房產(chǎn)稅?土地使用稅和房產(chǎn)稅的計(jì)算方法
  答

  計(jì)稅方式1.按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的（土地價(jià)值進(jìn)入房產(chǎn)價(jià)值的按總價(jià)征收的，土地按照無(wú)形資產(chǎn)入賬的不用計(jì)入征收總價(jià)中），年稅率為1.2%；2.按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。但對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,可見(jiàn)房產(chǎn)稅和土地價(jià)值沒(méi)有關(guān)系但是一下兩種情況除外一、對(duì)企業(yè)無(wú)償劃撥并單獨(dú)計(jì)價(jià)的土地價(jià)值不計(jì)入房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)二、有償征用的土地應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)稅 土地使用稅 如何計(jì)算
  答

  城鎮(zhèn)土地使用稅是以開(kāi)征范圍內(nèi)的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍限定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。

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• 問(wèn) ??土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)稅是怎么計(jì)算的？
  答

  土地價(jià)款是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅[2010]121號(hào))文件，對(duì)土地使用稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確，該文件第三條明確了將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！睂?shí)際工作中，需注意掌握以下幾個(gè)問(wèn)題：計(jì)算方法和順序1、首先需要明確的是按每塊土地來(lái)計(jì)算并入房產(chǎn)原值征稅，如果企業(yè)只有一塊土地**為簡(jiǎn)單，如有多塊地需分別計(jì)算。2、因?yàn)榉慨a(chǎn)稅納稅義務(wù)**終要?dú)w集到具體的房產(chǎn)上，而房產(chǎn)又存在應(yīng)稅房產(chǎn)、免稅房產(chǎn)、從價(jià)征收房產(chǎn)、從租征收房產(chǎn)的區(qū)別，所以計(jì)算順序應(yīng)該是(1)、按宗確認(rèn)房產(chǎn)原值和面積，有證房產(chǎn)按證號(hào)分別計(jì)算，無(wú)證房產(chǎn)也應(yīng)按宗計(jì)算;(2)、判斷房屋坐落地塊價(jià)值是否需要并入房產(chǎn)原值，如需并入則計(jì)算確認(rèn)房產(chǎn)坐落地塊的價(jià)值;(3)計(jì)算出該宗房產(chǎn)所坐落地塊的容積率，將該宗地塊上所有房產(chǎn)建筑面積(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))除以土地面積得出;(4)對(duì)照不同容積率的不同計(jì)算方法將房產(chǎn)坐落地塊的土地價(jià)值并入地塊上所有房屋價(jià)值中(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))，對(duì)免稅房產(chǎn)雖并入但不征稅;(5)將每宗應(yīng)稅房產(chǎn)按面積分?jǐn)倿閺膬r(jià)和從租兩部分(從租部分可能為零)。

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