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• 153****2858

  商品房和回遷房的區(qū)別:回遷房和概念源于拆遷，這是我國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。 拆遷安置過程中，如果采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶用補(bǔ)償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。 如果采取的是回遷的方式補(bǔ)償 ，因?yàn)椴疬w房不是商品房，不能當(dāng)作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別：
  1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。 2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。 另外，如果拆遷的是商品房，回拆房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回拆房的性質(zhì)一般不是商品房。所以，購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 13:11:44
• 138****1608

  1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。
  　　2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。
  　　3、拆遷的是商品房，回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金?！　∠嚓P(guān)知識延伸閱讀：購買回遷房有哪些風(fēng)險(xiǎn)
  　　回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。
  　　(一)業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。
  　　(二)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

  查看全文↓ 2019-06-15 13:11:39
• 138****4744

  回遷房與商品房主要有以下三點(diǎn)區(qū)別：
  1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且可以在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理；
  2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定；
  3、如果拆遷的是商品房，回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。
  

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相關(guān)問題

• 問 ??回遷房是商品房嗎？誰能說說呢？
  答

  商品房和回遷房的區(qū)別: 回遷房和概念源于拆遷，這是我國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。 拆遷安置過程中，如果采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶用補(bǔ)償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。 如果采取的是回遷的方式補(bǔ)償 ，因?yàn)椴疬w房不是商品房，不能當(dāng)作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別： 　　1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。 2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。 另外，如果拆遷的是商品房，回拆房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回拆房的性質(zhì)一般不是商品房。所以，購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

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• 問 ??怎樣區(qū)分商品房和經(jīng)濟(jì)適用房？誰能說說呢？
  答

  1．土地供應(yīng)方式不同　　商品房按現(xiàn)行法律規(guī)定要實(shí)行土地出讓，交納土地出讓金。經(jīng)濟(jì)適用住房不交土地出讓金，土地使用權(quán)國家劃撥?！　?．兩種建設(shè)方式的優(yōu)惠不同　　商品房是一種市場化的運(yùn)作方式，而經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)是通過劃撥方式取得的，國家在其開發(fā)過程中減免了若干稅費(fèi)，所以同地段經(jīng)濟(jì)適用房與商品房差異要在500—800元平方米之間?！　?．經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的價格確定方式不同　　經(jīng)濟(jì)適用房是由政府確定指導(dǎo)價，7項(xiàng)成本加3％的利潤率就是經(jīng)濟(jì)適用房的價格。商品房價格由市場調(diào)節(jié)，政府不加干預(yù)?！　?．設(shè)計(jì)不同　　因?yàn)榫哂薪?jīng)濟(jì)性與適用性的要求，所以經(jīng)濟(jì)適用房的面積要適中，能保證功能齊全即可。而商品房的面積卻無明確要求?！　?．設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)要求不同　　出于市場競爭的需要，許多商品房都在采用進(jìn)口設(shè)備設(shè)施；而經(jīng)濟(jì)適用房則要選用價格適中，質(zhì)量較好的材料，不能追求高檔?！　?．操作方式不同　　經(jīng)濟(jì)適用房政府參與較多，政府劃撥土地后，確定容積率、配套等基本指標(biāo)后，實(shí)行招標(biāo)。而商品房政府基本不予干預(yù)，由市場調(diào)節(jié)。　　7．銷售對象不同　　商品房是市場化的，任何人都可能購買；經(jīng)濟(jì)適用房明確售給中低收入家庭。經(jīng)濟(jì)適用房原則上只允許一個家庭購買一套?！　?．兩種住房享有權(quán)力不同　　商品房具有占有、使用、收益、處分等四種完全的所有權(quán)權(quán)力形式，隨時可出售、出租、繼承、贈送，交一定稅費(fèi)即可；經(jīng)濟(jì)適用房只有占有、使用、處分三權(quán)，而收益權(quán)受一定限制。出售時要補(bǔ)交上土地出讓金。按北京市新近頒布的房改政策規(guī)定，收取標(biāo)定地價的10％，但現(xiàn)在北京尚無標(biāo)定地價，所以按銷售額的3％收取。

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• 問 ??和一花園是回遷房嗎？誰能說說呢？
  答

  1、紅本房產(chǎn)證是商品房房產(chǎn)證，代表完整的房屋所有權(quán)，房產(chǎn)所有權(quán)人可以對房產(chǎn)產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利，當(dāng)然也享有依法轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，可進(jìn)行抵押貸款。2、綠本房產(chǎn)證是全成本商品房和準(zhǔn)成本商品房房產(chǎn)證，該類房產(chǎn)的地價是經(jīng)政府批準(zhǔn)，予以減免優(yōu)惠，其買售系特定的對象。該類房產(chǎn)所有權(quán)是受到一定限制的，不得轉(zhuǎn)讓和抵押。目前根據(jù)有關(guān)政策，此類房產(chǎn)經(jīng)住宅局批準(zhǔn)并補(bǔ)交差價，辦理手續(xù)后準(zhǔn)予上市，可轉(zhuǎn)為紅色房產(chǎn)證。(國家建設(shè)部監(jiān)制的中華人民共和國房屋產(chǎn)權(quán)證)

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• 問 ??能買回遷房嗎？誰能說說呢？
  答

  回遷房可以買賣。購買回遷房所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)在于，房產(chǎn)證和土地證的辦理手續(xù)需要先辦到原房東的名下，然后過戶給你，可能短時間之內(nèi)無法辦理。需要特別注意的問題　?。?）、嚴(yán)防“一房數(shù)賣”　　回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購買時一定要注意。　?。?）、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實(shí)踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。

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• 問 ?? 商品房如何備案？誰能說說呢？
  答

  1. 商品房網(wǎng)上備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后銷售（預(yù)售）房屋簽訂合同的，應(yīng)登錄網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站的合同備案欄目，在網(wǎng)上進(jìn)行合同確認(rèn)和打印的行為。2. 商品房網(wǎng)上備案需要注意的方面：1） 、購房人到商品房售樓處的電腦上，通過備案系統(tǒng)查閱需購房屋權(quán)屬情況。 2） 、購房人應(yīng)詳細(xì)閱讀備案系統(tǒng)上顯示的示范合同。 3 ）、購房人應(yīng)與開發(fā)商詳細(xì)商洽合同內(nèi)容。 4 ）、合同打印確認(rèn)后，購房人要設(shè)置密碼并妥善保護(hù)，防止他人獲取。3. 商品房網(wǎng)上備案的作用：1） 、提高信息透明度。 網(wǎng)上及時公布納入合同備案的樓盤的可售部位、類型、面積和已售房屋的套數(shù)、面積和平均價格。購房人可以通過網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站查詢所購樓盤房屋的銷售情況。 2 ）、規(guī)范交易行為。 納入合同備案的樓盤簽署的合同文本，應(yīng)使用由市房地資源局和市工商局聯(lián)合制訂的示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要自制合同格式條款的，應(yīng)向市工商行政管理局備案后，提交市房地產(chǎn)交易中心，經(jīng)變更后在網(wǎng)上公布。 3 ）、方便房地產(chǎn)登記。 由于網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)是和全市的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)相連的，因此，購房人在簽訂合同后，房地產(chǎn)登記申請表由合同備案系統(tǒng)自動輸出，購房人在各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心窗口辦理登記手續(xù)時，受理等待時間將會縮短。

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