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• 157****7590

  房屋的產(chǎn)權(quán)包括房屋權(quán)和土地權(quán)，只有擁有房屋的這二種產(chǎn)權(quán)才能從法律上承認你擁有該房屋的全部產(chǎn)權(quán)。集資房和普通商品房的區(qū)別就在于集資房的土地權(quán)是歸集資單位所有，出資建房的個人只擁有房屋產(chǎn)權(quán)，也就是說，當(dāng)國家或地方政府在該集資房的土地時有新的建設(shè)規(guī)劃時，建設(shè)規(guī)劃部門不需要直接和該土地上的房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商土地問題，而且就其房屋的拆建補償也是由集資單位去和出資人協(xié)商。
  因此，集資房的房產(chǎn)人是不可以對房屋進行轉(zhuǎn)讓和出售的（房屋和土地不能分割）。所以說，集資房與商品房實際上是有根本上的差別。

  查看全文↓ 2019-06-14 13:43:33
• 143****5583

  集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。
  集資房能否買賣，首先應(yīng)當(dāng)看集資房的賣方者是否擁有基本全部產(chǎn)權(quán)，包括是否有房產(chǎn)證、土地使用證等;同時還要看其單位有無特別限制條件等。一般來說，集資建房在取得房產(chǎn)證5年后、補交土地出讓金交易后，即具有商品房的性質(zhì)，可以自由交易。具體來說，根據(jù)集資房出資性質(zhì)，情況有所不同。第一種情況，集資房是由職工全額集資建成的。這種情況，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，房產(chǎn)是可以自由上市交易。第二種情況，集資房是單位和職工共同出資建造的。這種情況下，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另部分產(chǎn)權(quán)屬于單位。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書;其次，要看產(chǎn)權(quán)共有人單位制定的具體政策，并經(jīng)過單位的同意，同時單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。買賣集資房需要辦理過戶才可成為產(chǎn)權(quán)人，如果以朋友的名字購買，那么需要辦理過戶才可成為產(chǎn)權(quán)人。

  查看全文↓ 2019-06-14 13:43:29
• 138****2464

  　　單位集資建房不是個人產(chǎn)權(quán)。原因如下：
  　　首先，集資房買賣或無法辦理房產(chǎn)證。集資房是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問題，建成后以較低的價格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。集資房不能在市場上自由轉(zhuǎn)讓，并且集資房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企事業(yè)單位，職工購買的僅是房產(chǎn)的使用權(quán)，對房產(chǎn)沒有完全產(chǎn)權(quán)，故集資房沒有獨立的房產(chǎn)登記憑證。
  　　其次，集資房要看賣方(擁有人)是否基本全部產(chǎn)權(quán)(房產(chǎn)證、土地使用證)，同時還要看單位有無特別限制條款等。等取得房產(chǎn)管理部門對外出售許可后，才能買賣。
  　　綜上所述，集資房是否能夠出賣的關(guān)鍵是買房是否取得了全部產(chǎn)權(quán)。如果集資房產(chǎn)權(quán)已完全過戶到職工手中，可以買賣。賣方需要比商品房多交1%的土地出讓金。而如果產(chǎn)權(quán)未完全過戶到職工手中，那么需要該職工與其所在單位協(xié)商，讓其職工完全擁有此產(chǎn)權(quán)否則不得過戶。
  　　備注：集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有，屬于經(jīng)濟適用房的一種。

  查看全文↓ 2019-06-14 13:43:26
• 146****8629

  10月23日，濟南中院舉行新聞發(fā)布會，通報了2018年度濟南房屋買賣合同糾紛十大案件。
  
  近兩年房地產(chǎn)市場的火爆，也帶來了房屋買賣合同糾紛案件的大幅攀升。據(jù)濟南中院的統(tǒng)計，2016年房屋買賣合同糾紛案件收案910件，2017年則攀升到1469件。今年截止到9月30日，濟南中院已新收房屋買賣合同糾紛案件1246件，審結(jié)1117件。
  
  
  
  十大案件之一：夫妻一方簽訂的房屋買賣合同的效力
  
  【基本案情】於某某與王某崗系夫妻關(guān)系，婚后兩人購買了位于濟南市某小區(qū)房屋一套。王某濤與王某崗及濟南某中介公司簽訂《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》各一份，約定王某崗自愿出售該房屋，房屋售價90余萬元。合同簽訂后王某濤累計支付房款70萬元。合同簽訂后，王某崗、於某某取得了涉案房屋的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，登記所有權(quán)人為於某某，共有權(quán)人為王某崗。之后王某崗對案涉房屋進行了驗收，并將房屋交付王某濤使用至今。於某某起訴主張王某崗出售涉案房屋未征得其同意，王某濤與王某崗簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》應(yīng)為無效合同。濟南某中介公司陳述簽訂合同時通過王某崗的電話向於某某核實了其是否同意賣房、與王某崗的關(guān)系，并審查了於某某的身份證、結(jié)婚證原件及於某某委托王某崗簽訂買賣合同的委托書。
  
  法院經(jīng)審理認為，在王某崗與王某濤簽訂的《房屋買賣合同》簽訂時，王某崗出示了於某某、王某崗的身份證、結(jié)婚證原件及於某某委托王某崗簽訂買賣合同的委托書復(fù)印件。濟南某中介公司亦證實2016年5月12日王某崗與於某某進行了通話，就於某某同意出售案涉房屋的意思表示進行了核實。由此可知，王某崗就出售涉案房屋已與於某某達成一致。王某濤與王某崗簽訂《房屋買賣合同》時有理由相信王某崗有代理權(quán)，故王某崗簽署的《房屋買賣合同》應(yīng)視為王某崗與於某某有共同出售案涉房屋的意思表示，涉案的房屋買賣合同及補充協(xié)議應(yīng)為合法有效，駁回了於某某的訴訟請求。
  
  【典型意義】《**高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方雖系無權(quán)代理，但并不必然導(dǎo)致合同無效。買受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理權(quán)，應(yīng)視為夫妻雙方有共同出售案涉房屋的意思表示。如夫妻一方擅自處分共有房屋造成另一方損失的，另一方可以要求損害賠償。
  
  
  
  十大案件之二：謹慎購買 無產(chǎn)權(quán)房
  
  【基本案情】徐某某與王某甲簽訂《購房合同》一份,徐某某購買由王某甲、王某乙開發(fā)的濟南市仲宮鎮(zhèn)某花園小區(qū)房屋一套。濟南市仲宮鎮(zhèn)某花園小區(qū)系王某甲與王某乙共同開發(fā)，上述房產(chǎn)無規(guī)劃手續(xù)，所占土地為村集體土地。徐某某主張雙方簽訂的購房合同涉及房產(chǎn)無合法手續(xù)，應(yīng)為無效合同。
  
  法院經(jīng)審理認為，本案涉及房產(chǎn)系集體土地上自然人開發(fā)建設(shè)，未取得規(guī)劃及建設(shè)手續(xù)，故徐某某與王某甲簽訂的購房合同系無效。
  
  【典型意義】本案涉及的是無產(chǎn)權(quán)房的問題。無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的典型表現(xiàn)形式為小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，小產(chǎn)權(quán)房僅具備了商品房的使用性質(zhì)，不具備法律性質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房不能取得合法的土地證和產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般否定性評價。購買小產(chǎn)權(quán)房存在巨大的法律風(fēng)險，一旦出現(xiàn)糾紛，購房人的權(quán)益很難得到維護，應(yīng)謹慎購買。
  
  
  
  十大案件之三：按揭貸款購買商品房逾期還貸，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商同時享有合同解除權(quán)
  
  【基本案情】2014年4月3日，濟南某某置業(yè)有限公司與楊某某《濟南市商品房買賣合同》，楊某某購買某小區(qū)1004室商品房。合同約定，楊某某以銀行、公積金按揭付款方式支付購房款，并約定楊某某未按合同約定、未按銀行貸款合同規(guī)定期限償還貸款，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)保證責(zé)任的，出賣人有權(quán)解除合同，收回房屋。楊某某支付**款后，向銀行貸款55萬元，并由濟南某某置業(yè)有限公司提供階段性連帶保證擔(dān)保。楊某某貸款后，多次逾期償還貸款。銀行從濟南某某置業(yè)有限公司賬戶內(nèi)直接扣劃楊某某逾期償還的貸款及利息。濟南某某置業(yè)有限公司主張楊某某逾期還款違反了合同約定，要求解除合同并要求楊某某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  
  法院經(jīng)審理認為，楊某某多次逾期還貸，銀行出具了關(guān)于楊某某逾期償還貸款的通知書，并扣除了濟南某某置業(yè)有限公司的保證金。根據(jù)雙方簽訂的合同，楊某某逾期還款導(dǎo)致濟南某某置業(yè)有限公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的行為，違反了雙方補充協(xié)議的約定，濟南某某置業(yè)有限公司有權(quán)解除合同并要求楊某某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  
  【典型意義】買受人以按揭貸款方式購買商品房的，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之前，開發(fā)商對買受人的貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，對此商品房買賣合同中均會約定若買受人未按約定償還貸款或商品房被查封等情況下，開發(fā)商的合同解除權(quán)。對此，首先要從格式條款角度就該類合同條款約定的效力進行審查。其次，若合同條款有效，開發(fā)商在盡到了應(yīng)盡的通知義務(wù)后，買受人仍未按期繳納貸款或提供反擔(dān)保，致使銀行扣劃了開發(fā)商的保證金的，在滿足了合同約定的情況下，開發(fā)商享有合同解除權(quán)，且買受人還應(yīng)當(dāng)根據(jù)其履約情況承擔(dān)違約金。

  查看全文↓ 2019-06-14 13:43:22

相關(guān)問題

• 問 集資房產(chǎn)權(quán)人死亡如何過戶?集資建房如何過戶？
  答

  集資建房在取得房產(chǎn)證5年后、補交土地出讓金交易后，即具有商品房的性質(zhì)，可以自由交易。也就是說集資房是可以轉(zhuǎn)讓的。單位職工集資建房屬于經(jīng)濟適用房的一種，是政策性住房，單位集資房滿足一定條件也是可以進行交易的，那單位集資房交易條件是什么?單位集資房滿足必要條件的可以買賣：賣方(擁有人)是否有全部產(chǎn)權(quán)(房產(chǎn)證、土地使用證)，同時還要看單位有無特別限制條款等。需等取得房產(chǎn)管理部門對外出售許可。如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，可以自由上市交易;如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另部分產(chǎn)權(quán)屬于另部分集資人(單位)。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書，其次，要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)共有人的單位的同意，而且單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。

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• 問 集資房產(chǎn)權(quán)人死亡后如何過戶
  答

  只要單位集資房產(chǎn)權(quán)人同意買賣過戶、產(chǎn)權(quán)齊全、符合房管部門的過戶規(guī)定，可以辦理過戶手續(xù)，如下：　　1、買賣雙方商議好房價簽好合同后需要帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同、過戶確權(quán)審批表到房管部門網(wǎng)簽后交付房款，之后到房管部門測繪公司申請測繪，出具新的測繪圖；　　2、雙方帶著（1）所述材料，到房管部門和稅務(wù)部門委托的評估公司申請評估；評估公司受理后按評估程序?qū)λ性u估房屋出具評估報告，繳納評估費。　　3、雙方帶著（2）所述材料，到稅務(wù)部門申請繳納契稅；稅務(wù)部門受理后認真審核，出具契稅單，繳納契稅；申請繳納（或減免）營業(yè)稅、個稅，稅務(wù)部門受理后認真審核，符合規(guī)定的出具納稅單（免稅單）；　　4、雙方帶著（3）項材料到房管部門申請辦理，房管部門審批核準(zhǔn)后，繳費取證，付清房款。

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• 問 單位集資房如何辦理產(chǎn)權(quán)證?集資建房可以辦房產(chǎn)證嗎
  答

  這樣的房子個人日常居住是沒有問題的，但是也可以通過去辦理產(chǎn)權(quán)證來解決。因為這種集資建房，通常是不能夠進行買賣的，這類產(chǎn)權(quán)沒有獨立產(chǎn)權(quán)證所以不能在市場上進行交易，也無法過戶。由于沒有產(chǎn)權(quán)證，所以你們的錢必須一次付，是無法貸款的。集資房辦理產(chǎn)權(quán)證的程序分為兩步驟：辦理大產(chǎn)權(quán)證（初始登記）和辦理小產(chǎn)權(quán)證（轉(zhuǎn)移登記）：辦理集資房大產(chǎn)權(quán)證：在集資房建設(shè)完畢以后，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位辦理大產(chǎn)權(quán)證，即完成新建房屋初始登記。建設(shè)單位申請辦理集資房產(chǎn)權(quán)證初始登記時，一般提供如下材料：登記申請書；申請人身份證明；建設(shè)用地使用權(quán)證明；建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；房屋已竣工的證明；房屋測繪報告；其他必要材料。辦理集資房小產(chǎn)權(quán)證：集資房建設(shè)單位已按前項規(guī)定確認產(chǎn)權(quán)，買賣雙方人應(yīng)當(dāng)憑集資批文或資產(chǎn)處置通知書、房屋買賣合同、國有土地使用證，完稅證明等材料申請辦理集資房轉(zhuǎn)移登記。

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• 問 ??請問單位集資房可以按揭嗎?單位集資房產(chǎn)權(quán)歸誰所有?
  答

  單位集資建房，產(chǎn)權(quán)歸單位。有關(guān)福利分房的法律一般都是地方條例（如果可以，請lz告知省份，如果到達市級更好），在我印象里，現(xiàn)行的國家法律沒有對這一問題進行過多規(guī)定，如果哪位知道，請不吝賜教。下面是幫lz分析案情：老式福利分房是沒有產(chǎn)權(quán)的，房屋產(chǎn)權(quán)歸單位所有。房屋的居住權(quán)并不因為戶主和非戶主而有所區(qū)別，所以你是絕對有居住權(quán)的。但是居住權(quán)是否與所有權(quán)相抵觸，就要看當(dāng)?shù)氐姆盍?。但是在我看來，似乎是不能。新式福利分房（也就是集資建房）現(xiàn)在正在解封，這種分房是產(chǎn)權(quán)落到每家的，具體分給誰，沒有規(guī)定，如果單位有內(nèi)部規(guī)定，如果與法律不抵觸應(yīng)當(dāng)依據(jù)內(nèi)部規(guī)定,你說的“為了完善新房的產(chǎn)權(quán),我兄弟就必須退了現(xiàn)在這套舊房子”應(yīng)該就是這個意思吧？但是退房的行為是否侵犯了你的居住權(quán)這點有待考究。如果退房后你沒有地方居住，是可以對退房的行為提出異議的。

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• 問 單位集資房產(chǎn)權(quán)是怎樣規(guī)定的，個人可以擁有全部產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  個人全部出資是可以的。

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