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• 155****8131

  首先銷售分為幾個(gè)類別:行銷、坐銷等。所謂行銷就是通過銷售人員的跑動(dòng)來獲取客戶信息的一種銷售模式。比如走出辦公室或店面去故事的大戶室和哪些大戶們聊天然后獲取他們是否有購房投資的意愿從而獲取客戶等等

  查看全文↓ 2019-06-14 10:14:02
• 157****4537

  樓主是物業(yè)管理員吧，我讀書時(shí)學(xué)的是 物業(yè)管理 專業(yè)，
  和業(yè)主打交道，尤其要主要日常的溝通，物業(yè)管理的職責(zé)**主要的不是體現(xiàn)在管理上，而應(yīng)該是服務(wù)上，要把日常工作的服務(wù)做到位，讓業(yè)主滿意了，那您的工作展開就順利多了。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 10:13:53
• 145****7602

  園區(qū)改造找不到管網(wǎng)竣工圖，建筑質(zhì)量造成房屋漏雨等等，開發(fā)商的各種遺留問題不但影響了小區(qū)的正常運(yùn)作，更把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，形成部分居民拒絕繳納物業(yè)費(fèi)等不良的 “連鎖反應(yīng)”，影響了小區(qū)業(yè)主的正常生活。
  解決開發(fā)商遺留問題，政府管理部門不能袖手旁觀，要當(dāng)好 “中間人”，又要做好“把關(guān)人”，不但要做好開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)的溝通，更要細(xì)化政策操作，跟進(jìn)違規(guī)處罰，完善措施補(bǔ)救，通過開發(fā)資質(zhì)認(rèn)證、開發(fā)項(xiàng)目審批、建立退出機(jī)制等約束手段推進(jìn)開發(fā)到物管的平穩(wěn)過渡。治愈開發(fā)商遺留的后遺癥，讓物業(yè)公司拋開包袱，輕松服務(wù)。
  “建管分離”減少遺留問題。
  遺留問題之所以成為物業(yè)和業(yè)主糾紛的焦點(diǎn),就是因?yàn)楫?dāng)初在開發(fā)商和物業(yè)交接的時(shí)候,業(yè)主沒有直接監(jiān)督,導(dǎo)致業(yè)主根本不知道開發(fā)商和物業(yè)之間的承諾以及工作標(biāo)準(zhǔn),于是,讓物業(yè)有了各種理由。因此,建立開發(fā)商與物業(yè)交接的業(yè)主監(jiān)督制度已經(jīng)刻不容緩,交接的時(shí)候,有業(yè)主代表在場,誰的問題,誰負(fù)責(zé),公開,透明,誰也推卸不了責(zé)任,這樣,責(zé)權(quán)清晰,糾紛自然會(huì)少許多。
  我認(rèn)為開發(fā)商遺留的工程交接問題，應(yīng)該有業(yè)主的參與。因?yàn)樾^(qū)物權(quán)所有人是業(yè)主，而不是開發(fā)商，更不是物業(yè)公司。在許多城市物業(yè)管理公司的聘用并不太規(guī)范，許多開發(fā)單位都指定自己的下屬企業(yè)來承擔(dān)物業(yè)管理。開發(fā)商和物業(yè)公司是父子關(guān)系，也就難保物業(yè)公司將來不為開發(fā)商開脫。
  二是明確完善期限，業(yè)主既然入住了，小區(qū)的完善工作就不能無限期拖下去，這樣會(huì)影響業(yè)主的使用質(zhì)量。
  三是簽訂完善合同，明確違約罰則。在限定時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商或是物業(yè)公司不能履行約定，就要對業(yè)主進(jìn)行賠償。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:49
• 133****0857

  主要看你的人緣
  從同學(xué)，親戚先開始下手
  再通過他們的介紹
  和老員工學(xué)習(xí)也是一種好方法
  但如果他們并不是真心教你呢？
  有時(shí)候會(huì)比較尷尬
  到網(wǎng)上找找有沒有老手吧，
  
  而且切記不要見一個(gè)忘一個(gè)喜新厭舊
  對那些開發(fā)商的態(tài)度一定要好
  這樣才能越做越廣

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:42
• 153****5613

  如果你是管理一個(gè)25000平方米的物業(yè)小區(qū)的主任，那就是說你有二百個(gè)左右的業(yè)主，你每天便要面對這二百個(gè)不同的面孔，以二百種不同的態(tài)度云應(yīng)付他們，所以你的工作實(shí)際像是探險(xiǎn)和研究，你要設(shè)法獲取與二百個(gè)人的有效溝通。年底的業(yè)主滿意率才能達(dá)到95%以上。因此，使工作有績效，首先你要了解你的業(yè)主，和每一位業(yè)主進(jìn)行友好溝通，或者**低限度成為業(yè)主的相識(shí)。你越能了解你的業(yè)主，他們就越能成為你的朋友，你的工作便更容易。 為了方便我們了解不同性格的業(yè)主，通過多年的經(jīng)驗(yàn)我反他們分成七大類：
  （1）普通業(yè)主――這一類大約是你所有業(yè)主的百分之六十或七十，他們是不難應(yīng)付的，雖然他們有點(diǎn)主觀，但卻很誠懇。他們愛作決定，喜歡發(fā)表意見。我們應(yīng)多取悅他們，多為他們服務(wù)，不久，他將成為你第一號(hào)的朋友。
  （2）沖動(dòng)業(yè)主――這種人很普遍，他們腦筋靈活，精力充沛。所以不難和他們接觸，只要你用客氣禮貌的說話，他們一定會(huì)歡迎你，同時(shí)，你說話要正確，絕不含糊，因?yàn)樗菢O爽快的人，也是很容易交往的業(yè)主。
  （3）猶豫業(yè)主――他們經(jīng)常愛說“讓我考慮一下”。其實(shí)他很可能需要和其它人商討一下，才能作出決定，因此，你必須要有耐性，給他們一些時(shí)間和方便，或許你可向他提出一些問題進(jìn)行正確地引導(dǎo)，例如：“你這樣做（這樣說）對你自己是有好處，可還有沒有不好的地方你想過嗎？”把你要說的真正目的讓給他去說。 你的提議會(huì)幫助他下決定，他還是不答允，你可追問原因，同時(shí)，更可和他詳細(xì)傾談，**后他一定會(huì)向你投降的，這種朋友他是很很佩服你的，一旦成功了，那可是**知心的朋友。
  （4）自大業(yè)主――與這類業(yè)主溝通時(shí)，你要非常小心，他自負(fù)，敏感和非常主觀。切勿和他辯論，一切都要順從他，對他的意見、言論，盡可能表示贊同，這樣，或許你能容易達(dá)成有效溝通這的目的。
  （5）親和業(yè)主――他很喜歡說和聽笑話，他善于傾談，非常友善。但你千萬不要以為他是容易交往的，相反的，他是**能應(yīng)付的一種。特別是他來找你溝通時(shí)，都是帶著目的來的，采取的辦法是來摸你的底。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:28

相關(guān)問題

• 問 ?? 如何與開發(fā)商有效溝通講稿？誰知道呢？
  答

  所有的銷售技巧，包括溝通的技巧，可以簡單地濃縮成一句話，那就是：促使顧客達(dá)成交易的關(guān)鍵是滿足顧客的欲望，你的產(chǎn)品是什么并不重要，重要的是通過你的產(chǎn)品這個(gè)媒介，顧客可以得到某種欲望的滿足。當(dāng)你與顧客進(jìn)行行之有效的溝通時(shí)，顧客所感受到的不應(yīng)該是你要賣給他東西，而是能夠從你這個(gè)得到非常專業(yè)的他所想要的幫助。這，就是**關(guān)重要的銷售任何產(chǎn)品的技巧。許多專業(yè)銷售人員感覺到自己在實(shí)際銷售中面對的**大的、**令人頭痛的、**難應(yīng)付的問題就是價(jià)格問題。那么，為什么在銷售中賣方會(huì)經(jīng)常遇到價(jià)格問題？金錢是否就是決定買方購買的因素？對于這一問題，我們關(guān)鍵是要正確認(rèn)識(shí)和理解兩種因素，一是清潔因素，二是滿足因素。金錢并非**主要的激發(fā)買方購買的因素，金錢不足以激勵(lì)買方產(chǎn)生強(qiáng)大的購買力量。當(dāng)然，買方會(huì)因?yàn)橹Ц短喽械骄趩?，但只是?dāng)他們認(rèn)為其他人與他們相比能得到折扣或更低價(jià)格時(shí)才會(huì)這樣。買方對付價(jià)格的態(tài)度與他們對待清潔的態(tài)度具有明顯的相似之處，人們一般只是在手臟了的時(shí)候或是習(xí)慣性地去洗手，僅是想保持清潔的或維持習(xí)慣的愿望促使人們?nèi)ハ词?，這對價(jià)格與購買也是一樣，所以價(jià)格因素在心理學(xué)上又稱作清潔因素。如果金錢并非**主要的激發(fā)買方購買的因素，那么是什么呢？心理學(xué)通過大量研究證實(shí)，買方購買的動(dòng)力大多來自于成就感、對自身工作的滿意、工作本身所具有的挑戰(zhàn)性、所擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任、個(gè)人發(fā)展的可能性以及對未來的期許等，這在心理學(xué)上稱作滿足因素，因?yàn)樗鼈兡軌虼俪蓾M足，而清潔因素僅僅通過它們形成的不滿足感起作用。所以，強(qiáng)調(diào)買方擁有產(chǎn)品后的價(jià)值感，而非對自己產(chǎn)品的觀感，譬如成本，在銷售中是****重要的技巧。

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• 問 ??開發(fā)商怎么招商？誰知道呢？
  答

  現(xiàn)在的銷售人員拿其現(xiàn)在的銷售提成，而對于現(xiàn)在兼負(fù)責(zé)招商提成可以分為兩部分，如果現(xiàn)在招商已經(jīng)的完成的，可以給其全部招商提成，而如果現(xiàn)在的招商只進(jìn)行了一部分，還需要后來專門的招商人員來共同完成得，提成可以銷售和招商各占50%，等該招商徹底完成發(fā)提成。

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• 問 ??開發(fā)商怎么樣？誰知道呢？
  答

  1\國家對大幅增長的房地產(chǎn)交易價(jià)格及盲目性投資等問題非常重視,出臺(tái)一系列的政策措施來加以抑止\懲罰.2\由于這兩年國家多災(zāi)多難.在懲罰房地產(chǎn)的同時(shí),提高儲(chǔ)備金率及信貸利率,在某些程度上大力抑止了購房者的購買剛性.并對部份中小型開發(fā)商造成了極大的困擾.全部由自有資金開發(fā)明顯壓力過大.銀行不放貸,某些中小型開發(fā)商.連飯都吃不飽了.3\歐州國家,特別是以美\英為首的國家,次貸所造成的經(jīng)濟(jì)危機(jī)前兆,部份私有銀行的倒閉,整體經(jīng)濟(jì)的回落下滑,所帶來全世界性的金融危機(jī)影響.4\國民由于今年物價(jià)暴漲而帶來的信心缺失.

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• 問 ?? 如何得知開發(fā)商底價(jià)？誰知道呢？
  答

  正常情況下，應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)商定位價(jià)格，主要依據(jù)是樓盤的價(jià)格及開發(fā)商預(yù)期的盤利潤、還有**近一年內(nèi)的盤**空間吧！具體牌價(jià)就是開發(fā)商說了算。

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• 問 ??怎么和開發(fā)商要定金？誰知道呢？
  答

  讓開發(fā)商退定金方法：1. 首先，明確定金是可以退的。2. 明確以下退定金條件：a.《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。b.《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。c.《中華人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第1百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。d.《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。e.另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”。3. **后，通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見可以退。另外，必須是在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購房人可以通過合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認(rèn)購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

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