已有5個(gè)回答

• 136****1238

  只有使用權(quán)的房屋交易不能說是買賣，使用權(quán)房畢竟不是產(chǎn)權(quán)商品房，業(yè)主擁有的不是產(chǎn)權(quán)，而是使用權(quán)，在交易過程中會(huì)遇到戶口的問題。房屋的使用權(quán)，可以通過簽約租借等方式獲取，相對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)來說，它只有住宿、存儲(chǔ)、做廠房商店等使用途徑，不可以隨便損壞或出售給他人。
  
  如果確實(shí)需要購(gòu)買，需要注意一下幾個(gè)問題：
  
  1、權(quán)益無法保障
  
  只有使用權(quán)的房屋，購(gòu)買者只能享受到房屋居住使用上的權(quán)益，一但遇到房屋拆遷、回收，將面臨房財(cái)兩空的囧境，無法得到法律上的保障，房產(chǎn)證是個(gè)人擁有房產(chǎn)的憑證。只有房屋的使用權(quán)，無法入戶口，也沒法獲得其他權(quán)利。
  
  2、無法轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房
  
  就目前的政策而言，對(duì)于使用權(quán)的房屋政策限制尚未完全開放，能把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房非常少，難度極高，而且有能力把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者也基本都能買到普通商品房吧。所以在這建議慎買只有使用權(quán)的房屋。
  
  3、戶口問題
  
  使用權(quán)無法解決購(gòu)房者的戶口問題，雙方交易的時(shí)候，購(gòu)房者支付了一定定金之后，對(duì)方如果不遷移戶口，或采取種種方式拖延，為了拿到全額房款。到時(shí)候即使已經(jīng)住進(jìn)來了，但是由于現(xiàn)在的戶主不同意，而無法將戶口遷移進(jìn)來。這樣的情況并不少見，已成為了使用權(quán)交易中的大問題之一。
  
  4、無法辦理貸款
  
  只有使用權(quán)的房屋由于產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人，也就不能向銀行抵押，房款要一次性付清,不能貸款。這些會(huì)導(dǎo)致在使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)不少的問題，買方和賣方為了保證合同的正常履行會(huì)采取怎樣的手段

  查看全文↓ 2019-06-14 08:55:27
• 148****9735

  第一，你要搞清楚是否能夠轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)房，使用權(quán)房分為：1.為可變產(chǎn)權(quán)的 使用權(quán)房屋 2.就是 永久使用權(quán)的房屋；比方說單位的大產(chǎn)權(quán)不愿意賣，單位房就只能是使用權(quán)。
  使用權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，買入價(jià)格的計(jì)算較為復(fù)雜，政府每年公布一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格，再按照工齡、房屋面積、朝向、樓層等因素進(jìn)行加減，具體您可以聯(lián)系當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)公司。
  如可以買，那和正常買房的稅費(fèi)一樣：
  這類使用權(quán)房產(chǎn)就相當(dāng)于尚未被購(gòu)買的公房，如果想將產(chǎn)權(quán)變更到個(gè)人，則需要在每年的年初或年中，憑單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改，當(dāng)然，需按建房成本支付費(fèi)用。而如遇拆遷，房管所或產(chǎn)權(quán)單位也有權(quán)在拆遷費(fèi)里扣掉這部分錢。房屋使用者如想獲得產(chǎn)權(quán)，所交錢數(shù)的計(jì)算公式為：房屋使用面積乘以系數(shù)1.33后折合成房屋建筑面積，再乘以每平方米1560元。而按這個(gè)公式計(jì)算，一個(gè)使用面積30平方米的使用權(quán)房如遇拆遷，所需交給產(chǎn)權(quán)單位的錢僅為62244元。再加上折工齡及折舊，每套房合下來的一般只需要交納兩萬元左右。使用權(quán)的轉(zhuǎn)換不涉及任何交易稅費(fèi)只需要交納過戶費(fèi)用 .

  查看全文↓ 2019-06-14 08:55:23
• 157****3986

  使用權(quán)房按產(chǎn)權(quán)歸屬可以分為兩種：?jiǎn)挝划a(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。前者大都是原產(chǎn)權(quán)單位按照過去的政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對(duì)于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房，買方應(yīng)當(dāng)詢問原產(chǎn)權(quán)單位的意見。 　　對(duì)于使用權(quán)房的交易，在購(gòu)買使用權(quán)房時(shí)一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時(shí)應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的“房本”沒有防偽標(biāo)志，因此購(gòu)房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防“房本”造假。 　　使用權(quán)房在過戶交易的時(shí)候可以將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易，也可以通過房屋置換進(jìn)行過戶。在通過置換進(jìn)行過戶時(shí)，需要注意兩點(diǎn)。一是雙方都應(yīng)持有上海市戶口，另外一點(diǎn)是不能進(jìn)行貸款按揭。 使用權(quán)改為產(chǎn)權(quán)，可以享受售后公房房改政策，可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科房改。 購(gòu)買使用權(quán)注意事項(xiàng)：
  1.使用權(quán)的房子權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜，必須要確定權(quán)屬后再購(gòu)買（是單位造的還是房管所物業(yè)的）。
  2.使用權(quán)的房子按使用面積計(jì)算，一定要對(duì)照房本的面積來計(jì)算。
  3.購(gòu)買使用權(quán)房一定要核實(shí)以前各項(xiàng)費(fèi)用是否結(jié)清如物業(yè)費(fèi)。 4，你還要向物業(yè)交維修基金。

  查看全文↓ 2019-06-14 08:55:19
• 153****8117

  如今很多年輕人一畢業(yè)就選擇到一線城市去工作，而一線城市的外來打工者比本地居民要多很多，因此會(huì)有一大批人需要租房子住。一般來說，我們租賃的房產(chǎn)只有使用權(quán)，居住者是沒有所有權(quán)的，但是對(duì)于想要有屬于自己房子的人來說，買房時(shí)要購(gòu)買房屋的所有權(quán)，那么什么是房子使用權(quán)？什么是房子所有權(quán)？
  
  
  
  什么是房子使用權(quán)？
  
  房子使用權(quán)就是指對(duì)房屋的實(shí)際使用權(quán)利，并不說只有房屋的所有權(quán)人才對(duì)房屋有使用權(quán)，非房屋所有權(quán)人也可以通過一定的法律契約獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。房屋使用權(quán)是指承租人承租的直管公有住房。
  
  出讓房子的使用權(quán)相比出讓房子的所有權(quán)要便宜很多，只擁有房子使用權(quán)的人是沒有房產(chǎn)證的，在遇到房屋拆遷時(shí)，房屋使用權(quán)在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補(bǔ)償款，即使不變成產(chǎn)權(quán)房，拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償款也歸房屋使用權(quán)人所有。居住房屋使用權(quán)每月要交一定數(shù)額的租金，但房屋使用權(quán)不用交物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)以及房屋維修費(fèi)。
  
  什么是房子所有權(quán)？
  
  買房一般來說就是購(gòu)買房子的所有權(quán)，房子的所有權(quán)房就是指該房屋的產(chǎn)權(quán)人依法對(duì)自己的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并可以排除他人對(duì)于其財(cái)產(chǎn)違背共意志的干涉，它是一種充分、完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。房子所有權(quán)是區(qū)分房子使用權(quán)的一個(gè)概念，它表示所有者不僅具有使用權(quán)外還具有支配的權(quán)利，可以自由的買賣、處置，是房屋的高權(quán)限－一般商品居住房具有的權(quán)限。
  
  
  
  使用權(quán)房子交易要注意哪些問題？
  
  1、權(quán)益無法保障
  
  僅僅只有使用權(quán)的房子也是可以進(jìn)行交易的，但是交易過程存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者的權(quán)益無法得到保障，購(gòu)買者只能享受到房屋居住使用上的權(quán)益，一但遇到房屋拆遷、回收，將面臨房財(cái)兩空的囧境，無法得到法律上的保障，房產(chǎn)證是個(gè)人擁有房產(chǎn)的憑證。
  
  2、戶口問題
  
  購(gòu)房者購(gòu)買只有使用權(quán)的房子是不能辦理入戶的，因此也就無法解決購(gòu)房者的戶口問題。對(duì)方如果不遷移戶口或采取種種方式拖延為了拿到全額房款，即使購(gòu)房者已經(jīng)入住進(jìn)去了，但是由于目前的戶主不同意，購(gòu)房者也無法將戶口遷移進(jìn)來。
  
  對(duì)于想擁有一套屬于自己房屋的購(gòu)房者來說，建議不要購(gòu)買只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)的房子，雖然只有使用權(quán)的房子是比較便宜的，但是對(duì)于購(gòu)房者除了擁有居住權(quán)，和租房子住的差別也不是很大。
  
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-06-14 08:55:16
• 131****4275

  
  近日，有人報(bào)料稱，買的一手新房，發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)只有30年。而據(jù)他了解，一般住宅土地使用年限是70年。為何如此大幅“縮水”？到期后怎么辦？這些成了正在買房看房的人們熱切關(guān)注的問題。
  
  
  
  以前買房，很多人除了看價(jià)格、看地段、看戶型、看配套，直接忽略了土地使用權(quán)年限。不過近年來，隨著消費(fèi)者越來越理性，加上存量房較多，土地使用權(quán)期限越來越受關(guān)注。
  
  
  
  貓膩：許多住宅用地使用年限不同程度“縮水”
  
  
  
  去年，陳先生以每平方米近5000元的價(jià)格在某樓盤買下一套三居室。但等他加入業(yè)主QQ群，才發(fā)現(xiàn)有人提出土地使用年限問題，明明自己買的是新房，其實(shí)是已經(jīng)擁有十幾年“地齡”的老盤。該樓盤的銷售人員跟他解釋，這種情況在各地樓市相當(dāng)普遍，有的開發(fā)商從拿地到開發(fā)，周期從三五年到十年都很常見。
  
  
  
  事實(shí)上，開發(fā)商坦言，在目前一手房的交易過程中，購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)商品房的土地使用年限提出異議的很少。
  
  
  
  “一般情況下，我們房子預(yù)售時(shí)會(huì)提供5證，其中會(huì)注明房子使用期限。不過，很少有看房者和購(gòu)房者關(guān)注土地使用年限，也不問。即使偶爾有問的，我們會(huì)告訴他，按照政策，可以自動(dòng)續(xù)期，大多數(shù)客戶也不會(huì)深究。”新城一知名樓盤工作人員介紹。
  
  
  
  據(jù)了解，很多購(gòu)房者在買房時(shí)，更多的是關(guān)注售價(jià)、地理位置、配套等，關(guān)心的是房子的價(jià)值和增長(zhǎng)空間。
  
  
  
  “我以為所有的房子買下來都是70年的產(chǎn)權(quán)，所以去年買房的時(shí)候壓根就沒有問過關(guān)于土地使用年限的問題。”李小姐表示，她買房時(shí)更關(guān)注價(jià)格，而不怎么注意使用年限。
  
  
  
  “畢竟房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，它的投資屬性不會(huì)因?yàn)?a target="_blank" href="http://sensitron.com.cn/baike/8237.html">產(chǎn)權(quán)年限的影響產(chǎn)生太多改變?！蓖顿Y者老張對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)縮水問題持樂觀態(tài)度，按照現(xiàn)在的建筑物使用壽命和城市的更新速度來看，很可能不到70年，一棟建筑就會(huì)被重建。
  
  
  
  不過，仍有不少業(yè)主憂心使用權(quán)“縮水”問題?！巴瑯拥膬r(jià)錢，當(dāng)然希望買個(gè)年限長(zhǎng)點(diǎn)的，況且到時(shí)候期滿了怎么辦呢？”陳先生擔(dān)心。
  
  
  
  究因：房產(chǎn)周期開發(fā)、閑置轉(zhuǎn)賣等耽擱銷售
  
  
  
  據(jù)了解，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅的土地使用年限為70年，綜合類土地使用年限多為50年。記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分樓盤或多或少都存在土地使用年限縮水等問題。如有的樓盤2000年左右開發(fā)，至今已經(jīng)15年過去了，項(xiàng)目仍沒未開發(fā)完畢。還有新城多個(gè)樓盤，因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)手幾次才進(jìn)入樓盤開發(fā)期，土地使用權(quán)限也只剩下30多年。
  
  
  
  不過，據(jù)了解，土地使用權(quán)縮水表現(xiàn)**為明顯的是早期一批住宅用地，其總共使用年限只有50年，這和早期政策有關(guān)。因?yàn)楦鞣N原因，有的推遲了10年才開發(fā)，有的項(xiàng)目大，持續(xù)開發(fā)了十多年，因此使用權(quán)可能只有30多年。
  
  
  
  采訪還了解到，從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時(shí)間，有的甚至?xí)仙先哪?。或者是體量較大的樓盤還將分多期開發(fā)，等到項(xiàng)目的后期時(shí)，往往土地使用年限有不同程度“縮水”。
  
  
  
  新城一開發(fā)商相關(guān)人員表示，“如果在開發(fā)過程中再遇到一些資金不到位，或者是相關(guān)證件未辦理好等客觀因素，開發(fā)周期還將繼續(xù)延長(zhǎng)。”因此，適當(dāng)“縮水”屬于正?，F(xiàn)象。不過，他還表示，不排除另外一種情況。即在過去十年，房?jī)r(jià)飛漲，土地迅速增值，溢價(jià)高，一些所謂房企做起了土地買賣生意，即通過土地高溢價(jià)獲利，而且風(fēng)險(xiǎn)小，有的土地甚至被轉(zhuǎn)賣了很多次，在不斷的轉(zhuǎn)賣中耽擱了開發(fā)，從而縮短了使用期限。
  
  
  
  房子沒有了？照樣要交管理費(fèi)
  
  
  
  萬一房子還沒到70年便成為危房，或者因?yàn)槠渌虮徊鹆?，那還有原來業(yè)主的事嗎？有律師認(rèn)為，盡管我國(guó)有土地使用權(quán)的限制，但是，業(yè)主資格的取得，不僅基于權(quán)利人對(duì)房屋的所有權(quán)，也基于權(quán)利人對(duì)房屋所對(duì)應(yīng)土地的使用權(quán)。也就是說，房子沒有了，業(yè)主依然還是業(yè)主。
  
  
  
  舉一個(gè)極端的案例：上海湯臣高爾夫園區(qū)物業(yè)狀告業(yè)主張某，要求張某繳納物業(yè)管理費(fèi)，但事實(shí)上，該地塊上的別墅已經(jīng)被拆除，成為空地。法院**終認(rèn)為：不存在房屋實(shí)體，不能成為免除業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)義務(wù)的理由。即使房子沒有了，業(yè)主的身份卻不會(huì)改變，業(yè)主還是照樣要交納物業(yè)管理費(fèi)。
  
  
  
  你知道嗎？房子也有黃金年齡
  
  
  
  購(gòu)房不僅要注意產(chǎn)權(quán)期限，還有特別注意樓齡，房子也有黃金年齡。
  
  
  
  二手中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10年樓齡是房子的一道坎，排除地段、學(xué)位等因素，樓齡超過10年的房子的各項(xiàng)設(shè)備已經(jīng)進(jìn)入老化期，價(jià)值也開始走下坡路，很多投資客不會(huì)買超過10年樓齡的房子。當(dāng)然，假如有名校學(xué)位支撐，“二三十歲”的老房子仍可能大有擁躉。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-14 08:55:11

相關(guān)問題

• 問 使用權(quán)房如何買產(chǎn)權(quán)?使用權(quán)房如何買賣？
  答

  1、使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)就是所謂的“房改”，按照成本價(jià)再計(jì)算房屋折舊以及工齡就可以購(gòu)買為個(gè)人產(chǎn)權(quán)。2、計(jì)算方法為：（1560-工齡x13.5）x房本面積x（1-折舊）。工齡**多為60年，折舊為2%，**多30年。3、單位分配的公房變?yōu)閭€(gè)人產(chǎn)權(quán)，其渠道有二：一是單位可根據(jù)資產(chǎn)處置規(guī)定、程序和權(quán)限，處置給個(gè)人；二是若單位公房符合公有住房出售相關(guān)規(guī)定，可通過這種方式出售給個(gè)人，個(gè)人向單位提出申請(qǐng)，單位組織評(píng)估、計(jì)算、收款、報(bào)批等程序辦理。擴(kuò)展資料產(chǎn)權(quán)房是指具有國(guó)家建設(shè)部監(jiān)制的中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證和國(guó)有或集體土地使用證的產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)，包括住房和商業(yè)用房以及綜合用房。按照產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不同，可分為私人產(chǎn)權(quán)房和公有產(chǎn)權(quán)房；按照產(chǎn)權(quán)主體不同，可分為個(gè)人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房和共有產(chǎn)權(quán)房。

  全部5個(gè)回答>
• 問 使用權(quán)房子如何買產(chǎn)權(quán)?使用權(quán)房如何辦理成產(chǎn)權(quán)房?
  答

  　使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有?！　『芏嗳藢?duì)使用權(quán)的含義了解甚少，購(gòu)房時(shí)大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺得購(gòu)買的房子如果沒有產(chǎn)權(quán)證，房子終歸不是自己的，心理不踏實(shí)，而產(chǎn)權(quán)房則完全屬于自己，并可以代代相傳。　　實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并非永久產(chǎn)權(quán)。一般住宅國(guó)家土地出讓使用權(quán)年限是70年，無論是產(chǎn)權(quán)房，還是使用權(quán)房都不能超過這一土地使用年限。只不過使用權(quán)房為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長(zhǎng)期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位對(duì)使用權(quán)房不能隨便收回，即使有必要收回也應(yīng)對(duì)使用權(quán)房主進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續(xù)?！　∷袡?quán)包括占有、使用、收益、處置四種權(quán)能，**重要的是收益權(quán)和處置權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處置權(quán)，可以"處分"房屋的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等?！　∽⒁馐马?xiàng)：　　1、在購(gòu)買使用權(quán)房時(shí)一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時(shí)應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的"房本"沒有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡(jiǎn)單，因此購(gòu)房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防"房本"造假?！　?、房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對(duì)使用權(quán)房擁有的權(quán)利，意味著如果房產(chǎn)置換后使用權(quán)房拆遷，新房主將成為補(bǔ)償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來獲得拆遷補(bǔ)償款的權(quán)利，以防日后追悔莫及?！　?、使用權(quán)的房子按使用面積計(jì)算，客戶一定要對(duì)照房本的面積來計(jì)算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積，但是使用權(quán)的房子一般按照使用面積計(jì)算，在具體交易的時(shí)候可以進(jìn)行實(shí)際測(cè)量。

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• 問 使用權(quán)房買產(chǎn)權(quán)如何買
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  只有使用權(quán)的房屋交易不能說是買賣，使用權(quán)房畢竟不是產(chǎn)權(quán)商品房，業(yè)主擁有的不是產(chǎn)權(quán)，而是使用權(quán)，在交易過程中會(huì)遇到戶口的問題。房屋的使用權(quán)，可以通過簽約租借等方式獲取，相對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)來說，它只有住宿、存儲(chǔ)、做廠房商店等使用途徑，不可以隨便損壞或出售給他人。如果確實(shí)需要購(gòu)買，需要注意一下幾個(gè)問題：1、權(quán)益無法保障只有使用權(quán)的房屋，購(gòu)買者只能享受到房屋居住使用上的權(quán)益，一但遇到房屋拆遷、回收，將面臨房財(cái)兩空的囧境，無法得到法律上的保障，房產(chǎn)證是個(gè)人擁有房產(chǎn)的憑證。只有房屋的使用權(quán)，無法入戶口，也沒法獲得其他權(quán)利。2、無法轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房就目前的政策而言，對(duì)于使用權(quán)的房屋政策限制尚未完全開放，能把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房非常少，難度極高，而且有能力把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者也基本都能買到普通商品房吧。所以在這建議慎買只有使用權(quán)的房屋。3、戶口問題使用權(quán)無法解決購(gòu)房者的戶口問題，雙方交易的時(shí)候，購(gòu)房者支付了一定定金之后，對(duì)方如果不遷移戶口，或采取種種方式拖延，為了拿到全額房款。到時(shí)候即使已經(jīng)住進(jìn)來了，但是由于現(xiàn)在的戶主不同意，而無法將戶口遷移進(jìn)來。這樣的情況并不少見，已成為了使用權(quán)交易中的大問題之一。4、無法辦理貸款只有使用權(quán)的房屋由于產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人，也就不能向銀行抵押，房款要一次性付清,不能貸款。這些會(huì)導(dǎo)致在使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)不少的問題，買方和賣方為了保證合同的正常履行會(huì)采取怎樣的手段也是意料不到的。

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• 問 使用權(quán)房如何買產(chǎn)權(quán)
  答

  使用權(quán)房按產(chǎn)權(quán)歸屬可以分為兩種：?jiǎn)挝划a(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。前者大都是原產(chǎn)權(quán)單位按照過去的政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對(duì)于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房，買方應(yīng)當(dāng)詢問原產(chǎn)權(quán)單位的意見。 　　對(duì)于使用權(quán)房的交易，在購(gòu)買使用權(quán)房時(shí)一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時(shí)應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的“房本”沒有防偽標(biāo)志，因此購(gòu)房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防“房本”造假。 　　使用權(quán)房在過戶交易的時(shí)候可以將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易，也可以通過房屋置換進(jìn)行過戶。在通過置換進(jìn)行過戶時(shí)，需要注意兩點(diǎn)。一是雙方都應(yīng)持有上海市戶口，另外一點(diǎn)是不能進(jìn)行貸款按揭。 使用權(quán)改為產(chǎn)權(quán)，可以享受售后公房房改政策，可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科房改。 購(gòu)買使用權(quán)注意事項(xiàng)： 1.使用權(quán)的房子權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜，必須要確定權(quán)屬后再購(gòu)買（是單位造的還是房管所物業(yè)的）。 2.使用權(quán)的房子按使用面積計(jì)算，一定要對(duì)照房本的面積來計(jì)算。 3.購(gòu)買使用權(quán)房一定要核實(shí)以前各項(xiàng)費(fèi)用是否結(jié)清如物業(yè)費(fèi)。 4，你還要向物業(yè)交維修基金。

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• 問 使用權(quán)房子如何買產(chǎn)權(quán)?使用權(quán)房子可以買產(chǎn)權(quán)嗎
  答

  通常所說的房屋產(chǎn)權(quán)大致分為：1）住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限是70年；2）綜合用地，產(chǎn)權(quán)年限是50年；3）商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限是40年。具體小區(qū)的產(chǎn)權(quán)年限是多少要看其《國(guó)有土地使用證》上的土地性質(zhì)是什么性質(zhì)的才可以確定的，另外產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)企業(yè)取得《國(guó)有土地使用證》的當(dāng)天開始計(jì)算的，不是從購(gòu)房日期算起的。

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