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• 131****4346

  自建房自用不用交稅.
  以自建樓的相關(guān)成本入固定資產(chǎn)賬,要提折舊.
  15年后,將相關(guān)房產(chǎn)移交時,先按建筑業(yè)交3%的營業(yè)稅及附加稅,再按銷售不動產(chǎn)交5%的營業(yè)稅及相關(guān)附加稅.
  這種做法有缺點,因為就目前的房價趨勢,15年后房產(chǎn)價值會比現(xiàn)在高,銷售不動產(chǎn)是按公允價格計稅的,15年后計稅基礎(chǔ)可能會比現(xiàn)在大.但是會計處理比較簡單.
  比較好的辦法是,先將自建房視同銷售,房產(chǎn)由你公司租回.先按建筑業(yè)交3%的營業(yè)稅及附加稅,再按銷售不動產(chǎn)交5%的營業(yè)稅及相關(guān)附加稅.可以將因此產(chǎn)生的相關(guān)費用計入租賃費中按15年攤銷,避讓一定的所得稅.
  這種做法也有缺點:就是對企業(yè)當(dāng)期的現(xiàn)金流影響較大,因為相關(guān)流轉(zhuǎn)稅費太高,且會計處理比較復(fù)雜

  查看全文↓ 2019-06-14 00:19:20
• 158****3876

  一、基本稅種：
  
  　　1、營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納;
  
  　　2、城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納;
  
  　　3、教育費附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納;
  
  　　4、地方教育費附加按繳納的營業(yè)稅2%繳納;
  
  　　5、土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項目金額的增值額繳納(按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率);
  
  　　6、印花稅：建安合同按承包金額的萬分之三貼花;購房合同按購銷金額的萬分之五貼花;帳本按5元/本繳納(每年啟用時);年度按“實收資本”與“資本公積”之和的萬分之五繳納(第一年按全額繳納，以后按年度增加部分繳納);
  
  　　7、城鎮(zhèn)土地使用稅按實際占用的土地面積繳納(各地規(guī)定不一，XX元/平方米);
  
  　　8、房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的70%*1.2%繳納;
  
  　　9、車船稅按車輛繳納(各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛);
  
  　　10、企業(yè)所得稅按應(yīng)納稅所得額(調(diào)整以后的利潤)25%繳納(2007年分檔計算：3萬元以內(nèi)18%，3萬元至10萬元27%，10萬元以上33%);
  
  　　11、發(fā)放工資代扣代繳個人所得稅。

  查看全文↓ 2019-06-14 00:19:15
• 131****6879

  一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

  查看全文↓ 2019-06-14 00:19:09
• 143****4684

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  一、國地稅合并，社保費征管面臨哪些新變化？
  
  二、不按規(guī)定繳社保費面臨哪些風(fēng)險？
  
  三、企業(yè)如何合法降低社保費成本。
  
  四、建筑企業(yè)如何簽訂合同能合法降低社保費成本。
  
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  新收入準(zhǔn)則采用了“五步法”收入確認(rèn)模型來確認(rèn)和計量收入，即：第一步，識別與客戶訂立的合同；第二步，識別合同中的單項履約義務(wù)；第三步，確定交易價格；第四步，將交易價格分?jǐn)傊粮鲉雾椔募s義務(wù)；第五步，履行各單項履約義務(wù)時確認(rèn)收入。其中，第一步、第二步和第五步主要與收入的確認(rèn)有關(guān)，第三步和第四步主要與收入的計量有關(guān)。該模型的核心思想為：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在完成合同中約定的履約義務(wù)，即在商品或服務(wù)（以下簡稱“商品”）控制權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入。下文主要分析以“五步法”模型來確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入。
  
  
  
  一、“五步法”模型的理論分析
  
  （一）識別與客戶訂立的合同
  
  收入確認(rèn)的基礎(chǔ)為識別出符合條件的合同，合同是指雙方或多方之間訂立有法律約束力的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，合同包括書面形式、口頭形式以及其他形式（如隱含于商業(yè)慣例或企業(yè)以往的習(xí)慣做法中等）。
  
  
  
  企業(yè)與客戶之間的合同同時滿足下列五項條件的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認(rèn)收入：一是，合同各方已批準(zhǔn)該合同并承諾將履行各自義務(wù)；二是該合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)；三是該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的支付條款；四是該合同具有商業(yè)實質(zhì)，即履行該合同將改變企業(yè)未來現(xiàn)金流量的風(fēng)險、時間分布或金額：五是企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對價很可能收回。
  
  
  
  企業(yè)與客戶之間的合同，在合同開始日即同時滿足上段規(guī)定的五項條件的，企業(yè)在后續(xù)期間無需對其進(jìn)行重新評估，除非有跡象表明相關(guān)事實和情況發(fā)生重大變化。例如，企業(yè)與客戶簽訂一份合同，在合同開始日，企業(yè)認(rèn)為該合同滿足五項條件，但是，在后續(xù)期間，客戶的信用風(fēng)險顯著升高，企業(yè)需要評估其未來向客戶轉(zhuǎn)讓剩余商品而有權(quán)取得的對價是否很可能收回，如不能滿足很可能收回的條件，則該合同自此開始停止確認(rèn)收入，并且只有當(dāng)后續(xù)合同條件再度滿足時或者當(dāng)企業(yè)不再負(fù)有向客戶轉(zhuǎn)讓商品的剩余義務(wù)，且已向客戶收取的對價無需退回時，才能將已收取的對價確認(rèn)為收入，但是，不應(yīng)當(dāng)調(diào)整在此之前已經(jīng)確認(rèn)的收入。
  
  
  
  企業(yè)與客戶之間的合同，不符合五項條件的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在后續(xù)期間對其進(jìn)行持續(xù)評估，判斷其能否滿足準(zhǔn)則規(guī)定的五項條件，如果企業(yè)在此之前已經(jīng)向客戶轉(zhuǎn)移了部分商品，當(dāng)該合同在后續(xù)期間滿足五項條件時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將在此之前已經(jīng)轉(zhuǎn)移的商品所分?jǐn)偟慕灰變r格確認(rèn)為收入。
  
  由于相關(guān)企業(yè)交易的復(fù)雜性，可能會產(chǎn)生多項合同，如果對每一項合同進(jìn)行處理，會給相關(guān)企業(yè)帶來巨大的麻煩與較高的處理成本。因此，準(zhǔn)則規(guī)定，在滿足以下任一條件時，應(yīng)當(dāng)合并為一項合同進(jìn)行會計處理：一是該兩份或多份合同基于同一商業(yè)目的而訂立并構(gòu)成一攬子交易，如一份合同在不考慮另一份合同的對價的情況下將會發(fā)生虧損；二是該兩份或多份合同中的一份合同的對價金額取決于其他合同的定價或履行情況，如一份合同如果發(fā)生違約，將會影響另一份合同的對價金額；三是該兩份或多份合同中所承諾的商品(或每份合同中所承諾的部分商品)構(gòu)成單項履約義務(wù)。
  
  
  
  由于企業(yè)與客戶之間簽訂的合同受多方面因素的影響，在合同履行過程中，存在對原合同范圍或價格作出變更的情況。企業(yè)應(yīng)當(dāng)區(qū)分下列三種情形對合同變更分別進(jìn)行會計處理：
  
  （1）合同變更部分作為單獨合同。合同變更增加了可明確區(qū)分的商品及合同價款，且新增合同價款反映了新增商品單獨售價的，應(yīng)當(dāng)將該合同變更部分作為一份單獨的合同進(jìn)行會計處理。此類合同變更不影響原合同的會計處理。
  
  
  
  （2）合同變更作為原合同終止及新合同訂立。合同變更不屬于上述第(1)種情形，且在合同變更日已轉(zhuǎn)讓的商品或已提供的服務(wù)(以下簡稱“已轉(zhuǎn)讓的商品”)與未轉(zhuǎn)讓的商品或未提供的服務(wù)(以下簡稱“未轉(zhuǎn)讓的商品”)之間可明確區(qū)分的，應(yīng)當(dāng)視為原合同終止，同時，將原合同未履約部分與合同變更部分合并為新合同進(jìn)行會計處理。未轉(zhuǎn)讓的商品既包括原合同中尚未轉(zhuǎn)讓的商品，也包括合同變更新增的商品。新合同的交易價格應(yīng)當(dāng)為下列兩項金額之和：一是原合同交易價格中尚未確認(rèn)為收入的部分（包括已從客戶收取的金額）；二是合同變更中客戶已承諾的對價金額。
  
  
  
  （3）合同變更部分作為原合同的組成部分。合同變更不屬于上述第（1）種情形，且在合同變更日已轉(zhuǎn)讓的商品與未轉(zhuǎn)讓的商品之間不可明確區(qū)分的，應(yīng)當(dāng)將該合同變更部分作為原合同的組成部分，在合同變更日重新計算履約進(jìn)度，并調(diào)整當(dāng)期收入和相應(yīng)成本等。
  
  
  
  （二）識別合同中的單項履約義務(wù)
  
  履約義務(wù)，是指合同中企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓可明確區(qū)分商品的承諾。合同開始日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對合同進(jìn)行評估，識別該合同所包含的各單項履約義務(wù)，并確定各單項履約義務(wù)是在某一時段內(nèi)履行，還是在某一時點履行，然后，在履行了各單項履約義務(wù)時外別確認(rèn)收入。下列情況下,企業(yè)應(yīng)當(dāng)將向客戶轉(zhuǎn)讓商品的承諾作為單項履約義務(wù)：一是企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓可明確區(qū)分商品(或者商品的組合)的承諾。二是企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓一系列實質(zhì)相同且轉(zhuǎn)讓模式相同的、可明確區(qū)分商品的承諾。

  查看全文↓ 2019-06-14 00:19:06
• 144****7328

  時間：2017年7月20-21日（周四周五）
  
  前言：不經(jīng)一番寒徹骨，那得梅花撲鼻香……營改增實施一年來，建筑、房地產(chǎn)企業(yè)納稅人沒少吃苦頭，實踐出真知，教訓(xùn)換經(jīng)驗，營改增后依然還有納稅籌劃空間，關(guān)鍵在于我們有無更換新思維，新思維必有新動力，營改增新時代，負(fù)重依然要前行！
  
  這是**壞的時代，也是**好的時代！強(qiáng)者獨領(lǐng)風(fēng)騷，弱者退出江湖。不懂稅法的會計不是好“護(hù)士”，不懂會計的稅官不是好“中醫(yī)”！融會貫通方可出神入化，未來屬于勤奮的人；兩會后有哪些減稅減負(fù)新政出臺？可做哪些稅收籌劃？營改增中常見錯誤有哪些？增值稅下常見會計的錯誤處理有哪些？規(guī)避陷進(jìn)，當(dāng)一個輕松的會計是我們追求的生活，我們盛情相約您一起來回顧營改增一年來經(jīng)驗與教訓(xùn)，深入剖析房地產(chǎn)建筑各階段業(yè)務(wù)的會計和稅務(wù)處理風(fēng)險，做到納稅籌劃、會計處理與發(fā)票開具、納稅申報的完美統(tǒng)一。
  
  
  
  建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增新時代納稅籌劃新思維暨**新增值稅會計核算實踐應(yīng)用
  
  仁達(dá)財稅攜手樊劍英老師一起邀您共享學(xué)術(shù)盛宴
  
  【參會對象】建筑施工、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、主管會計 等涉稅管理部門相關(guān)人員；會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)、財稅咨詢機(jī)構(gòu)等稅務(wù)專業(yè)人士；
  
  【主講專家】樊劍英：中稅咨詢集團(tuán)高級合伙人，國家稅務(wù)總局網(wǎng)絡(luò)學(xué)院講師、天和智庫（北京）經(jīng)濟(jì)研究所專家委員會委員、財稅智庫 專家咨詢團(tuán)成員、中國注冊稅務(wù)師行業(yè)繼續(xù)教育特聘老師、北京市注冊稅務(wù)師協(xié)會師資庫特聘老師、中國稅網(wǎng)特約研究員、注冊稅務(wù)師、房地產(chǎn)納稅籌劃專家、中國民主同盟盟員、多家房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)稅務(wù)顧問；先后在《中國稅務(wù)報》、《海峽財經(jīng)導(dǎo)報》、《中國房地產(chǎn)》、《南方房地產(chǎn)》、《現(xiàn)代服務(wù)業(yè)》發(fā)表大量財稅論文、編著《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范》等圖書 。
  
  
  
  課 程 大 綱
  
  第一部分、建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增新時代納稅籌劃新思維新動力
  
  1.房地產(chǎn)建筑企業(yè)營改增新時代可抵扣哪些進(jìn)項稅額？
  
  2.A房地產(chǎn)企業(yè)均為新項目，一般納稅人一般計稅，支付工程款時，財務(wù)只要增值稅專用發(fā)票，對不對？
  
  3.該要什么發(fā)票，是報銷時決定發(fā)票類型？還是付款時決定發(fā)票類型？
  
  4.營改增后納稅籌劃**容易令人誤入歧途的理念是什么？
  
  5.掛靠業(yè)務(wù)營改增后如何規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險？掛靠業(yè)務(wù)如果設(shè)計業(yè)務(wù)流？
  
  6.甲供材料、甲供設(shè)備一定能夠?qū)崿F(xiàn)稅收利益嗎？材料占工程承包總額的比重與稅負(fù)有何關(guān)系？
  
  7.親！您單位愿意甲供還是自采？您單位甲供將如何應(yīng)對？總包\分包計稅方式可否不一致？稅務(wù)機(jī)關(guān)愿意分包簡易計稅還是一般計稅？
  
  8.營改增后視同銷售風(fēng)險您有沒有？統(tǒng)借統(tǒng)還是否可以適用？
  
  9.營改增后有哪些業(yè)務(wù)可以實現(xiàn)稅目轉(zhuǎn)換？
  
  10.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)將自建房屋轉(zhuǎn)為出租，進(jìn)項稅額40%是否要轉(zhuǎn)出？
  
  11.營改增**為模棱兩可的政策是什么？各地有何說法？如何籌劃稅收利益？
  
  12.勞務(wù)派遣發(fā)票與勞務(wù)分包發(fā)票有何區(qū)別？勞務(wù)付款如何設(shè)計流程？
  
  13.營改增后土地增值稅清算如何確認(rèn)清算收入？
  
  14.增值稅納稅人如何分類？對于我們生產(chǎn)經(jīng)營有何影響？
  
  15.營改增后代建工程如何稅務(wù)處理？BT\BOT等PPP政府與社會資本合作開發(fā)模式如何計征增值稅？
  
  第二部分、建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增新時代納稅實務(wù)實踐應(yīng)用
  
  1.營改增后有哪些行為要預(yù)繳增值稅？預(yù)繳增值稅時附加稅稅率差怎么處理？
  
  2.營改增后有幾種差額計稅方式？如何開具發(fā)票？全額開票與差額開票有何區(qū)別？如何會計處理和納稅申報？
  
  3.土地使用權(quán)、不動產(chǎn)投資是否繳納增值稅？轉(zhuǎn)讓營改增前土地或不動產(chǎn)是否可以差額計算增值稅？
  
  4.補(bǔ)繳土地出讓金可否追補(bǔ)銷售額扣除？
  
  5.車位、車庫銷售有幾種可能？如何區(qū)分稅收待遇進(jìn)行納稅籌劃？
  
  6.不動產(chǎn)出租進(jìn)項稅額如何分?jǐn)?
  
  7.2017年兩會后有哪些新政可以納稅籌劃
  
  第三部分、建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增新時代會計核算實踐應(yīng)用
  
  1.《增值稅會計處理規(guī)定》出臺的背景與新舊銜接
  
  2.會計結(jié)轉(zhuǎn)收入是否所得稅也要確認(rèn)收入？
  
  3.會計不結(jié)轉(zhuǎn)收入是否所得稅也要結(jié)轉(zhuǎn)收入？
  
  4.是否開具發(fā)票就要確認(rèn)企業(yè)所得稅收入？
  
  5.會計結(jié)轉(zhuǎn)收入是否一定要計提增值稅？
  
  6.建筑施工、房產(chǎn)業(yè)如何設(shè)置會計科目？設(shè)置會計科目要考慮哪些問題？
  
  7.建筑企業(yè)設(shè)置“工程施工”“工程結(jié)算”與否對于增值稅核算有何影響？
  
  8.建筑企業(yè)期初“應(yīng)交營業(yè)稅”余額如何賬務(wù)調(diào)整？
  
  9.房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”要不要區(qū)分含稅與否？
  
  10.簡易計稅及小規(guī)模納稅人 “應(yīng)交稅費”科目下如何設(shè)置？如何反映預(yù)繳稅款、抵扣稅款、減免稅款？
  
  11.建筑企業(yè)預(yù)繳稅款可以在不同項目之間抵減應(yīng)納稅額嗎？
  
  12.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳稅款可以在不同項目之間抵減應(yīng)納稅額嗎？
  
  13.建筑企業(yè)以及其他企業(yè)抵減銷售額的業(yè)務(wù)如何賬務(wù)處理？發(fā)票如何開具？開具增值稅專用發(fā)票還是普通發(fā)票？差額開票還是差額計稅？開兩張發(fā)票還是一張發(fā)票？
  
  14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款抵減銷售額可以包括哪些拆遷補(bǔ)償費？
  
  15.集團(tuán)公司拿地項目公司辦證票據(jù)在集團(tuán)公司票據(jù)是否有效？
  
  16.進(jìn)項稅額抵扣情況發(fā)生改變的賬務(wù)處理
  
  17.月末轉(zhuǎn)出多交增值稅和未交增值稅的賬務(wù)處理
  
  18.交納增值稅的賬務(wù)處理（含交納當(dāng)月應(yīng)交增值稅的賬務(wù)處理、交納以前期間未交增值稅的賬務(wù)處理、預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理、減免增值稅的賬務(wù)處理）
  
  19.增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費用抵減增值稅額的賬務(wù)處理
  
  20.請問樊老師：建筑業(yè)一般計稅的項目，增值稅納稅申報表申報時在同時有進(jìn)項稅額和預(yù)繳2%的增值稅時，先要抵扣進(jìn)項稅額，進(jìn)項稅額足夠大時預(yù)繳的增值稅只能在附表四顯示，進(jìn)項稅額抵扣完后才能抵扣預(yù)繳的稅金，這樣就會有一種結(jié)果，當(dāng)項目完工后進(jìn)項稅額全部抵扣，而預(yù)繳的增值稅有一部分不能抵扣，**后項目注銷時多預(yù)繳的增值稅怎么處理，是抵扣別的項目還是退稅？
  
  第四部分、現(xiàn)場咨詢答疑
  
  【時間地點】時間：7月20-21日周四周五；
  
  地點：天湖賓館（成都市金牛區(qū)五丁路17號，一環(huán)路白馬寺路口）
  
  【收費標(biāo)準(zhǔn)】1980元/人（培訓(xùn)、資料、場地、咨詢、錄音）
  
  企業(yè)年卡：8800元一年，一年服務(wù)期內(nèi)每月均至少一堂課、每堂課企業(yè)均可安排兩人參加，每堂課提前兩周告知會員單位，方便會員安排時間人員！
  
  2017年企業(yè)會員資料另附！
  
  【聯(lián)系電話】李老師
  
  郵箱：[email protected]

  查看全文↓ 2019-06-14 00:19:02

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅?營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  一、房地產(chǎn)開發(fā)商都需要繳納哪些稅1.契稅建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。2.營業(yè)稅自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計繳營業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動產(chǎn)的5％稅率計繳營業(yè)稅。3.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加在繳納營業(yè)稅的同時，應(yīng)以實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和3％的教育費附加。城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。4.城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額計繳。年應(yīng)納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。5.房產(chǎn)稅

  全部5個回答>
• 問 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅
  答

  （一）納稅人根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)擁有房屋產(chǎn)權(quán)按規(guī)定要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。（二）計算口徑根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅
  答

  一、自建自用房銷售。自建自用不繳納營業(yè)稅。自建銷售需要繳納建筑業(yè)營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。自建建成自用的時候不交，以后出售或者轉(zhuǎn)讓的時候要繳納2道營業(yè)稅，即3%的建筑營業(yè)稅+5%的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營業(yè)稅。建筑業(yè)，屬于在中華人民共和國境內(nèi)從事應(yīng)稅勞務(wù)的行為，依法應(yīng)繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅率為3%。具體是指：建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)。1． 自建自用建筑物，其自建行為不是建筑業(yè)的征稅范圍；2． 出租或者投資入股的自建建筑物，不是建筑業(yè)的征稅范圍；3． 管道每期集資費（初裝費）業(yè)務(wù)應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。自建不動產(chǎn)銷售，按全額計算繳納轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營業(yè)稅。建筑業(yè)營業(yè)稅的計算需要確定計稅價格=營業(yè)成本（或者工程成本）×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）例子：某房地產(chǎn)開發(fā)公司自建同一規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)的商品房5棟，工程總成本為15880萬元；銷售自建商品房3棟，取得銷售收入28600萬元；另將其中的2棟作為辦公樓。當(dāng)?shù)匾?guī)定的建筑業(yè)利潤率為10%,則該公司上述業(yè)務(wù)營業(yè)稅的計算：銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=28600×5%自建行為按“建筑業(yè)”計算營業(yè)稅=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5二、銷售商品房。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》：銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%。2015年3月30日，財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)交哪些稅？營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
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  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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• 問 營改增后房屋中介公司交什么稅?營改增后房地產(chǎn)企業(yè)要繳納的稅有哪些
  答

  要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?

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