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• 148****2293

  計(jì)算容積率的時候，地下面積是不計(jì)算的，地上建筑全部建筑面積都應(yīng)記入容積率計(jì)算中。
  呵呵 還要怎么詳細(xì)啊，只要是地下的面積，無論你是做停車場、人防、儲藏室、設(shè)備機(jī)房等等任何用途，在規(guī)劃中都是不計(jì)算容積率的。
  地上的全部建筑面積，包括住宅、商業(yè)、設(shè)備用房、幼兒園等等，只要是符合建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，在規(guī)劃中都要記入容積率計(jì)算中。

  查看全文↓ 2019-06-13 22:07:56
• 145****6692

  計(jì)容建筑面積即計(jì)算容積率部分的建筑面積。
  
  具體有以下幾點(diǎn)：
  
  1.建筑面積=計(jì)容面積+不計(jì)容面積。
  
  2.不計(jì)容面積按照各地方規(guī)劃部分的規(guī)定，各地稍有不同。重慶地區(qū)地下車庫及與車庫有關(guān)的設(shè)備用房就可以不計(jì)容?？梢宰鳛楣簿G地使用的架空層面積也可不計(jì)容等等。
  
  3.與使用面積及使用率計(jì)算有直接關(guān)系。因應(yīng)國家地區(qū)不同，其定義和量度標(biāo)準(zhǔn)未必一致。建筑面積一般大于使用面積。建筑面積是建設(shè)工程領(lǐng)域一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是國家宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)之一。建筑面積是指建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)外圍水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實(shí)物量指標(biāo)。
  
  4.計(jì)容建筑面積定義：即等于規(guī)劃建筑用地面積*計(jì)算容積率，小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和！一般情況下，計(jì)容面積小于等于建筑面積，半地下室算一半計(jì)容面積，無產(chǎn)權(quán)地下室不計(jì)算計(jì)容面積。

  查看全文↓ 2019-06-13 22:07:53
• 138****6412

  簡單點(diǎn)說：
  計(jì)容面積就是能夠?qū)懙椒慨a(chǎn)證上的面積，是房屋正常的產(chǎn)權(quán)面積。
  不計(jì)容是指可以使用但不能計(jì)做產(chǎn)權(quán)部分的面積。
  針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)容面積一般情況下可以理解為地上建筑面積，不計(jì)容面積可以理解為地下部分和其他不計(jì)入容積率指標(biāo)的面積（比如地下車庫等）
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  查看全文↓ 2019-06-13 22:07:50
• 155****1754

  **近，新華社、新華每日電訊一同發(fā)文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，將公攤面積的討論推上了風(fēng)口浪尖，文中追問：
  
  
  
  “既然國際上基本都是按套內(nèi)面積計(jì)算房價,為何我國計(jì)算房價、物業(yè)費(fèi)等都要包括占比頗高的公攤面積?職能部門治理房地產(chǎn)行業(yè)亂象之時,能否回應(yīng)公眾關(guān)于公攤面積亂象的關(guān)切?”
  
  
  
  
  
  這個引來新華社專門發(fā)文怒斥的“公攤面積”到底是個什么東西？
  
  
  
  買房子有公攤面積，全世界唯有中國。一百平方的房子，實(shí)際上只有70平，甚至有些還不到。
  
  
  
  
  
  一.有效的降低了“房價”
  
  
  
  如此具有中國特色的公攤面積，自然是無法在別國找到先例的。歐美國家一般都是按“室內(nèi)面積”來計(jì)算房價，比方說美帝某個住宅樓的某套房的“室內(nèi)面積”有一百平方，房價折合成RMB是一百萬，那么單位房價就是一萬元/平方。
  
  
  
  而國內(nèi)的開發(fā)商一看按照國際通行的計(jì)算方式來換算，自己的房價簡直高的可怕，為了避免惹得天怒人怨，創(chuàng)造出了“建筑面積”這一概念，以此來計(jì)算房價。
  
  
  
  
  
  在眾多的樓市數(shù)據(jù)中，這些房價通過一系列包裝，全部大幅縮水。所以，通過“公攤”這個概念，我國在國內(nèi)統(tǒng)計(jì)房價時，通過“建筑面積”這個基數(shù)，不動聲色之間便大幅拉低了房價，于是樓市就在政府和開發(fā)商合力粉飾出的太平之中，繼續(xù)一路高漲。
  
  
  
  二.利用公攤這個概念，可以更好的無中生有。
  
  
  
  關(guān)于公攤面積，還有一個很老的梗，可能大家都聽過：
  
  
  
  每一個小區(qū)的所有房子的公攤面積加起來，一定會超過這個小區(qū)的實(shí)際公攤面積。
  
  
  
  大概這就是所謂的1+1＞2了吧。

  查看全文↓ 2019-06-13 22:07:47
• 156****8693

  之前我們在入門篇介紹了瑣碎但重要的知識點(diǎn), 接下來在進(jìn)階篇就會系統(tǒng)性的介紹收并購的一般工作流程和六大基本功了.
  
  這一節(jié)先簡單概述一下。
  
  
  
  
  
  收并購的一般工作流程。
  
  
  
  
  
  
  第一步、你會從各種渠道接到項(xiàng)目信息，你領(lǐng)導(dǎo)那里，同事那里，金融機(jī)構(gòu)那里，中介朋友那里.
  
  
  
  如何快速從里面篩選出有效信息，是考驗(yàn)功力的，光這個都值得單獨(dú)寫一篇。
  
  
  
  這里就只簡單說下我的判斷標(biāo)準(zhǔn)：
  
  
  
  第一看推薦人，層次越高的人（比如你們公司老板）推薦的，一定越靠譜。經(jīng)理級別及以下推薦的，成功率很低。能有地的人，而且這個地還具備可開發(fā)條件，而且還有一定的規(guī)模，都不是普通人；
  
  
  
  第二是能否見到土地方，如果需要出具資金證明，或收購意向函才能去見的，可以先pass了；
  
  
  
  第三是有大致出售想法和報價的，那種自己都沒想清楚怎么賣，完全開放的，成功率很低；
  
  
  
  第四是國有企業(yè)或上市公司項(xiàng)目，如果不能對接到話事人，成功率也很低。
  
  
  
  以上四條是我認(rèn)為**重要的，至于項(xiàng)目本身的位置和好壞，還在其次。
  
  
  
  至于為什么是這四條，沒有為什么，就是經(jīng)驗(yàn)。
  
  
  
  做投資切忌來一個項(xiàng)目信息就盲目的跟，分清主次區(qū)別對待是基本要求，那種別人說一個事情就當(dāng)真，去理發(fā)店經(jīng)常被忽悠辦卡的，基本干不了投資。
  
  
  第二步不是去看地，而是查項(xiàng)目位置、周邊售價和去化。
  
  
  
  同時找對方要齊資料，包括用地指標(biāo)、證照、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)和瑕疵，查下網(wǎng)上的相關(guān)新聞等等。
  
  
  
  問對方大致的交易方式和對價。
  
  
  
  信息基本具備，就需要做一個靜態(tài)測算，俗稱“盤大帳”，這整個過程大概耗時一天。
  
  
  
  第三步靜態(tài)測算還ok, 就應(yīng)該去實(shí)地考察了
  
  
  
  同時和轉(zhuǎn)讓方會面接洽，索要更詳細(xì)的資料，擬定交易方案，起草合同。
  
  
  
  
  這里建議是，先寫一個“核心商務(wù)條款”的東西給對方，雙方就對價、支付節(jié)點(diǎn)、交易前提條件等**核心的東西達(dá)成一致，再撰寫完整版合同。否則雙方很容易在開始就陷入對合同細(xì)節(jié)的爭論中，費(fèi)力不討好。
  
  
  
  第四步、待交易方案和合同核心商務(wù)條款達(dá)成一致，就可以做詳細(xì)的動態(tài)測算，做立項(xiàng)報告，完成投資上會審批工作。
  
  
  
  第五步、上會通過后，雙方就會進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的收購階段。
  
  
  
  一般會先簽框架協(xié)議，共管一部分誠意金。
  
  
  
  在共管誠意金后，受讓方會派律師、會計(jì)師對項(xiàng)目公司及目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，有時還需要請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對股權(quán)價值進(jìn)行評估。
  
  
  
  第六步、盡職調(diào)查完成后，雙方會再簽署一個正式的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，按照協(xié)議內(nèi)容，該付錢付錢，該轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)股。
  
  
  
  第七步、**后是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)、資料移交、土地移交。這些統(tǒng)稱為交割，交割完，整個收購過程就算完成了。
  
  
  
  第八步、收購?fù)瓿珊?，有些公司的投資部門還會進(jìn)行投后管理，主要包括：
  
  
  
  履約管理（合同里有哪些核心條款，是不是都達(dá)到了，是不是該付款了，對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行提示，對可能的違約進(jìn)行風(fēng)險提示，真的違約了怎么處理等等——履約管理很重要，不可或缺，缺了會出事。）

  查看全文↓ 2019-06-13 22:07:43

相關(guān)問題

• 問 住宅面積哪些計(jì)容,哪些不計(jì)容
  答

  計(jì)容建筑面積意思就是：即等于規(guī)劃建筑用地面積*計(jì)算容積率，小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和。計(jì)容面積小于等于建筑面積，半地下室算一半計(jì)容面積，無產(chǎn)權(quán)地下室不計(jì)算計(jì)容面積。計(jì)算規(guī)則：1.計(jì)容建筑面積=小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和。計(jì)算容積率面積= 規(guī)劃條件容積率X規(guī)劃建筑用地面積。規(guī)劃建筑用地面積應(yīng)等于或小于總地圖用地面積,建成后項(xiàng)目容積率也只能等于或小于規(guī)劃條件容積率?？偨ㄖ娣e=地上建筑面積（計(jì)容積率面積）+地下建筑面積（不計(jì)容積率面積）。地上建筑面積= 計(jì)容積率地上建筑面積+不計(jì)容積率地上建筑面積一般情況下可以出售的總建筑面積指的就是計(jì)容積率地上建筑面積,還包括可以申報產(chǎn)權(quán)的部份地下建筑。面積(車庫或停車位)。計(jì)容地上建筑面積=地上建筑面積-不計(jì)容積率的地上建筑面積（底層架空綠化公共服務(wù)空間）+特殊多倍計(jì)容積率的面積（層高超高建筑）。

  全部4個回答>
• 問 住宅面積哪些計(jì)容,哪些不計(jì)容?建筑面積和總計(jì)容面積有什么聯(lián)系?
  答

  1）突出外墻的構(gòu)件、配件、附墻柱、垛、勒腳、臺階、懸挑雨篷、墻面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面等。2）用于檢修、消防等室外爬梯。3）層高2.2m以內(nèi)設(shè)備管道層、貯藏室、設(shè)計(jì)不利用的深基礎(chǔ)架空層及吊腳架空層。4）建筑物內(nèi)操作平臺、上料平臺、安裝箱或罐體平臺；沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、花架、涼棚等。5）獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道等構(gòu)筑物。6）單層建筑物內(nèi)分隔單層房間，舞臺及后臺懸掛的幕布、布景天橋、挑臺。7）建筑物內(nèi)寬度在300mm以上的變形縫、沉降縫。3、計(jì)算公式：所謂計(jì)容面積，就是計(jì)算容積率面積，一般情況下：計(jì)容建筑面積=小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和。計(jì)算容積率面積= 規(guī)劃條件容積率X規(guī)劃建筑用地面積計(jì)容地上建筑面積=地上建筑面積-不計(jì)容積率的地上建筑面積（底層架空綠化公共服務(wù)空間）+特殊多倍計(jì)容積率的面積（層高超高建筑）

  全部5個回答>
• 問 計(jì)容面積與不計(jì)容面積是什么？
  答

  根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，容積率計(jì)算需考慮總建筑面積和用地面積之比。計(jì)容面積通常指具備使用功能的建筑面積，如住宅、商鋪等；不計(jì)容面積則包括一些輔助設(shè)施、服務(wù)空間等，它們雖占用空間，但不計(jì)入容積率。

  全部3個回答>
• 問 計(jì)容面積和建筑面積的區(qū)別
  答

  建筑面積包含計(jì)容積率建筑面積與非計(jì)容積率建筑面積。計(jì)容積率建筑面積一般不包括地下建筑面積,公用設(shè)施面積及用于公用交通活動場所的部分建筑面積.(如地下停車場;配電房;水泵房;騎樓下的架空層等)。計(jì)容建筑面積：計(jì)容建筑面積=小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和1. 所謂計(jì)容面積,就是計(jì)算容積率面積,一般情況下:計(jì)算容積率面積= 規(guī)劃條件容積率X規(guī)劃建筑用地面積注:規(guī)劃建筑用地面積應(yīng)等于或小于總地圖用地面積,建成后項(xiàng)目容積率也只能等于或小于規(guī)劃條件容積率2. 總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積3. 地上建筑面積= 計(jì)容積率地上建筑面積+不計(jì)容積率地上建筑面積一般情況下可以出售的總建筑面積指的就是計(jì)容積率地上建筑面積,還包括可以申報產(chǎn)權(quán)的部份地下建筑面積(車庫或停車位)建筑面積：是地產(chǎn)名詞，與使用面積及使用率計(jì)算有直接關(guān)系。因應(yīng)國家地區(qū)不同，其定義和量度標(biāo)準(zhǔn)未必一致。建筑面積一般大于使用面積。建筑面積是建設(shè)工程領(lǐng)域一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是國家宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)之一。建筑面積是指建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)外圍水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實(shí)物量指標(biāo)。

  全部3個回答>
• 問 計(jì)容建筑面積怎么算
  答

  地上建筑面積是計(jì)算容積率的面積,其中需要注意的有半地下室的計(jì)算方法、頂層閣樓的計(jì)算方法、陽臺的計(jì)算方法、高層高的計(jì)算方法等,根據(jù)是否住宅、辦公、 商業(yè)等均有所不同

  全部3個回答>