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• 135****0439

  租賃合同無效就是房租協(xié)議沒有效力，也就是說沒辦法租房或出租房屋。

  查看全文↓ 2019-06-13 13:28:50
• 156****0393

  作為當事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權利義務關系的協(xié)議，直接影響當事人的利益。在現(xiàn)實中 ，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時關注更多的是租金、支付時間等事項，卻忽略了一些不常見的問題。而正是由于對這些問題約定不明，往往導致租賃糾紛產生。
  按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規(guī)定，房屋租賃合同確認無效后，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應盡職調查，避免簽訂無效合同。以下介紹幾種常見的無效合同。
  1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。
  案例 某房產公司將大廈出租給某公司，雙方約定了租期、租金及違約條款。承租方進入后對大廈進行了裝修。幾個月后 ，承租方以《租賃合同》無效為由，起訴至法院，要求房產公司返還其已經收取的房租，及該款項的同期銀行貸款利息，并賠償其損失 。經查，房產公司系大廈的建設單位，該大廈尚未辦理整體驗收手續(xù)。另外消防支隊同意大廈投入使用，但《建筑工程消防驗收合格意見書 》未簽發(fā)。法院認為，依照我國《建筑法》的規(guī)定，工程未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件 ；房產公司將房屋出租給時，沒有辦理消防驗收手續(xù)，承租方對房屋進行裝修后，也未辦理消防驗收手續(xù)，根據(jù)我國 《消防法》的規(guī)定，消防未經驗收或者驗收不合格的，不得使用，因此房產公司將大廈出租行為，違反了《消防法》的規(guī)定。依據(jù) 《合同法》的規(guī)定，違反法律強制性規(guī)定的合同無效，雙方簽訂的《租賃合同》違反了《建筑法》和《消防法》的強制性規(guī)定 ，應認定為無效。
  根據(jù)我國《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，人民法院確認合同效力時，應當以全國人大及其常委會制訂的法律和國務院制訂的行政法 規(guī)為依據(jù)。由于《租賃合同》違反了上述兩部法律的強制性規(guī)定，當然無效。現(xiàn)實中，房屋未經驗收或驗收不合格就入住的情況很多 ，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無效合同風險，承租方除盡職調查外，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己一方權益。
  2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。
  這里定義的違章房屋是指未經主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋，這種情況不但違反了《土地管理法》、《城市房地產管理法》相關規(guī)定，而且侵害了他人或國家的土地使用權 ，不能取得建筑物的合法所有權；二是已取得土地使用權，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、施工許可證等相關批準文件的情況下擅 自建造房屋。這種情況下，建造人違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》的強制性規(guī)定，因此該房屋用于出租，則簽訂的租合同因違反法律 強制性規(guī)定而歸于無效。雖然現(xiàn)實中這兩種情況下，建造人可能通過補辦相關手續(xù)后，還可以取得建筑物的合法所有權，但租賃合同雙方畢竟 要承擔無效合同的風險；三是違反土地使用權出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國的《土地管理法》、 《城市房地產管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地用途都有嚴格的規(guī)定，實踐中違反土地用途的 約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產市場，這種租賃合同當然認定無效。
  依據(jù)我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，未依法取得房屋所有權證件的；屬于違法建筑的房屋不得出租。 違章房屋的建造人不能取得所有權，因此也不能享有合法的使用權。違章房屋出租，作為承租一方防范的唯一辦法就是租賃前認真查看出 租人的房產證照，沒有產權證或與產權證登記不符的房屋不能租賃。當然，個別承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的 ，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，或要求出租方提供擔保，但這種風險未必能規(guī)避。
  3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。
  《城市房屋拆遷管理條例》第12條規(guī)定：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：(三)租賃房屋。因《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規(guī)，該條為強制性規(guī)定 ，因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。
  律師意見：承租人在簽訂租賃合同時，應對該區(qū)域動遷情況進行調查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經濟損害。

  查看全文↓ 2019-06-13 13:28:45
• 155****9965

  一、在哪些情形下房屋租賃合同無效
  目前我國認定合同無效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。由于社會活動的復雜多樣，《民法通則》和《合同法》對于合同效力的認定僅僅是規(guī)定了認定標準，但涉及到具體的合同，還需要結合相關司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來認定。下面主要就可能導致房屋租賃合同無效的情形進行分析：
  (一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：
  1、無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同;
  2、限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。
  (二)因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務租賃合同無效：
  1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續(xù)的，人民法院應當認定有效：
  (1)未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋;
  (2)未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑;
  (3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;
  (4)必需經由公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋;
  2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。
  3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。
  4、房屋轉租的無效情形：承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
  二、房屋租賃合同無效怎么辦
  如果遇到上述緣由導致合同無效，當事人是否智能忍氣吞聲?當然不是，解決方式如下：
  (一)房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
  (二)承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
  (三)出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
  不管是買房還是租房，其實都是可能出現(xiàn)簽訂的相關協(xié)議或合同無效的情況，自然因為情況不同，那么之后處理也就不一樣。但對于當事人來講，在出現(xiàn)房屋租賃合同無效的時候，一定要積極的采取措施來處理，避免因為合同無效，給自身利益造成更多的損失。

  查看全文↓ 2019-06-13 13:28:37
• 151****8549

  房屋租賃合同效主要原： 　　（）簽訂合同主體適格致使房屋租賃合同效： 　　
  （二）租賃房屋符合律規(guī)定或者合同約定致使服務租賃合同效： 　　
  1、違違章建筑租賃合同效； 　　
  2、房屋租賃期限：房屋租賃期限超20超部效 　　
  3、共房屋效：共房屋租共間沒特別約定情況應經其共同意否則所訂租賃合同共予追認情況認定效 　　
  4、承租未經租同意擅自房屋轉租租主張承租與承租簽訂轉租合同效 　　
  二、租房合同確認效按照效合同處理原則房客申請退房房租租賃恢復簽訂租房合同前狀態(tài)房客應房屋恢復租前狀

  查看全文↓ 2019-06-13 13:28:24

相關問題

• 問 無產權證的房租轉租賃合同有效嗎?請問房屋租賃合同無效情形有哪些?
  答

  一、在哪些情形下房屋租賃合同無效目前我國認定合同無效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。由于社會活動的復雜多樣，《民法通則》和《合同法》對于合同效力的認定僅僅是規(guī)定了認定標準，但涉及到具體的合同，還需要結合相關司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來認定。下面主要就可能導致房屋租賃合同無效的情形進行分析：(一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：1、無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同;2、限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。(二)因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務租賃合同無效：1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續(xù)的，人民法院應當認定有效：(1)未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋;(2)未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑;(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;(4)必需經由公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋;2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。4、房屋轉租的無效情形：承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。二、房屋租賃合同無效怎么辦如果遇到上述緣由導致合同無效，當事人是否智能忍氣吞聲?當然不是，解決方式如下：(一)房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。(二)承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。(三)出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。不管是買房還是租房，其實都是可能出現(xiàn)簽訂的相關協(xié)議或合同無效的情況，自然因為情況不同，那么之后處理也就不一樣。但對于當事人來講，在出現(xiàn)房屋租賃合同無效的時候，一定要積極的采取措施來處理，避免因為合同無效，給自身利益造成更多的損失。

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• 問 無產權證的房租轉租賃合同有效嗎?請問房屋租賃合同無效情形有哪些?
  答

  （一）房屋租賃合同是租賃合同中的一種。我們可以根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條內容如下：1、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。2、房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。3、承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。（二）同時，我們可以根據(jù)《合同法》第二百二十四條，內容如下：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。1、如果出租人交付的房屋狀況與約定不符，這要看雙方在合同中的約定；2、如果雙方約定物業(yè)管理費由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費；3、租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價；4、物業(yè)管理費則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經營活動為所有業(yè)主、租戶提供服務所收取的費用，二者不是一個法律關系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權要求承租人支付物業(yè)管理費。

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• 問 請問無產權證的房租轉租賃合同有效嗎?
  答

  無房產證的房屋租賃合同是否有效要看合同簽約主體是否對房屋擁有處置權，如果是跟房屋所有人簽訂的租賃合同，房子沒證不影響租賃合同生效。如果是跟無權處置房屋的人簽署的房屋租賃合同，要區(qū)分情況看合同是否有效，如果是簽約人得到所有者的授權或事后認可，就有效，反之則無效

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• 問 無產權證的房租轉租賃合同有效嗎?沒有房屋產權證是否影響房屋租賃合同效力?
  答

  沒有辦理房產證簽的門面租賃合同有效：　　1、 在房屋剛竣工驗收但尚未辦理產權證的情形下，房屋所有權人要隔相當時間才能成為所有權證持有人。在此期間，如果不允許租賃，則不利于提高社會資源的利用效率，違背鼓勵交易的市場經濟原則。顯然，所有權人具有房屋所有權但未取得房屋所有權證。從不動產登記發(fā)證的法律制度的發(fā)展來看，登記發(fā)證是為了將物權進行公示，無證的物權只不過不能對抗有證的第三人，未辦理產權證并不影響所有人對物的所有權。而且，行政機關的登記發(fā)證行為只是一種行政管理行為，與物的所有權沒有聯(lián)系?！　?、 《城市房地產管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！币虼?，只有房屋所有權人才是租賃房屋合法主體。而《合同法》第212條規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。該條文并未對出租人加以限定，應該說凡對標的物享有合法的使用收益權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用?！逗贤ā返?1條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”《合同法》第228條還規(guī)定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”可以看出，出租人是否為租賃物的所有人或使用權人，不影響租賃合同的效力，而對于權屬并無爭議，只是因為時間問題暫時未取得產權證的房屋出租，更沒有無效的理由。因此，如果房屋租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，不損害國家、集體和他人利益，應為有效合同。當事人應當按照合同的約定或者法律的規(guī)定全面履行自己的義務。　　3、 《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，未依法取得房屋所有權證的房屋，不得出租。但是《合同法》頒布之后，合同是否有效，應當以法律的規(guī)定為準。**高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》，進一步明確：《合同法》實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此，該條款不能作為合同無效的根據(jù)。

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• 問 ??我想要問下無產權證的房租轉租賃合同有效嗎?
  答

  1、建設部《城市房屋租賃管理辦法》第6條進一步明確，未依法取得房產證的房屋，不得出租。2、隨著房屋租賃市場的成熟，現(xiàn)在有些地方已經承認沒有取得房屋產權的房屋可以用于出租，但成立的條件就是房屋所有人必須取得房屋合法的權屬證明。故有些地方承認只要取得合法房屋權屬證明的，與承租人簽訂的房屋租賃合同也是有效的，其簽訂的房屋租賃合同內容是受法律保護的。3、因此，出租人或者承租人面對沒有產權的房屋，可以通過當?shù)氐姆康禺a管理部門詢問，落實沒有房屋產權的房屋是否可以出租或承租。

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