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• 148****4746

  買(mǎi)房注意事項(xiàng) 購(gòu)房過(guò)程中涉及的法律問(wèn)題 作為購(gòu)房者來(lái)講，是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問(wèn)題，就是說(shuō)先得安居才能樂(lè)業(yè)，所以，對(duì)于老百姓來(lái)講買(mǎi)一套稱(chēng)心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問(wèn)題。
  但是在購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)是如果購(gòu)房者比較謹(jǐn)慎，對(duì)于購(gòu)房的知識(shí)比較了解，很多問(wèn)題是可以避免的。
  個(gè)人在購(gòu)房中，大體上分三個(gè)階段。 第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶(hù)型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些**基本的了解。
  這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開(kāi)發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。 第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷(xiāo)售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。
  第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 具體講，涉及到一些法律問(wèn)題。 第一，如何閱售樓書(shū)。售樓書(shū)通常是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書(shū)的時(shí)候，首先要注意售樓書(shū)中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。
  為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)、核對(duì)，核對(duì)這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。
  其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書(shū)的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購(gòu)買(mǎi)。
  閱讀中要明確售樓書(shū)中廣告的信息，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說(shuō)明，比如說(shuō)多少多少分鐘的車(chē)程，10分鐘的車(chē)程、5分鐘的車(chē)程來(lái)說(shuō)明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車(chē)程和10分鐘車(chē)程的伸縮性就非常大了，你是開(kāi)的小轎車(chē)還是公共汽車(chē)，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車(chē)程確定地段的位置，這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告。

  查看全文↓ 2019-06-13 09:19:39
• 133****5102

  在購(gòu)房時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題：
  1、基本的“五證”齊全。
  一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
  2、使用規(guī)范的合同文本。
  一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
  3、相關(guān)證明文件有效。
  如果是買(mǎi)期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi);買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否一致。
  4、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。
  對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買(mǎi)房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
  5、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。
  所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
  6、檢查房屋質(zhì)量。
  在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。
  7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。
  一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺(jué)得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。
  對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。可參考：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 09:19:30
• 155****0129

  一：投資商（屬于哪家公司建筑），了解房屋的質(zhì)量。
  二：公共面積
  三：地段：是否有上升空間和環(huán)境
  

  查看全文↓ 2019-06-13 09:19:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)房須知道哪些事
  答

  1.根據(jù)自己實(shí)際家庭收入量力而為買(mǎi)了房子并不意味著生活質(zhì)量就有了保障，相反，每月需要還的房貸很大程度上影響了你的生活質(zhì)量。房貸到底應(yīng)該占家庭收入的比例是多少，并不能一概而論。**好以可支配收入的儲(chǔ)蓄能力來(lái)定義，況且收入和開(kāi)支都可能發(fā)生變化。如果無(wú)法計(jì)算清楚，建議房貸**好占家庭收入的30%，這樣可以保證高質(zhì)量的生活;50%的比例可以保證生活基本質(zhì)量;如果比例再大，生活質(zhì)量就會(huì)大打折扣。2.不要被房?jī)r(jià)數(shù)字忽悠你要買(mǎi)的房子的價(jià)格決定了你目前的開(kāi)支，后續(xù)的月供，以及房子的裝修等。開(kāi)發(fā)商給出的價(jià)格，往往不外采取的是先加價(jià)后優(yōu)惠，直接限定房源的優(yōu)惠，**或贈(zèng)送的優(yōu)惠、提供裝修標(biāo)準(zhǔn)等。其實(shí)，這些成本早已被開(kāi)發(fā)商計(jì)入到房?jī)r(jià)中了。3.惡補(bǔ)買(mǎi)房知識(shí)后再買(mǎi)房買(mǎi)房不是兒戲，里面的門(mén)道頗多，不能只聽(tīng)售樓員的一面之詞。如果對(duì)相關(guān)知識(shí)一知半解，很容易吃虧而不自知。因此在買(mǎi)房之前了解買(mǎi)房知識(shí)，才能減小買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)。4.開(kāi)發(fā)商信譽(yù)很重要實(shí)力不強(qiáng)，信譽(yù)有問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商請(qǐng)謹(jǐn)慎選擇。如果想放心，那就選擇具有一定品牌影響力的開(kāi)發(fā)商，這樣無(wú)論是硬件還是軟件都能可靠一些。5.全款買(mǎi)房需謹(jǐn)慎大家會(huì)經(jīng)?？匆?jiàn)一些樓盤(pán)回答出全款優(yōu)惠的活動(dòng)，全款或許優(yōu)惠力度大，但是相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也大。買(mǎi)現(xiàn)房選擇一次性付清的風(fēng)險(xiǎn)還小一些，如果是期房就真的要慎重了。6.戶(hù)型真的很重要我們一般對(duì)好的戶(hù)型的理解是“戶(hù)型方正、南北通透”，因?yàn)檫@兩項(xiàng)決定了室內(nèi)的溫度和亮度，從而決定了我們生活的環(huán)境。或許一些不好的戶(hù)型會(huì)有更優(yōu)惠的折扣，但是為了今后幾十年的生活質(zhì)量，買(mǎi)房子時(shí)還需考慮清楚。7.不同高度的住宅，好樓層是不一樣的因?yàn)檫@其中要考慮樓間距的因素，另一方面，好的樓層價(jià)格也會(huì)貴一些。一般而言，6層的房子多數(shù)3-4層**貴;12層的房子，7-8層**貴;18層的房子，13-16層**貴;25層的房子，18-23層**貴。相應(yīng)的，這些貴的樓層住起來(lái)的體驗(yàn)會(huì)好一些。8.交通成本少并不等于交通便利一般而言，開(kāi)發(fā)商對(duì)交通便利的定義是周邊有地鐵、高速等，但并不是項(xiàng)目周邊有這些就萬(wàn)事大吉，也請(qǐng)考慮一下交通成本。交通成本包括經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本，如果是把時(shí)限放寬10年，你計(jì)算一些，或許花在路上的時(shí)間和金錢(qián)并不會(huì)因?yàn)橛械罔F而有所節(jié)約。9.不要沖動(dòng)下定下定金時(shí)應(yīng)注意明確所構(gòu)房屋的具體位置、面積、價(jià)格;明確簽正式買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)間;明確定金數(shù)額和交付時(shí)間;明確定金返還形式。同時(shí)，購(gòu)房者不要僅僅根據(jù)樣板間作出主觀判斷，還應(yīng)充分考慮實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的環(huán)境、布局的差異。10.簽合同要仔細(xì)首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”，使用規(guī)范的合同文本，查驗(yàn)有關(guān)證明文件，買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定，買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限，簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題，簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)，注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，注意約定違約責(zé)任等。

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• 問(wèn) 誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  總建筑面積的計(jì)算需要查詢(xún)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則》，計(jì)算規(guī)則中規(guī)定了哪些構(gòu)件該計(jì)算建筑面積，哪些構(gòu)件不該計(jì)算建筑面積。

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• 問(wèn) 誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)如何退取住房公積金？
  答

  住房公積金是可以取走。準(zhǔn)備資料：首先要準(zhǔn)備原單位退休證明，個(gè)人身份證、戶(hù)口本。詳細(xì)原因：本人攜帶單位退休證明，個(gè)人身份證、戶(hù)口本到單位辦理住房公積金所在的公積金管理中心辦理；工作人員會(huì)對(duì)你提交的材料進(jìn)行審核，確認(rèn)無(wú)誤，會(huì)叫你去繳納公積金的銀行創(chuàng)口辦理公積金儲(chǔ)蓄卡（公積金中心有銀行窗口）；材料審核一般是五個(gè)工作日，審核通過(guò)可以直接到公積金管理中心提取。總結(jié)：住房公積金可以取出來(lái),本人到所在的住房公積金管理處問(wèn)他們現(xiàn)在如果提取住房公積金需要那些手續(xù),但前提是本人的住房公積金得交夠1年以上。

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• 問(wèn) 建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收資料包括哪些誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)？
  答

  建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理檢查記錄包括：1.現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度：主要是圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底、技術(shù)交底、施工組織設(shè)計(jì)編制與審批程序、質(zhì)量預(yù)控措施、質(zhì)量檢查制度、各工序之間交接檢查制度、質(zhì)量獎(jiǎng)懲制度、質(zhì)量例會(huì)制度和質(zhì)量問(wèn)題處理制度等。2.質(zhì)量責(zé)任制：施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量責(zé)任制一定要明確，要有組織機(jī)構(gòu)圖，責(zé)任明確到各專(zhuān)業(yè)，落實(shí)到個(gè)人。3.分包方資質(zhì)與對(duì)分包單位的管理制度：各專(zhuān)業(yè)承包單位的資質(zhì)要齊全，要與其承攬業(yè)務(wù)范圍相符，超出業(yè)務(wù)范圍的均要辦理特許證書(shū)。專(zhuān)業(yè)分包單位應(yīng)有自身的管理制度，總承包單位要有對(duì)包單位的管理制度。4.施工圖審查情況：查看施工圖審查意見(jiàn)書(shū)。若圖紙是分批出圖，施工圖審查可分階段進(jìn)行。5.地質(zhì)勘察資料：有勘察資質(zhì)的單位出具的地質(zhì)勘察報(bào)告，地下施工方案制定和施工組織總平面圖編制時(shí)參考等。6.施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：是分項(xiàng)工程操作的依據(jù)，是保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，承建企業(yè)應(yīng)有不低于國(guó)家質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范的操作規(guī)程等企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。但企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要有相應(yīng)的批準(zhǔn)程序，由企業(yè)總工程師、技術(shù)委員會(huì)負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)，要有批準(zhǔn)日期、執(zhí)行日期、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)及名稱(chēng)。在工程施工前要明確選用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，可以選用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。7.工程質(zhì)量檢查制度：包括三個(gè)方面的檢查，一是主要原材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)制度；二是施工過(guò)程的施工試驗(yàn)報(bào)告檢查制度；三是竣工后的抽查檢測(cè)制度。應(yīng)專(zhuān)門(mén)制訂抽測(cè)項(xiàng)目、抽測(cè)時(shí)間、抽測(cè)單位等計(jì)劃，使監(jiān)理單位、建設(shè)單位、施工單位都做到心中有數(shù)，而保證工程質(zhì)量。8.攪拌站及計(jì)量設(shè)置：主要是說(shuō)明設(shè)置在工地現(xiàn)場(chǎng)攪拌站的計(jì)量設(shè)置情況，現(xiàn)場(chǎng)攪拌的管理制度等。當(dāng)采用預(yù)拌混凝土和安裝專(zhuān)業(yè)時(shí)就沒(méi)有這項(xiàng)內(nèi)容。9.現(xiàn)場(chǎng)材料、設(shè)備存放與管理：施工單位要根據(jù)材料設(shè)備性能制定相應(yīng)的管理制度，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件建立庫(kù)房，保證材料設(shè)備的正常使用。

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• 問(wèn) ?? 購(gòu)房退稅需要哪些證件？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  1、全額房產(chǎn)稅繳款書(shū)（原件及復(fù)印件）； 2、新購(gòu)房屋房地產(chǎn)權(quán)證（原件及復(fù)印件）； 3、第一次原有住房查詢(xún)結(jié)果； 4、出售合同及購(gòu)進(jìn)新房合同<如果是預(yù)售房，還需提供房屋交接書(shū)>（原件及復(fù)印件）； 5、納稅人身份證<未成年人為出生在>（原件及復(fù)印件）； 6、戶(hù)口簿、結(jié)婚證、單身證明、出生在（原件及復(fù)印件）； 7、上海市長(zhǎng)期居住證。積分滿120分上海居住證需要提供積分通知書(shū)，如果之前居住證連續(xù)有效，必須提供派出所出具的有效連續(xù)居住證證明。（備注：派出所證明有效期限必須和居住證有效期限一致）（原件及復(fù)印件）。積分未滿120分上海居住證需提供派出所開(kāi)具的有效連續(xù)滿三年的居住證證明或老式的CW9人才類(lèi)上海居住證副聯(lián)通知書(shū)（原件）； 8、納稅人上海開(kāi)戶(hù)銀行賬號(hào)； 9、稅務(wù)機(jī)關(guān)需要納稅人提供的其他退稅材料；

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