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• 134****8798

  （一）法律效力 “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
  （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。
  （三）政策風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
  （四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2019-06-12 18:03:31
• 135****0927

  房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明,沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為,也是不受法律保護(hù)的。以沒(méi)有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無(wú)效的,但是如果雙方因此訴至法院,在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的,抵押還是有效的。

  查看全文↓ 2019-06-12 18:03:27
• 138****6005

  　　1、用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須位于同一城市，個(gè)人抵押購(gòu)房貸款不接受異地抵押物；
  　　2、不接受評(píng)估現(xiàn)值在10萬(wàn)元（含）以下的房產(chǎn)作為抵押物；
  　　3、已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等不利變現(xiàn)的情況；
  　　4、具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問(wèn)題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；
  　　5、抵押物為商品房的，房齡一般不超過(guò)20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過(guò)40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過(guò)20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過(guò)30年；
  　　6、原則上不接受閑置超過(guò)6個(gè)月的商業(yè)用房作為抵押物。

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• 問(wèn) ??買產(chǎn)權(quán)置換房有風(fēng)險(xiǎn)嗎?產(chǎn)權(quán)置換房能貸款嗎?
  答

  （一）法律效力 “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況： 1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。 2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。 3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。（四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

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• 問(wèn) ??買產(chǎn)權(quán)置換房有風(fēng)險(xiǎn)嗎?產(chǎn)權(quán)置換房能貸款嗎?
  答

  產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。只要房屋有產(chǎn)權(quán)就可以進(jìn)行正常交易。

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• 問(wèn) ??產(chǎn)權(quán)置換房能買嗎?產(chǎn)權(quán)置換房是什么意思?
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)置換的規(guī)則與分析 **近對(duì)外資并購(gòu)國(guó)有企業(yè)政策進(jìn)一步放開和明確，民營(yíng)企業(yè)加大對(duì)國(guó)有企業(yè)的收購(gòu)，社會(huì)法人產(chǎn)業(yè)資本收購(gòu)的擴(kuò)張，管理層收購(gòu)（MBO）浮出水面，國(guó)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入了操作階段。對(duì)此產(chǎn)生了種種分析和質(zhì)疑，如此紛紜的現(xiàn)象，值得探討。 結(jié)構(gòu)調(diào)整的存量與增量 國(guó)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整主要是解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是要根據(jù)國(guó)有經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的功能、作用，確定其產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)業(yè)進(jìn)退。具體明確退出哪些產(chǎn)業(yè)、退到什么程度、分幾步退、如何退？保留哪些產(chǎn)保留到什么程度、如何發(fā)揮控制力、影響力？進(jìn)入哪些產(chǎn)業(yè)、為什么要進(jìn)入、如何進(jìn)入、階段性進(jìn)入還是戰(zhàn)略性進(jìn)入、部分進(jìn)入還是全部進(jìn)入？ 產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的具體途徑，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整才能**終體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的調(diào)整意圖。產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整既可以通過(guò)存量產(chǎn)權(quán)的置換，也可以通過(guò)增量資本的擴(kuò)張。但主要應(yīng)通過(guò)存量產(chǎn)權(quán)的置換。 存量產(chǎn)權(quán)的置換是指資本總量不變，通過(guò)部分或全部產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本的退出。增量資本的擴(kuò)張是指通過(guò)資本總量的增加，改變?cè)械漠a(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。過(guò)去20年招商引資，中外合資主要做的是增量資本的擴(kuò)張。**近的招商引資已從增量資本的擴(kuò)張部分轉(zhuǎn)向存量產(chǎn)權(quán)的置換。這是將招商引資與結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合的主要方式，是一舉兩得。廣義的招商引資應(yīng)包括外資資本、民營(yíng)資本、社會(huì)法人產(chǎn)業(yè)資本和管理層資本。 存量產(chǎn)權(quán)置換的結(jié)果是國(guó)有資本的持股主體將轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)所得的資金收回，或用于還債，或用于安置職工，或用于新的投入。增量資本擴(kuò)張的結(jié)果是新增資金或資產(chǎn)注入投資的企業(yè)。兩種方式可依需要并行使用。 產(chǎn)權(quán)置換的規(guī)則 產(chǎn)權(quán)置換的規(guī)則包括限制規(guī)則、交易規(guī)則和定價(jià)規(guī)則。 限制規(guī)則是指允許部分退出的產(chǎn)業(yè)及國(guó)有企業(yè)，產(chǎn)權(quán)置換的底線是多少，即國(guó)有股權(quán)**低的持股比例是多少，余下的都是可以置換的。重要的支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)政策已有限制規(guī)則。一般競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)的置換的限制規(guī)則由持股主體視需要而定。 交易規(guī)則是指允許向誰(shuí)轉(zhuǎn)讓。有些產(chǎn)業(yè)不允許向外資轉(zhuǎn)讓，有些產(chǎn)業(yè)不允許向自然人轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的方式。如在證券市場(chǎng)公開競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓、拍賣轉(zhuǎn)讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、少量股權(quán)轉(zhuǎn)讓、控股權(quán)轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的程序。如中介機(jī)構(gòu)審計(jì)評(píng)估，律師介入，股東決定轉(zhuǎn)讓，需明確是否需經(jīng)過(guò)政府審批（為滿足公平交易的要求），是否經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。

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• 問(wèn) ??產(chǎn)權(quán)置換房是什么意思?產(chǎn)權(quán)置換房能貸款嗎?
  答

  （一）法律效力 “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況： 1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。 2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。 3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。（四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

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• 問(wèn) ??產(chǎn)權(quán)置換房能買嗎？買產(chǎn)權(quán)置換房有風(fēng)險(xiǎn)嗎?中介說(shuō)等同于商品房？
  答

  （一）法律效力 “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況： 1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。 2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。 3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。（四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

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