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• 133****4623

  當(dāng)前,業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司經(jīng)常為地下室的歸屬問(wèn)題產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象層出不窮。那么,到底地下室是不是一定歸業(yè)主所有?買(mǎi)了地下室,就真的有了產(chǎn)權(quán)了嗎?今天,小編就為您說(shuō)道說(shuō)道。根據(jù)《人民防空法》規(guī)定“城市新建民用建筑,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！币虼?大部分新建居民小區(qū)均配備有地下室。但由于法律規(guī)定的不明確,使地下室的權(quán)屬處于一種模糊狀態(tài)。
  
  關(guān)于地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)從地下室的建設(shè)、銷售、分?jǐn)傄约叭朔拦こ痰臋?quán)屬性質(zhì)等多方面來(lái)分析,而不應(yīng)從單一的或籠統(tǒng)的角度就認(rèn)為地下室的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主或開(kāi)發(fā)商所有。
  
  一般,按照傳統(tǒng)觀點(diǎn)上說(shuō),在商品房銷售時(shí),地下室中未分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于原建設(shè)單位――開(kāi)發(fā)商所有;在商品房銷售時(shí),地下室中已分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有;而地下室中人防工程的產(chǎn)權(quán),應(yīng)屬于國(guó)家所有,由政府的人民防空辦公室管理。
  
  根據(jù)各小區(qū)建設(shè)實(shí)際,參照《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)判斷,地下室權(quán)屬應(yīng)有如下兩種情況:
  
  (1)建筑層高低于2.2米的,根據(jù)《房屋測(cè)量規(guī)范》,層高在2.2米以下地下室,不計(jì)算建筑面積,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán);作為公用建筑面積,業(yè)主在購(gòu)房時(shí)已出資的。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條規(guī)定公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;”該條所指地下室建筑成本已打入房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商不能單獨(dú)議價(jià)和出售,產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。
  
  (2)防工程的地下室,有獨(dú)立使用空間,且設(shè)計(jì)用公用建筑面積的,開(kāi)發(fā)商可通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式處置。
  
  但即使開(kāi)發(fā)商將地下室出售、附贈(zèng)給業(yè)主,但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,房屋僅指“土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！倍鵁o(wú)法取得權(quán)屬證書(shū)。根據(jù)該法第三十七條規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。故為業(yè)主取得的仍然為債權(quán)上的權(quán)益,在目前的法律框架下很難取得真正的物權(quán)。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-12 18:02:40
• 135****3057

  地下室能不能算商品房關(guān)鍵是看是否有合法的產(chǎn)權(quán)歸屬，有的地下室有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)，可以自由買(mǎi)賣(mài)，就可以歸類于商品房。若是地下室作為附屬小房簽訂到合同里也是算是有產(chǎn)權(quán)的，算是商品房，只是作為附屬房不能單獨(dú)交易，只能和主房一起交易。凡是商品房都是要簽訂房管局系統(tǒng)下的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的。
  很多小區(qū)的地下室，地下車(chē)庫(kù)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，也不作為附屬房屋簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。業(yè)主是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)。不過(guò)這種情況不是很好界定，因?yàn)榘凑瘴餀?quán)法規(guī)定，這樣類似的物業(yè)歸屬權(quán)屬于小區(qū)全體居民所有不是歸開(kāi)發(fā)商所有。只是現(xiàn)在國(guó)情都是如此，大家默認(rèn)就可以了。

  查看全文↓ 2019-06-12 18:02:29
• 132****2011

  地下室不能辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，一般是在商品住宅房產(chǎn)證上登記地下室面積。
  
  參照《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)判斷，地下室權(quán)屬應(yīng)有如下兩種情況：
  
  一、建筑層高低于2.2米的，根據(jù)《房屋測(cè)量規(guī)范》，層高在2.2米以下地下室，不計(jì)算建筑面積，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)；
  
  作為公用建筑面積，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)已出資的。
  
  二、作為人防工程的地下室，有獨(dú)立使用空間，且設(shè)計(jì)用公用建筑面積的，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式處置。三、即使開(kāi)發(fā)商將地下室出售、附贈(zèng)給業(yè)主，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋僅指“土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！倍鵁o(wú)法取得權(quán)屬證書(shū)。
  
  第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。

  查看全文↓ 2019-06-12 18:02:26

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??商品房地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？商品房的地下室是什么性質(zhì)？
  答

  地下室能不能算商品房關(guān)鍵是看是否有合法的產(chǎn)權(quán)歸屬，有的地下室有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)，可以自由買(mǎi)賣(mài)，就可以歸類于商品房。若是地下室作為附屬小房簽訂到合同里也是算是有產(chǎn)權(quán)的，算是商品房，只是作為附屬房不能單獨(dú)交易，只能和主房一起交易。凡是商品房都是要簽訂房管局系統(tǒng)下的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的。很多小區(qū)的地下室，地下車(chē)庫(kù)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，也不作為附屬房屋簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。業(yè)主是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)。不過(guò)這種情況不是很好界定，因?yàn)榘凑瘴餀?quán)法規(guī)定，這樣類似的物業(yè)歸屬權(quán)屬于小區(qū)全體居民所有不是歸開(kāi)發(fā)商所有。只是現(xiàn)在國(guó)情都是如此，大家默認(rèn)就可以了。

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• 問(wèn) 商品房地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?地下室產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)?
  答

  地下室無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，該室是開(kāi)發(fā)商劃分，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)誰(shuí)使用的原則。誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)歸誰(shuí)

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• 問(wèn) ??商品房地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?地下室產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有?
  答

  當(dāng)前,業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司經(jīng)常為地下室的歸屬問(wèn)題產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象層出不窮。那么,到底地下室是不是一定歸業(yè)主所有?買(mǎi)了地下室,就真的有了產(chǎn)權(quán)了嗎?今天,小編就為您說(shuō)道說(shuō)道。根據(jù)《人民防空法》規(guī)定“城市新建民用建筑,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！币虼?大部分新建居民小區(qū)均配備有地下室。但由于法律規(guī)定的不明確,使地下室的權(quán)屬處于一種模糊狀態(tài)。關(guān)于地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)從地下室的建設(shè)、銷售、分?jǐn)傄约叭朔拦こ痰臋?quán)屬性質(zhì)等多方面來(lái)分析,而不應(yīng)從單一的或籠統(tǒng)的角度就認(rèn)為地下室的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主或開(kāi)發(fā)商所有。一般,按照傳統(tǒng)觀點(diǎn)上說(shuō),在商品房銷售時(shí),地下室中未分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于原建設(shè)單位――開(kāi)發(fā)商所有;在商品房銷售時(shí),地下室中已分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有;而地下室中人防工程的產(chǎn)權(quán),應(yīng)屬于國(guó)家所有,由政府的人民防空辦公室管理。根據(jù)各小區(qū)建設(shè)實(shí)際,參照《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)判斷,地下室權(quán)屬應(yīng)有如下兩種情況:(1)建筑層高低于2.2米的,根據(jù)《房屋測(cè)量規(guī)范》,層高在2.2米以下地下室,不計(jì)算建筑面積,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán);作為公用建筑面積,業(yè)主在購(gòu)房時(shí)已出資的。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條規(guī)定公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;”該條所指地下室建筑成本已打入房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商不能單獨(dú)議價(jià)和出售,產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。(2)防工程的地下室,有獨(dú)立使用空間,且設(shè)計(jì)用公用建筑面積的,開(kāi)發(fā)商可通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式處置。

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• 問(wèn) ??商品房地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?地下室產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有?
  答

  1、開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)設(shè)計(jì)時(shí)就將其作為小區(qū)配套設(shè)施，并且開(kāi)發(fā)商將整個(gè)地下車(chē)庫(kù)的面積都分?jǐn)偭恕Ｔ擃愜?chē)庫(kù)所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，只能僅限用于對(duì)小區(qū)業(yè)主出租，而不能出售。根據(jù)《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)的分?jǐn)倕f(xié)議，否則單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，如車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等不計(jì)入共有建筑面積。2、售后公房地下車(chē)庫(kù)及人防工程車(chē)庫(kù)。該類物業(yè)由于受當(dāng)時(shí)技術(shù)要求及設(shè)計(jì)理念限制，一般都不是嚴(yán)格意義上的地下車(chē)庫(kù)，絕大多數(shù)是防空洞改建，其用途也五花八門(mén)，有開(kāi)旅館、加工廠、倉(cāng)庫(kù)等等，其產(chǎn)權(quán)歸屬非常混亂。按照當(dāng)時(shí)有關(guān)政策規(guī)定，這些車(chē)庫(kù)其實(shí)是作為房屋配套設(shè)施而建設(shè)的，承租人在購(gòu)買(mǎi)公房時(shí)也未進(jìn)行分?jǐn)?，而且這部分面積國(guó)家相關(guān)政策也不允許進(jìn)入分?jǐn)?，因此，其所有人還是屬于原來(lái)的出資建造人。3、如果在房產(chǎn)證里的面積不包含地下停車(chē)場(chǎng)的分?jǐn)偯娣e，所有權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。但一般，現(xiàn)在停車(chē)位都是買(mǎi)的長(zhǎng)期使用權(quán)。不會(huì)給單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證。另外，業(yè)主優(yōu)先使用是相對(duì)的，畢竟業(yè)主的個(gè)體，首先滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)消防等要求，剩下才考慮業(yè)主使用。4、地下停車(chē)場(chǎng)是附屬設(shè)施，經(jīng)地上建筑面積分?jǐn)偤螅a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有，像電梯、物業(yè)用房等一樣是共有，地下車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)實(shí)施上是使用權(quán)的租賃，因?yàn)椴荒苻k理產(chǎn)權(quán)這個(gè)，所以業(yè)主交的錢(qián)是租賃費(fèi)，簽的合同也只能是使用合同，不能成為購(gòu)買(mǎi)。

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• 問(wèn) 商品房地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?地下室產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有?物業(yè)嗎？
  答

  地下室是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的

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