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• 134****9441

  按規(guī)定來說，這么做是不合理的;如戶型圖未標(biāo)注尺寸，那么開發(fā)商可能就違反了《商品房銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容、公示模式的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定。該規(guī)定要求，“商品房銷售現(xiàn)場明示內(nèi)容包括：《商品房預(yù)售合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、各幢房屋的平面圖及各套房屋的套型圖等?！?br/>與此同時(shí)，2001年建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第十九條也有規(guī)定，“按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后，可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸?！?br/>作為購房人完全有權(quán)知曉自己所購買的房屋的一切信息，包括實(shí)際的戶型面積尺寸，這也是將來交付驗(yàn)收時(shí)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，如果沒有標(biāo)準(zhǔn)戶型圖的話，開發(fā)商就有可能在后期施工中對戶型進(jìn)行變動，從而損害購房人的利益。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)建議，如果您已經(jīng)簽約，應(yīng)當(dāng)立刻和開發(fā)商進(jìn)行交涉，要求把把標(biāo)明詳細(xì)尺寸的戶型圖作為附件載入合同中，這樣才能確保購房人的權(quán)益。如果開發(fā)商拒絕，可以到房管部門進(jìn)行投訴。

  查看全文↓ 2019-06-12 14:01:14
• 151****7183

  些是認(rèn)購書上寫的。
  1.買受人在簽訂本《購房認(rèn)購書》(以下簡稱《認(rèn)購書》)時(shí)，出賣人已向買受人告知并解釋本《認(rèn)購書》相關(guān)條款并提請買受人注意，在買受人理解并確認(rèn)的前提下雙方簽定本《認(rèn)購書》。
  3.買受人未在第2條約定的時(shí)限內(nèi)付清房款(或**款)的以及未按約定與出賣人簽定所認(rèn)購房屋的《商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議，或不履行本《認(rèn)購書》的條款，本認(rèn)購書自動解除，買受人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)不經(jīng)催告將該商品房另行出賣給第三方。
  4.買受人所付之定金自雙方簽署《商品房預(yù)售合同》之日起自動轉(zhuǎn)為房款的一部他，本《認(rèn)購書》在雙方簽定《商品房預(yù)售合同》后終止，原件由出賣人收回。該商品房的買受人為本《認(rèn)購書》體現(xiàn)的買受人，本《認(rèn)購書》一經(jīng)簽定，不得增減名、更名、換房、退房。

  查看全文↓ 2019-06-12 14:00:58
• 133****7601

  一定要附圖紙，
  圖紙代表了商品房的戶型，面積，層高，開間，進(jìn)深。房子及地下室的圖紙都應(yīng)出現(xiàn)在商品房銷售合同內(nèi)。
  注意事項(xiàng)
  1、盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[5] 。
  2、警惕不公平條款，特別是補(bǔ)充協(xié)議，一定要保持高度警惕。
  3、現(xiàn)場簽約時(shí)，必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息，對合同條款必須詳細(xì)查看，逐一細(xì)讀。
  4、聘請專業(yè)律師參與。
  5、以補(bǔ)充對補(bǔ)充。
  6、集體簽約。

  查看全文↓ 2019-06-12 14:00:35
• 157****9294

  1、買賣身份莫簡單
  　　即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時(shí)，注意輕易不要以他人名義買房，由此引發(fā)糾紛的情況很多；賣房人應(yīng)是開發(fā)商，少數(shù)例外。購房者應(yīng)要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過了**新年檢，貼有年檢標(biāo)記，經(jīng)營范圍中有無房地產(chǎn)開發(fā)、銷售內(nèi)容。如沒有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開發(fā)、銷售行為違法，這樣的房產(chǎn)買不得。
  　　2、售樓廣告多睜眼
  　　很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關(guān)懷。實(shí)際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說法。
  　　為了避免不必要的麻煩，購房人**好在簽訂合同時(shí)，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容。
  　　3、五證審查須從嚴(yán)
  　　目前在商品房的銷售過程中，開發(fā)商一般不主動出示“五證”的原件，只有少數(shù)開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時(shí)明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復(fù)印件做假，如將某項(xiàng)目一期說成二期等。
  　　對于初次購房者來說，要分清“五證”的真?zhèn)?，認(rèn)識到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。**好將其作為合同附件，并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。
  　　五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》(或《商品房銷售許可證》)。
  　　正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)與開發(fā)商名稱完全一致，注意有無土地使用權(quán)抵押記錄?！杜R時(shí)國有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，不代表已取得**終土地使用權(quán)。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如后期款項(xiàng)不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個重大隱患。
  　　規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開工手續(xù)。
  　　根據(jù)房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。
  　　建委的《建設(shè)工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。
  　　房地局的《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預(yù)售、銷售憑證，注意是否在有效期內(nèi)，所購房子是否在預(yù)售、銷售范圍。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)，此時(shí)應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包括了所購房屋。
  　　2003年6月1日起施行的**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。
  　　4、樣板房中少聯(lián)翩
  　　在商品房預(yù)售過程中，有的開發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應(yīng)該注意的購房問題。結(jié)果在購房入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。
  　　雖然《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。但很明顯，購房人是需承擔(dān)一定的舉證責(zé)任，要證明樣板房的存在及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等情況。所以買放人對于樣板房要頭腦清醒，如購買的房屋同樣板房，應(yīng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房一致，要把樣板房情況在合同中確定?？紤]到樣板房可能拆除或結(jié)構(gòu)內(nèi)容等發(fā)生變化，建議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據(jù)形式固定。
  　　另外，還應(yīng)注意整體樓房的結(jié)構(gòu)。順義法院受理了一起噪聲超標(biāo)引發(fā)的商品房買賣合同糾紛案。原告胡女士要求被告北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為其免費(fèi)調(diào)換一套與原告所購房屋同等面積、同等價(jià)格的樓房，并賠償原告12485元的經(jīng)濟(jì)損失。2002年4月，原告裝修后入住,不久發(fā)現(xiàn)自己房屋下面有振動和噪聲，經(jīng)了解是被告在原告房屋下面設(shè)計(jì)和安裝了地下供水系統(tǒng)。隨著住戶的增多，振動和噪聲越來越大、越來越頻繁，導(dǎo)致原告無法居住。2003年8月20日，原告委托順義區(qū)環(huán)境保護(hù)局環(huán)境監(jiān)測站進(jìn)行了鑒定，該站出具的監(jiān)測報(bào)告顯示原告地下的噪聲超過正常標(biāo)準(zhǔn)，原告隨后起訴。
  　　5、認(rèn)購書前要盤算
  　　在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。這里說明一點(diǎn)，簽訂認(rèn)購書不是房屋預(yù)售或銷售的必經(jīng)程序，建議購房者不要輕易簽訂認(rèn)購書。如果有的購房者的確看上了某個項(xiàng)目的房子，擔(dān)心錯過，必須簽訂認(rèn)購書，則應(yīng)注意以下問題：
  　　首先，根據(jù)2003年6月1日起施行的**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容(包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期等條款)，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
  　　其次，無論認(rèn)購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來確定。
  　　再次，購房者在認(rèn)購書中要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。

  查看全文↓ 2019-06-12 14:00:21
• 138****7257

  一般來說，買房買的是一種權(quán)益，而權(quán)益合法與否的關(guān)鍵之一在于該項(xiàng)目有沒有五證，而五證的終結(jié)就是《商品房預(yù)售許可證》，因?yàn)闆]有前四證，在正常情況下，開發(fā)商也不可能從相關(guān)的主管部門取得《商品房預(yù)售許可證》

  查看全文↓ 2019-06-12 13:59:52

相關(guān)問題

• 問 商品房預(yù)售合同有戶型圖嗎
  答

  商品房預(yù)售合同附件戶型圖及小區(qū)規(guī)劃圖是必須有的

  全部5個回答>
• 問 什么是商品房預(yù)售合同有效條件 對合同簽訂有什么作用
  答

  商品房預(yù)售合同是開發(fā)商與買受人針對正在建造中的商品房所簽訂的合同。不過商品房預(yù)售是需要一定條件的，并不是任何開發(fā)商想進(jìn)行預(yù)售就可以的，今天我們一起來了解一下商品房預(yù)售合同有效條件是什么。 商品房預(yù)售合同有效條件： 商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中，當(dāng)事人的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法并沒有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個要件上，商品房預(yù)售合同有其特殊性。 (一)商品房預(yù)售合同的主體必須合格 商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。 1.預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件： (1)預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認(rèn)定合同有效; (2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效; (3)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期; (4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。 2.預(yù)購方應(yīng)當(dāng)具有的條件。 從理論上講，預(yù)購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況： (1)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件; (2)根據(jù)**高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀(jì)要》：“無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋，對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認(rèn)定買賣有效。” 無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當(dāng)?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。 (二)商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定 根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況;預(yù)售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等);預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責(zé)任及免責(zé)條件;糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！? 1、預(yù)售合同主體的特定性與資質(zhì)嚴(yán)格性。 　 商品房預(yù)售合同的主體是特定的，預(yù)售方是房地產(chǎn)公司，預(yù)購方一般為法人、合伙組織和及部門規(guī)章對商品房預(yù)售合同的預(yù)售人的資格有特別的限制，因而，并非任何人都能作為預(yù)售人訂立商品房預(yù)售合同。預(yù)售人必須是合法設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： (一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu); (二)有固定的經(jīng)營場所; (三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本; (四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員; (五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定“設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： (一)有100萬元以上的注冊資本; (二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定?！北緱l例第六條規(guī)定“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)?！? 2、商品房預(yù)售合同具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性 與現(xiàn)房買賣不同，商品房預(yù)售合同訂立時(shí)作為標(biāo)的物的房屋還未完成，預(yù)售方已經(jīng)收取了預(yù)購方的定金和部分房款，但預(yù)購方能否在約定時(shí)間取得房屋所有權(quán)仍存在風(fēng)險(xiǎn)，顯然在預(yù)售關(guān)系的當(dāng)事人之中預(yù)購方處于弱勢地位。為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對于預(yù)售商品房的條件做了強(qiáng)制性規(guī)定： (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書; (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; (三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。同時(shí)還規(guī)定未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)等等，這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售合同具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。 3、商品房預(yù)售合同的標(biāo)的是還在建設(shè)中的房屋具有不可預(yù)見性 商品房預(yù)售交易合同是當(dāng)事人就正在興建的房屋所進(jìn)行的交易行為，開發(fā)商負(fù)有于一定時(shí)期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人的義務(wù)。通常情形，在訂立合同時(shí)，購房人據(jù)以參考的資料，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房”。至于房屋完成后的實(shí)際面積、建筑材料的品質(zhì)、公共設(shè)施的有無等等問題，購房人無法事先預(yù)期或預(yù)見。而這些問題往往是購房人決定是否進(jìn)行交易的重要因素。更何況，開發(fā)商事后亦可變更設(shè)計(jì)、增加公用面積，以致完工時(shí)的房屋不符合訂立合同時(shí)的預(yù)期約定。 4、商品房預(yù)售合同履行周期長 一般之買賣合同成立后，出賣人即負(fù)有交付買賣標(biāo)的物及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而在商品房預(yù)售交易中，從訂立合同到房屋竣工需要相當(dāng)時(shí)日。在房屋建造過程中，開發(fā)商本身的履行能力容易因外在因素或者其他因素發(fā)生變化。此外，經(jīng)濟(jì)景氣與否，建筑材料的漲跌等等，也可能在訂立合同后房屋完工前影響房屋的竣工。當(dāng)然，購房者固然可得解除交易合同，但實(shí)際情況是，一則如要解除合同，購房人要受交易合同約定條款的諸多限制，其結(jié)果一般而言，總是使購房人處于不利的地位;二則從訂立合同到房屋建設(shè)竣工前已經(jīng)過相當(dāng)時(shí)日，在此期間，很可能還出現(xiàn)過其他諸多的購房機(jī)會由于此項(xiàng)交易合同的成立而不在購房人的考慮之中，如要解除合同不僅此項(xiàng)交易目的不能實(shí)現(xiàn)，而其他機(jī)會也被喪失;三則在房屋竣工前，購房人已投入大量資金，處于欲罷不能的境地，使得購房人不論怎樣顧慮重重，也不敢輕易解除合同，如果購房人敢于解除合同，則要至少損失數(shù)千上萬元的資金。

• 問 商品房預(yù)售合同有用嗎
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  商品房銷售氛圍商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種。商品房預(yù)售是購房者與開發(fā)商簽訂的房屋預(yù)定合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購買者，購買者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。

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• 問 商品房預(yù)售合同是什么，商品房預(yù)售合同有哪些內(nèi)容？
  答

  第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)

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• 問 商品房抵押后預(yù)售合同有效嗎
  答

  　一、　　根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，已經(jīng)抵押給銀行的房子如果要進(jìn)行買賣，購房者是要通知銀行的，銀行同意買賣的，可以提前還貸解除抵押或者辦理轉(zhuǎn)按揭，從而實(shí)現(xiàn)房屋的買賣?！　》珊鸵?guī)章并沒有禁止抵押人合法轉(zhuǎn)讓抵押物，只要是取得商品房預(yù)售許可證的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。總的來說首先抵押財(cái)產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無效。其次，抵押財(cái)產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定?！　∫虼?，已抵押房產(chǎn)的買賣合同效力，主要是看房屋買賣是否符合一定的條件?！　《?、轉(zhuǎn)讓抵押房屋合同是否有效　　(一)抵押房允許轉(zhuǎn)讓，但抵押房轉(zhuǎn)讓附有一定條件　　總的來說首先抵押財(cái)產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無效。其次，抵押財(cái)產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價(jià)款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項(xiàng)權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)?？赡芤?yàn)檗D(zhuǎn)讓方認(rèn)為價(jià)格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實(shí)際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實(shí)，不使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，不進(jìn)行過戶登記。　　(二)不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記　　被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)樵O(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p> 全部3個回答>