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• 138****1024

  您好，您的問題是：
  預(yù)告登記，網(wǎng)簽合同備案
  根據(jù)《房屋登記辦法》第七條 辦理房屋登記，一般依照下列程序進行：（一）申請；（二）受理；（三）審核；（四）記載于登記簿；（五）發(fā)證。房屋登記機構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項進行公告。第七十條 申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）已登記備案的商品房預(yù)售合同；（四）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（五）其他必要材料。預(yù)購人單方申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料。
  商品房預(yù)售合同登記備案可以很好的維護購房者的利益，主要是在備案后，如果購房者尚未全部交付購房款，那么購房者取得了優(yōu)先購買特定商品房的權(quán)利；如果購房者已經(jīng)付清了房款的，那么房屋竣工后，開發(fā)商只能將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者，而不能轉(zhuǎn)移其他人。預(yù)告登記與網(wǎng)簽合同備案不是一個程序。
  如果項目存在抵押，但開發(fā)商較為誠信，明確告知購房者項目存在抵押，并在合同中明確約定購房者購買后辦理解押手續(xù)的期限。并且項目銷售情況良好，如期償還貸款，五證齊全的情況下，在這種情況下，購房者也可順利取得房產(chǎn)證。
  如果購房者已經(jīng)購買的存在抵押的房子，可采取的補救措施是替開發(fā)商履行其對銀行的債務(wù)，解除抵押，以此來保護其已經(jīng)取得的所有權(quán)，之后購房人再向開發(fā)商追償該筆債務(wù)。
  因此在購買抵押的房地產(chǎn)的情況下，如果買受人的確想購買該被抵押的房地產(chǎn)，則一定要注意如下事項：
  一是所支付的價款應(yīng)當(dāng)先用于清償?shù)盅簱?dān)保的債務(wù)，只有清償了該債務(wù)，擔(dān)保債務(wù)才能滅失。
  二是在抵押未解除的情況下，如果購買了該房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)直接與抵押權(quán)人協(xié)商確定擔(dān)保債務(wù)的清償問題，即將擔(dān)保債務(wù)未清償?shù)牟糠謨r款暫時不支付為宜。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 13:57:26
• 142****2382

  兩者的區(qū)別在于商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記制度，因此兩者的法律效力也不一樣。預(yù)告登記的目的在于“保障將來實現(xiàn)物權(quán)”，預(yù)告登記是種特殊的不動產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實的物權(quán)變動，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。[③]就預(yù)購商品房的預(yù)告登記而言，就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售合同登記備案制度在行政程序上對預(yù)購人具有保護功能。簡單的說就是預(yù)告登記之后，預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力，其權(quán)利人就具有準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的性質(zhì)。所以未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動產(chǎn)的，就不發(fā)生物權(quán)效力。而商品房預(yù)售合同登記備案之后，該登記備案就沒有準(zhǔn)物權(quán)的效力，所以預(yù)購人想要更好的將來實現(xiàn)物權(quán)，就應(yīng)該在合同登記備案之后再進行預(yù)告登記。登記備案是開發(fā)商一方申請登記備案的，這是具有強制性的。而預(yù)告登記時雙方合意之下申請的，不具有強制性，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預(yù)告登記。登記備案只是適用于商品房預(yù)售合同，而預(yù)告登記有預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記等。商品房預(yù)售合同登記備案在前，而預(yù)告登記在后，商品房預(yù)售合同登記備案制度主要是和預(yù)購商品房預(yù)告登記制度相銜接的，要辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記就必須要有已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同原件才能辦理。兩者的登記機關(guān)也不一定是同一個，預(yù)告登記就是房屋的登記機構(gòu)，而商品房預(yù)售合同登記備案的可以是建設(shè)主管部門也可以是房地產(chǎn)管理部門。
  一、“預(yù)告登記”較“登記備案”更具實用性法律效力
  《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！币来艘?guī)定，經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過戶后的部分權(quán)利，包括可以對抗前手抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，甚至司法機關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動產(chǎn)當(dāng)作出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行；而經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定因由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣的時間順序在后的同一標(biāo)的物預(yù)售合同（但是相對于時間順序在前的商品房預(yù)售合同，并不因時間順序在后的同一標(biāo)的物的預(yù)售合同辦理了登記備案而獲得效力上的優(yōu)勢）；其中已支付了全部或部分價款的買受人享有比承建企業(yè)更為序位在前的受償優(yōu)先權(quán)2，但在產(chǎn)權(quán)過戶登記前商品房預(yù)售合同仍然沒有物權(quán)效力。沒有物權(quán)效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標(biāo)的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人3，在有些情況下，出賣人的經(jīng)營風(fēng)險或管理風(fēng)險會衍生為買受人的法律風(fēng)險和產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，因此，在其他條件相同的情況下，辦理了買賣合同預(yù)告登記的買受人較之僅辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的買受人，毫無疑問地享有更充分的權(quán)利保障。
  二、兩種登記在權(quán)源與性質(zhì)上區(qū)別
  《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！笨梢娚唐贩款A(yù)售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預(yù)售條件履行報備義務(wù)接受資格審查的一項行政管理行為，其作為法律事實的存在效力具有永續(xù)性；而不動產(chǎn)物權(quán)交易的預(yù)告登記則不是行政管理行為，它源于買賣當(dāng)事人雙方的意思自治，是當(dāng)事人借助法律制度和登記機關(guān)所實施的一種民事權(quán)利義務(wù)設(shè)置，當(dāng)標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)在三個月內(nèi)過戶時，預(yù)告登記的效力被物權(quán)自動疊蓋，當(dāng)能夠進行不動產(chǎn)過戶登記而當(dāng)事人在三個月內(nèi)未申請登記時，預(yù)告登記自動失效。
  當(dāng)下學(xué)界比較流行的一種觀點認(rèn)為：“經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買賣合同，當(dāng)事人的債權(quán)已經(jīng)‘物權(quán)化’”，我們認(rèn)為此說欠妥。所謂“債權(quán)的物權(quán)化”，應(yīng)是指當(dāng)事人的債權(quán)已具有物權(quán)的屬性或已轉(zhuǎn)化為物權(quán)。例如：不動產(chǎn)買賣經(jīng)登記過戶，買受人對標(biāo)的物已取得完全的支配權(quán)。而經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買賣合同，只是當(dāng)事人對買賣債權(quán)附設(shè)了預(yù)期物權(quán)，但預(yù)期物權(quán)仍有別于既定物權(quán)，其具有可逆性：享有預(yù)期物權(quán)的當(dāng)事人對標(biāo)的物仍沒有處分權(quán)，至于對標(biāo)的物的占有使用和收益的權(quán)利，還要視合同的預(yù)約情況而定；且當(dāng)預(yù)告登記因超過法定期限而自動失效時，這種附設(shè)了預(yù)期物權(quán)的債權(quán)又會自動還原為純粹的債權(quán)。
  當(dāng)然，盡管如此，在債權(quán)上添附預(yù)期物權(quán)還是有著重大的功用：當(dāng)事人對物權(quán)的預(yù)期在預(yù)告登記的有效期內(nèi)是確定的，這種預(yù)期權(quán)也是一種獨占權(quán)和對世權(quán)，可以對抗來自不特定主體的物權(quán)主張。
  三、兩者在適用范圍、前置條件和登記程序上的關(guān)系
  商品房預(yù)售合同的登記備案，其登記的標(biāo)的僅限于商品房預(yù)售合同（商品房預(yù)售合同僅是商品房買賣合同中的一種），因而商品房的現(xiàn)房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外了；而預(yù)告登記適用于所有不動產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體受讓等。不動產(chǎn)交易合同的預(yù)告登記在商品房預(yù)售形式下的功用顯而易見；而大部分現(xiàn)產(chǎn)交易在簽約后就可以著手辦理登記過戶，預(yù)告登記可能成為多余；但在登記過戶的手續(xù)過程曠日持久的情況下，或者當(dāng)事人雙方約定分期付款、價款付訖才予登記過戶的不動產(chǎn)現(xiàn)產(chǎn)交易中，合同的預(yù)告登記對買受人而言，成為重要的抗風(fēng)險手段。
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房預(yù)售合同的登記備案，預(yù)售人應(yīng)滿足已取得商品房預(yù)售許可證等四項條件4；而根據(jù)《房屋登記辦法》第七十條的規(guī)定，申請預(yù)購商品房的預(yù)告登記，還需具備商品房預(yù)售合同已登記備案這個前置條件。在這里，“登記備案”與“預(yù)告登記”成為法律關(guān)系體系中不同層級的、存在包涵關(guān)系的法律事實。登記備案的啟動主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而預(yù)告登記的啟動主體是簽訂了物權(quán)協(xié)議的當(dāng)事人。登記備案在目前的立法體系中還沒有明確的程序性規(guī)定，而預(yù)告登記卻要遵循相應(yīng)的申請---受理---審核---登記等程序。依《房屋登記辦法》第二條等相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記需記載于房屋登記簿，并以允許公眾查詢的方式向社會公示；而登記備案的商品房預(yù)售合同并不記載于表示物權(quán)公示的房屋登記簿。
  有關(guān)部門迄今對商品房之外的其他不動產(chǎn)買賣的預(yù)告登記程序尚無具體的規(guī)定，拙意以為應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，參照《房屋登記辦法》的設(shè)計，要求事主提交登記申請書、身份證明、當(dāng)事人之間關(guān)于預(yù)告登記的約定、已登記備案或經(jīng)有權(quán)機關(guān)以合法形式認(rèn)可的買賣合同及其他必要材料，經(jīng)審查無詐，旋將表示預(yù)告登記的內(nèi)容載入專備的具有物權(quán)公示功能的產(chǎn)權(quán)登記簿。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 13:56:57
• 154****0355

  《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》明定了預(yù)告登記。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。
  那么備案與預(yù)告登記有何區(qū)別呢:
  首先，備案只適用于商品房，僅指商品房預(yù)售合同的備案。預(yù)告登記適用于所有的不動產(chǎn)，按《房屋登記辦法》第67條的規(guī)定，主要包括四種類型:一是預(yù)購商品房買賣，二是以預(yù)購商品房設(shè)定抵押，三是現(xiàn)房所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，四是現(xiàn)房所有權(quán)設(shè)定抵押。在實務(wù)中主要是第一種和第二種類型較多，第三種和第四種情形基乎不存在，因為在房屋取得所有權(quán)的情況下，再行轉(zhuǎn)讓和設(shè)定抵押已無什么障礙，當(dāng)事人之間已無設(shè)定預(yù)告登記的必要。
  其次，現(xiàn)行法上對備案的效力沒有明確規(guī)定，學(xué)界對備案性質(zhì)認(rèn)識不一，因此，也導(dǎo)致了實踐操作當(dāng)中的混亂。如備案是否具有可訴性?是民事行為還是行政行為?在實行樓盤表控制房源之前，對同一個房子，如果前面已經(jīng)存在一個所有權(quán)了，后又對該房子進行了備案，根據(jù)一物一權(quán)原則，一個標(biāo)的物上只能有一個所有權(quán)，因此注銷后一個備案，沒什么問題。
  但如果該房子備案在先，而后該房又被另一人取得所有權(quán)，在此情況下，若備案信息上的當(dāng)事人沒到場的情況下，就注銷前一個備案的話，會引起一定訴訟風(fēng)險，目前，幾乎理論界與實務(wù)界都認(rèn)為備案具有預(yù)防一房二賣的效力，因此，注銷當(dāng)事人的備案可能會影響到其權(quán)益。
  而預(yù)告登記的效力，《物權(quán)法》第20條有明確規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記由于是一種明確的登記類型，登記機構(gòu)處理不當(dāng)，必然會引起行政訴訟。 **后，備案為一種強制登記，是出賣方的單方義務(wù)，更多具有的是行政管理色彩，而預(yù)告登記遵循當(dāng)事人自愿原則，需要雙方當(dāng)事人的申請，純屬私法范疇。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 13:56:43

相關(guān)問題

• 問 預(yù)告登記和商品房備案是一樣嗎
  答

  兩者的區(qū)別在于商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記制度，因此兩者的法律效力也不一樣。

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• 問 ??商品房預(yù)售合同和正式合同一樣嗎？誰能說說呢？
  答

  預(yù)售合同就是正式合同，預(yù)售是說賣的房尚未建完，開發(fā)商需取得五證，其中包括商品房預(yù)售許可證；建完的商品房銷售也需取得五證，其中為商品房銷售許可證。

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• 問 什么時候商品房預(yù)告登記備案
  答

  備案 在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》后，準(zhǔn)備資料到房管局備案。（這一步都是由開發(fā)商必做的，具體沒必要了解）準(zhǔn)備辦理預(yù)告資料 由房開蓋章，客戶簽字的《商品房買賣合同》一份，備案后的備案表一份，房屋登記申請表（客戶簽字 房開蓋章）一份，身份證復(fù)印件一份，婚姻狀況證明一份， 首期款和維修基 收據(jù)復(fù)印件一份，以上復(fù)印件全部加蓋房開公章。送件取件 將準(zhǔn)備好的辦理預(yù)告資料帶到房管局，交予經(jīng)辦人，3-4個工作日后，向之前交予的經(jīng)辦人取回資料，此時多了四份資料分別是《房屋預(yù)告登記審批表》《收費通知單》《詢問筆錄》《房屋預(yù)告登記申請表》簽字蓋章 客戶本人在《房屋預(yù)告登記申請表》 《詢問筆錄》簽名按手印，開發(fā)商加蓋公章。審批發(fā)證 將簽好字，蓋好章的《房屋預(yù)告登記申請表》 《詢問筆錄》交予經(jīng)辦人審批，3-4個工作日后，客戶持身份證原件，到房管局的繕證窗口，領(lǐng)取《收費通知單》，到繳費窗口，繳納80元的預(yù)告登記費和20元的檔案管理費，然后交予繕證窗口經(jīng)辦人，經(jīng)辦人打證，發(fā)證。你就可以領(lǐng)到自己的《房屋預(yù)告登記證明》了

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• 問 ?? 商品房如何備案？誰能說說呢？
  答

  1. 商品房網(wǎng)上備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后銷售（預(yù)售）房屋簽訂合同的，應(yīng)登錄網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站的合同備案欄目，在網(wǎng)上進行合同確認(rèn)和打印的行為。2. 商品房網(wǎng)上備案需要注意的方面：1） 、購房人到商品房售樓處的電腦上，通過備案系統(tǒng)查閱需購房屋權(quán)屬情況。 2） 、購房人應(yīng)詳細閱讀備案系統(tǒng)上顯示的示范合同。 3 ）、購房人應(yīng)與開發(fā)商詳細商洽合同內(nèi)容。 4 ）、合同打印確認(rèn)后，購房人要設(shè)置密碼并妥善保護，防止他人獲取。3. 商品房網(wǎng)上備案的作用：1） 、提高信息透明度。 網(wǎng)上及時公布納入合同備案的樓盤的可售部位、類型、面積和已售房屋的套數(shù)、面積和平均價格。購房人可以通過網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站查詢所購樓盤房屋的銷售情況。 2 ）、規(guī)范交易行為。 納入合同備案的樓盤簽署的合同文本，應(yīng)使用由市房地資源局和市工商局聯(lián)合制訂的示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要自制合同格式條款的，應(yīng)向市工商行政管理局備案后，提交市房地產(chǎn)交易中心，經(jīng)變更后在網(wǎng)上公布。 3 ）、方便房地產(chǎn)登記。 由于網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)是和全市的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)相連的，因此，購房人在簽訂合同后，房地產(chǎn)登記申請表由合同備案系統(tǒng)自動輸出，購房人在各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心窗口辦理登記手續(xù)時，受理等待時間將會縮短。

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• 問 ??獨院過戶費用與商品房一樣嗎？誰能說說呢？
  答

  需要有商品房房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)土地證，才可以過戶。如手續(xù)齊全，賣家持有滿2年住房過戶免5.55%營業(yè)稅。賣家滿五唯一，再免1%個稅。繳納評估費千分之6。印花稅萬分之5。手續(xù)費幾百元。契稅，買家首次買房前提90平以下契稅1%，90平以上契稅1.5%買家如二套買入，90平以下契稅1.5%，99平以上契稅2%

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