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• 142****1494

  一、所謂公房也就是單位或部門所有的房產，或者是通過私有化而轉變成私房（俗稱房改房）的原公有房產。公房因為自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應該有所了解，公房交易的程序主要有以下幾個方面：
  
  1、買賣登記 。賣方應攜帶房屋的有效產權證、業(yè)主的有效身份證明到交易中心填寫《買賣登記表》。 買方應攜帶有效身份證明到交易中心填寫《買賣登記表》。
  
  2、價格評估。賣方可委托交易中心評估并支付評估費，交易中心上門實地勘察評估時，賣方應給予必要配合。評估后交易中心為賣方出具《房屋評估咨詢意見書》。 賣方也可委托有評估資格的評估機構評估。
  
  3、買賣委托。買方或賣方正式與交易中心簽訂《房屋買賣委托協(xié)議》，買方向交易中心支付服務定金。
  
  4、成交。買賣委托后由交易中心業(yè)務人員為客戶推薦房源或尋找買家，陪同買方實地看房。 雙方成交后，到交易中心正式簽訂統(tǒng)一的《房屋交易合同》，并分別向交易中心支付中介服務費
  
  5、辦理交易手續(xù)。買賣雙方可以自行辦理或委托交易中心代辦有關交易手續(xù)，包括立契過戶、產權變更登記手續(xù)，并繳納有關稅費。
  
  二、購買公房要注意以下內容：
  
  1、要看是否符合上市條件。因為一般房改房都有上市的時間限制，大體是五年時間。如果未到規(guī)定時間出售，就無法過戶，存在風險。
  
  2、是作為二手房，一定要二證齊全，即房產證和土地使用證齊全不假。
  
  3、必須實地看房。因為此類房產一般房齡較長，內部管道和線路陳舊，必須親自試過，尤其是衛(wèi)生間等處的下水道。
  
  4、購房資金的安全。即使有中介，也有必要將購房款交銀行托管，中介不具備托管購房資金的職能。
  
  三、公房拆遷一般是按面積1：1補償，但具體拆遷如何補償，還要關注當?shù)卣牟疬w公告。
  
  1、公房拆遷，補償款不會全部給居住人的，還有房產所有人公房所屬單位的補償部分。
  
  2、給與公房承租人的補償一般是：由公房所屬單位另行安排住房；或者直接給予補償款，具體補償款是多少，還要看公房所屬單位的決定，但要能保障公房承租人的居住條件。

  查看全文↓ 2019-06-11 23:51:10
• 134****3815

  一、公房如何買賣：
  
  1、要向房屋所在地的地產交易管理部門對提出出售申請的房屋進行審核，并做出意見。
  
  2、有關買賣雙方向房屋所在地房產交易管理部門申請辦理過戶并如實申報價格。注：房屋成交價由買賣雙方協(xié)商。房地長交易管理部門需對價格進行核實，并對房屋進行評估及勘察。
  
  3、要按照規(guī)定到相關部門繳納稅費。買賣雙方在完成過戶手續(xù)的三十日內，向房產部門申請辦理權登記，領取房屋權屬證書。

  查看全文↓ 2019-06-11 23:51:03
• 153****7174

  是集資房嗎 屬于小產權房 不好出售的 大產權不屬于你

  查看全文↓ 2019-06-11 23:50:57
• 133****1857

  第一、目前我國公有住房出售是有很多條件限制的，但是目前尚沒有關于公有住房買賣的一般性規(guī)定。
  從實踐中的情況來看，公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。任何單位或個人不得擅自買賣公有住房。公有房屋買賣時，應當根據(jù)國家規(guī)定進行房地產價格評估。公有房屋買賣必須經過交易審核后，方可辦理所有權登記。出售公有房屋所得價款應當按照國家規(guī)定使用。國有房屋實行有償轉讓，不得無償劃撥，國家另有規(guī)定的除外。出售公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權。公有房屋出售給外國人的，應當符合涉外房屋買賣的有關規(guī)定。建設部《關于進一步推進現(xiàn)有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209號)中規(guī)定，城鎮(zhèn)成套現(xiàn)有公有住房，一般除按照規(guī)劃近期需要拆除改造的住房;黨政、科研機關及大專院校內與機關、辦公不可分割的住房;具有歷史紀念意義的住房;嚴重損壞房、危舊房;以及當?shù)厝嗣裾?guī)定的其他不宜出售的住房外，均屬于可售公有住房范圍。具體可售公有住房與不宜出售公有住房范圍，由各地人民政府確定并公布。凡屬各地房屋管理部門直管的成套公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應向有購房意愿的現(xiàn)住戶出售。
  第二、現(xiàn)在很多地方規(guī)定，一些國有單位可以按照市場價出售房改房。
  例如可以參考北京市《關于房改售房若干問題的通知》(京國土房管字〔2000〕178號)文件，市國土房管局、市房改辦發(fā)布了《關于單位按市場價出售公有住房有關問題的通知》(京國土房管改字〔2001〕586號)的有關規(guī)定。單位按市場價出售公有住房，必須取得權屬證明，也就是具有確權證明和經權屬登記部門審核同意簽注意見并加蓋公章的具結保證書，才可向職工出售公有住房，如果沒有取得權屬證明的，須在辦理權屬證明之后，由產權單位按照公有住房出售方案審批管理權限，上報主管房改部門，由房改主管部門審查后符合政策的，由房改部門批準同意出售。房屋買賣當事人之間必須簽訂公有住房買賣合同。產權單位和職工正式簽訂公房買賣合同，并持批準文件到房屋所在地轄區(qū)內地產交易管理部門辦理過戶手續(xù)。根據(jù)購買價格和住房屬性不同，職工按照市場價格購買公房，支付了與商品房同等的價格，土地性質也是出讓方式，所以在向職工發(fā)放房屋所有權證時，按照商品房產權性質辦理產權，發(fā)給商品房產權證。
  第三、盡管由于買賣合同的標的物在性質上的特殊，但是一旦進入買賣領域，那么國家也是一個私法主體，公有房屋的買賣應該適用《合同法》的規(guī)定，買賣雙方是平等的民事主體。
  雖然我國規(guī)定以產權證書登記為產權轉移的標準，但在實際生活中，房改房屋開始賣到辦理房產證之間，一般需要很長的時間，在未辦理產權證前，購房職工往往已經全部或者部分向售房單位交付購房價款。那么根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一方(購房職工)已經履行了主要義務(付款)，雙方就應該相互配合，將合同認真、全面地履行完畢，直到完成產權登記手續(xù)。不能認為產權登記，就可以撤銷合同，職工也就沒有權益保障。
  二、出售公有住房需要注意什么問題？
  已購公房是否可以自由買賣的問題。
  已購公有住房,是指本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和市人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定,按照成本價和標準價(含標準價優(yōu)惠辦法,下同)購買的公有住房。城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和市人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定, 按照成本價和標準價購買的安居工程住房和集資合作建設的住房,應當視為已購公有住房。對于已購公有住房的再次銷售問題,從一般原理看,由于公有住房進行銷售后就進入了私有領域,私人所有的財產,權利人可自由處分,所以已購公有住房可以自由買賣這是一般原則。
  但是在現(xiàn)實中由于很多已購公有住房是通過福利和改革受益的結果,所以在目前各地對已購公有住房的銷售還有一定的限制,譬如北京市有關文件規(guī)定,已經取得房屋所有權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以進入市場銷售,但是有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得進入市場出售：
  (1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的;
  (2)已經被列入拆遷公告范圍內的;
  (3)所有權共用的房屋,其他共用人不同意出售的;
  (4)有所有權糾紛的;
  (5)已經抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;
  (6)上市出售后會形成新的住房困難的;
  (7)擅自改變房屋使用性質的;
  (8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的;
  (9)法律法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。
  此外,房屋所有權人要求進入市場出售已購公有住房和經濟適用住房的,可以向房屋所在地的區(qū)縣房屋土地管理局提出書面申請,區(qū)縣房屋土地管理局應當自受理已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請之日起15日內做出批準或者不予批準的決定;做出不予批準決定的,應當書面說明理由。

  查看全文↓ 2019-06-11 23:50:46
• 145****3385

  公房，又叫使用權房、居住權房，使住房實物分配制度下的產物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金標準箱產權單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調換、繼承，產權仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。
  個人是不得買賣甚至出租的。 　　后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變成了房改房、已購公房。 　　嚴格來說，公房還是不能買賣的，但是事實上公房也在出售，以換房或者房屋對調的形式操作。 公房公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。

  查看全文↓ 2019-06-11 23:50:39

相關問題

• 問 ??沒有產權的公房個人能買賣嗎?有什么要注意的呢?
  答

  一、公房如何買賣：1、要向房屋所在地的地產交易管理部門對提出出售申請的房屋進行審核，并做出意見。2、有關買賣雙方向房屋所在地房產交易管理部門申請辦理過戶并如實申報價格。注：房屋成交價由買賣雙方協(xié)商。房地長交易管理部門需對價格進行核實，并對房屋進行評估及勘察。3、要按照規(guī)定到相關部門繳納稅費。買賣雙方在完成過戶手續(xù)的三十日內，向房產部門申請辦理權登記，領取房屋權屬證書。二、注意事項：禁止出售公房的范圍：1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質的；8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。三、交易原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當時的房改售房政策購房同步進行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。四、操作程序：1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂后的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。3、原可售公有住房承租人在收到經區(qū)、縣房地產交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過戶審核表》及有關資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內，憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區(qū)、縣房地產登記處辦理變更登記手續(xù)，申領房地產權證。5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區(qū)、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。為了盡可能的保護好公房交易的雙方當事人，認定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標準收取物業(yè)管理費。而應一律按1996年售后公房物業(yè)收費標準，統(tǒng)一“從低”收取。其次是已購公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由轉讓人交納的剩余部分，由受買人向轉讓人支付，領取房地產權證后，三項維修基金隨同房屋轉移至買受人名下。

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• 問 ??沒有產權的公房個人能買賣嗎?公房如何進行買賣?
  答

  一、公房如何買賣：1、要向房屋所在地的地產交易管理部門對提出出售申請的房屋進行審核，并做出意見。2、有關買賣雙方向房屋所在地房產交易管理部門申請辦理過戶并如實申報價格。注：房屋成交價由買賣雙方協(xié)商。房地長交易管理部門需對價格進行核實，并對房屋進行評估及勘察。3、要按照規(guī)定到相關部門繳納稅費。買賣雙方在完成過戶手續(xù)的三十日內，向房產部門申請辦理權登記，領取房屋權屬證書。二、注意事項：禁止出售公房的范圍：1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質的；8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。三、交易原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當時的房改售房政策購房同步進行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。四、操作程序：1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂后的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。3、原可售公有住房承租人在收到經區(qū)、縣房地產交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過戶審核表》及有關資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內，憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區(qū)、縣房地產登記處辦理變更登記手續(xù)，申領房地產權證。5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區(qū)、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。為了盡可能的保護好公房交易的雙方當事人，認定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標準收取物業(yè)管理費。而應一律按1996年售后公房物業(yè)收費標準，統(tǒng)一“從低”收取。其次是已購公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由轉讓人交納的剩余部分，由受買人向轉讓人支付，領取房地產權證后，三項維修基金隨同房屋轉移至買受人名下。

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• 問 沒有產權的公房個人能買賣嗎?如何進行買賣呢? 
  答

  公房不可以自由買賣，如果要買賣是需要一定的手續(xù)的。需要經過當?shù)氐姆课莨芾聿块T同意，必要時還需要經過國資委批準。需要承擔的風險是可能無法辦理產權轉移(過戶)手續(xù)，符合買賣條件的公房，交易后一定要記得及時辦理過戶手續(xù)?！　∞k理已購公房過戶的過程大體如下：產權人憑房屋所有權證(房屋所有權共有的，還需提交共有人同意出售的書面意見)、身份證或其他有效身份證明、與原產權單位簽訂的公有住房買賣合同(如產權人無法提交與原產權單位簽訂的公有住房買賣合同的，可以房改售房的檔案材料或原產權單位出具的證明作為依據(jù)辦理)、與買受人簽訂的已購公有住房買賣合同，由買賣雙方直接到房屋所在區(qū)、縣國土房管局交易管理、權屬登記部門辦理過戶手續(xù)。　　辦理房地產繼承過戶主要是房地產繼承權公證費用、房屋估價費用及房地產過戶的稅費，過戶稅費包括登記費和印花稅

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• 問 無產權的公房個人能買賣嗎？
  答

  公房，又叫使用權房、居住權房，使住房實物分配制度下的產物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金標準箱產權單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調換、繼承，產權仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個人是不得買賣甚至出租的。后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變成了房改房、已購公房。

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• 問 ??沒有產權的公房個人能買賣嗎？公房買賣產生糾紛應如何認定？
  答

  一、公房與私房的大區(qū)別在哪里?公產房與私產房的大區(qū)別在于產權，公產房沒有產權人，業(yè)主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。二、公房能否買賣公房，又叫使用權房、居住權房，使住房實物分配制度下的產物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金標準箱產權單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調換、繼承，產權仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個人是不得買賣甚至出租的。后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變成了房改房、已購公房。三、公房買賣產生糾紛應如何認定?根據(jù)其交易標的，公房買賣可以參照現(xiàn)行處理商品房買賣糾紛相關的法律規(guī)定。理由如下：首先，商品房屋買賣是現(xiàn)代社會典型的不動產交易行為，也是典型的不動產物權變動。在商品房合同中，雙方當事人就訂立商品房買賣合同的意思表示達成一致時，合同即產生約束力，不具有排他的效力，故而商品房物權的變動必須依賴不動產的登記制度。根據(jù)國家對于公房使用權轉讓審批的相關要求來看，這些規(guī)定同樣適用于公房使用權的買賣。其次，根據(jù)我國《合同法》有關規(guī)定，當事人未辦理登記手續(xù)，是不影響合同效力，只是合同標的物所有權及其他物權不能轉移。當事人雙方依自身意思表示簽訂公房買賣協(xié)議后，在房屋買賣協(xié)議成立后，房產使用權雖沒有轉移，但雙方當事人依協(xié)議建立的法律關系依然存在。

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