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• 146****3264

  　1、公房承租戶也是拆遷當(dāng)事人，能得到補(bǔ)償。
  　　2、對(duì)公房承租人的補(bǔ)償可以選擇采用以下三種方式：1、公房承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補(bǔ)償；2、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關(guān)系（實(shí)物補(bǔ)償）；3、被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權(quán)（貨幣補(bǔ)償）?，F(xiàn)實(shí)生活中，比較常見的是第一和第三種方式。而本文的論述僅僅針對(duì)第三種即貨幣補(bǔ)償方式。對(duì)這個(gè)，不同的地方有不同地方法規(guī)。

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• 151****3633

  《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定拆遷租賃房屋的，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與承租人重新訂立房屋承租租賃合同。被拆遷房屋的室內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。所以被拆遷人與承租人解除合同的，裝修裝飾費(fèi)由被拆遷人支付。
  
  承租人補(bǔ)償方式：（1）所有人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，承租人由所有人負(fù)責(zé)安置。所有人補(bǔ)償款的計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝（市場(chǎng)單價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼X 被拆除房屋的建筑面積。 （2）所有人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模凶赓U關(guān)系終止。給所有人補(bǔ)償款不設(shè)**低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也無價(jià)格補(bǔ)貼。計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝評(píng)估單價(jià) X 20％ 。被拆除房屋的建筑面積承租人補(bǔ)償款的計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝（市場(chǎng)單價(jià) X 80％＋價(jià)格補(bǔ)貼）X 被拆除房屋的建筑面積。

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• 131****2866

  可以。
  
  公房承租人享有的權(quán)利包括:
  
  1、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的權(quán)利。
  
  2、獲得補(bǔ)償安置的權(quán)利。
  
  3、選擇繼續(xù)承租的權(quán)利。
  
  4、申請(qǐng)行政裁決權(quán)、行政復(fù)議、提起行政訴訟的權(quán)利。
  
  《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定，被拆遷人是指拆遷房屋的所有人，也就是說，被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人。
  
  在房屋拆遷安置中，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。拆遷租賃房屋的，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條明確規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。也就是說，公有租賃房屋拆遷時(shí)，拆遷人要與房屋所有權(quán)人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，同時(shí)要與該房屋的承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。
  
  公房承租人享有的權(quán)利包括：
  
  1、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的權(quán)利。
  
  2、獲得補(bǔ)償安置的權(quán)利。
  
  3、選擇繼續(xù)承租的權(quán)利?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，“被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”。
  
  4、申請(qǐng)行政裁決權(quán)、行政復(fù)議、提起行政訴訟的權(quán)利。 相關(guān)法規(guī) 國家直管公房拆遷補(bǔ)償安置 第三十八條 拆遷國家直管公房，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)管理部門或房產(chǎn)經(jīng)營管理部門訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。房產(chǎn)管理部門或房產(chǎn)經(jīng)營管理部門應(yīng)及時(shí)通知直管公房承租人或使用人，原租賃合同停止執(zhí)行，停收租金。

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相關(guān)問題

• 問 ??公房拆遷哪些人屬于安置對(duì)象？拆遷中公房承租的所有人應(yīng)該如何安置？
  答

  《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定拆遷租賃房屋的，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與承租人重新訂立房屋承租租賃合同。被拆遷房屋的室內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。所以被拆遷人與承租人解除合同的，裝修裝飾費(fèi)由被拆遷人支付。承租人補(bǔ)償方式：（1）所有人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，承租人由所有人負(fù)責(zé)安置。所有人補(bǔ)償款的計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝（市場(chǎng)單價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼X 被拆除房屋的建筑面積。 （2）所有人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，原有租賃關(guān)系終止。給所有人補(bǔ)償款不設(shè)**低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也無價(jià)格補(bǔ)貼。計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝評(píng)估單價(jià) X 20％ 。被拆除房屋的建筑面積承租人補(bǔ)償款的計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝（市場(chǎng)單價(jià) X 80％＋價(jià)格補(bǔ)貼）X 被拆除房屋的建筑面積。

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• 問 公房拆遷哪些人屬于安置對(duì)象
  答

  根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，在公有住房拆遷安置時(shí)被拆遷人（即公房的承租人）及其同住人均為被安置對(duì)象。該《細(xì)則》第五十四條規(guī)定，拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。而在實(shí)際拆遷過程中，公房被拆遷人及其同住成年家屬可能面臨拆遷后分戶的需要，在他們選擇住房補(bǔ)償?shù)那闆r下拆遷單位會(huì)根據(jù)實(shí)際情況分配兩套以上的房屋分別予以安置。拆遷單位通過出具住房調(diào)配單的方式，將被安置對(duì)象分別安置入不同的房屋內(nèi)。問題是，被安置人僅對(duì)自己所受配的房屋享有權(quán)利，還是所有被安置人對(duì)所有受配的房屋都共同享有權(quán)利呢？曾經(jīng)有被拆遷公房的承租人和同住人因?yàn)檫@樣的糾紛訴訟到法院，原告要求將全部兩套調(diào)配房屋視為全體被安置人共同共有，按份分割析產(chǎn)；被告認(rèn)為安置時(shí)房屋調(diào)配單已經(jīng)起到區(qū)分產(chǎn)權(quán)的作用，拆遷單位已經(jīng)根據(jù)被安置人的意見分別調(diào)配房屋進(jìn)行安置，各被安置人只能對(duì)自己受配的房屋享有權(quán)利，無權(quán)要求分割其他被安置人的房屋。雙方的爭議焦點(diǎn)在于《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第五十四條的理解和適用，原告認(rèn)為該條明確規(guī)定“拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有”，從字面上就能明顯判斷出所有安置房屋歸所有被安置人共同共有，而拆遷單位的房屋調(diào)配單是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，所起的作用只是調(diào)配房屋居住權(quán)，并沒有處理房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題。因此房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬必須通過析產(chǎn)分割來明確。被告認(rèn)為，拆遷單位是在《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》的適用范圍內(nèi)出具的兩張房屋調(diào)配單，該兩張房屋調(diào)配單與拆遷安置協(xié)議是一體的不可分割的，并非簡單的區(qū)分房屋居住權(quán)，因?yàn)椴疬w單位在具體調(diào)配房屋時(shí)是不可能自作主張隨意安置的，必須是征求了全體被安置人的意見后再做出具體的分配行動(dòng)，也就是說出具的房屋調(diào)配單已經(jīng)承載了全體被安置人的共同意愿和協(xié)商條件，具有固定被安置人各自權(quán)利的作用。如果被安置人任何一方當(dāng)時(shí)對(duì)安置方案表示反對(duì)，由于安置的都是產(chǎn)權(quán)房，拆遷單位是無法在住房調(diào)配單上區(qū)分受安置對(duì)象的?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w管理實(shí)施細(xì)則》第五十四條需要正確理解，該條規(guī)定的“承租人和同住人共同共有”應(yīng)僅指由該同住人和承租人共同受配的房屋，而不包括其他同住人的受配房屋，作為房屋同住人主張權(quán)利只能是對(duì)自己所受分配的房屋，而不能主張配給別人的房屋。對(duì)法律的理解不應(yīng)簡單地從其條文的字面上去解釋，更應(yīng)探究該條文的立法真實(shí)意圖，才能真正化解矛盾平息糾紛。本案一審法院的判決支持了原告的觀點(diǎn)，認(rèn)為所謂承租人和同住人共同共有應(yīng)當(dāng)包括所有的受調(diào)配房屋，而不考慮拆遷單位出具的住房調(diào)配單。筆者并不同意法院的觀點(diǎn)，因?yàn)椴疬w安置過程實(shí)際上是各被安置對(duì)象對(duì)自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行協(xié)商和處分的過程，是十分重要的契約法律行為，而該法律行為的后果正式通過住房調(diào)配單體現(xiàn)出來的。法院支持原告的觀點(diǎn)，等于無視當(dāng)事人當(dāng)初的契約行為，認(rèn)可當(dāng)事人反悔契約，損害了其他被安置人的合法權(quán)益。

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• 問 ??公房拆遷哪些人屬于安置對(duì)象？房屋拆遷補(bǔ)償對(duì)象有哪些？
  答

  【拆遷的補(bǔ)償對(duì)象】新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對(duì)使用人的安置。因?yàn)槭褂萌思闯凶馊讼鄬?duì)房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用權(quán)。承租人取得的只是房屋的占有、使用權(quán)，而房屋的收益、處分權(quán)利仍屬于房屋所有權(quán)人。因此，新《條例》將租賃房屋的補(bǔ)償主體確定為房屋所有權(quán)人。但房屋拆遷同時(shí)也會(huì)給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對(duì)使用人的安置。原《條例》關(guān)于對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償、對(duì)房屋使用人進(jìn)行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的，實(shí)踐中因拆遷人不征求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議;一些城市實(shí)行的貨幣安置，將大部分補(bǔ)償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已從公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人擁有住房為主體。而房屋的租賃關(guān)系是房屋所有人與承租人之間的契約關(guān)系，在拆遷過程中是從屬的法律關(guān)系，它的調(diào)整應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進(jìn)行調(diào)整，而不應(yīng)當(dāng)由拆遷人在損害房屋所有人利益、未經(jīng)得房屋所有人同意的前提下自作主張調(diào)整。這是新修訂的《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時(shí)規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償”的背景。

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• 問 ??公房拆遷哪些人屬于安置對(duì)象？房屋拆遷補(bǔ)償對(duì)象有什么？
  答

  拆遷安置房是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。

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• 問 請(qǐng)問房屋拆遷安置對(duì)象是指哪些人？
  答

  拆遷安置的對(duì)象是房屋的使用人。使用人可能是房屋的所有人，也可能是房屋的承租人等其他實(shí)際使用人。使用人有權(quán)要求拆遷人給予安置，拆遷人對(duì)使用人進(jìn)行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)。 　　拆遷安置一般通過拆遷人與被拆遷人以協(xié)議的方式進(jìn)行，就安置的方式、地點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)等達(dá)成協(xié)議，規(guī)定于拆遷協(xié)議中。 　　但是如果雙方不能就安置事宜達(dá)成協(xié)議，任何一方均可申請(qǐng)房屋拆遷主管部門裁決;一旦主管部門作出裁決，就成為一種具體的行政行為。安置可以一次性解決安置住房，也可以由拆遷人通過周轉(zhuǎn)房(或者支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，由被拆遷人自行解決)，先行臨時(shí)過渡，緩解解決安置用房。如果安置用房不能一次性解決的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過渡期限，這樣拆遷安置就可以分為兩種，一種是一次性安置，另一種是過渡性安置。新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)安置對(duì)象沒有舊《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的具體，只要是被拆除房屋的使有權(quán)人都應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中得以確認(rèn)和安置安排。

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