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• 153****6390

  　不經(jīng)過本人，農(nóng)村的土地使用證是不可以過戶的。
  　　買方吳某戶口不在本村，就不是本村集體成員，依法不能購買本村集體的房屋和土地，如果已經(jīng)交易，是不能辦理房屋和土地過戶手續(xù)的。
  　　買方在未告知賣方的情況下把土地使用證過戶了，其行為違法，賣方可以向土地管理部門投訴，要求撤銷該過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-06-06 18:05:47
• 134****4357

  不經(jīng)過本人，農(nóng)村的土地使用證是不可以過戶的。
  買方吳某戶口不在本村，就不是本村集體成員，依法不能購買本村集體的房屋和土地，如果已經(jīng)交易，是不能辦理房屋和土地過戶手續(xù)的。
  

  查看全文↓ 2019-06-06 18:05:44
• 143****7119

  一、基本案情
  
  1、原告孫光輝、被告段芝琴。原告有一棟宅院位于北京市順義區(qū)南彩鎮(zhèn)后俸伯村××號。宅基地使用權(quán)登記在孫光輝名下。涉訴宅院買賣時(shí)孫光輝為農(nóng)戶，段芝琴為非農(nóng)戶?，F(xiàn)在段芝琴及孫光輝均為非農(nóng)戶。
  
  2、1995年5月13日，孫光輝與段芝琴簽訂《買賣房屋草契》，約定孫光輝將涉訴宅院瓦房七間作價(jià)八千四百元賣給段芝琴。草契簽訂后孫光輝交付了涉訴房屋，段芝琴給付了買房款，并繳納了稅費(fèi)。
  
  3、本案涉案合同是經(jīng)過鄉(xiāng)政府蓋章同意，在村委會(huì)的見證蓋章下簽訂的，段芝琴后依法納稅，財(cái)政局向段芝琴核發(fā)了《北京市房屋契稅》
  
  4、孫光輝亦將涉訴宅院的產(chǎn)權(quán)證交付給段芝琴。涉訴宅院交付后，段芝琴翻建了涉訴宅院并一直使用至今。
  
  5、孫光輝向一審法院提出訴訟請求：1.判令確認(rèn)孫光輝、段芝琴簽訂房屋買賣協(xié)議無效；2.判令段芝琴將購買孫光輝的涉訴宅院及院落設(shè)施騰退給孫光輝，段芝琴返還孫光輝《集體土地建設(shè)用地使用證》；3.段芝琴承擔(dān)本案案件受理費(fèi)。2019年2月份20日，人民法院立案受理。后來原告自愿撤銷了第二項(xiàng)訴訟請求。
  
  二、本案爭議焦點(diǎn)：孫光輝與段芝琴簽訂《買賣房屋草契》是否有效？
  
  三、人民法院判決結(jié)果：孫光輝與段芝琴于1995年5月13日簽訂的《買賣房屋草契》無效。
  
  
  
  
  
  四、評析
  
  1、土地問題：第一個(gè)方面：依據(jù)《土地管理法》規(guī)定：我國對土地實(shí)行公有制。即全民所有和勞動(dòng)群眾所有。國務(wù)院代表國家行使全民所有權(quán)。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。第二個(gè)方面：對土地實(shí)行使用權(quán)制度。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。在城鎮(zhèn)土地上設(shè)立有期限的國有土地使用權(quán)制度。在農(nóng)村土地上設(shè)立兩種土地使用權(quán)制度：土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)。這兩種使用權(quán)可以歸屬于村民個(gè)人或村民家庭。
  
  2、農(nóng)民房子和宅基地的問題：依據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定具體表述為這樣：第一：農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地。第二：宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第三：要經(jīng)地鄉(xiāng)政府審核、縣政府批準(zhǔn)。第四、農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予以批準(zhǔn)。第五：符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量利用原來的宅基地和空閑地。綜合上述規(guī)定：法律是允許農(nóng)民出賣住房的，是允許農(nóng)民出租住房的。房子的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于農(nóng)民個(gè)所有。但是房子下面的宅基地不能屬于農(nóng)民個(gè)人所有，農(nóng)民個(gè)人只能擁有”宅基地的使用權(quán)“。但是對此是有限制的：再申請宅基地，不予以批準(zhǔn)。防止有錢的農(nóng)民在農(nóng)村建設(shè)多棟房子。以此用來謀利。具體舉例來說：如果你想在張李鎮(zhèn)留樹村第三村民小組的宅基地上建設(shè)民房。你首先要符合主體資格問題：你必須是這個(gè)留樹村第三村民小組的村民。如果你是其它村的或是這個(gè)留樹村其它村民小組的村民，也不符合主體資格。如果你是城鎮(zhèn)戶口的居民，你要購買這個(gè)村民小組的民房。你就沒有這個(gè)主體資格，你沒有這個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，你不能享有這個(gè)權(quán)利。必須注意：民房出賣的對象必須是村集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的村民或村民小組內(nèi)的村民，這才合法的買賣行為。
  
  3、相關(guān)規(guī)定：《土地管理法》還有其它規(guī)定：第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地 的 通 知 》 ( 國 辦 發(fā)1999年39號）第二條規(guī)定：“ 農(nóng)民 的住宅不得向城市居民出售, 也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集 體土地建住宅, 有關(guān)部門不得為 違 法 建造和購 買 的 住宅發(fā)放土地使 用證和 房 產(chǎn)證”
  
  4、結(jié)合本案例具體分析：被告段芝琴為非農(nóng)戶。其并非涉訴宅院所在的北京市順義區(qū)南彩鎮(zhèn)后俸伯村的村民，且其至今仍非該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。她沒有合法的主體資格來購買這個(gè)原告的民房，她沒有資格擁有這塊宅基地的使用權(quán)。1995年5月13日，孫光輝與段芝琴簽訂的《買賣房屋草契》當(dāng)然是無效的合同。因?yàn)樗`背了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。盡管它有鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)、也交了契稅。但這些行政行為本身是違法的行政行為。不能作為證據(jù)來使用。
  
  城里人到農(nóng)村購民房要謹(jǐn)慎。大家要遵守法律規(guī)定。否則是“竹籃打水一場空

  查看全文↓ 2019-06-06 18:05:38

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎? 農(nóng)村土地使用證怎么過戶
  答

  農(nóng)村宅基地土地使用證去縣級土地管理部門辦理過戶事宜。農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經(jīng)建設(shè)房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經(jīng)建設(shè)房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二章 土地的所有權(quán)和使用權(quán)第六條依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。擴(kuò)展資料：案例：2010年12月3日，關(guān)坪村村民肖某由于欠下符明100多萬元債務(wù)無法償還，旬陽縣人民法院依法將肖某在旬陽縣關(guān)口鎮(zhèn)關(guān)坪村三組的143.5平方米的一處河堤邊的莊基地估價(jià)33萬元判給符明以清償債務(wù)。

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• 問 宅基地土地使用證能過戶嗎? 城市戶口的農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎
  答

  宅基地是可以過戶的，但是必須符合宅基地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)條件，只限于本村村集體的成員之間，符合申請宅基地的條件，至于非本村經(jīng)濟(jì)成員，自然是不能過戶的。

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• 問 農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎? 不經(jīng)過本人農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎？
  答

  農(nóng)村宅基地土地使用證去縣級土地管理部門辦理過戶事宜。農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經(jīng)建設(shè)房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經(jīng)建設(shè)房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型?！吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二章 土地的所有權(quán)和使用權(quán)第六條依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。

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• 問 農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎？
  答

  當(dāng)事人戶籍不是宅基地所屬村委會(huì)農(nóng)業(yè)戶籍，是不能辦理該宅基地過戶到當(dāng)事人名下的。規(guī)定農(nóng)村宅基地和所屬住房屬于集體性質(zhì)，只有本村農(nóng)業(yè)戶籍人員才有資格享有，不對外部戶籍人員辦理?！斗课莸怯涋k法》：第八十六條房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書；（四）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（六）其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。第八十七條申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

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• 問 土地使用證怎么過戶? 農(nóng)村土地使用證怎么過戶
  答

  國有土地使用權(quán)證過戶的費(fèi)用：房屋土地使用證過戶費(fèi)用，要看你這土地使用性質(zhì)，如果是國有出讓性質(zhì)土地證，自辦理完畢房產(chǎn)證書過戶后，買賣雙方一起拿著新房產(chǎn)證和老土地證去土地局辦理注銷老土地證，更換新土地證，印花稅 5元 工本費(fèi)幾十元一般不超過100元 　　如果是劃撥或是集體性質(zhì)土地證，那么，是過戶不成的，需要先交納土地出讓金，之后，才可以辦理土地證。出讓金額度多少，和土地類型有關(guān)。看是幾類土地，按照土地評估價(jià)格40%繳納。

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