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• 156****5886

  購(gòu)房者如何應(yīng)對(duì)賣(mài)家違約？
  1、提高定金，增加賣(mài)房人毀約成本。我國(guó)法律規(guī)定：定金金額只要在房產(chǎn)總價(jià)的20%以?xún)?nèi)便合法，購(gòu)房者可以通過(guò)多付定金的方式增加賣(mài)方毀約成本，制約賣(mài)方毀約。比如：總價(jià)180萬(wàn)的房子，定金可以付到36萬(wàn)，如果購(gòu)房者預(yù)先付20萬(wàn)的定金，那么賣(mài)方毀約就要退40萬(wàn)，對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，這個(gè)毀約成本便足夠高。
  2、簽約應(yīng)規(guī)范。購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候，一定要使用由部門(mén)監(jiān)制的合同示范文本，盡量明確指出買(mǎi)賣(mài)雙方各自必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，并保留好相關(guān)憑證，為違約情況提供法律依據(jù)。
  3、盡快辦理過(guò)戶，落實(shí)房產(chǎn)交易。購(gòu)房者應(yīng)該盡快辦理資金，隨之辦理房產(chǎn)過(guò)戶。如果過(guò)戶周期過(guò)長(zhǎng)，賣(mài)家就有可能為房子找到下家，買(mǎi)房毀約風(fēng)險(xiǎn)加大。

  查看全文↓ 2019-06-04 10:32:59
• 132****8900

  說(shuō)的有些模糊，誰(shuí)違約，誰(shuí)賠償。以買(mǎi)賣(mài)雙方的合同為準(zhǔn)，舉例：賣(mài)方（甲方）收到買(mǎi)方（乙方）定金后，如果甲方違約，不想賣(mài)了，乙方有權(quán)索賠甲方支付乙方雙倍定金（違約金）。
  如果乙方毀約，不想購(gòu)買(mǎi)甲方的房子，那么乙方的定金，甲方有權(quán)沒(méi)收的。 具體還是以你們的合同，字據(jù)，憑證為主吧。違約金合同雙方違約責(zé)任都有約束的，不必要擔(dān)心，雙方協(xié)商，如果協(xié)商不成，可向當(dāng)?shù)刂俨梦俨?，仲裁不行，直接上訴當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

  查看全文↓ 2019-06-04 10:32:25
• 146****4671

  1、《合同法》規(guī)定
  　　第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任
  　　第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
  　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
  　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)
  　　2、對(duì)于已經(jīng)簽訂購(gòu)房協(xié)議，繳納了定金和**之后，又因?yàn)樽陨碓蛞蠼獬?gòu)房合同的，需要承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)方可以選擇沒(méi)收定金，或者按照合同約定計(jì)算違約金，或者要求賠償損失。
  

  查看全文↓ 2019-06-04 10:31:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房購(gòu)房毀約如何索要違約金呢？
  答

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過(guò)程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣(mài)人逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買(mǎi)受人逾期付款、因買(mǎi)方原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)；3.買(mǎi)方或賣(mài)方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4.房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約責(zé)任；5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；6.根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

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• 問(wèn) 二手房購(gòu)房毀約如何索要違約金呢？
  答

  二手房簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后違約有三個(gè)步驟：1、采取自救手段，維護(hù)自身利益。依《合同法》第94條的規(guī)定，對(duì)于預(yù)期違約，守約方依此享有合同解除權(quán)，可單方解際合同，并可請(qǐng)求對(duì)方賠償損失。此規(guī)定比較適合明示毀約。但對(duì)于默示毀約而言，因恐難以掌握對(duì)方違約的確切證據(jù)，故守約方不宜而采取解除合同措施，可參照合同法第68條規(guī)定，中止合同履行或中止合同履行或履行準(zhǔn)備，以避免擴(kuò)大自己的經(jīng)濟(jì)損失;立即通知對(duì)方當(dāng)事人在預(yù)期間內(nèi)提供適當(dāng)?shù)穆男袚?dān)保。若對(duì)方當(dāng)事人在處理期間內(nèi)不能提供適當(dāng)擔(dān)保，應(yīng)視為對(duì)方明示毀約，此時(shí)可依法解除合同，并請(qǐng)求賠償損失。此種自助措施與行使不安履行抗辯相似。2、尋求司法救濟(jì)，追究對(duì)方違約責(zé)任。依《合同法》第108條規(guī)定，一方當(dāng)事人違約，對(duì)方可在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。即守約方可以依照合同違約責(zé)任條款來(lái)向違約方主張責(zé)任。此種措施，對(duì)于明示毀約易于操作;但對(duì)于默示毀約，守約方須掌握對(duì)方預(yù)期違約的確切的證據(jù)后方可訴諸法律，否則，將因證據(jù)不力反而于己不利。3、持合同的效力，等待對(duì)方履行。當(dāng)一方違約，對(duì)方可堅(jiān)持合同的效力，要求或等待對(duì)方履行合同，以靜觀對(duì)方的態(tài)度是否有所變化，然后決定是否采取相應(yīng)措施。對(duì)于明示毀約，守約方應(yīng)明確要求對(duì)方撤回毀約的思表示，而不能一味地坐等對(duì)方履行，以免擴(kuò)大損失。對(duì)于默示毀約，守約方一時(shí)無(wú)確切證據(jù)證實(shí)對(duì)方毀約，可等待對(duì)方到期是否履行;若對(duì)方到期不履行，可依實(shí)際違約中的不履行情形追究其違約責(zé)任，或者依法解除合同，請(qǐng)求賠償損失。注意：合同簽訂以后，雙方即對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成一致協(xié)議，該協(xié)議受到法律保護(hù)，非因法定緣由不可撤銷(xiāo)，且在不存在不可抗力的情況下，守約方要求違約方支付違約金承擔(dān)違約責(zé)任都是正當(dāng)權(quán)利，新安房產(chǎn)網(wǎng)提示在遭遇合同違約時(shí)，可向?qū)I(yè)律師進(jìn)行咨詢(xún)，以便保障自己的合法權(quán)益。

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• 問(wèn) 二手房購(gòu)房毀約會(huì)不會(huì)有違約金呢？
  答

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過(guò)程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣(mài)人逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買(mǎi)受人逾期付款、因買(mǎi)方原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)；3.買(mǎi)方或賣(mài)方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4.房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約責(zé)任；5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；6.根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

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• 問(wèn) ?? 二手房購(gòu)房毀約會(huì)不會(huì)有違約金呢？
  答

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過(guò)程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣(mài)人逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買(mǎi)受人逾期付款、因買(mǎi)方原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)；3.買(mǎi)方或賣(mài)方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4.房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約責(zé)任；5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；6.根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

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• 問(wèn) ??二手房簽訂合同后毀約，違約金如何賠償呢？
  答

  一、二手房交易賣(mài)家違約一般有以下情形：1、賣(mài)家拒簽居間協(xié)議；2、賣(mài)家拒收定金；3、愿意雙倍返還定金；4、房東拒簽買(mǎi)賣(mài)合同；5、簽買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)提出不合理要求；6、簽訂合同之后拒絕過(guò)戶；7、要求賠違約金而解除合同。二、二手房交易賣(mài)家違約的處理辦法1、針對(duì)拒簽居間協(xié)議和拒收定金：如果賣(mài)家在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會(huì)先讓買(mǎi)家簽居間協(xié)議，由于居間協(xié)議僅有買(mǎi)方簽字，所以居間協(xié)議還沒(méi)有成立，賣(mài)家即使不簽，也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當(dāng)采取反向操作的方式，即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓賣(mài)家簽字，再讓買(mǎi)方簽字。賣(mài)家雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房?jī)r(jià)上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在賣(mài)家簽收以后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?，所以如果賣(mài)家不簽收的話，那么意向金就不會(huì)變成定金，賣(mài)家毀約就不會(huì)受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說(shuō)的反向操作方式外，還應(yīng)當(dāng)要求賣(mài)家在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣，中介收了定金也就等于賣(mài)家收了定金，賣(mài)家毀約就要承擔(dān)定金罰則。2、簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢(qián)，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。在二手房買(mǎi)賣(mài)中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒(méi)有簽訂用以備案的買(mǎi)賣(mài)合同正式文本，但雙方通過(guò)簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買(mǎi)賣(mài)合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買(mǎi)方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買(mǎi)方造成的損失進(jìn)行賠償。3、簽訂居間協(xié)議后拒簽買(mǎi)賣(mài)合同居間協(xié)議簽訂后，房東可能會(huì)找些理由來(lái)拒簽買(mǎi)賣(mài)合同。這些理由通常有：（1）居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫，由于簽約人不是產(chǎn)權(quán)人，所以房東主張居間協(xié)議是無(wú)效的，要求退款了事。（2）房東在簽訂居間協(xié)議時(shí)還未取得房屋產(chǎn)權(quán)，所以房東認(rèn)為沒(méi)取得產(chǎn)權(quán)就簽的合同無(wú)效，要求退款了事。如果有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，比如產(chǎn)權(quán)人曾到中介處掛牌，或者簽署過(guò)傭金確認(rèn)書(shū)、委托書(shū)等文件，那么居間協(xié)議仍然是有效的。如果沒(méi)有證據(jù)證明，那么買(mǎi)方可以要求簽約人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償買(mǎi)方的損失。如果房東購(gòu)買(mǎi)的是期房、拍賣(mài)房，或者已和他人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同但產(chǎn)證還在辦理過(guò)程中，此時(shí)房東出售房屋時(shí)盡管還沒(méi)有拿到產(chǎn)證，但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產(chǎn)權(quán)（如違法建筑），或者產(chǎn)權(quán)是別人的，那合同就是無(wú)效的。根據(jù)法律規(guī)定，無(wú)效的合同應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任，買(mǎi)方有權(quán)要求房東賠償經(jīng)濟(jì)損失。4、簽訂購(gòu)房合同后房東拒絕過(guò)戶房東不會(huì)明確表明拒絕辦理過(guò)戶交易手續(xù)，但可能會(huì)制造一些借口，要求將過(guò)戶時(shí)間延期，在買(mǎi)方同意延期后卻一直不確定具體的過(guò)戶時(shí)間，**終發(fā)信稱(chēng)因買(mǎi)方原因未能按時(shí)過(guò)戶而解約。在這種情況下，買(mǎi)方一定要及時(shí)發(fā)出書(shū)面催告，要求房東在約定時(shí)間簽約。如同意延期，則應(yīng)約定具體的期限。書(shū)面催告應(yīng)當(dāng)同時(shí)抄送中介一份。買(mǎi)方應(yīng)盡量不要延期，如延期應(yīng)當(dāng)征得房東的書(shū)面同意，否則可能因證據(jù)不足而被法院認(rèn)定違約。

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