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• 147****9429

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購房者購買了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？
  1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。
  2、易出問題 維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2019-06-03 16:55:23
• 154****7925

  小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，無論是村委會(huì)還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都屬于無效證件，在法律上不予承認(rèn)。
  1、小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對(duì)這個(gè)問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)展，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。
  2、根據(jù)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中規(guī)定，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居” 等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。
  3、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，無論是村委會(huì)還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都屬于無效證件，在法律上不予承認(rèn)。由于小產(chǎn)權(quán)住房沒有國家認(rèn)可的房產(chǎn)證明，所以不具備過戶的權(quán)利。如果遇到政府或合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)占地的情況時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房主只能得到很少或無法得到相關(guān)的補(bǔ)償。因?yàn)樵撔‘a(chǎn)權(quán)占有的土地屬于當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府所有，補(bǔ)償款會(huì)直接劃給當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府。**后因?yàn)檗k理貸款買房需要以該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，沒有國家出具合法產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)銀行的不會(huì)放款的。

  查看全文↓ 2019-06-03 16:55:18
• 137****7755

  小產(chǎn)權(quán)房不可以辦理房產(chǎn)證。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)。
  小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房，更不會(huì)有房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2019-06-03 16:55:14
• 147****9035

  隨著市場(chǎng)和國家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)注越來越高，很多業(yè)主也開始擔(dān)心自己所購買的是否是小產(chǎn)權(quán)房。這就有了小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎以及小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎的疑問。今天就隨小編來看看小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎以及小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎的相關(guān)介紹，以供大家參考哦。
  
  
  
  小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎？
  
  因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并非由國家所頒發(fā)，所以小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的房子，只有土地證，也相當(dāng)于買了小產(chǎn)權(quán)房的房子只有使用權(quán)，沒有的所有權(quán)。那么買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦呢？
  
  買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦呢？近幾來，隨著國家清理小產(chǎn)權(quán)房的開始，已購買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主們不免有些擔(dān)心起來，怕自己陷入“錢房兩空”的局面。但是，目前國家還沒有針對(duì)購買小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的相關(guān)政策，所以在這里具小編了解，在沒有下達(dá)相關(guān)政策之前，只有找開發(fā)商退房這一方法了。
  
  
  
  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  
  首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房有兩種：
  
  一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
  
  非法的不能購買，那合法的是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  它的法律風(fēng)險(xiǎn)在哪呢？前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  
  同時(shí)，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利也無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  
  同時(shí)，由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對(duì)房屋的保值

  查看全文↓ 2019-06-03 16:55:11
• 146****4294

  隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的日常收入收入提高，但是房價(jià)也是在上漲。對(duì)于很多人而言城市的房屋價(jià)格太高了，就要一些人在城郊的農(nóng)村購買了二手的小產(chǎn)權(quán)房，那么二手小產(chǎn)權(quán)房怎么交易？
  
  
  
  一、二手小產(chǎn)權(quán)房怎么交易
  
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  二、二手小產(chǎn)權(quán)房買賣需要注意
  
  1、法律效力，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效，但也區(qū)分不同情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；對(duì)于房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)部門和組織批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理。
  
  2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向本非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。
  
  3、政策風(fēng)險(xiǎn)，購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓向產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。
  
  三、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因
  
  1、城市房價(jià)過高：中國許多大中城市的高房價(jià)是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡，若干大城市的房價(jià)長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。
  
  2、擦邊球的空間：根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。
  
  3、農(nóng)地制度不合理：小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用）；由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用及成本費(fèi)。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。
  
  綜上，按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
  
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  查看全文↓ 2019-06-03 16:55:07

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證怎么辦? 小產(chǎn)權(quán)房子房產(chǎn)證如何辦？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)證。1、小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對(duì)這個(gè)問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。2、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，無論是村委會(huì)還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都屬于無效證件，在法律上不予承認(rèn)。由于小產(chǎn)權(quán)住房沒有國家認(rèn)可的房產(chǎn)證明，所以不具備過戶的權(quán)利。3、如果遇到政府或合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)占地的情況時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房主只能得到很少或無法得到相關(guān)的補(bǔ)償。因?yàn)樵撔‘a(chǎn)權(quán)占有的土地屬于當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府，補(bǔ)償款會(huì)直接劃給當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)可辦房產(chǎn)證嗎?小產(chǎn)權(quán)房子房產(chǎn)證如何辦?
  答

  任何事，你從利益點(diǎn)著眼——一切都是那么清晰：所謂政府認(rèn)可，里面其實(shí)只差政府的那一份收益，如果你可出哪怕少出，辦正規(guī)產(chǎn)權(quán)證分分鐘的事。 但是政府處在既不能叫村集體隨便蓋房（財(cái)政損失），又不能隨時(shí)給小產(chǎn)權(quán)辦證這種尷尬期，所以房子留著吧，未來你不會(huì)有損失的。說來話長，上面這些夠你用了。

  全部3個(gè)回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房的房證如何驗(yàn)證真假?小產(chǎn)權(quán)房子房產(chǎn)證如何辦？
  答

  1、小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對(duì)這個(gè)問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)展，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。2、根據(jù)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中規(guī)定，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居” 等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。3、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，無論是村委會(huì)還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都屬于無效證件，在法律上不予承認(rèn)。由于小產(chǎn)權(quán)住房沒有國家認(rèn)可的房產(chǎn)證明，所以不具備過戶的權(quán)利。如果遇到政府或合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)占地的情況時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房主只能得到很少或無法得到相關(guān)的補(bǔ)償。因?yàn)樵撔‘a(chǎn)權(quán)占有的土地屬于當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府所有，補(bǔ)償款會(huì)直接劃給當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府。**后因?yàn)檗k理貸款買房需要以該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，沒有國家出具合法產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)銀行的不會(huì)放款的。

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• 問 新房子辦理房產(chǎn)證怎么辦? 小產(chǎn)權(quán)房子房產(chǎn)證如何辦？
  答

  房產(chǎn)證辦理買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）。2、 印花稅：房款的0.05% 。3、 交易費(fèi)：3元/平方米 。4、 測(cè)繪費(fèi)：1.36 元/平方米 。5、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。房產(chǎn)證辦理賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、 交易費(fèi)：3元/平方米 。2、 印花稅：房款的0.05% 。3、 營業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 。4、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。

  全部4個(gè)回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何辦房產(chǎn)證?小產(chǎn)權(quán)房能辦理房產(chǎn)證么？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，無論是村委會(huì)還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都屬于無效證件，在法律上不予承認(rèn)。⑴小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對(duì)這個(gè)問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。⑵小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，無論是村委會(huì)還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都屬于無效證件，在法律上不予承認(rèn)。由于小產(chǎn)權(quán)住房沒有國家認(rèn)可的房產(chǎn)證明，所以不具備過戶的權(quán)利。⑶如果遇到政府或合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)占地的情況時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房主只能得到很少或無法得到相關(guān)的補(bǔ)償。因?yàn)樵撔‘a(chǎn)權(quán)占有的土地屬于當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府，補(bǔ)償款會(huì)直接劃給當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府。

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