已有3個回答

• 137****4512

  而有的地方是允許轉(zhuǎn)讓和備案，同時依法交納有關(guān)稅費(fèi)。 那么期房再轉(zhuǎn)讓是跟據(jù)什么?《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。而國務(wù)院沒有出臺具體規(guī)定，從該法看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，而實際上預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓是合同的轉(zhuǎn)讓，另據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定也可以理解為一種期權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即雙方約定出讓方取得房產(chǎn)證后再過戶，由于該合同沒有經(jīng)備案對買受人的保護(hù)不利，法院有這方面的判決案例。以上兩種都是在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前的期房再轉(zhuǎn)讓。而我國《合同法》規(guī)定，合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不需征得合同另一方的同意，但要通知債務(wù)人，而合同權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓則需經(jīng)合同另一方同意。就商品房預(yù)售合同而言，購房者的主要權(quán)利是取得商品房產(chǎn)權(quán)，主要義務(wù)是付清房屋價款。如果購房者已付清全部房屋價款，則該轉(zhuǎn)讓不需開發(fā)商同意，反之，就需要開發(fā)商認(rèn)可。但是由于房子是不動產(chǎn)，涉及登記和備案的問題，而再轉(zhuǎn)讓又沒有具體規(guī)定，而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓，有些買賣雙方當(dāng)期房價格波動而違約時片面理解該條，所以往往造成糾紛不斷。對于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定筆者認(rèn)為是對于物權(quán)過戶登記的必須條件，但不是合合同生效的條件，特別對于還在開發(fā)過程中的期房該法有特別的規(guī)定，是允許在沒有取得產(chǎn)權(quán)證前預(yù)售和再轉(zhuǎn)讓的，再說目前期房再轉(zhuǎn)讓大多是在取得房產(chǎn)證后再進(jìn)行過戶登記，實際上是一種附條件的合同，以出讓方取得房產(chǎn)證條件實現(xiàn)后再過戶，所以并不違反房地產(chǎn)管理法第三十七條第六款。 對購房者而言，應(yīng)注意如下幾種情況：
  一、預(yù)售商品房尚未付清房款的購房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同;
  二、已付清預(yù)售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商;
  三、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機(jī)還沒有對再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風(fēng)險增大。
  四、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方,如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險。
  五、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來障礙。
  六、如果確是房子不想要而原價轉(zhuǎn)讓，你也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-05-31 09:57:31
• 153****8074

  付了**的好像不行吧~具體的你看下這個吧 “期房限轉(zhuǎn)”政策出臺后，一方購買了期房在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，又與他人訂立房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓合同是有效的。 理由是，房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但他購買了期房，享有買賣合同上的債權(quán)，期房的買賣就是轉(zhuǎn)讓的這個債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓期房并不違反法律禁止性規(guī)定。 “期房限轉(zhuǎn)”的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的期房再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無法辦理過戶，無法實際取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。
  

  查看全文↓ 2019-05-31 09:57:26
• 142****1196

  先了解是否能轉(zhuǎn)讓！
  根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋是不能進(jìn)行出售的，但其實這里所講的未取得權(quán)屬證書指的是已經(jīng)交付竣工使用的房屋，并未直接涉及到期房。
  所以，只要購房者與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行了預(yù)售登記后就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
  期房該如何轉(zhuǎn)讓呢？
  1、簽訂預(yù)售合同
  期房轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售登記后才可以轉(zhuǎn)讓，所以第一步必須是簽訂預(yù)售合同。
  2、書面通知開發(fā)商
  轉(zhuǎn)讓人未付清商品房預(yù)售合同約定的總價款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已付清總價款的，轉(zhuǎn)讓人只要把其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。
  3、轉(zhuǎn)讓合同與登記
  轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進(jìn)行預(yù)售變更登記。合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人就取得了原商品房預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)享有的一切權(quán)力。

  查看全文↓ 2019-05-31 09:57:21

相關(guān)問題

• 問 ??期房可以過戶嗎？該怎么交易呢？
  答

  期房因未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，故無法過戶。您可以和買家和開發(fā)商協(xié)商，將您的購房登記改成買家。這樣產(chǎn)權(quán)證可以直接辦到買家名下。如果這樣操作不通的話，就只能在產(chǎn)權(quán)證辦下來以后在過戶了。

  全部3個回答>
• 問 ??期房交房時還能換房嗎?該怎么交易呢？
  答

  如果買賣雙方協(xié)商一致，是可以對合同內(nèi)容進(jìn)行變更，可以換房。如果不能協(xié)議一致，單方要求換房屬于違約行為。

  全部3個回答>
• 問 ?? 已貸款期房如何賣？該怎么交易呢？
  答

  可以賣。具體買賣流程如下：1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；2、買方支付賣方定金；3、賣方去銀行辦理解押手續(xù)；4、雙方共同去做房屋過戶；5、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)，原房主戶口必須遷出）；6、買方全款付清給賣方。

  全部4個回答>
• 問 ??買期房后不要可以退嗎？該怎么交易呢？
  答

  你在簽協(xié)議時,房子還沒有取得預(yù)售許可證,但是你和開發(fā)商簽了協(xié)議,交了3萬塊錢,這3萬有沒有注明是定金還是訂金?　　根據(jù)　　城市商品房預(yù)售管理辦法　　第二條 本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為?！　∷?　　如果開發(fā)商把你交的錢當(dāng)作定金,定金理論上是不可以退的,如果開發(fā)商不肯退錢,那么開發(fā)商這種行為就是預(yù)售行為.　　如果開發(fā)商把你交的錢當(dāng)作訂金,訂金是可以退的,開發(fā)商這種行為就不是預(yù)售行為.　　根據(jù)　　城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例　　第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　　（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　?。ㄈ┌刺峁┑念A(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付期；　?。ㄋ模┮艳k理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　〉谌艞l 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款.　　所以,當(dāng)開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證而進(jìn)行事實的預(yù)售行為時,這種行為是違反<城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例>,　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》　　第四十四條 依法成立的合同，自成立時生效?！　〉谖迨l 有下列情形之一的，合同無效：　?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！　〉谖迨鶙l 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。　　第五十七條 合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力?！　〉谖迨藯l 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！　】梢?你們簽訂的協(xié)議時候沒有取得預(yù)售許可證,違反<城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例>,按照合同法第52條第5款,這是無效合同.既然是無效合同,按照合同法第58條,你可以要求退款.　　如果開發(fā)商不同意退,你可以向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T投訴(一般是建設(shè)局或者是國土資源和房地產(chǎn)管理局)投訴,這樣,開發(fā)商就會受到處罰.如果通過法律手段起訴,一般也可以勝訴.

  全部4個回答>
• 問 ??期房五證全會有風(fēng)險嗎？該怎么交易呢？
  答

  1、由于發(fā)展商對購買期房的客戶在價格方面給予的優(yōu)惠一般較大，所以期房價格相對較低。2、由于所購樓宇尚未落成，所以購房者在不破壞其整體外觀、內(nèi)部承重等主體結(jié)構(gòu)的條件下，有機(jī)會根據(jù)個人喜好和需要調(diào)整戶內(nèi)部分格局及裝修。3、隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的扶植和整個市場競爭加劇，購房者隨時有機(jī)會享受到政府**新頒布的各種優(yōu)惠政策和日益健全完善的市場服務(wù)及物業(yè)服務(wù)。4、對于以投資獲利的目的為主的購房者而言，由于先期買入的房價較低，后期封頂成為現(xiàn)房時有較大的獲利空間（轉(zhuǎn)賣的時間應(yīng)在封頂前后，登記過戶手續(xù)完成之前）。5、由于期房是一個暫時還看不見的商品，發(fā)展商一般在付款時間方面跨度較寬松，購房者可選擇的付款方式較多，付款壓力相對較小。 6、期房的戶型都比較前衛(wèi)，現(xiàn)房的話老戶型蠻多，沒有新研究出來的戶型設(shè)計得好；

  全部5個回答>