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• 145****5896

  一、買二手房需要土地使用證嗎
  1、房產證和土地證是房主擁有該房產以及土地使用權的證明，兩者是密不可分的，沒有土地證就意味著房主不具備對該土地的使用權，那么在該土地被人侵占的時候，業(yè)主將無法維護自己的合法權益。
  2、如果購房之后不及時辦理土地證將面臨很大風險：雖然房產證握，但土地使用權卻不屬于自己，有些單位可能會非法把土地使用權轉讓給他人，使購房者蒙受不必要的損失;而另一方面，土地使用全證和房房屋產權證不齊則不能上市交易。
  3、目前在很多地區(qū)，沒有土地證的房子并不影響上市交易。然而，盡管沒有土地證不影響業(yè)主對房屋的使用，但是根據(jù)《物權法》相關規(guī)定，將來土地使用證和房產證不齊，不得上市交易。另外，將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋權和土地使用權應該分屬兩部分補償，這樣土地補償部分就很難保證。
  二、怎么簽訂房屋買賣合同
  1、文本合同中的空白部分應是開發(fā)商和購房人雙方真實意思的表示，需要雙方共同協(xié)商簽訂，因此，你完全有理由拒絕發(fā)展商的“越俎代庖”;
  2、凡是不讓簽補充協(xié)議的大多是因為開發(fā)商無法或沒有足夠信心兌現(xiàn)承諾，對此，購房人應事先明悉，不該事后抱怨;
  3、將開發(fā)商口頭承諾的內容(當然**好能有規(guī)劃文件的復印件)簽進合同，如開發(fā)商不配合，也一定要爭取;

  查看全文↓ 2019-05-30 23:03:26
• 146****3676

  可以購買，但是存在一定的風險。
  
  1、因為只有土地使用證的房子，也就是意味著只有使用權，而沒有房屋的所有產權。未經審批同意，此類房屋不能上市交易，私下簽定交易協(xié)議不受法律保護。
  
  2、使用權房是計劃經濟和住房分配體制下的產物，俗稱公房。該房屋的產權屬于國家或集體，不過，這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產權，允許使用權人（公房承租人）在一定范圍內通過一定方式轉讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權人所有。
  
  3、房地產發(fā)展商的主體資格，房地產商在賣商品房時必須具備主體資格。一個合法正規(guī)的房地產開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。
  
  （1）所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；
  
  （2）“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。

  查看全文↓ 2019-05-30 23:03:21
• 146****1251

  
  原告葉某、黃某與被告周某、鄧某簽訂《房地產買賣合同》，約定被告將自己的一套商品房出售給原告。合同簽訂后，原告依約付清全部房款。原告葉某向房屋管理所繳交了相關交易契稅，并辦理了房屋所有權過戶手續(xù)，原告到房產部門辦理房產證換證，將房屋所有權登記在葉某、黃某名下。當時，因政策原因該房屋尚未辦理土地使用權證，故雙方在購買房屋時未辦理土地證過戶手續(xù)。現(xiàn)土地證辦理過戶手續(xù)條件已具備，但被告不予協(xié)助辦理過戶，雙方遂產生糾紛。原告主張依法確認雙方簽訂的房地產買賣合同以及補充協(xié)議合法有效，且要求被告協(xié)助原告辦理土地使用權變更登記手續(xù)。
  
  
  
  【評析】
  
  
  
  本案被告對涉案房屋享有實質上的處分權，房屋買賣合同系合同雙方真實意思表示。原、被告在簽訂房屋買賣合同時，被告未依法登記領取權屬證書，屬于城市房地產管理法所規(guī)定的不得轉讓的情形。但房地產管理法的相關規(guī)定一般認為屬于管理性強制性規(guī)定，而不屬于決定合同效力的效力性強制性規(guī)定。并且從物權和債權的法學理論角度進行思考，未辦理土地使用權證過戶不影響房屋買賣合同的效力。因此本案雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。房屋買賣合同義務包括了標的物權利的轉移，辦證條件具備時，出賣方有義務協(xié)助買受方辦理土地使用權的變更登記手續(xù)。
  
  
  
  房屋產權證包括房屋所有權證和土地使用權證，房產所有權和房產土地使用權之間并無法律上當然的附屬關系。如果忽視土地使用權，勢必會給住宅地產購置及交易帶來風險。一是難以知曉設定抵押權的情況，有些房地產開發(fā)商由于資金不足，便用建設用地土地使用權到銀行做貸款抵押，一旦房地產開發(fā)商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權，并從價款中優(yōu)先受償，此時購買者的合法權益將很難得到維護；二是難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實，沒有辦理土地使用權證就無法發(fā)現(xiàn)自己購買的是無土地使用權的違規(guī)建筑；三是無法進行二手房交易，許多業(yè)主在進行二手房交易時，方才想到去找開發(fā)商辦理土地使用權證，但此時開發(fā)商已是人去樓空；四是在拆遷補償時遭受損失，因為拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包括了土地使用權價值。
  
  
  
  隨著市場經濟的發(fā)展，現(xiàn)在建立不動產統(tǒng)一登記制度，施行“雙證合一”，可以有效地避免這方面的糾紛，保障不動產交易安全。（作者單位：福建省浦城縣人民法院）
  
  

  查看全文↓ 2019-05-30 23:03:17

相關問題

• 問 土地使用證嗎? 只有土地使用證的房子可以購買嗎
  答

  　房產證的作用　　2005-10-18 11:07:32　　--------------------------------------------------------------------------------　　一、保障房屋權利人合法權利　　權利人可以根據(jù)自己持有的房產證內容，行使自己的權利。權利人以外的任何第三人都負有不得非法侵犯、妨礙房產證上記載權利的義務，如果認為房產證上記載有誤的，應該合法途徑解決，比如向法院提起訴訟，或按照《物權法草案》的第19、20條的規(guī)定申請異議登記、更正登記?！　《⒈ＷC交易安全?！　≡诜课萁灰浊埃环疆斒氯瞬粦桓鶕?jù)對方房產證的記載就與之訂立合同，而應當?shù)椒康禺a主管機關查閱不動產登記簿，若房產證記載與不動產登記簿相一致的，則任何善意第三人都可以推定房產證上記載的權利人是房屋的合法權利人，可以與之進行交易。交易成功后，如果有新證據(jù)表明，房產證上的權利人不是真實的權利人，比如通過欺騙手段獲取登記的，善意第三人取得的房屋權利依然受法律保護。房屋的真實權利人的損失應通過其他途徑解決?！　∪?、證明登記已完成　　登記機關對不動產物權經審查認為可以登記的，完成房屋登記事務后向權利人頒發(fā)房產證，足以證明登記機關已經根據(jù)事實、法律和當事人的申請，完成了房屋權利登記，房屋特權發(fā)生效力?！　∷摹⒅萍s登記機關的行為　　房產證記載應與登記簿一致，如果不一致的應以登記簿為準，而登記簿是由登記機關記載并且由其保管，并不在權利人的掌控范圍內。通過向權利人頒發(fā)房產證，可以限制和避免登記機關及其工作人員濫用權力擅自更改登記薄記載的內容。

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• 問 房屋買賣必須要土地使用證嗎? 農村有土地使用證的老房子能要嗎 能過戶嗎
  答

  可以買賣但是不能過戶。沒有產權證的房子是不能過戶的，不能辦理過戶手續(xù)的話房子的名字就一直是原房東的名字，這樣的房子對買方是沒有保障的，如果產權證只是暫時辦理不下來的話，可以先辦理公證，等產權證辦理下來后在辦理房屋過戶手續(xù)，這種房子叫合同房買賣，買這種房子的話建議找大型的中介幫著辦理會好些。擴展資料：有房產證無土地證的情況分為兩種，一種是真的沒有土地證。另一種是土地證掉了沒有補辦的。那么針對這兩種情況我們看看房屋有房產證無土地證能不能交易，首先我們說說土地證掉了的情況能不能交易，一般對于土地證掉了的情況只需要補辦一個就可以了。也能繼續(xù)交易，有的可能還不用補辦直接過戶，因為相關部門有記錄在案，所以這種情況是可以辦理過戶手續(xù)的，房屋也能正常的交易。很多人對房產證和土地證的定義不是很了解，其實只要了解了房產證和土地證的定義那么對于這個問題就非常的簡單了。

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• 問 房屋買賣必須要土地使用證嗎? 我的房子沒有土地使用證以后會不會影響買賣
  答

  可以購買，但是存在一定的風險。1、因為只有土地使用證的房子，也就是意味著只有使用權，而沒有房屋的所有產權。未經審批同意，此類房屋不能上市交易，私下簽定交易協(xié)議不受法律保護。2、使用權房是計劃經濟和住房分配體制下的產物，俗稱公房。該房屋的產權屬于國家或集體，不過，這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產權，允許使用權人（公房承租人）在一定范圍內通過一定方式轉讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權人所有。3、房地產發(fā)展商的主體資格，房地產商在賣商品房時必須具備主體資格。一個合法正規(guī)的房地產開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。（1）所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；（2）“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。

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• 問 房屋買賣要土地使用證嗎? 房子只有房產證沒有土地使用證可以過戶嗎
  答

  沒有房產證和土地使用證的民房**好不要買，這種房屋買賣合同無效的可能性比較大，風險非常大。購買具備房產證和土地證的房屋，才能擁有房屋產權證。

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• 問 土地使用證有用嗎? 只有土地使用證的房子可以購買嗎
  答

  　　沒有土地證的房子土地使用證和房屋所有權證合二為一成為房地產權證?！　?、“兩證合一”是一個形象的稱呼，總體意思是成為房地產權指土地使用證和房屋所有權證合二為一證。它是城鄉(xiāng)房屋產權證明的一次大統(tǒng)一。在現(xiàn)行的房產發(fā)證制度下，從城市到農村，共有集體土地所有證、集體土地使用證、國有土地使用證、土地他項權利證明、房屋所有權證、農村房屋所有權證、房屋他項權證、房屋共有權證等8 種證書?！　?、在上海、深圳等地，一套房子只有一張證已經實施多年。以上海為例，大多數(shù)房屋只有一張綠色的“房地產權證”，這張證上載有房屋建筑面積、使用面積、所有權、年限、土地的宗地圖、土地性質等，包含有其他城市房產證和土地證里的內容，市民在辦證時只要跑一趟房產部門就能搞定。

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