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• 136****1188

  可以合同協(xié)議買賣，但是不能過戶，不可辦理產權轉讓。
  
  《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
  
  《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-30 12:31:10
• 147****3549

  分兩種情況：
  
  1、將來不可以辦理房產證的，不可以購買，風險太大
  
  2、將來可以辦理房產證的，以租代購，房產證辦理完畢后，再辦理過戶手續(xù)，以租金抵扣購房款。
  
  二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
  
  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
  
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  
  4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

  查看全文↓ 2019-05-30 12:31:01
• 137****9360

  房產證沒辦下來，交易時分以下兩種情況：
  
  一、剛交了**款，還沒有辦按揭
  
  這種情況是指開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是比較好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產證下來就直接是買方的名字了。
  
  二、正在還房貸的房子
  
  這種情況相對復雜，風險也高，這是因為如果賣方還在還房貸，在沒有房產證的情況下交易房屋，賣方應當還清銀行貸款將房子解壓，并辦理房屋注銷手續(xù)，之后再由買方與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，并重新在房管局備案。
  
  當然，此種情況必須征得開發(fā)商同意才可辦理，并且此途徑不受法律保護，并不提倡，交易的風險很大。比較穩(wěn)妥的交易方式是建議買賣雙方等房產證下來后再進行交易過戶，這樣可以避免房產交易中各種風險，但相對繳納的稅費較多。
  
  解決辦法：
  
  一、雙方約定等房產證下來再過戶。
  
  雙方可以先簽一份協(xié)議，約定**款項，以及過戶時間（房產證下來就立即過戶），預付**款，然后就是等了。等到房產證下來再辦理過戶，先過房產證，出新證當天再過戶土地證，過戶后再交付尾款。這種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。因此建議：
  
  1、沒有房產證的房子在交易時風險比較大，買方和賣方都應謹慎，除非是信得過的朋友，能夠知根知底。
  
  2、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。
  
  3、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產證的房子，雙方應對該房產進行詳細了解，明確房產證何時能拿到，并約定適當?shù)倪`約金標準，同時也要有心理準備，明白風險的存在。
  
  4、考慮到房價經過一段時間會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。
  
  二、直接更名。
  
  流程：
  
  1、賣方將銀行的貸款還清；
  
  2、賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  
  3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；
  
  4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-30 12:30:56

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• 問 未辦理產權證的房屋能交易嗎？
  答

  在您未取得房產證之前房屋不能進行任何交易，請辦理出房證后再辦理買賣交易手續(xù)。

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• 問 未辦理產權證的房屋能交易嗎？房子能買賣嗎？
  答

  房產證沒辦下來，房屋不能進行買賣。

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• 問 ??未辦理產權證的房屋能交易嗎？房子如何買賣？
  答

  《城市房地產管理法》第三十七條第六款規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓?！备鶕段餀喾ā返谑鍡l的規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此，未取得房產證的房屋可以訂立合同進行買賣，但是不能辦理過戶轉讓。因房屋買賣合同發(fā)生爭議的，買主可以基于有效的買賣合同向人民法院起訴，督促賣主積極辦理房屋產權證書并辦理過戶手續(xù)。賣主在客觀上不能取得房屋產權的，買主可以要求賣主承擔損失并請求賠償。

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• 問 ??未辦理產權證的房屋能交易嗎?未辦房產證的房屋轉讓后有何效力?
  答

  如果在產權證沒有辦理下來的時候進行房屋買賣，那么是屬于合同房買賣，流程下：確定產權證下來的時間（可以給開發(fā)商致電查詢）；約定產權證辦理下來后的過戶長時間；協(xié)商違約責任；如果有貸款的情況下，那么這個貸款誰來償還；約定稅費繳納人；簽訂買賣合同后到公證處辦理合同公證；然后等產權證下來后在辦理過戶手續(xù)；建議買這種房子**好找家大型的中介操作

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• 問 產權證還未辦理，且房屋仍在貸款中能否過戶?
  答

  沒有產權肯定是不能交易過戶的，是什么都做不了的。

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