已有3個回答

• 146****2140

  一、房價的構成是什么?
  決定商品房價格因素很多，其中**主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發(fā)費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發(fā)商的利潤。
  一般來說，建房成本中土地費用約占20%，拆遷安置費用約占10%～20%，房屋建筑安裝費用約占20%～30%，市政設施費用占10%左右，各項稅費約占20%。在此基礎上，還要加上20%左右的開發(fā)商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市市中心的高房價還來源于高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發(fā)商的高額利潤也是造成高房價原因之一。
  總體來說，房價大致可分為四大部分：
  1、土價成本：包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費等;
  2、建筑安裝費：如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎設施費(七通一平費)，甚至大市政費、四源費、用電權費等也可折算在建安裝費里;
  3、開發(fā)商經營費用：包括辦公管理費、銷售經營費及融資利息等;
  4、開發(fā)商經營利潤。
  二、房地產開發(fā)商是如何定價的?
  1、成本加成法(開發(fā)成本加利潤分攤到單位建筑面積上確定價格)
  開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響**終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎上加以適當的利潤來確定房價。
  2、市場比較法(以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個合適價格)
  這是市場上使用**多也**符合市場行為規(guī)則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法?？傮w市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關指標(如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設計等)，與周邊相關物業(yè)指標進行對比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價格都會在一個相差不多的范圍內。區(qū)域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。

  查看全文↓ 2019-05-22 09:33:57
• 141****2223

  房價是如何構成的？
  一、土地成本，建房子的第一要素是土地。開發(fā)商需要繳納一筆費用，即土地出讓金，來獲得土地的使用權（住宅70年，商業(yè)40年），一般來說，土地成本占房價的30％～40％。土地資源屬于不能再生資源，本來就稀缺，加上深圳地少人多，對土地的需求更大，地價貴就情有可原了，怎么個“貴”法兒？可以參考歷次土拍，
  在市場好的時候，開發(fā)商只要能拿到地，似乎多貴都可以，“地王”大多是這樣產生的。還有數據顯示：**近幾年，土地成本的增速遠高于房價，是房價的重要推動因素。
  二、建安成本，拿到土地之后一般就要進行建筑施工。建筑成本則包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線、電梯等硬件成本，此外還有人工成本、社區(qū)設備成本、綠化成本等，整體算下來，也占房價的30％—40％。有的樓盤如果是精裝修交房，還要包括更多的室內設備成本，可能要達到總房價的45％左右。
  三、房地產相關稅費成本，開發(fā)商從拿地到銷售需繳納的稅費約占房價的10％左右。主要涉及的稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等13種，不同城市的稅費繳納比例和金額會有差別。
  四、銷售管理成本，各開發(fā)商水平不一，銷售管理成本占房價8％左右，包括開發(fā)商經營成本、廣告宣傳、營銷代理、其他費用等。在這方面，大房企優(yōu)勢就更加凸顯，因為規(guī)模大、體系完善和成熟，大房企可以更大程度降低經營成本等銷售管理費用。
  一般來說，如果一個項目的操盤能力強，樓盤建設銷售周期就會縮短，成本也會相應減少。如果操盤能力差，拖的年限太長，那么銷售成本也會隨之增加。時間消耗，成本增加，樓盤的價值也可能會有所損耗，這對開發(fā)商非常不利。同時，也是現在樓市快銷現象存在的一個重要原因。
  五、開發(fā)商利潤，除去上述所講的成本支出，剩下的部分就是開發(fā)商的利潤了，一般占10％—15％。因此開發(fā)商根據以上各部分的份額和支出，就可以制定出一個大概的價格了，房價再低，也不能低于成本，把本金收回來是開發(fā)商定價的底線，畢竟盈利才是企業(yè)的**終目的。

  查看全文↓ 2019-05-22 09:33:26
• 141****8596

  房價應該是按照該地段和樓盤的具體情況來定價格的，而不能過于偏離市場的平均價格，但房子在定價時也是有技巧的。
  房價一般分為四個部分：
  土價成本：包括土地出讓金以及相關費用。
  建筑安裝費：設計、招標、監(jiān)理、材料施工等。
  開發(fā)商經營費用：管理費、銷售經營費、融資利息等。
  開發(fā)商經營利潤：即從毛利中減去經營費用所得。

  查看全文↓ 2019-05-22 09:33:17

相關問題

• 問 房產中介的收費規(guī)范是怎么定的?？哪位網友了解？
  答

  租房中介費是指房屋中介機構介紹求租者與房東取得聯系后，**后得以成交，求租者和房東的某一方或雙方按一定的比例所支付給中介機構的傭金。租房中介費收取多少依各地慣例而定，收取方式也是，有的只向租客收取，有的同時向租客與房東收取。上海的慣例是房東與租客各出月租金的35%作為租房中介費。也有房東與中介商談后，將房租提高，以免去房東的中介費。北京、廣州、深圳的租房中介費一般是租客與房東各付月租金的一半，也就是說租客需要支付半個月的租金。但如果是短租，房東可能不愿意出那一半，這時就得租客全付。青島的租房中介費是一個月房租，由租客全付。

  全部5個回答>
• 問 房價是怎么定的? 房價的決定因素是什么？買二手房怎么砍價？
  答

  房價高的地方往往是一線大城市，由于資源過于富集，所以源源不斷地吸引外來人口入住。比如北京、上海等一線城市，擁有大量的優(yōu)質教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源，房價雖然很高，但有消費能力的人更多，所以購房者照樣趨之若鶩。同時，由于持續(xù)旺盛的消費，讓一線城市住房市場流動性強，房屋保值率高，反過來又增加了購房者投資保值的意愿，讓更多的炒房者和投資者入市，進一步推高房價，形成房價持續(xù)上漲--------------更多購房者入市-----房價進一步推高的螺旋式上升規(guī)律。

  全部5個回答>
• 問 房價是怎么定的? 賣房怎么定房價？向開發(fā)商學習定價技巧
  答

  房價再度成為老百姓茶余飯后的話題。值得注意的，雖然公眾輿論對房價問題極為關切，但整體來說，輿論對房價走勢的關注遠遠超過了房價本身。一致認為，一線城市房價已經脫節(jié)“合理區(qū)間”，房價與成本比例嚴重失調，處于一種非均衡水平。這種背離正常軌道房價上漲是不合理的，那么，當前市場里，合理狀態(tài)下的房價應該是什么樣呢？2016年3月15日，兩會記者發(fā)布會住建部部長陳政高答記者問，媒體拋出的17個問題中有5個與房價有關，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔憂。對于全國部分城市房價大幅漲幅，無法給出明確的答案，也是一個無法回答的問題，各地方樓市不同，市場主體對于均衡點的理解不同，樓市的信息傳遞也遠非模型假設的沒有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼吁的“合理房價”，邏輯上講是個偽命題，無法證明房價怎樣才是“合理”。那么，判斷房價的合理性還有其他途徑么？一般區(qū)域房價的估算，采用重置成本方法。實際房價可劃分為兩大部分，建筑成本和非建筑成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應比例扣除差額來參考。新房價格很好理解，包含了建筑、土地、稅費、公共服務等各種成本因素。而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的不同。購房房子的建筑成本視作蓋房子的真實成本，那么房價中的非建筑成本就成了我們的其他成本。房子是無差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權利付費。如果你碰巧是賣方，這種選擇權就有市場價格。而隨著社會收入結構的變化，居住選擇權的內含價值也在變化，不同時期不同地區(qū)可以波動很大。從以上角度出發(fā)，可以直觀地判斷 “合理房價”是什么標準？目前看，一線大城市擁有良好的就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務，這些因素也在刺激房價的上漲，可以說為“資源成本”，在房價中的占比非常大，也往往大大超過建筑成本。那么，二三線城市中，這種“資源成本”的價值相對低；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權利甚至一文不值。因此，當前一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，主要的原因是這些城市房價中蘊含的居住選擇權，屬于非常稀缺資源。遠水難解近渴，至少說明了不同城市的房價差異大，不僅是不理性結果。我們購房時，內心都會做預估，如果房價和內心預估值吻合，那就是當下的“合理房價”。

  全部3個回答>
• 問 哪位網友了解？
  答

  衛(wèi)生間的裝修也有很多風格，墻面的裝飾材料多種多樣，用于衛(wèi)生間的材料只要具備防水、易清洗等條件都可以選用。比如，在日本，就有大量的衛(wèi)生間采用了全玻璃墻面，背面用彩色圖片裝飾，制造不同的氛圍。

  全部3個回答>
• 問 哪位網友了解？
  答

  　一、注意開發(fā)商不做節(jié)能　　大量驗房后，不少樓盤少做節(jié)能措施或者根本不做。蘇州是冬冷夏熱地區(qū)，要做到節(jié)能標準的50％要求。其中，外墻是要做保溫層的，面積在1.5平方米以上、7層以上的平開窗等玻璃，是要做安全玻璃的（鋼化、夾膠等）。此外，還要注意型材的標準，尤其是壁后?！　《h窗好看水難防　　飄窗目前越來越普遍，也受到不少市民的喜歡。飄窗、衛(wèi)生間、廚房等地方，是極容易滲水的地方，但廚房和衛(wèi)生間可以通過盛水試驗的方法來檢查，飄窗則很難，只能在下了大雨后去檢查是否有水跡，如果有，一定要查找深層次原因?！　∪㈤_裂空鼓敲一敲　　空鼓在驗房中是**常見的現象，有些地方上目測就看出已經開裂,松動，有些地方需要用空鼓錘 輕輕的敲水泥地面和墻面來判斷是否空鼓。表層脫落的現象在建筑工程上被稱為找平層水泥地面空鼓和開裂。房間地面在做找平層時，如果基層清理不干凈,沙子和水泥的配比不當，而工程收尾時收光處理又不好，后期的養(yǎng)護不到位等就很容易出現空鼓開裂現象。墻地面的空鼓,開裂主要表現在表面粗糙、不堅實.空鼓錘一敲,空洞聲特別明顯.嚴重的部位還會出現松動或表層脫落等。　　四、量一量護攔高度夠不夠　　在驗房過程中，陽臺護欄高度實測不足1.05米。護欄高度不達標在蘇州很普遍，這也反應了開發(fā)商對這個問題的重視不夠。建設部發(fā)布的《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005中明確規(guī)定：六層及六層以下住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.05米，七層及七層以上住宅的陽臺欄桿凈高不應低劉1.10米。陽臺欄桿應有防護　　措施。陽臺等護欄設計主要為了防止兒童攀登，保障家中兒童的安全。兒童通常比較活潑好動　　，有時候會趴在欄桿上玩耍，所以護欄高度一定要嚴格達到標準 .　　五、謹防頂層結構漏雨　　購買頂樓的業(yè)主，要做好滲水的心理準備。如果水泥結構層在完工時出現滲水，將來屋面瓦和保溫層做好后，漏水就暫時看不出來，但隱患仍然存在。對買頂層的業(yè)主來說，就是要在結構層完工后去檢查一下，出現問題及時整改。此外，頂樓客戶一定要檢查外墻是否滲水，這在不少樓盤比較普遍?！　×⒂^察墻體是否裂縫　　在驗房時和裝修前，對各種裂縫不能忽視。裂縫主要有收縮裂縫、貫穿性裂縫、溫度裂縫和結構裂縫四大類。有的裂縫在驗房前能看出來，有的要等幾天才能看出來。一旦裝修完成，再發(fā)現裂縫就很難處理了，也處理不好。

  全部3個回答>