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• 154****5185

  期房就是還沒有交付的房子，那就是房子證件都還沒做。那么你首先確定，房子是不是一次性全款付清的，如果是的話，去開發(fā)商查詢一下有沒有在當(dāng)?shù)氐姆抗芴巶浒?，如果有，那就沒有辦法，只能等到交房之后，房產(chǎn)證下來之后進(jìn)行二手房過戶。如果沒有，那就去開發(fā)商重新簽購房合同就可以了，支付開發(fā)商一筆更名費(fèi)！
  如果是按揭的，并且已經(jīng)開始還款的話，那沒辦法，也只能等到證件下來之后過戶！

  查看全文↓ 2019-05-19 08:27:41
• 158****7393

  過戶住房，需要業(yè)主取得住房產(chǎn)權(quán)，貸款還清，有房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)土地證，還需業(yè)主取得住房產(chǎn)權(quán)時間，超過住房所在地區(qū)住房限售時間規(guī)定。
  

  查看全文↓ 2019-05-19 08:27:37
• 141****2824

  不是，簽訂合同以后，以后辦理過戶，過戶以后，還可以自由買賣的。
  房產(chǎn)證過戶辦理流程：
  一、到“登記信息、驗(yàn)證協(xié)議”窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗(yàn)證手續(xù)；
  二、到“房地產(chǎn)估價”窗口辦理評估手續(xù)；
  三、到“公證”窗口辦理公證手續(xù)；
  1.申請人的居民身份證或戶口簿及其復(fù)印件；
  2.代理人代為申請的，委托代理人需提交授權(quán)委托書和身份證及其復(fù)印件；其他代理人需提交有代理

  查看全文↓ 2019-05-19 08:27:32
• 151****7724

  
  裁判要旨：
  
  購房人支付房屋全部價款并已實(shí)際占有，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但購房人對此并無過錯的，人民法院不得查封該房產(chǎn)。若房屋未竣工，購房人即使取得期房鑰匙也不能產(chǎn)生實(shí)際占有房屋的法律效果，則法院可以對該房屋進(jìn)行查封。
  
  
  
  案情介紹：
  
  
  
  一、農(nóng)業(yè)銀行與烏魯木齊亞鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱亞鴻公司）借款合同執(zhí)行一案，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書，于2003年7月10向新疆高院申請對亞鴻公司強(qiáng)制執(zhí)行，新疆高院作出裁定，查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號的房產(chǎn)，共計163套。
  
  
  
  二、案外人陳秋和于2002年7月5日從亞鴻公司購買了上述317號房產(chǎn)中的1棟6層A戶房屋，因農(nóng)業(yè)銀行申請查封了該房屋，致使其至今未能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證。陳秋和認(rèn)為該查封行為嚴(yán)重侵犯其合法利益，向新疆高院提起執(zhí)行異議，請求解除對上述訴爭房屋的查封。
  
  
  
  三、新疆高院查明，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》，支付全部購房款并實(shí)際占用至今。新疆高院作出異議裁定，解除對該訴爭房產(chǎn)的查封。
  
  
  
  四、農(nóng)業(yè)銀行不服上述裁定，向**高法院申請復(fù)議，請求撤銷異議裁定。**高法院認(rèn)為農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議理由不能成立，駁回復(fù)議申請，維持原判。
  
  
  
  裁判要點(diǎn)及思路：
  
  
  
  《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，所以本案法院不應(yīng)繼續(xù)對位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶房產(chǎn)采取查封措施。
  
  
  
  實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：
  
  
  
  前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時也提請當(dāng)事人注意如何判斷對取得房屋的實(shí)際占有。結(jié)合**高法院裁定文書，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：
  
  
  
  一、本案購房人之所以能夠排除房屋上的強(qiáng)制執(zhí)行措施是因?yàn)槠湟讶〉脤Ψ课莸膶?shí)際占有。但怎樣判斷已取得對房屋的實(shí)際占有，取得期房的鑰匙算不算取得房屋的實(shí)際占有？
  
  
  
  本案中購房人實(shí)際占有的事實(shí)較易證明，購房人已實(shí)際使用訴爭房屋并有相應(yīng)的生活繳費(fèi)證明。但對于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何認(rèn)定已取得實(shí)際占有？購房人拿到房屋的鑰匙能否產(chǎn)生實(shí)際占有的法律效果（此問題請詳閱下文延伸閱讀案例）
  
  
  
  二、如何判斷并非是購房人過錯而導(dǎo)致未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證
  
  
  
  本案中，《房屋買賣合同》的簽署時間是2002年7月5日，購房人依據(jù)合同約定于2002年7月6日、2003年12月20日已支付房款，異議人申請查封訴爭房屋的時間是2003年7月10，所以從時間上以及購房人對《房屋買賣合同》的履行程度上能購判斷購房人的善意和無過錯。
  
  
  
  三、開發(fā)商的債權(quán)人（申請執(zhí)行人）希望排除案外人異議對執(zhí)行措施的影響也是需從上述兩點(diǎn)展開論證。特別對于購房人實(shí)際是否占有房屋的問題，需要收集能夠證明購房人未實(shí)際占有的證據(jù)。
  
  
  
  相關(guān)法律：
  
  
  
  《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》
  
  
  
  第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
  
  
  
  以下為該案在**高法院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于“
  
  
  
  開發(fā)商因所欠債務(wù)能否導(dǎo)致其預(yù)售的商品房被執(zhí)行的理解”的詳細(xì)論述和分析。
  
  
  
  本院認(rèn)為，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承擔(dān)了從涉案房屋交付至今的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，已對房屋實(shí)際占用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續(xù)，但無相關(guān)證據(jù)證明上述四人存在過錯。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！币勒赵摋l規(guī)定，本案不應(yīng)繼續(xù)對位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶、房產(chǎn)采取查封措施。

  查看全文↓ 2019-05-19 08:27:28

相關(guān)問題

• 問 ??法院能拍賣期房嗎？該怎么過戶呢？
  答

  拍賣完成后，可以拿法院裁定書到房管局辦理房產(chǎn)過戶事宜。一、如何購買法院拍賣的房子 （1）競買人應(yīng)當(dāng)向人民法院交納保證金。保證金的數(shù)額一般不低于評估價或者市價的百分之五。（2）競買人憑銀行進(jìn)賬單及人民法院財務(wù)收款憑證到拍賣機(jī)構(gòu)辦理競買手續(xù)；交納保證金人數(shù)不足兩人的，不得舉行拍賣會；拍賣成交后，買受人交納的保證金充抵價款，其他競買人交納的保證金在三個工作日內(nèi)退還。（3）拍賣成交后，拍賣機(jī)構(gòu)制作拍賣成交確認(rèn)書及拍賣報告。拍賣成交確認(rèn)書對付款時間、拍賣財產(chǎn)的交付等嚴(yán)格按約定或者法律規(guī)定執(zhí)行。拍賣報告應(yīng)包括拍賣公告、拍賣須知、競買情況、拍賣結(jié)果、成交確認(rèn)、拍賣筆錄等詳細(xì)情況及相關(guān)副本。（4）拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)在拍賣成交后三個工作日內(nèi)，向人民法院對外委托管理部門移交拍賣成交確認(rèn)書、拍賣報告及相關(guān)材料，對外委托管理部門在接到拍賣成交確認(rèn)書、拍賣報告后三個工作日內(nèi)將拍賣成交確認(rèn)書、拍賣報告及相關(guān)材料移送業(yè)務(wù)部門。（5）拍賣成交后買受人應(yīng)當(dāng)在人民法院規(guī)定的期限內(nèi)將價款全部匯入指定的賬戶。（6)支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金。傭金包括了工作人員前期調(diào)查、尋求客戶、組織拍賣等發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，拍賣機(jī)構(gòu)不再另行收取其他費(fèi)用。（7）買受人全額交付價款后，業(yè)務(wù)部門應(yīng)在十個工作日內(nèi)制作出裁定書，送達(dá)買受人，并在裁定書送達(dá)后十五個工作日內(nèi)辦理拍賣財產(chǎn)的交割手續(xù)。二、過戶需要的材料1、拍賣成交確認(rèn)書 2、登公告報紙 3、拍賣行營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 4、拍賣行法人身份證復(fù)印件 5、法人身份證明 6、法人授權(quán)委托書 7、法院委托拍賣行的拍賣委托書復(fù)印件（2份） 8、協(xié)助執(zhí)行通知書 9、買受人的身份證

  全部3個回答>
• 問 ?? 法院能拍賣期房嗎
  答

  法院拍賣沒有房產(chǎn)證的房子，可以申請辦理你的房產(chǎn)證：《房屋登記辦法》：第三十五條因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)或者以該房屋設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將房屋登記到權(quán)利人名下后，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押權(quán)設(shè)立登記。因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實(shí)。一、法院對涉案財產(chǎn)的拍賣是依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效率的裁判文書，在當(dāng)事人不依法履行義務(wù)時對當(dāng)事人財產(chǎn)的強(qiáng)制處置手段。二、根據(jù)**高法院查封規(guī)定和拍賣規(guī)定，法院拍賣房子的流程如下：1、法院發(fā)出查封裁定到房管局查封被執(zhí)行人的房屋產(chǎn)權(quán)。2、委托評估公司對房屋的價值進(jìn)行評估。3、評估結(jié)果出來后，根據(jù)評估價值，確定拍賣保留價。4、委托拍賣公司或網(wǎng)絡(luò)拍賣對房屋進(jìn)行拍賣。拍賣活動由拍賣公司或經(jīng)網(wǎng)絡(luò)管理實(shí)施，法院全程監(jiān)管。5、拍賣成交的，法院依據(jù)成交確認(rèn)書作出裁定，確定拍賣成交的法律效力和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)6、無人競拍或者拍賣失敗的，法院可以在第一次拍賣保留價的基礎(chǔ)上降價10-20%，再次委托拍賣。7、二次拍賣仍失敗的，法院可以在此基礎(chǔ)上再降價拍賣。對房屋的拍賣，**多可以進(jìn)行三次拍賣。8、經(jīng)拍賣不能成交的，可以再次變賣，變賣再不能成交，依情況抵償債務(wù)或解除查封。

  全部4個回答>
• 問 問下大家期房能過戶嗎
  答

  期房不能過戶，按揭當(dāng)中的房子房產(chǎn)證上有抵押章，這樣的情況下規(guī)定是不能過戶的，要想過戶給他人或者售出的話要先把貸款還完，把抵押去掉，這樣就可以過戶了。

  全部5個回答>
• 問 請問期房法院能查封扣押嗎
  答

  欠債還不上法院會封房子的，法院可以查封房子。

  全部3個回答>
• 問 期房怎么過戶? 期房過戶的注意事項(xiàng)有哪些
  答

  一、辦理過戶需買賣雙方本人到場，帶房產(chǎn)證、雙方身份證、戶口、婚姻證明，去房管局查檔（核實(shí)是否二套房），簽訂一個買賣合同備案，繳納相關(guān)稅費(fèi)，然后憑查檔單、繳費(fèi)憑證，以及上述材料辦理。二、以下是二手房買賣過戶的費(fèi)用，請參考:1、契稅（買方繳納）：普通住宅按買價征收1.5-2%；90平米以下首套住房按買價1%征收；非普通住宅按買價征收3-4%征收（普通住宅應(yīng)同時滿足三個條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下;單套建筑面積在144平方米以下;實(shí)際成交價格低于同級別土地上的住宅平均交易價格1.44倍為普通住宅，否則將按非普通住宅對待。）2、營業(yè)稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年按房價的5.5%收取3、個人所得稅（賣方繳納）：，按1%或交易差價的20%收取4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半5、登記費(fèi)：80元，買方繳納

  全部4個回答>