已有5個(gè)回答

• 148****9133

  就是他的房源是和業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商直接簽的銷售合同，而不是代理銷售公司，他想表達(dá)的是價(jià)格低。

  查看全文↓ 2019-05-11 18:24:20
• 133****5070

  售樓處如果是開(kāi)發(fā)商自己，說(shuō)白了就是自產(chǎn)自銷；中介代理就相當(dāng)于外包。二者在購(gòu)房后辦理手續(xù)上都是一樣。區(qū)別在于前者是開(kāi)發(fā)商給自己?jiǎn)T工發(fā)工資，銷售任務(wù)是自己定的，努力完成，完不成了可能去與獎(jiǎng)金掛鉤；后者是開(kāi)發(fā)商按銷售房屋的總房款來(lái)給代理機(jī)構(gòu)提成，而且會(huì)規(guī)定每個(gè)月的回款任務(wù)，就是中介代理機(jī)構(gòu)必須完成，如果連續(xù)幾個(gè)任務(wù)周期完成不了，而且態(tài)度又不好，開(kāi)發(fā)商是可以轉(zhuǎn)別人來(lái)代理的！

  查看全文↓ 2019-05-11 18:24:16
• 157****9501

  1、中介公司代理的一手房能在市面出售，說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商的證件齊全，可以預(yù)售或現(xiàn)售。如果有糾紛中介公司也不會(huì)進(jìn)行代理，要負(fù)法律責(zé)任的。
  2、中介方代理的一手房會(huì)采取客戶團(tuán)購(gòu)進(jìn)行折扣優(yōu)惠，在開(kāi)發(fā)商自己銷售的底線上還會(huì)有折扣優(yōu)惠。
  3、中介方代理的一手房預(yù)售或現(xiàn)售是不收取任何傭金的，這個(gè)服務(wù)傭金是由開(kāi)發(fā)商支付。
  那么找中介需要注意什么呢？
  1、選擇中介公司時(shí)，**好選擇信譽(yù)好，有資質(zhì)的中介，這樣有利于買賣雙方房款和房屋的順利交接。進(jìn)門先看是否懸掛著工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證等證件。詢問(wèn)工作人員是否持有房產(chǎn)中介從業(yè)資格證。
  2、交納費(fèi)用后一定要記得索取憑證，否則事后無(wú)憑無(wú)證維權(quán)無(wú)門。切忌輕信路邊以及小道信息，對(duì)內(nèi)容不詳、價(jià)格又極低的房源，不要相信。
  3、簽訂委托合同時(shí)，要對(duì)內(nèi)容逐條仔細(xì)看過(guò)，有爭(zhēng)議處需雙方探討達(dá)成共識(shí)，對(duì)于不了解的情況一定要多方打聽(tīng)，完全明白細(xì)則后方可簽字蓋章。
  4、在選擇房源時(shí)，不要只盯低價(jià)格，不要僅聽(tīng)房產(chǎn)中介天花亂墜的介紹，**好能自己去看看房屋的具體情況，包括物業(yè)、采光、通風(fēng)、小區(qū)的配套設(shè)施等。
  5、交定金和簽訂買賣合同時(shí)，**好一起商定合同的細(xì)節(jié)，對(duì)如何交房款，是一次性付款還是按揭貸款都要有具體的約定，按揭貸款須寫(xiě)明**款以及后續(xù)貸款支付的時(shí)間，避免日后起糾紛和沖突等等。

  查看全文↓ 2019-05-11 18:24:12
• 148****3520

  今天是假期結(jié)束后開(kāi)工第一天，希望大家能夠收拾心情，準(zhǔn)備新一年的戰(zhàn)斗。祝大家開(kāi)工大吉
  
  
  
  和大家說(shuō)說(shuō)這個(gè)小長(zhǎng)假我在干嘛，有一件比較重要的事情就是我去縣城找了一些當(dāng)?shù)氐牟俦P手聊天了。這事日常因?yàn)槲以谏虾＃軌驕贤ń佑|的機(jī)會(huì)比較少，但是某種維度上卻是如今大量用戶關(guān)注或者困惑的地方
  
  
  
  三四線城市的房產(chǎn)購(gòu)買邏輯，很多時(shí)候會(huì)被誤解誤會(huì)，很多在一線城市的地產(chǎn)人認(rèn)為用大城市的方式去降維打擊一定成功，很多在一線城市工作的購(gòu)房者會(huì)有很多大城市的標(biāo)準(zhǔn)去看待縣城房產(chǎn)，某種程度上這些都是錯(cuò)的
  
  
  
  今天和大家聊聊我的一些感受
  
  
  
  
  
  01
  
  對(duì)于小縣城，很多人都會(huì)說(shuō)縣城里比較溫暖，因?yàn)榛ハ嘀g大家都認(rèn)識(shí)。這種話翻譯成相對(duì)冰冷的房地產(chǎn)語(yǔ)言就是：人口基礎(chǔ)單薄且絕對(duì)聚合
  
  
  
  
  
  
  
  所以從地段角度來(lái)說(shuō)，縣城的核心區(qū)非常非常小，基本就是概念中的三縱三橫六條馬路。而且這個(gè)城市的地段價(jià)值就分為兩種，一種叫這里，一種叫其他。不存在所謂的車行十分鐘可達(dá)區(qū)域的概念
  
  
  
  核心區(qū)只在小范圍的三縱三橫，不存在所謂的車行五分鐘的概念，不存在什么CBD\CLD各種概念
  
  
  
  而且對(duì)于縣城而言改變也是很難的一件事，這本質(zhì)上是因?yàn)榭h城的人口基礎(chǔ)恒定，所以城市也就沒(méi)有擴(kuò)張的動(dòng)力。很多時(shí)候人為的擴(kuò)張反而會(huì)起到反作用。比如我老家把老城里唯一一個(gè)新華書(shū)店搬到了3公里外，也徹底斷了大家看書(shū)的念想
  
  
  
  那么有沒(méi)有再造新核心的可能，有的，但是打造的模式也和大城市的不一樣，小縣城看什么，一看有沒(méi)有餐飲、二看有沒(méi)有兒童游玩和教育、三看有沒(méi)有電影院、四看有沒(méi)有大型的超市、五看有沒(méi)有重點(diǎn)幼兒園和**（注意，****什么已經(jīng)不算了，要看重點(diǎn)都把人送到外地了），這些對(duì)于縣城來(lái)說(shuō)就是消費(fèi)升級(jí)，什么政府在哪里啊，路修到哪里了，百貨在哪里都不管用。
  
  
  
  以上五個(gè)聚合了三個(gè)，再配合一個(gè)成熟的社區(qū)，那么有可能成為縣城的下一個(gè)核心
  
  
  
  另外需要強(qiáng)調(diào)的是，縣城不相信概念，只相信眼見(jiàn)為實(shí)。我看過(guò)太多自以為是的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)綜合體的時(shí)候?qū)Υ虡I(yè)只做概念然后瘋狂的賣住宅，**后都被市場(chǎng)打的灰頭土臉的
  
  
  
  縣城里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到底需要什么樣的產(chǎn)品
  
  
  
  縣城不需要?jiǎng)e墅，縣城不需要洋房，縣城的房子需要比較好的綠化率，小區(qū)經(jīng)得起逛；需要有圍墻，證明自己的房子和以前的老破小不一樣；需要物業(yè)管理，讓人感覺(jué)自己小區(qū)又被管理的感覺(jué)；需要車位，因?yàn)橐郧岸际峭Ｂ愤叄?*好電梯出來(lái)就一戶，這會(huì)讓人感覺(jué)電梯這塊面積可以隨便用，住戶會(huì)爽翻天
  
  

  查看全文↓ 2019-05-11 18:24:08
• 145****8967

  
  
  這樣的電話，我相信很多人都遇到過(guò)，甚至一天可以接到多家樓盤的推銷，感慨各家樓盤的不容易。渠道，對(duì)于樓盤來(lái)說(shuō)越顯重要，渠道的效果更是直接關(guān)系到樓盤的銷售量，但目前揚(yáng)州的房產(chǎn)渠道市場(chǎng)已經(jīng)陷入混亂。
  
  
  
  
  
  
  
  1
  混亂的現(xiàn)象
  
  
  1、參與主體混亂
  
  
  
  一手房代理、二手房中介、互聯(lián)網(wǎng)電商、媒體、大量小蜜蜂、學(xué)生黨，開(kāi)發(fā)商雇傭的人群，都成為渠道戰(zhàn)的主力軍。有的派單公司，甚至被一個(gè)樓盤的多家服務(wù)機(jī)構(gòu)雇傭。整個(gè)參與主體有點(diǎn)混亂。
  
  
  
  2、運(yùn)作方式混亂
  
  
  
  派單人員只要把單頁(yè)派到發(fā)到所謂的“意向客戶”手中就拉倒，見(jiàn)人就發(fā)，為了完成任務(wù)一家三口就發(fā)三張，每天信報(bào)箱都被房產(chǎn)廣告充斥；打電話CALL客也是用濫的手段，幾乎每個(gè)人一天都要接到多個(gè)項(xiàng)目的推銷電話。
  
  
  
  微信渠道微商產(chǎn)品從面膜變成房子，除了在專業(yè)的房地產(chǎn)公眾號(hào)之外，吃喝玩樂(lè)的公眾號(hào)也都被覆蓋；不擇手段截客到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手售樓處的交通要道上，甚至售樓處門口都有蹲守人員。
  
  
  
  3、效果混亂
  
  
  
  智能手機(jī)標(biāo)注是房產(chǎn)廣告的來(lái)電就直接掛電話，陌生電話都不接；房產(chǎn)廣告的微信直接拉黑。派單，展銷會(huì)、商場(chǎng)的的垃圾桶里經(jīng)常會(huì)看到成堆的廣告單頁(yè)。派單時(shí)也不管對(duì)象是十三四歲的小孩還是七八十的老人，只要愿意拿就行。去競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手門口截客，效果明顯，因搶客戶引發(fā)的打架事件層出不窮。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  2
  膨脹的中介公司
  同行圈一直在摸索拓客的方式并在不斷嘗試，大約2015年前后溪上明堂別墅滯銷，首推二十多萬(wàn)提成的渠道高額回報(bào)，很多中介公司也跟著膨脹了。
  
  
  
  某個(gè)樓盤想走中介渠道，跟一批中介交流低于6%不做，個(gè)人1%中介也是做的，當(dāng)開(kāi)發(fā)商是個(gè)人房源好了。近郊別墅商業(yè)綜合體的高提成，有些中介已經(jīng)不屑掙一兩個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)了。
  
  
  
  幾乎每天都可以在朋友圈看到這樣的內(nèi)容：
  
  
  
  準(zhǔn)備買一手房的朋友，先不要進(jìn)售樓部，不然你就成了自然到訪客戶！享受不了**低價(jià)！聯(lián)系中介帶你去，你就成了渠道客戶，相當(dāng)于團(tuán)購(gòu)批發(fā)，和美團(tuán)這種一個(gè)意思。一定要知道的秘密！！不要自個(gè)去過(guò)售樓部了再找中介渠道要**低價(jià)，那時(shí)候已經(jīng)晚啦，要多花錢啦。 中介代理優(yōu)質(zhì)新房，還免收中介費(fèi)！
  
  
  
  看完我就在想，中介不是開(kāi)發(fā)商的獨(dú)家代理，開(kāi)發(fā)商為什么要給你**低價(jià)，開(kāi)發(fā)商是要考慮中介渠道費(fèi)用的，這些成本也是包含在售價(jià)里的。銷售順暢的項(xiàng)目根本就不需要渠道。
  
  
  
  
  假如有個(gè)客戶**后一次砍價(jià)，同意就立刻交錢簽合同，我會(huì)優(yōu)先選擇通過(guò)渠道的還是不通過(guò)渠道的客戶呢？畢竟沒(méi)有渠道能實(shí)力做到獨(dú)家代理。
  
  
  開(kāi)發(fā)商
  
  
  
  客戶
  
  既然大家都可以團(tuán)購(gòu)，我去任何案場(chǎng)都不留電話，等看好房子，再找渠道，再比較那個(gè)渠道才可以更優(yōu)惠。
  
  
  
  品尊國(guó)際剩余幾套尾房把中介微信圈鬧騰的，估計(jì)渠道回報(bào)應(yīng)該挺高的，要不中介們不會(huì)這么鬧騰，不過(guò)話說(shuō)回來(lái)就算賣掉了，攏共也沒(méi)有幾套房，有幾個(gè)中介能掙到那個(gè)25萬(wàn)？
  
  
  
  楊廟西邊爛尾的悅活城，以前好像是叫這個(gè)名字，現(xiàn)在改為觀唐別院了，賣不掉的公寓，當(dāng)時(shí)好像準(zhǔn)備拆掉重建的，估計(jì)渠道費(fèi)用開(kāi)的挺高的，這兩天中介們可鬧騰了。資金實(shí)力有限購(gòu)買近郊低總價(jià)的公寓，大多收入不高，當(dāng)?shù)谝痪铀玫模欠N位置當(dāng)?shù)谝痪铀?，生活成本太高，如果是投資，就準(zhǔn)備閑置吧，揚(yáng)州人口畢竟有限。
  
  當(dāng)年?duì)€尾總是有他的原因的，不適合市場(chǎng)的產(chǎn)品終究還是不適合市場(chǎng)。就算通過(guò)渠道把這個(gè)房子處理到業(yè)主手上，業(yè)主也很難利用。
  
  
  
  穿插一個(gè)話題，這些年，我都沒(méi)有想懂，也不知道該問(wèn)誰(shuí)，政府說(shuō)：三四線城市風(fēng)險(xiǎn)太大需要去庫(kù)存，基本可以理解為房產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，房子留在開(kāi)發(fā)商手上風(fēng)險(xiǎn)太大，需要去庫(kù)存，為什么房子到業(yè)主手上風(fēng)險(xiǎn)就不大了呢？對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，房子在開(kāi)發(fā)商手上跟在小業(yè)主手上，有什么區(qū)別嘛？

  查看全文↓ 2019-05-11 18:24:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??有誰(shuí)曉得為什么買一手房要找中介？
  答

  1、中介公司代理的一手房能在市面出售，說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商的證件齊全，可以預(yù)售或現(xiàn)售。如果有糾紛中介公司也不會(huì)進(jìn)行代理，要負(fù)法律責(zé)任的。2、中介方代理的一手房會(huì)采取客戶團(tuán)購(gòu)進(jìn)行折扣優(yōu)惠，在開(kāi)發(fā)商自己銷售的底線上還會(huì)有折扣優(yōu)惠。3、中介方代理的一手房預(yù)售或現(xiàn)售是不收取任何傭金的，這個(gè)服務(wù)傭金是由開(kāi)發(fā)商支付。那么找中介需要注意什么呢？1、選擇中介公司時(shí)，**好選擇信譽(yù)好，有資質(zhì)的中介，這樣有利于買賣雙方房款和房屋的順利交接。進(jìn)門先看是否懸掛著工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證等證件。詢問(wèn)工作人員是否持有房產(chǎn)中介從業(yè)資格證。2、交納費(fèi)用后一定要記得索取憑證，否則事后無(wú)憑無(wú)證維權(quán)無(wú)門。切忌輕信路邊以及小道信息，對(duì)內(nèi)容不詳、價(jià)格又極低的房源，不要相信。3、簽訂委托合同時(shí)，要對(duì)內(nèi)容逐條仔細(xì)看過(guò)，有爭(zhēng)議處需雙方探討達(dá)成共識(shí)，對(duì)于不了解的情況一定要多方打聽(tīng)，完全明白細(xì)則后方可簽字蓋章。4、在選擇房源時(shí)，不要只盯低價(jià)格，不要僅聽(tīng)房產(chǎn)中介天花亂墜的介紹，**好能自己去看看房屋的具體情況，包括物業(yè)、采光、通風(fēng)、小區(qū)的配套設(shè)施等。5、交定金和簽訂買賣合同時(shí)，**好一起商定合同的細(xì)節(jié)，對(duì)如何交房款，是一次性付款還是按揭貸款都要有具體的約定，按揭貸款須寫(xiě)明**款以及后續(xù)貸款支付的時(shí)間，避免日后起糾紛和沖突等等。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??為什么買一手房要找中介?有什么好處呢？
  答

  1、中介公司代理的一手房能在市面出售，說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商的證件齊全，可以預(yù)售或現(xiàn)售。如果有糾紛中介公司也不會(huì)進(jìn)行代理，要負(fù)法律責(zé)任的。2、中介方代理的一手房會(huì)采取客戶團(tuán)購(gòu)進(jìn)行折扣優(yōu)惠，在開(kāi)發(fā)商自己銷售的底線上還會(huì)有折扣優(yōu)惠。3、中介方代理的一手房預(yù)售或現(xiàn)售是不收取任何傭金的，這個(gè)服務(wù)傭金是由開(kāi)發(fā)商支付。那么找中介需要注意什么呢？1、選擇中介公司時(shí)，**好選擇信譽(yù)好，有資質(zhì)的中介，這樣有利于買賣雙方房款和房屋的順利交接。進(jìn)門先看是否懸掛著工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證等證件。詢問(wèn)工作人員是否持有房產(chǎn)中介從業(yè)資格證。2、交納費(fèi)用后一定要記得索取憑證，否則事后無(wú)憑無(wú)證維權(quán)無(wú)門。切忌輕信路邊以及小道信息，對(duì)內(nèi)容不詳、價(jià)格又極低的房源，不要相信。3、簽訂委托合同時(shí)，要對(duì)內(nèi)容逐條仔細(xì)看過(guò)，有爭(zhēng)議處需雙方探討達(dá)成共識(shí)，對(duì)于不了解的情況一定要多方打聽(tīng)，完全明白細(xì)則后方可簽字蓋章。4、在選擇房源時(shí)，不要只盯低價(jià)格，不要僅聽(tīng)房產(chǎn)中介天花亂墜的介紹，**好能自己去看看房屋的具體情況，包括物業(yè)、采光、通風(fēng)、小區(qū)的配套設(shè)施等。5、交定金和簽訂買賣合同時(shí)，**好一起商定合同的細(xì)節(jié)，對(duì)如何交房款，是一次性付款還是按揭貸款都要有具體的約定，按揭貸款須寫(xiě)明**款以及后續(xù)貸款支付的時(shí)間，避免日后起糾紛和沖突等等。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 一手房是什么意思? 一手房照是什么意思
  答

  一手房可能是毛坯房，也可能不是，二者沒(méi)有直接關(guān)系?！　∫皇址渴窍鄬?duì)于二手房而言的，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依法取得土地使用權(quán)后，在土地上建造并取得政府批準(zhǔn)銷(預(yù))售的商品房。一般來(lái)說(shuō)，只進(jìn)行過(guò)一手交易的房子，就是一手房。還有一種情況，就是可以直接更名的房子?！　∶鞣坑址Q為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽(yáng)臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 買一手房說(shuō)要解壓是什么意思
  答

  就是解除房子現(xiàn)在的抵押啊!有抵押的房子把抵押款還清就可以解押!你買的房子如果有貸款的話，代表房產(chǎn)證和土地證都抵押到銀行，原戶主需要到銀行還清房子的貸款，然后把房產(chǎn)證和土地證都贖出來(lái)，這樣，房產(chǎn)證和土地證才能過(guò)戶到你名下。不然，房產(chǎn)證和土地證都抵押在銀行，是辦理不了過(guò)戶手續(xù)的。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 一手房銷售中代理公司是什么意思
  答

  代理公司就是接受委托，按照得到的授權(quán)范圍進(jìn)行操作，**后完成委托人的委托內(nèi)容從而獲得約定的報(bào)酬。中介公司只是在委托雙方之間進(jìn)行牽線搭橋，具體的合同由雙方自己協(xié)商決定，然后收取中介費(fèi)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。房屋中介指的就是這個(gè)市場(chǎng)的從業(yè)人員。一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商會(huì)找一個(gè)代理公司負(fù)責(zé)銷售，代理又會(huì)找多個(gè)銷售公司銷售，這才是正規(guī)的操作。一些專門做二手房中介的公司，會(huì)時(shí)不時(shí)的遇見(jiàn)想買一手房的客戶，這個(gè)時(shí)候二手房公司就會(huì)找找一手房的開(kāi)發(fā)商談判交易，自己在中間收取中介費(fèi)。

  全部3個(gè)回答>