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• 136****0244

  面對(duì)紛繁的寫字樓市場，企業(yè)除了寫字樓的品質(zhì)、區(qū)域、位置等指標(biāo)有所要求外，還應(yīng)該注意哪些因素呢？好租網(wǎng)小編我今天就來說道說道。
  
  一、寫字樓選址應(yīng)當(dāng)遵循的三要素：區(qū)域、位置、物業(yè)。有資料顯示，國外的企業(yè)在選擇辦公物業(yè)的時(shí)候，往往會(huì)考慮三個(gè)要素。第一個(gè)要素是整個(gè)目標(biāo)商圈的開發(fā)狀況；第二個(gè)要素是具體的地點(diǎn)，即辦公物業(yè)的地點(diǎn)選擇；第三個(gè)要素是具體的物業(yè)和物業(yè)管理。在商圈上，很多公司辦公選址首先會(huì)很關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個(gè)大的區(qū)域。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構(gòu)成因素中，除了考慮地區(qū)受教育勞動(dòng)力數(shù)量、已有教育資源外，還要考慮當(dāng)?shù)卣闹С至Χ取Ｔ诘攸c(diǎn)選擇方面，應(yīng)把一次性成本降到**低，包括生產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運(yùn)營成本降到**低，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等；把風(fēng)險(xiǎn)降到**低，考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府管制、電力供應(yīng)等；把機(jī)會(huì)**大化，不要為選址而選址，而要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。
  
  二、寫字樓選址要看運(yùn)營成本。這是當(dāng)前企業(yè)寫字樓選址所**關(guān)心的問題。如果說以前企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)首先看位置、硬件設(shè)施，是因?yàn)槟菚r(shí)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城市發(fā)展水平較低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。尤其對(duì)于一些剛剛進(jìn)入中國的外資企業(yè)和新興的國內(nèi)企業(yè)而言，企業(yè)知名度不高，企業(yè)對(duì)所選辦公樓是不是能達(dá)到彰顯企業(yè)實(shí)力、宣傳企業(yè)形象的目的非常關(guān)心。同時(shí)，企業(yè)還關(guān)心寫字樓的空調(diào)、電力、交通等配套設(shè)施，對(duì)運(yùn)營成本則不大重視。現(xiàn)在的情況相反，當(dāng)企業(yè)選擇寫字樓的時(shí)候，第一個(gè)考慮就是運(yùn)營成本或辦公成本，離開了成本就談不到寫字樓物業(yè)的好壞，這也是企業(yè)對(duì)股東負(fù)責(zé)，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、對(duì)現(xiàn)金流負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。值得注意的是，作為企業(yè)寫字樓選址關(guān)鍵點(diǎn)的辦公成本，包含許多方面，租金只是其中的一項(xiàng)，還包括折舊費(fèi)用、運(yùn)營成本、人力資本等。對(duì)于北京幾大熱點(diǎn)寫字樓分布區(qū)域而言，CBD地區(qū)的平均入住成本**高，金融街地區(qū)比CBD稍低，中關(guān)村地區(qū)次之。除此之外，企業(yè)寫字樓選址還要注重交通狀況、健康安全、配套服務(wù)，員工關(guān)系也是一個(gè)參考因素。一種新的趨勢是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)部門、業(yè)務(wù)部門、法律部門參與寫字樓選址外，人力資源部門也參與其中，在選址的時(shí)候開始考慮寫字樓周邊的交通、住房等方面能否給員工帶來方便，是否有利于留住人才等方面的問題。企業(yè)在做出寫字樓租賃或者購買決策的時(shí)候，要把企業(yè)選址當(dāng)作是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的一部分，不應(yīng)只考慮物業(yè)本身的軟硬件條件，還要考慮財(cái)務(wù)關(guān)系、員工關(guān)系。
  
  三、一線商圈二線商圈寫字樓競相輝映，按需選擇是硬道理。在北京，企業(yè)辦公選址大抵經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段：分散型的高級(jí)酒店階段、一線商圈的純寫字樓階段和二線商圈特色階段。所謂一線商圈是指CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈，二線商圈主要是指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。九十年代初，很多外企選址基本上在高級(jí)酒店（如北京飯店等），以利于推廣產(chǎn)品和吸引客戶；在三大商圈逐漸形成過程中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店并非專業(yè)辦公環(huán)境，于是搬到純寫字樓，如國貿(mào)中心、嘉里中心以及金融街的一些寫字樓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具備產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢的亦莊、上地、望京等二線商圈開始興起，對(duì)企業(yè)的吸引力也越來越大。如北電網(wǎng)絡(luò)、LG、摩托羅拉和愛立信相繼宣布將總部從CBD遷往望京；TOM從東方廣場
  (主力戶型 交通配套 相冊(cè)
  價(jià)格)搬到BDA，這都從一個(gè)側(cè)面說明，企業(yè)從重視生產(chǎn)轉(zhuǎn)到重視智力、重視軟件，對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來越高，同時(shí)在一步步降低運(yùn)營成本。
  
  四、不同類型的企業(yè)有不同的寫字樓選址要求。對(duì)于一部分企業(yè)可能宜于選擇二線商圈，如：網(wǎng)絡(luò)公司、軟件研發(fā)公司等；但是銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、廣告公司、咨詢公司、商務(wù)代表處等服務(wù)類企業(yè)則更加適合CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈，因?yàn)檫@些企業(yè)要大量接觸客戶，需要集聚效應(yīng)，是不可分割的產(chǎn)業(yè)鏈。以北京金融街為例，統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)駐金融街的企業(yè)主要集中在金融業(yè)，約占入駐金融街全部企業(yè)的二分之一，而隨著該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量進(jìn)一步增長，將會(huì)有更多的金融企業(yè)和與之相關(guān)的企業(yè)入駐金融街。根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的調(diào)查，在金融街的客戶中，整棟、整層購買作為企業(yè)總部或區(qū)域總部的占據(jù)相當(dāng)比例。這正是由企業(yè)特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈集聚所產(chǎn)生的結(jié)果。
  
  總之，企業(yè)選擇寫字樓應(yīng)綜合各方面因素。只有選擇適合自己公司的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、適合自己公司財(cái)務(wù)狀況、員工狀況的寫字樓才是**好的**適合的。

  查看全文↓ 2019-05-05 17:59:58
• 143****0583

  選擇寫字樓需要了解公司類型、發(fā)展階段、總體預(yù)算、團(tuán)隊(duì)規(guī)模等，然后匹配需求考慮寫字樓的交通設(shè)施、身處地段、裝修情況、物業(yè)服務(wù)等。
  寫字樓怎么樣可以參考一下幾項(xiàng)：區(qū)位資源，包括地理位置與周邊配套；硬件配套，包括公共空間設(shè)計(jì)、公共配套；物業(yè)不可忽視，包括物業(yè)公司、物業(yè)服務(wù)；軟性配套，包括信息化配置、智能化配置；寫字樓比較，這里主要是甲級(jí)寫字樓與乙級(jí)寫字樓之間的比較：寫字樓是否與公司類型相符合。

  查看全文↓ 2019-05-05 17:59:49
• 153****5423

  一是采光，要考慮周邊的樓層高度，我們北半球光照的時(shí)間冬天短，冬至的那天**短，照射的夾角**小，采光要考慮冬天也能照射進(jìn)室 內(nèi)。樓層的高度要能滿足采光的需要。二是噪音，樓層低的噪音要大，高了噪音要小，從減少噪音影響的角度，樓層 越高越好。三是揚(yáng)塵，城市的揚(yáng)塵一般高度在22米至30米之間，特 別是干燥的地區(qū)更要考慮揚(yáng)塵，應(yīng)該避開8-12層的揚(yáng)塵區(qū)間。四是考慮避開頂層，容易漏水，且保溫差。五是考慮視覺的空間，站在窗口前，視線**好能看得遠(yuǎn)些。六是性價(jià)比，一般低樓層單價(jià)要便 宜，高樓層價(jià)格要貴。
  如果價(jià)錢不是主要考慮因素，樓層還是高些的好，一般15層以上，如果是24層的樓房**好的是18--21層；如果選擇低層可以考慮6-7層六七層位置的話首先，從空氣質(zhì)量角度來說，高層的空氣并不像人們想象的那么新鮮，高度在30米以上的，空氣質(zhì)量反而更差。一般來說，樓房的排風(fēng)口都設(shè)在高層，所以對(duì)高層的住戶有一定影響。

  查看全文↓ 2019-05-05 17:59:40

相關(guān)問題

• 問 ??寫字樓選擇什么朝向好
  答

  辦公樓正東方向就可以,東北現(xiàn)在雖然是八運(yùn),雖然是旺,但必須和屋內(nèi)布局配合,本身東北方向是風(fēng)水的鬼門,這個(gè)開的時(shí)候說法比較多,其實(shí)現(xiàn)在房屋結(jié)構(gòu)已經(jīng)容不得你選擇放那里了,**合理的就是**好的,寫字樓也可用雙星坐向(又稱雙星到向)的格局,如:子山午向、癸山丁向、卯山酉向、乙山辛向、丙山壬向、庚山甲向。屬旺財(cái)損丁的格局。當(dāng)然,這只是從星盤來看,還要根據(jù)建筑物周圍的環(huán)境進(jìn)行選擇。這是不能更改的,往往影響比較大。

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• 問 寫字樓買幾層好
  答

  寫字樓沒有所謂的幾層好，畢竟不是住人就是為了辦公和出租用，選擇采光比較好的樓層就可以了，采光要考慮冬天也能照射進(jìn)室內(nèi)。樓層的高度要能滿足采光的需要。二是噪音，樓層低的噪音要大，高了噪音要小，從減少噪音影響的角度，樓層越高越好。還有就是考慮視覺的空間，站在窗口前，視線**好能看得遠(yuǎn)些。**重要的就是價(jià)格的問題，如果經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下還是選擇樓層高一點(diǎn)的，一般15層以上，如果是24層的樓房**好的是18--21層，如果選擇低層可以考慮6-7層六七層位置的話首先，從空氣質(zhì)量角度來說，高層的空氣并不像人們想象的那么新鮮，高度在30米以上的，空氣質(zhì)量反而更差。一般來說，樓房的排風(fēng)口都設(shè)在高層，有一定影響。噪音上也會(huì)比較大。

• 問 在北京如何租到一個(gè)好的寫字樓？
  答

  你想要什么區(qū)域、多大面積、什么價(jià)位的呢？可以去金鋪網(wǎng)看看，上面房子很多，或者去趕集啊、58同城看看也行

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• 問 ??如何投資寫字樓?寫字樓投資好還是投資商住樓好？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價(jià)雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒有問題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對(duì)比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。3.不要怕買貴的，有的時(shí)候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時(shí)機(jī)買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價(jià)比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

  全部4個(gè)回答>
• 問 成都南延線**好的寫字樓？成都**好的寫字樓？
  答

  要說成都城南的**好寫字樓，要屬東瑞金融中心了，東瑞金融中心屬于成熟配套的新南商圈，投資回報(bào)率高，其建筑本身的空中花園，讓每一層都是有氧辦公。