已有5個(gè)回答

• 143****4183

  售樓處如果是開(kāi)發(fā)商自己，說(shuō)白了就是自產(chǎn)自銷；中介代理就相當(dāng)于外包。二者在購(gòu)房后辦理手續(xù)上都是一樣。區(qū)別在于前者是開(kāi)發(fā)商給自己?jiǎn)T工發(fā)工資，銷售任務(wù)是自己定的，努力完成，完不成了可能去與獎(jiǎng)金掛鉤；后者是開(kāi)發(fā)商按銷售房屋的總房款來(lái)給代理機(jī)構(gòu)提成，而且會(huì)規(guī)定每個(gè)月的回款任務(wù)，就是中介代理機(jī)構(gòu)必須完成，如果連續(xù)幾個(gè)任務(wù)周期完成不了，而且態(tài)度又不好，開(kāi)發(fā)商是可以轉(zhuǎn)別人來(lái)代理的！

  查看全文↓ 2019-05-04 16:23:30
• 151****8504

  同學(xué)你好，很高興為您解答！
  
  　　RealEstateAgent房地產(chǎn)代理持有許可證，可代表買方及賣方處理房地產(chǎn)交易，以賺取傭金的人士。大部分代理人受聘于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。
  
  期貨從業(yè)報(bào)考條件：
  1 、年滿 18 周歲；
  2 、具有完全民事行為能力；
  3 、具有**以上文化程度；
  4 、中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他條件。
  考生一定要注意一下看自己是否能報(bào)考。

  查看全文↓ 2019-05-04 16:23:26
• 157****4629

  您好，1、新樓盤銷售主要為樓盤售樓處的駐點(diǎn)接待式銷售，銷售開(kāi)發(fā)商的期房或現(xiàn)房。
  2、二手房屋中介公司主要銷二手房，也有代理新房。
  區(qū)別：新樓盤銷售業(yè)務(wù)不用在外面跑，樣板間離售樓部也不遠(yuǎn)，但業(yè)務(wù)不連續(xù)，開(kāi)發(fā)商樓盤銷售完了就必須等下一期樓盤的銷售，一個(gè)小區(qū)的樓盤銷售完畢，需要等另一小區(qū)或跳槽到另外的開(kāi)發(fā)商；而二手房屋銷售主要銷售門店周邊樓盤，業(yè)務(wù)不斷會(huì)有，需要自己去找客戶，然后帶客戶去二手房現(xiàn)場(chǎng)看房，談判，其后續(xù)工作也較為復(fù)雜。相比而言，新樓盤銷售較輕松，二手房銷售學(xué)習(xí)的內(nèi)容更多！
  望采納

  查看全文↓ 2019-05-04 16:23:20
• 143****7975

  
  ◆ ◆ ◆
  
  來(lái)源丨通貨朋仗
  
  （ID：zt734922044）
  
  
  
  文章一字不漏的還原了現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，
  
  大炮再也不用擔(dān)心被斷章取義了！
  
  
  
  好，那我們就掌聲請(qǐng)出，原北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)、天津華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司董事長(zhǎng)、阿拉善C生態(tài)協(xié)會(huì)第五任會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)先生。他的微信名叫任小米，現(xiàn)在專職賣小米，他的主題是“房地產(chǎn)可能的發(fā)展趨勢(shì)”。
  
  有請(qǐng)。
  
  
  
  
  
  
  
  任志強(qiáng)：是拿這個(gè)東西，是嗎？這個(gè)剛才說(shuō)了紀(jì)律啊，我看你們好幾個(gè)人都舉著東西在這錄，錄毛大慶，錄毛大慶可以，錄我的時(shí)候別錄我人，然后錄完聲音你就說(shuō)是毛大慶講的，這個(gè)……別說(shuō)是我講的就行。至于這個(gè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)嘛，你們隨便買，我也不要錢，這個(gè)觀念你們也可以隨便說(shuō)，但是不可以說(shuō)是任志強(qiáng)說(shuō)的，也可以說(shuō)是汪總、毛大慶、陳jinfeng說(shuō)的都行，好吧。出了門我說(shuō)過(guò)這些我都不承認(rèn)哈。
  
  
  
  
  
  
  
  01
  
  
  
  讓我講房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以我們先說(shuō)說(shuō)什么是市場(chǎng)。
  
  
  
  我個(gè)人覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)不是一個(gè)完全的市場(chǎng)化，市場(chǎng)里頭有一個(gè)很重要的條件，叫做自由產(chǎn)權(quán)保護(hù)中的交易權(quán)和定價(jià)權(quán)。
  
  
  
  那么傳統(tǒng)中呢，我們從上**的時(shí)候就開(kāi)始知道，這個(gè)市場(chǎng)里有一個(gè)**簡(jiǎn)單的話，叫做客戶是上帝，你看我們汪總把大家請(qǐng)來(lái)，你們是上帝，因?yàn)槟銈円o他錢，所以他要很認(rèn)真的對(duì)待大家，給你們各種機(jī)會(huì)，讓你們知道各種情況，對(duì)他產(chǎn)生信任。
  
  
  
  如果客戶是上帝，那就叫做市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
  
  企業(yè)家只有一個(gè)功能，就是把你的產(chǎn)品或你提供的服務(wù)進(jìn)行交易，如果你的產(chǎn)品和服務(wù)不能進(jìn)行交易，那就是失敗者，就沒(méi)有市場(chǎng)。
  
  
  
  你看我們?cè)u(píng)世界500強(qiáng)，評(píng)的是什么？哪個(gè)企業(yè)的交易額**大，他就是第一強(qiáng)。就是當(dāng)你能形成交易的時(shí)候，也可能暫時(shí)沒(méi)有利潤(rùn)，但事后會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)。比如說(shuō)阿里巴巴，比如說(shuō)騰訊，剛一開(kāi)始的時(shí)候，上市的時(shí)候，并不是說(shuō)利潤(rùn)很高，比如說(shuō)京東，可能還虧損，但是他的交易額足以讓投資者認(rèn)為你在市場(chǎng)上能站得住。
  
  
  
  我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不允許隨便交易的，也不允許隨便定價(jià)，所以嚴(yán)格的說(shuō)起來(lái)，我們的市場(chǎng)不是一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
  
  
  
  很多人都擔(dān)心中國(guó)會(huì)出現(xiàn)泡沫、崩盤，你們太不相信共產(chǎn)黨了。
  
  中國(guó)共產(chǎn)黨絕不會(huì)讓它會(huì)出現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，如果我們說(shuō)有政府信用，這就是政府信用。政府信用就是告訴你，如果你們出現(xiàn)大量的跌盤的時(shí)候，我不讓你交易。既不能買，又不能賣，你往哪跌？
  
  
  
  所以他不會(huì)出現(xiàn)日本式的情況、美國(guó)式的情況，你們不要以為一個(gè)完全市場(chǎng)化的東西拿來(lái)到中國(guó)套用，說(shuō)日本都出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫了，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫了，在中國(guó)不會(huì)。因?yàn)槿毡救藦膩?lái)不敢像中國(guó)一樣，每隔一年、每隔一段時(shí)間，每到出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候就給你調(diào)控。
  
  
  
  日本敢調(diào)控嗎，美國(guó)敢調(diào)控嗎？不敢。只有中國(guó)政府敢，**典型的就是什么呢，**近我們出臺(tái)了一些政策，告訴你如果你在境外投資這個(gè)投資那個(gè)，不給你錢，一分都不給你。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-04 16:23:15
• 131****0143

  
  “一手房”代理公司利用賣方市場(chǎng)的地位優(yōu)勢(shì)，賺取購(gòu)房者合同外價(jià)款的糾紛日漸增多，對(duì)于該類糾紛各方認(rèn)識(shí)不一，本文擬就此問(wèn)題結(jié)合司法實(shí)踐的法院觀點(diǎn)，做一分析。
  
  
  
  星瀚出品丨吳華彥律師（房產(chǎn)部高級(jí)合伙人）
  
  原創(chuàng)聲明丨本文為星瀚原創(chuàng)，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)聯(lián)系本公眾號(hào)后臺(tái)。
  
  
  
  
  
  “一手房”買賣中，代理公司收取合同外價(jià)款的司法實(shí)踐認(rèn)定
  
  
  
  
  
  近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新復(fù)蘇，“一手房”市場(chǎng)交易極為火爆。然而，在這些熱鬧的銷售場(chǎng)景背后，“一手房”代理公司利用賣方市場(chǎng)的地位優(yōu)勢(shì)，賺取購(gòu)房者合同外價(jià)款的糾紛日漸增多，對(duì)于該類糾紛各方認(rèn)識(shí)不一，筆者擬就此問(wèn)題結(jié)合司法實(shí)踐的法院觀點(diǎn)，做一分析。
  
  
  
  
  
  1
  司法實(shí)踐中法院查明主要幾個(gè)事實(shí)
  
  
  
  
  ① 代理公司與購(gòu)房者之間就該款項(xiàng)是否存在明確約定
  
  
  
  
  通常情況下，代理公司會(huì)通過(guò)《認(rèn)購(gòu)書》、《咨詢合同》或者其他協(xié)議的方式與購(gòu)房者明確約定購(gòu)房者需要支付的合同外款項(xiàng)金額、支付時(shí)間等，暫且不論該款項(xiàng)的合同名義，至少可以證明代理公司與購(gòu)房者存在合同關(guān)系以及付款之合意。該合意將是法院認(rèn)定案件的關(guān)鍵。
  
  
  
  ② 購(gòu)房者是否明知該款為合同外款項(xiàng)
  
  
  
  此項(xiàng)事實(shí)的查明在審理過(guò)程中通常是難點(diǎn)之一。
  
  雖然代理公司往往以當(dāng)事人雙方存在協(xié)議約定為由主張購(gòu)房者明知，但購(gòu)房者亦會(huì)以受欺詐、被蒙蔽、代理公司曲解、未仔細(xì)研讀等理由進(jìn)行抗辯。此時(shí)法院將通過(guò)對(duì)于付款時(shí)間、付款方式、付款對(duì)象、合同及收據(jù)等因素的仔細(xì)審核，推定購(gòu)房者是否明知。
  
  如付款時(shí)間與房款支付時(shí)間明顯相去甚遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)商收款方式與代理公司收款方式不一致，匯款支付對(duì)象分別為開(kāi)發(fā)商與代理商，合同及收據(jù)購(gòu)房者分別簽收等，均可證明購(gòu)房者存在明知事實(shí)。
  
  
  
  ③ 開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同是否簽訂
  
  
  
  購(gòu)房者支付款項(xiàng)的核心目的是為了與開(kāi)發(fā)商形成商品房買賣合同關(guān)系，一旦**基本的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，即便代理公司與購(gòu)房者之間存在協(xié)議約定，也可能因此承擔(dān)不利的法律后果。
  
  
  
  ④ 合同價(jià)格與合同外價(jià)格構(gòu)成的整體購(gòu)房成本是否符合市場(chǎng)行情
  
  
  
  法院在審理案件中會(huì)考慮整體購(gòu)房成本的因素，將購(gòu)房款與合同外價(jià)款累加所得購(gòu)房成本與市場(chǎng)同類房地產(chǎn)進(jìn)行比較，若符合市場(chǎng)行情的，對(duì)于代理公司主張合同外價(jià)款為做低房?jī)r(jià)等合理解釋即存在一定的可信度。反之，因交易總成本明顯超過(guò)市場(chǎng)行情，可能存在顯失公平等可撤銷情形。
  
  
  
  ⑤ 合同外價(jià)款的性質(zhì)
  
  
  
  實(shí)踐中，對(duì)于合同外價(jià)款的性質(zhì)，法院審理中考慮得并不是特別充分，蓋因法院更注重雙方是否達(dá)成合意，而不是合意的內(nèi)容是否超越代理公司的經(jīng)營(yíng)范圍，是否具有合理性，是否實(shí)質(zhì)提供相應(yīng)的服務(wù)。
  
  
  
  ⑥ 開(kāi)發(fā)商與代理公司之間是否存在代理關(guān)系
  
  
  
  這是確定基礎(chǔ)法律關(guān)系的重點(diǎn)，實(shí)務(wù)中存在代理關(guān)系、居間關(guān)系等多種說(shuō)法，甚至存在身份混同的情形，對(duì)于不同的法律關(guān)系可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的買賣或定金合同關(guān)系是否**終形成，代理公司是否無(wú)權(quán)代理等合同效力待定的問(wèn)題。
  
  
  
  
  
  
  2
  法院審理思路
  
  
  
  
  ① 在通過(guò)事實(shí)查明，確定購(gòu)房者明知該款項(xiàng)為合同外款項(xiàng)的情況下，當(dāng)整體交易價(jià)格符合市場(chǎng)行情不存在顯失公平、重大誤解等可撤銷情形的，法院遵循意思自治原則，一般認(rèn)定代理公司收取款項(xiàng)于法不悖；
  
  
  
  ② 開(kāi)發(fā)商與代理公司簽訂的代理合同約定如何實(shí)施代理行為，是否可以賺取合同外價(jià)款，賺取合同外價(jià)款如何分配，是否涉稅問(wèn)題與案件無(wú)關(guān)；
  
  

  查看全文↓ 2019-05-04 16:23:11

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 一手房銷售中代理公司是什么意思
  答

  代理公司就是接受委托，按照得到的授權(quán)范圍進(jìn)行操作，**后完成委托人的委托內(nèi)容從而獲得約定的報(bào)酬。中介公司只是在委托雙方之間進(jìn)行牽線搭橋，具體的合同由雙方自己協(xié)商決定，然后收取中介費(fèi)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。房屋中介指的就是這個(gè)市場(chǎng)的從業(yè)人員。一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商會(huì)找一個(gè)代理公司負(fù)責(zé)銷售，代理又會(huì)找多個(gè)銷售公司銷售，這才是正規(guī)的操作。一些專門做二手房中介的公司，會(huì)時(shí)不時(shí)的遇見(jiàn)想買一手房的客戶，這個(gè)時(shí)候二手房公司就會(huì)找找一手房的開(kāi)發(fā)商談判交易，自己在中間收取中介費(fèi)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 一手房代理是什么意思? 為什么買一手房要找中介
  答

  就是他的房源是和業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商直接簽的銷售合同，而不是代理銷售公司，他想表達(dá)的是價(jià)格低。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 一手房代理是什么意思? 二手房中介公司如何與開(kāi)發(fā)商簽訂代理銷售一手房
  答

  這個(gè)很少在網(wǎng)上招聘，**簡(jiǎn)單直接的就是，你直接去售樓中心去，找他們經(jīng)理，咨詢是否招聘人！有部分一手房銷售都是團(tuán)隊(duì)銷售，而且他們從開(kāi)發(fā)商手里直接接盤賣房子。大的開(kāi)發(fā)商一般都有自己的銷售團(tuán)隊(duì)，如萬(wàn)科、綠地、碧桂園、恒大等等等。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)一手房是什么意思？具體定義是什么？
  答

  一般來(lái)說(shuō)，只進(jìn)行過(guò)一手交易的房子，就是一手房。還有一種情況，就是可以直接更名的房子，比如說(shuō)：“賈新賀買了在開(kāi)發(fā)商手中一手買了這套房子，然后在產(chǎn)證沒(méi)有辦下來(lái)之前，又賣給了冷酷一郎（需要協(xié)商）”。大家協(xié)商通過(guò)的情況下，這也是一手房，可直接更名。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 歷史代理房源是什么意思
  答

  歷史代理房源主要是，出售的房屋信息已經(jīng)發(fā)布的時(shí)間過(guò)久，或者已經(jīng)存在出售的情況，目前所看到的房源鏈接已經(jīng)失效的狀態(tài)需要進(jìn)行調(diào)整。他會(huì)出現(xiàn)在二手房的買賣過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于一個(gè)房源發(fā)布的時(shí)間過(guò)久，所代理的經(jīng)紀(jì)人就會(huì)填寫出歷史代理房源的狀態(tài)，和相關(guān)的房屋中介進(jìn)行聯(lián)系，尋找目前**新的房源。在進(jìn)行二手房買賣的過(guò)程當(dāng)中，雖然說(shuō)尋找中介進(jìn)行幫助是一個(gè)比較便捷的方式，但是在尋找自己喜愛(ài)房屋的過(guò)程當(dāng)中，也要對(duì)房屋本身的相關(guān)信息作出調(diào)查。如是否存在已經(jīng)轉(zhuǎn)租或者是有多個(gè)共有人，如果是想要進(jìn)行房屋買賣，也需要驗(yàn)明房屋本身是否存在凍結(jié)的狀態(tài)。以外對(duì)于房主進(jìn)行一個(gè)相關(guān)信息的調(diào)查，可以極大程度上的避免很多經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生。