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• 158****1814

  1．如何買到真正超值的房產(chǎn)
  　　上面的投資項(xiàng)目回報(bào)率是按照房屋貸款20年期的總體收入和支出來(lái)計(jì)算的，你覺(jué)得滿意嗎？
  　　這并不是我想要的投資方式，我要尋找的是真正超值的房屋，不僅長(zhǎng)期投資回報(bào)率高，而且在買入時(shí)就是贏利的，換句話說(shuō)每個(gè)月它都能給你帶來(lái)正的現(xiàn)金流，而不是負(fù)的！
  　　如果按照我的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，以上三個(gè)例子均不符合我的要求。我除了計(jì)算投資回報(bào)率之外，還要檢查房產(chǎn)給我?guī)?lái)的凈現(xiàn)金流量。
  　　以王先生在方莊的房產(chǎn)為例：
  　　凈現(xiàn)金流量表
  　　現(xiàn)金流入
  　　租金收入：
  　　空置期一個(gè)月，年租金收入為2000×11=22000元 現(xiàn)金流出
  　　貸款70%，350000元，期限20年，月還款2470元，年總計(jì)29640元。
  　　物業(yè)管理費(fèi)用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元
  　　冬季取暖費(fèi)用：22元/平方米×60平方米=1320元 年凈現(xiàn)金流入：-10400元
  　　從這張凈現(xiàn)金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，還需要為他的投資性房產(chǎn)額外貼補(bǔ)1萬(wàn)余元，合到每月現(xiàn)金流為負(fù)的867元。
  　　如果你是王先生，你會(huì)選擇這樣的投資嗎？

  查看全文↓ 2019-05-01 22:43:34
• 152****3280

  如果您想投資房產(chǎn)，那么要考慮的因素有很多，如房產(chǎn)類別，所在地區(qū)，貸款，抵押財(cái)產(chǎn)，稅收問(wèn)題，與代理打交道以及房屋維修等。
  
  家庭投資多于單身投資：雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)投資是個(gè)較好的選擇，但如果是都有收入的家庭成員一起投資，則壓力要小得多。
  
  根據(jù)投資前景來(lái)投資
  
  購(gòu)買房產(chǎn)，是您一生中**重要的決定。但是，在您投資房地產(chǎn)時(shí)，您應(yīng)該意識(shí)到這是出于商業(yè)的目的，因此，您不是根據(jù)自己的喜好來(lái)買，而是根據(jù)投資前景來(lái)買。您投資的目的是為了讓房地產(chǎn)給您帶來(lái)利潤(rùn)，許多人在投資時(shí)通常犯的錯(cuò)誤是，他們總是購(gòu)買居家型的房產(chǎn)或是本地的房產(chǎn)，以便可以隨時(shí)在自己的看管之中。
  
  1、當(dāng)您投資居住型房產(chǎn)時(shí)，有三點(diǎn)十分重要：街道外觀要簡(jiǎn)單，過(guò)于復(fù)雜的結(jié)構(gòu)會(huì)降低其吸引力；房子離購(gòu)物中心、公共交通近；有發(fā)展前途。
  
  2、估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力。
  
  3、確定投資策略。
  
  4、需估計(jì)所投房產(chǎn)的潛力
  
  6、確定貸款。
  
  7、尋求律師幫助。
  
  8、需獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。

  查看全文↓ 2019-05-01 22:43:27
• 136****7430

  近年來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)的投資前景看不清狀況、消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格判斷模糊、銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。
  　　一、房地產(chǎn)投資決策概述
  　　 房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過(guò)程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項(xiàng)目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，對(duì)金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資都十分關(guān)注，常常將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；**后，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期受未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對(duì)投資開(kāi)發(fā)商意義重大。
  　　 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個(gè)人的素質(zhì)、知識(shí)和能力，并與認(rèn)識(shí)和掌握決策的理論知識(shí)、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問(wèn)題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動(dòng)方案―有幾種可能方案；第三，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境評(píng)價(jià)，進(jìn)行投資方案的比較，**后確定出**佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗(yàn)**佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)行項(xiàng)目決策是科學(xué)決策的基本要求。
  　　 影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對(duì)其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對(duì)投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的**重要的五個(gè)因素進(jìn)行具體分析。
  　　 二、房地產(chǎn)投資決策要素分析
  　　 （一）時(shí)機(jī)的決策分析
  　　 投資時(shí)機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析的基本模式一般有以下四種：
  　　 環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時(shí)期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策因素的變化構(gòu)成了投資時(shí)機(jī)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)，可針對(duì)特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊(yùn)涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來(lái)進(jìn)行綜合分析。
  　　 壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對(duì)不同的物業(yè)和不同的主體蘊(yùn)涵著不同的收益機(jī)會(huì)。在商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中，會(huì)經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實(shí)力來(lái)選擇不同階段的投資機(jī)會(huì)。
  　　 開(kāi)發(fā)價(jià)值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開(kāi)發(fā)類型與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值包含了相當(dāng)部分的無(wú)法量化的服務(wù)價(jià)值與無(wú)形收益，對(duì)這些價(jià)值進(jìn)行正確判別會(huì)為特定的投資者帶來(lái)獲利的機(jī)會(huì)。
  　　 產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的基本點(diǎn)。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時(shí)機(jī)來(lái)進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)，將會(huì)有巨大的收益回報(bào)。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時(shí)期帶來(lái)不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時(shí)機(jī)。
  　　 （二）區(qū)位的決策分析
  　　 房地產(chǎn)地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長(zhǎng)性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：
  　　 因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的各種自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和行政因素，在對(duì)不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢(shì)地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的各種宏觀因素和微觀因素，通過(guò)預(yù)測(cè)這些因素的改變把握優(yōu)勢(shì)地段的形成與轉(zhuǎn)變。
  　　 假設(shè)開(kāi)發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理，通過(guò)對(duì)擬選地塊的不同用途的收益與成本進(jìn)行估算，在不同物業(yè)估價(jià)值中選擇能為企業(yè)帶來(lái)**大投資價(jià)值的地塊。正確預(yù)測(cè)特定地段的**佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來(lái)**大收益的地段
  　　竟價(jià)地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價(jià)地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實(shí)力的情況下，確定對(duì)開(kāi)發(fā)主體來(lái)說(shuō)**為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對(duì)商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律性和城市土地價(jià)值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。
  　　威爾遜購(gòu)物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度發(fā)達(dá)的城市，可借助于威爾遜購(gòu)物模式來(lái)進(jìn)行商業(yè)優(yōu)勢(shì)地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)性房產(chǎn)相互爭(zhēng)奪消費(fèi)者的過(guò)程中，消費(fèi)群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。
  　　 （三）開(kāi)發(fā)內(nèi)容的決策分析
  　　 在選擇房地產(chǎn)作為投資對(duì)象之前，投資方向的正確把握要求確定**適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進(jìn)行選擇需把握以下要點(diǎn)：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時(shí)可借助于土地竟價(jià)模型來(lái)進(jìn)行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價(jià)值超過(guò)同一區(qū)位的工業(yè)利用價(jià)值之時(shí)，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫(xiě)字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進(jìn)行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理來(lái)對(duì)其不同的用途進(jìn)行選擇，這種方法的基本公式為：
  　　 工業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開(kāi)發(fā)費(fèi)用-正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
  　　 商業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開(kāi)發(fā)費(fèi)用-正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
  　　 若商業(yè)宗地價(jià)大于工業(yè)宗地價(jià)，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。
  　　 （四）規(guī)模的決策分析
  　　 商業(yè)房產(chǎn)的**佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對(duì)于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的**優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)值與物業(yè)價(jià)值來(lái)考慮。而對(duì)于完全面向市場(chǎng)的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫(xiě)字樓還是商業(yè)店鋪，其開(kāi)發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場(chǎng)存量。在具體實(shí)施時(shí)可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個(gè)公式粗略估算出當(dāng)前市場(chǎng)的供求狀況，并對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（或潛在對(duì)手）的實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能**終確定商業(yè)房產(chǎn)的**優(yōu)規(guī)模。
  　　 鑒于現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)信息和狀況嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)規(guī)模，以保證市場(chǎng)的供求平衡。一方面，開(kāi)發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時(shí)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用出發(fā)，運(yùn)用盈虧平衡分析方法，即使投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的**低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項(xiàng)目產(chǎn)生**優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，正確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)需求量。必要時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]
  　　 （五）質(zhì)量的控制決策
  　　 商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫?。從投資者的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對(duì)租戶責(zé)任的說(shuō)明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時(shí)尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。
  　　表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點(diǎn)比較
  　　 因此，對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價(jià)格以及建設(shè)成本和利潤(rùn)，從而達(dá)到用戶愿意購(gòu)買、投資者對(duì)回報(bào)滿意的雙層次質(zhì)量水平。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??如何投資房地產(chǎn)?投資房地產(chǎn)的注意事項(xiàng)有哪些?
  答

  房產(chǎn)投資技巧有哪些？房產(chǎn)投資有哪些注意事項(xiàng)？購(gòu)買房產(chǎn)，是您一生中**重要的決定；但是，在您投資房地產(chǎn)時(shí)，您應(yīng)該注意到以下8個(gè)基本事項(xiàng)。1、當(dāng)您投資居住型房產(chǎn)時(shí)，有三點(diǎn)十分重要：街道外觀要簡(jiǎn)單，過(guò)于復(fù)雜的結(jié)構(gòu)會(huì)降低其吸引力；房子離購(gòu)物中心、公共交通近；有發(fā)展前途。2、估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力。估計(jì)自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)于決定投資的時(shí)機(jī)十分重要?？纯茨卸嗌佻F(xiàn)金以及您家里有什么可以抵押的東西。著眼于您的長(zhǎng)期目標(biāo)，比如，您要投資的房產(chǎn)是否會(huì)是您退休后的經(jīng)濟(jì)來(lái)源？另外，預(yù)計(jì)將來(lái)會(huì)出現(xiàn)的情況，比如家里有小孩子出生或失業(yè)。找一個(gè)投資顧問(wèn)或注冊(cè)的金融理財(cái)師，會(huì)對(duì)您有很大的幫助。3、確定投資策略。有些房產(chǎn)易于出租，但是不會(huì)有太大的**潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略。4、需估計(jì)所投房產(chǎn)的潛力。您應(yīng)該估計(jì)所投資的房產(chǎn)將會(huì)為您帶來(lái)何種收入，為此，您可以研究一下房產(chǎn)過(guò)去的**情況和潛在的出租前景。5、爭(zhēng)取**優(yōu)價(jià)格。專業(yè)的談判員能保證不讓您支付過(guò)多的錢來(lái)買房產(chǎn)，談判還可以使雙方達(dá)成協(xié)議。6、確定貸款。找到合適的貸款提供者與選擇房產(chǎn)一樣重要。隨著國(guó)家貸款利率的逐步放開(kāi)，有些貸款公司的投資利息比較高，而有些公司的投資利息與別的利息一樣。有的公司讓貸款人把整個(gè)貸款作為大的抵押。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，您必須貨比三家才能減少損失。7、尋求律師幫助。有律師的幫助能保證合同的完整性以及一切可以接受的變動(dòng)。律師的參與也是您投資策略中不可缺少的一部分。8、需獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。專業(yè)的房地產(chǎn)管理可以讓您不必為租客問(wèn)題煩惱而集中精力于房產(chǎn)資料。您的房地產(chǎn)管理員對(duì)**新的條例了如指掌，也更適合去與別人談判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是**好的選擇。在作出商業(yè)或投資決定時(shí)，遵循一定的方法是明智的選擇：估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力；確定投資策略；估計(jì)所投房產(chǎn)的潛力；爭(zhēng)取**優(yōu)價(jià)格；確定貸款；尋求律師幫助；獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。

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• 問(wèn) 什么是房地產(chǎn)投資？房地產(chǎn)投資有哪些過(guò)程？
  答

  所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來(lái)獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資過(guò)程主要有以下幾個(gè)階段：一、投資分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過(guò)程。1.市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開(kāi)發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。2.財(cái)務(wù)分析。投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計(jì)出未來(lái)的現(xiàn)金流量。3.可行性分析?？尚行苑治鍪且粋€(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。二、土地開(kāi)發(fā)權(quán)的獲得這一過(guò)程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價(jià)程序。當(dāng)在計(jì)劃時(shí)期確定投資計(jì)劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來(lái)考慮的要點(diǎn)，如完全買斷，還是合作開(kāi)發(fā)，或是部分使用權(quán)(如地上權(quán))，或長(zhǎng)期租賃等。在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時(shí)，要進(jìn)行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價(jià)的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過(guò)程中，是從一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)批租形式獲得土地，還是從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數(shù)的投資者皆運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)，要詳細(xì)評(píng)估投資計(jì)劃與各種融資機(jī)會(huì)，以選擇**有利的融資方式。三、房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，首先要取得政府立項(xiàng)和規(guī)劃的許可。立項(xiàng)和規(guī)劃涉及到資金運(yùn)作及水、電、煤、路等各項(xiàng)配套條件，是一個(gè)相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱為開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期。在上述前期工作完成之后，方可進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，然后尋找建筑商進(jìn)行營(yíng)造。在整個(gè)營(yíng)造過(guò)程中，投資者又必須進(jìn)行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理。由于開(kāi)發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大，因此在大多數(shù)的情況下，投資者仍須向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。此時(shí)，融資活動(dòng)又成為一項(xiàng)重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機(jī)會(huì)與融資條件，以保證建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度及按時(shí)竣工完成，成為此時(shí)融資活動(dòng)的主要目標(biāo)。四、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作，包括：1.是必須有完善的營(yíng)銷規(guī)劃。包括確定目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略及營(yíng)銷組織以求順利銷售。2.是實(shí)際的銷售活動(dòng)，包括根據(jù)市場(chǎng)狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過(guò)戶登記等具體手續(xù)。3.為融資活動(dòng)的進(jìn)行。由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過(guò)程中，常常需要替買者安排有利的融資計(jì)劃以吸引買者，因此融資特別是購(gòu)房抵押貸款及各項(xiàng)分期付款的活動(dòng)也會(huì)成為這一階段的重要工作。在這一階段中，某些已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，即以經(jīng)營(yíng)謀利為目的。經(jīng)營(yíng)的形態(tài)主要分為兩大類：1.是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低，收益固定且風(fēng)險(xiǎn)較小，但是一般而言報(bào)酬可能較低。2.則是由投資者自己經(jīng)營(yíng)管理，此時(shí)投資者可能獲取較高的報(bào)酬，但卻須自行負(fù)擔(dān)營(yíng)運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)，而且收益亦不穩(wěn)定。已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營(yíng)階段要依據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，采取不同的管理活動(dòng)，如維修、更新、保全、各種費(fèi)用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實(shí)際從事?tīng)I(yíng)業(yè)的必要管理活動(dòng)等。此外，由于房地產(chǎn)是價(jià)高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產(chǎn)整個(gè)投資過(guò)程中必須認(rèn)真考慮的。

• 問(wèn) ??為什么投資房地產(chǎn)?投資房產(chǎn)的注意事項(xiàng)是什么？
  答

  投資房地產(chǎn)的好處是可以保值增值。注意事項(xiàng)如下：（一）投資配套設(shè)施齊全的小區(qū)。從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，所住小區(qū)里就能滿足生活的需要，周邊交通、教育等設(shè)施齊全，會(huì)成為理想化的生活模式，這樣的房子比較容易出租。這樣的房子，即使要轉(zhuǎn)手出售，也都十分容易。（二）分散投資。盡管逆勢(shì)而為會(huì)有投資前景，但投資者也需要考慮到國(guó)家宏觀調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，建議總的房產(chǎn)投資比率不要超過(guò)個(gè)人總資產(chǎn)的60%，雞蛋還是不能放進(jìn)一個(gè)籃子里。目前金融產(chǎn)品也比較豐富，投資者可選擇分散投資。（三）要學(xué)會(huì)侃價(jià)。這段時(shí)間，全國(guó)各地的樓盤(pán)優(yōu)惠、打折較厲害，優(yōu)惠、打折期間相對(duì)來(lái)說(shuō)好侃價(jià)得多。對(duì)于消費(fèi)者而言，有4次砍價(jià)機(jī)會(huì)，投資者一定要把握住，爭(zhēng)取用**低的價(jià)格買到房子：一是期房開(kāi)盤(pán)之初，為了吸引購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商往往有一些優(yōu)惠；二是在買房人一次性付款時(shí)，此時(shí)的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團(tuán)購(gòu)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費(fèi)，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配，當(dāng)然會(huì)讓利銷售；四是已經(jīng)買了房的買房人，你再帶一個(gè)客戶來(lái)買房子，一些開(kāi)發(fā)商也會(huì)提供一些優(yōu)惠措施作為回報(bào)。凡事開(kāi)始都不能做太高的期望，因此投資新建小區(qū)，人氣尚未形成，如果是出租，一年內(nèi)出租率不會(huì)太高。出售的話，也不會(huì)馬上**，所以投資時(shí)，心態(tài)要好。

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• 問(wèn) ??個(gè)人如何投資房地產(chǎn)?投資房產(chǎn)有哪些注意事項(xiàng)呢?
  答

  很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)太大，那么投資房產(chǎn)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，既可收取租金，又可期望**變現(xiàn)。那么，個(gè)人如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資呢？貸款買房適逢**佳時(shí)機(jī)一名消費(fèi)者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那么，一年的資金收益率等于零；若購(gòu)房申請(qǐng)20萬(wàn)元5年期按揭貸款，自己的20萬(wàn)元?jiǎng)t可投資股市，若用于認(rèn)購(gòu)新股，既無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購(gòu)房者以其理財(cái)?shù)募记?，顯示了貸款買房的實(shí)惠。投資購(gòu)房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，還推出了營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，百姓貸款購(gòu)房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機(jī)向銀行貸一部分資金。投資出租物業(yè)正當(dāng)其時(shí)筆者一大學(xué)同學(xué)結(jié)婚后單位暫時(shí)未給分房，他每年租房的花費(fèi)就有近萬(wàn)元。去年底，他通過(guò)銀行按揭購(gòu)買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來(lái)有5000余元，買新房后每月按揭還款1500元，問(wèn)題不大。而且房改后，他要么能搭上末班車從單位分到一套房，要么可以用雙方單位的購(gòu)房補(bǔ)貼，再通過(guò)公積金貸款重新購(gòu)買一套房子，然后把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無(wú)疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質(zhì)量外，還擁有了兩處不動(dòng)產(chǎn)，一處供自己使用，一處當(dāng)作投資工具，可自由支配。投資房產(chǎn)的想法在一般人看來(lái)肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進(jìn)行房產(chǎn)交易，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)性：一是低買高賣的時(shí)機(jī)難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但買房用于出租，以收租獲取投資回報(bào)則靈活得多。而且業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，買房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場(chǎng)化的必然結(jié)果。物業(yè)的投資價(jià)值主要決定于該物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、租金回報(bào)和地理位置。而在內(nèi)地一些城市，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量是租房者關(guān)注的重點(diǎn)。由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對(duì)物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實(shí)力和開(kāi)發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績(jī)，就成為**直接，也是**有效的辦法。投資住宅要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光與商業(yè)用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，**會(huì)比較穩(wěn)定。需要注意的是，你要設(shè)法了解城市的規(guī)劃，選擇那些規(guī)劃規(guī)模較大，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，正處在開(kāi)發(fā)之中的項(xiàng)目進(jìn)行投資，因?yàn)檫@類項(xiàng)目一旦開(kāi)發(fā)建成之后，房產(chǎn)的價(jià)格肯定會(huì)比你購(gòu)買時(shí)的價(jià)格高出很多。有不少購(gòu)房者，在選擇商品房時(shí)，以選擇郊區(qū)或新區(qū)的住宅為目標(biāo)，他們的精明同樣令人佩服。購(gòu)買同樣面積一套市中心住宅，其價(jià)格相當(dāng)于購(gòu)買郊區(qū)（或新區(qū)）住宅加上轎車，且居住環(huán)境、增值潛力等均要比購(gòu)買市中心住宅優(yōu)越。投資房產(chǎn)需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動(dòng)用資金**大、各種制約因素**多的一種交易活動(dòng)，因此，在交易過(guò)程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

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• 問(wèn) ??個(gè)人怎樣投資房地產(chǎn)?有哪些注意事項(xiàng)嗎？
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  貸款買房適逢**佳時(shí)機(jī)一名消費(fèi)者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那么，一年的資金收益率等于零；若購(gòu)房申請(qǐng)20萬(wàn)元5年期按揭貸款，自己的20萬(wàn)元?jiǎng)t可投資股市，若用于認(rèn)購(gòu)新股，既無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購(gòu)房者以其理財(cái)?shù)募记?，顯示了貸款買房的實(shí)惠。投資購(gòu)房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，還推出了營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，百姓貸款購(gòu)房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機(jī)向銀行貸一部分資金。投資出租物業(yè)正當(dāng)其時(shí)筆者一大學(xué)同學(xué)結(jié)婚后單位暫時(shí)未給分房，他每年租房的花費(fèi)就有近萬(wàn)元。去年底，他通過(guò)銀行按揭購(gòu)買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來(lái)有5000余元，買新房后每月按揭還款1500元，問(wèn)題不大。而且房改后，他要么能搭上末班車從單位分到一套房，要么可以用雙方單位的購(gòu)房補(bǔ)貼，再通過(guò)公積金貸款重新購(gòu)買一套房子，然后把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無(wú)疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質(zhì)量外，還擁有了兩處不動(dòng)產(chǎn)，一處供自己使用，一處當(dāng)作投資工具，可自由支配。投資房產(chǎn)的想法在一般人看來(lái)肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進(jìn)行房產(chǎn)交易，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)性：一是低買高賣的時(shí)機(jī)難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但買房用于出租，以收租獲取投資回報(bào)則靈活得多。而且業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，買房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場(chǎng)化的必然結(jié)果。物業(yè)的投資價(jià)值主要決定于該物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、租金回報(bào)和地理位置。而在內(nèi)地一些城市，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量是租房者關(guān)注的重點(diǎn)。由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對(duì)物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實(shí)力和開(kāi)發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績(jī)，就成為**直接，也是**有效的辦法。投資住宅要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光與商業(yè)用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，**會(huì)比較穩(wěn)定。需要注意的是，你要設(shè)法了解城市的規(guī)劃，選擇那些規(guī)劃規(guī)模較大，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，正處在開(kāi)發(fā)之中的項(xiàng)目進(jìn)行投資，因?yàn)檫@類項(xiàng)目一旦開(kāi)發(fā)建成之后，房產(chǎn)的價(jià)格肯定會(huì)比你購(gòu)買時(shí)的價(jià)格高出很多。有不少購(gòu)房者，在選擇商品房時(shí)，以選擇郊區(qū)或新區(qū)的住宅為目標(biāo)，他們的精明同樣令人佩服。購(gòu)買同樣面積一套市中心住宅，其價(jià)格相當(dāng)于購(gòu)買郊區(qū)（或新區(qū)）住宅加上轎車，且居住環(huán)境、增值潛力等均要比購(gòu)買市中心住宅優(yōu)越。投資房產(chǎn)需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動(dòng)用資金**大、各種制約因素**多的一種交易活動(dòng)，因此，在交易過(guò)程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

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